房地產(chǎn)估價(jià)師（房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析）模擬試卷52

房地產(chǎn)估價(jià)師(房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析)模擬試卷52一、問答題(本題共3題，每題1.0分，共3分。)趙某于2012年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價(jià)為120萬元),并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2013年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬元。2013年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2013年9月10130萬元，趙某希望評估價(jià)值為2013年9月同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：1.趙某與開發(fā)商于2012年6月簽訂的商品房買賣合同原件；2.趙某的購房發(fā)票；3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。【問題】標(biāo)準(zhǔn)答案：上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆知識點(diǎn)解析：暫無解析2、估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)?標(biāo)準(zhǔn)答案：房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照獨(dú)立、客觀、公正的總原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。這是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的客觀性原則和估價(jià)師職業(yè)道德要求所決知識點(diǎn)解析：暫無解析3、可否按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確標(biāo)準(zhǔn)答案：不能按2013年9月的同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評估值。因?yàn)橹匦卵b修會破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以重新裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成知識點(diǎn)解析：暫無解析二、單選題(本題共4題，每題1.0分，共4分。)圖3—2是一塊矩形街角地，正街路線價(jià)(土地單價(jià))為2000元/m2,旁街路線價(jià)(土地單價(jià))為1000元/m2,臨正街深度為22.86m(即75英尺),臨旁街深度為15.24m(即50英尺)。根據(jù)表中的臨街深度價(jià)格修正率，另假設(shè)旁街影響加價(jià)率為20%,圖3—2矩形街角地臨街深度(英尺)四三二一法則(%)9876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)9876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)平均深度價(jià)格修正率(%)4、該塊土地的單價(jià)應(yīng)為()元/m2。地下機(jī)動車庫建筑面積9192平方米，毛地樓面價(jià)格1800元/平方米。根據(jù)北京市現(xiàn)行地價(jià)政策規(guī)定，地下有收益部分毛地單價(jià)按地上單價(jià)的1/3計(jì)取，本項(xiàng)目地下車庫部分毛地單價(jià)取地上綜合用途單價(jià)的1/3。知識點(diǎn)解析：暫無解析7、若征地拆遷及其他費(fèi)用樓面單價(jià)取3100元/平方米，則熟地總價(jià)應(yīng)為()萬元。三、指錯(cuò)題(本題共1題，每題1.0分，共1分。)8、某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估x×房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表；×xx,地級，聯(lián)系電話：×xx—xxxxxxx×。三、估價(jià)對象1.地理位置及概況(略)2.估價(jià)對象概括估價(jià)對象位于××市x×路x×號院內(nèi)，項(xiàng)目用地15075m2,用途為住宅余土地使用年限至評估基準(zhǔn)日為40年，估價(jià)對象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2,占地面積1890.3m2,容積率為4.16,結(jié)構(gòu)為裝修采用高檔進(jìn)口磨光花崗巖；門：客廳房門為旋轉(zhuǎn)門和雙向推拉門、內(nèi)門為玻璃門、窗為鋁合金窗及整體鋼化玻璃窗；內(nèi)裝修：墻面為高檔進(jìn)口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級磨光花崗巖；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂及鋁扣板吊頂，衛(wèi)生間墻面為全磁化防滑磚、潔具為臺灣和成牌潔具；電源配置符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；電話、電視線路入戶，留有接口；水、氣、電、熱等市政設(shè)施配套齊全。評估對象地下部分為整體車庫，共有168個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位：另有一中型游泳池，可容納200人左右。2002年7月30日六、價(jià)值定義采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)、配套公建用途、在現(xiàn)狀條件下的房屋所有權(quán)及所分?jǐn)偟膰谐鲎屚恋厥褂脵?quán)的公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291--1999)國土資源部《土地估價(jià)規(guī)程》北京市人民政府《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》北京市房地局《土地出讓價(jià)格評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》北權(quán)證》(xx全字第xx號)xx公司《國有土地使用證》[xx全國用(xx)字第xx號]委托方提供的其他資料估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場資料八、估價(jià)原則1.最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。本報(bào)告的最高最佳使用為保持現(xiàn)狀的最高最佳使用。2.替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。