淺談連鎖超市選址的商圈分析方法

選址的商圈分析方法[摘要]現(xiàn)代社會的發(fā)展日新月異，商業(yè)經營環(huán)境變幻迅速，商家必須有效地掌存。利用商圈進行超市選址分析，能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風險度。本文分析了影響商圈的因素，提出了確定商圈的理論方法以及考察商圈的GIS技術。[關鍵詞]超市選址商圈分析GIS技術中國的連鎖超市業(yè)態(tài)飛速發(fā)展，先后出現(xiàn)了一大批如北京聯(lián)華，上海華聯(lián)等本土超好又場。無論是外資超市還是中資超市在近年來都加大了開設新門店的步伐，例。任何一家超市的開設第一個面對的都是選址問題。近幾年來，我國加快了為了便于招商引資，各城市在新建或改造城市項目時就考慮到了城市商業(yè)圈，這為很多連鎖超市的進入提供了便利的條件，但是這樣的商圈對于那些急跑馬圈地的零售業(yè)巨頭們來說還是杯水車薪，供給遠遠小于需求。于是為了設新店的需要，各家零售企業(yè)都將選址放在了首要位置。選址首先要做商圈分析。因為它表明了未來超市所進行銷售的空間范圍，以及該超市吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈分析有兩個部分即：廣義商圈分析(經濟、人口、政府規(guī)劃政策等)、狹義商圈分析，在這里則探討的是狹義商圈分析。客愿意到本專賣店購買產品的距離與相應的時間，通常情況與本得對在商圈范圍內給予充分的調查。以下是對商圈進行調查時常關注的三大要點：人口、競爭品牌、基本費用等。1.人口調查。人口調查的內容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結構、購買習慣、經濟收入、人流量的大小等。兩個要點主要是確定銷售的終端與產品的結構。如：沈陽、大VS出小、區(qū)域小差異大對商場極象。溫州、成都、株州等南方地區(qū)的各個城市雖也有商場，但是消費者對連鎖費信任遠遠超越了北方地區(qū)那種現(xiàn)象；另外中西部地區(qū)與沿海地帶的各個城市極大差距，因而在產品結構上有很大的不同，比如在鞋行業(yè)中西部地區(qū)的注塑市場消費，而在沿海地區(qū)以長三角市場為例則更注重的產品款式和產品休閑趨勢。人流量的大小調查主要是就地城市街區(qū)的氛圍營造，也是決定是否開店的主要因素。，同在一個街區(qū)不同地段因人流量的分流造成的營業(yè)額也就大不相2.競爭品牌。競爭品牌的調查主要以競爭品牌的數(shù)量、品牌結構、潛在競爭品牌等要素來進行分析。行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結構比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚區(qū)域的市場容量，當然這是選擇的重要場所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百這個品牌在當?shù)厥袌龅南碛休^高的商譽。分析，也將預示著未來的市場提升。如：長沙商業(yè)步行街的女裝連紛跟進相繼出現(xiàn)了淑女屋、江南布衣等品牌。3.基本費用?；举M用調查的調查要素主要有：轉讓費、租金、物業(yè)管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。1.商業(yè)信譽。信譽好的商店,其商圈規(guī)模會比同行業(yè)其他商店大。2.經營規(guī)模。商店的經營規(guī)模越大，商品經營范圍越廣，花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。3.商品種類。經營日用品的商店的商圈較小，經營選購品、特殊品的商店的商圈較大。離越大，它們各自的商圈也越大。但是，店毗鄰而設，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。5.顧客流動性。顧客流動性大，光顧商店的來源會更廣，商店的邊緣商圈因此會擴大，從而整個商圈規(guī)模會擴大。6.交通地理狀況。商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會因此擴大。7.促銷活動。商店可以通過各種促銷手段擴大其知名度和影響力,吸引更多的邊緣商顧,從而使其商圈規(guī)模擴大。1.零售引力法則。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進一步拓展。該法則認為，城市的人的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結果。具體可用如下公式計算。市商圈的限度。2.商圈飽和度。測定特定商圈內某類商品銷售的飽和程度，可以幫助新設商店的經營成功的概率較高。商圈飽和程度可以用如下的飽和指數(shù)來反映。業(yè)由于各種原因，尚未見有在選址工作中應用GIS技術，但有不少企業(yè)已經開始這方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。要定性考慮，又需要定量分析。通過分析、比較，我們得出了超市選址的一般性規(guī)律和選址問題主要取決于店鋪位置的地形特點及其周圍的人口狀況、城市設施狀環(huán)境等，其主要步驟有:第一步，在深入研究之前先以專題地圖的形式對區(qū)域進行粗選，把明顯不符合選址要求的區(qū)域排除在外，選出大致合適的地區(qū)再做進一步分析。域幾何和屬性信息的了解，利用評估預測計算程序進行商圈評則可以在此范圍內作出具體位置的預選。反之，可以重新選擇其他區(qū)域和其他位置。(1)地形特點。①用地形狀(圖上表示的實際形狀);②用地的可進入性(是否臨街);③用地的視覺可見性(是否臨街、有無交叉路口);④用地面積(可在圖上量算得到)。(2)人口狀況。①家庭戶數(shù);②人口文化程度(初等、中等、高等);③常住人口數(shù)量;④人口密度;⑤人口收入狀況;⑥人口年齡結構(青少年、中年、老年);⑦人均月零售消費支出。(3)城市設施狀況。①學校(數(shù)量、學生人數(shù)、消費水平);②中小企業(yè)(數(shù)量、職工人數(shù)、收入狀況、消費水平);③政府機關(數(shù)量、編制人數(shù)、收入狀況、消費水平);④娛樂場所(數(shù)量、人口保有量);⑤大型車站(數(shù)量、運量)。(4)交通條件。①車流密度;②人流密度;③停車場數(shù)量;④道路寬度(可在圖上量算得到)。(5)競爭環(huán)境。①商店數(shù)量;②商店面積;③營業(yè)額;④消費人口保有量。起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。2.利用GIS進行超市選址分析的優(yōu)勢。(1)決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分布、商業(yè)布局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進行科學的分析和決策。(2)用戶可以通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進行分層和疊加，同時還可以自由設置這些要素顯示的風格和樣式，有利于決策的科學化。(3)通過專題地圖的分析，用戶能夠快速發(fā)現(xiàn)可利用的市場空間；用戶在確定預選位戶輸入信息的不同進行模擬分析和評估預測，找出優(yōu)選方案，并以定性和定量的方式將結果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。(4)用戶可以將地圖上的任意區(qū)域布局設置和打印，方便分發(fā)和使用。具有重要的意義，在進行選址分析時要以便利消費者為首要原則，從、購買精力、購買費用的角度出發(fā)，最大限度地滿足消費者的需了存在的基礎。現(xiàn)代社會的變動才能生存。利用商能夠使決策更加科學化、直觀化，同時還可