本報(bào)告對該原則的運(yùn)用體現(xiàn)在利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)中，具體表現(xiàn)為：首先，盡量在同一區(qū)域調(diào)查、選擇已經(jīng)成交的與估價(jià)對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的可比實(shí)例，并進(jìn)行修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的評估價(jià)格；其次，按照相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格互相牽制，在同一位置、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，具有相同檔次法根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)，結(jié)合國際慣例，評估人員經(jīng)過分析，確定本報(bào)告采用收益還原法和成本法進(jìn)行估價(jià)?；镜墓纼r(jià)思路為：先用兩種估價(jià)方法分別評估出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格和成本價(jià)格；然后對這兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合評估人員率，將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對象價(jià)格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對象或類似物業(yè)所需耗費(fèi)各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利稅來確定估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果以這兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房價(jià)結(jié)果，總價(jià)為7113.0萬元，大寫金額：柒仟壹佰壹拾叁萬元整。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告自完成之日起2年內(nèi)有效，超過此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評估。x×房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、市場背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用(略)六、估價(jià)測算過程價(jià)對象的年凈收益；r——折現(xiàn)率。(1)年有效毛租金收入的確所處位置，評估人員經(jīng)過對同類物業(yè)大量的市場調(diào)查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價(jià)對象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2·天),故：年有效毛租金收入=5×360×70%=1260元/m2根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查，該地區(qū)地下車庫收益水平在400～600元/(月·個(gè)),地下游泳池月收益水平在40萬～60萬元之間。根據(jù)估價(jià)人員的分析，在考慮了估價(jià)對象周圍的實(shí)際情況，確定估價(jià)對象地下車庫收益水平為500元/(月·個(gè)):游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%,則：地下部分總收入=400.8萬元/年(2)運(yùn)營費(fèi)用率的確定。根據(jù)目前北京市商業(yè)設(shè)施運(yùn)營管理費(fèi)用率的平均水平，估價(jià)對象地上部分運(yùn)營費(fèi)率為35%,地下部分運(yùn)營費(fèi)率取25%。(3)年凈租金的計(jì)算：建筑物凈租金=年有效毛租金收入—年運(yùn)營費(fèi)用率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，它與風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報(bào)告中，評估人員按照安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值設(shè)定容積設(shè)定容積缺乏流動性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值安全利率：2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%;2002年憑證式國債五年期票面年利率為2.74%;2001年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%;2000年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值視投資風(fēng)險(xiǎn)程度而定，且經(jīng)調(diào)整后還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本，根據(jù)評估人員的專業(yè)評估經(jīng)驗(yàn)，北京市房地產(chǎn)領(lǐng)域該值為7%左右，根據(jù)上述分析及國家五年期間長2000年2001年2002年行的存款利率1.98%。根據(jù)收益型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，具體將該風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高三個(gè)區(qū)域，即低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的還原利率可取5.84%～7.84%,中風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域或取7.84%～9.84%,高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域可取9.84%～11.84%。除考慮風(fēng)險(xiǎn)對資本化利率的影響外，綜合考慮資產(chǎn)管理的繁瑣性和流動性以及通貨膨脹的影響，我們認(rèn)為該物業(yè)屬于中低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，故資本化利率取8%。(5)收益價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對象的耐用年限為50年，至估價(jià)期日已經(jīng)使用了7.25年(1995年4月25日～2002年7月30日),收益年限為42.75年。收益法的計(jì)算公式有很多，評估人員認(rèn)為：北京市的商業(yè)用房市場已趨于成熟和穩(wěn)定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，即P=A/i×[1-1/1+8%)42.75]18%=11372元/m2該建筑總收益價(jià)格=4299.3+3135.2=7434.5萬元2.成本法A.采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法路及過程如下：(1)出讓金。依據(jù)上述《基準(zhǔn)地價(jià)表》,六類地價(jià)區(qū)、配套公建用途，出讓金基數(shù)為500～1000元/m2。估價(jià)對象處于六類地價(jià)區(qū)中上等位置，條件較好，出讓金基數(shù)取上述標(biāo)準(zhǔn)的接近高限值即800元/m2。根據(jù)容積率修正系數(shù)234567891率為4.16,容積率修正系數(shù)為3.32。則單位土地面積出讓金為：800×3.32=2656元結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用情況，并參照北京市現(xiàn)行大市政及四源費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取每建筑面積市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為650元/m2。小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)取300元/m2。則估價(jià)對象地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)=950×3.76=3572元/m2。(3)土地開發(fā)費(fèi)。估價(jià)對象的土地開發(fā)是委托另外一公司開發(fā)的，根據(jù)《委托開發(fā)合同書》,估價(jià)對象的實(shí)際開發(fā)費(fèi)用折算為3000元/m2(包括土地開發(fā)費(fèi)及城鎮(zhèn)拆遷費(fèi))。(4)估價(jià)對象地價(jià)。根據(jù)上述測算結(jié)果，求取熟地價(jià)。地面熟地價(jià)=土地出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)=2656+3572+3000=9228)元/m2(5)樓面地價(jià)。樓面地價(jià)=地面熟地價(jià)/容積率=2454元/m2B.建造成本(1)確定建筑物的直接成本。估價(jià)對象建筑物為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外部中高檔裝修。按照1996年《北京市建筑市建設(shè)工程間接費(fèi)及其他費(fèi)用定額》進(jìn)行匡算；并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價(jià)格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據(jù)估價(jià)對象的實(shí)際情況，確定其直接成本(包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及紅線內(nèi)市政工程)為3200元/m2。(2)計(jì)算建筑物的間接成本。根據(jù)北京市對建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)稅費(fèi)政策和估價(jià)對象建筑物的具體情況，逐項(xiàng)計(jì)算間接成本費(fèi)率。各種間接成本費(fèi)率的組成如下：(a)管理費(fèi)8.00%(b)專業(yè)人士費(fèi)10.00%合計(jì)：18.00%間接成本=3200×18.00%=576元/m2則建造成本=3200+576=3776元/m2(3)計(jì)算建設(shè)期貸款利息。根據(jù)估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)造型及建筑面積，按照《北京建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為2年，假設(shè)資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%,則：利時(shí)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括營業(yè)稅及其附加、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等，取總成本的=(2454+3776+477)×9%=604元/m2(5)開發(fā)商利潤。按照北京市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的規(guī)定，按照不同的年期，開發(fā)商利潤取不同的值，該項(xiàng)目投資年限取2年。同時(shí)，考慮到估價(jià)對象的具體情況，開發(fā)商利潤率取為25%,則：開發(fā)商利潤=總成本×25%=(2454+3776+477+604)×25%=1828元/m2(6)成新率。根據(jù)估價(jià)對象的建成時(shí)間及估價(jià)人員現(xiàn)場踏勘實(shí)測，故確定估價(jià)對象建筑物綜合成新率為100%。(7)計(jì)算成本價(jià)格。綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對象的土地取得費(fèi)用、建造成本、利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)商利潤及成新率后，估價(jià)對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本成本法總價(jià)格=9139×6962.3=6362.8萬元七、估價(jià)結(jié)果確定以上分別用收益法和成價(jià)格：7434.5萬元成本價(jià)格：6362.8萬元兩個(gè)結(jié)果相差較大，經(jīng)分析，造成這種差異的主要原因是由于商業(yè)用房租賃市場目前處于平穩(wěn)的增長階段，收益法測算的結(jié)果比較接近實(shí)際情況，成本法從房地產(chǎn)建造成本角度估算房地產(chǎn)積算價(jià)格，與目前市場價(jià)格略有差異。因此，評估人員確定將上述二結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，即：拾玖萬貳仟玖佰元整。八、附件(略)標(biāo)準(zhǔn)答案：1.房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。2.房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。3.估價(jià)原則中缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)原則。4.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中總地價(jià)缺少貨幣種類。5.估價(jià)報(bào)告有效期不能超過一年。6.有效毛租金收入計(jì)算未對空置率70%進(jìn)行說明。7.運(yùn)營費(fèi)用率計(jì)算有誤，計(jì)算時(shí)地上部分與地下部分調(diào)換了費(fèi)用率。8.計(jì)算建筑物收入未對地上建筑面積進(jìn)行計(jì)算說明。9.收益價(jià)格計(jì)算中，收益年限有誤，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限30年計(jì)算。10.成本法中土地價(jià)值容積率修正參數(shù)不合理。11.土地使用權(quán)價(jià)值求取辦法有誤，估價(jià)技術(shù)路線不合理。12.基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)按項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本計(jì)算不合理。13.成本法中各項(xiàng)費(fèi)用比例無依據(jù)。14.成本法計(jì)算中應(yīng)說明如何計(jì)算地下部分建筑成本。15.成