調(diào)控政策解讀及其對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析(精)

調(diào)控政策解讀及其對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析在２００９年的最后一個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂，雖然人們對(duì)２０１０年房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊也有所預(yù)期，然１２月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策并沒(méi)有過(guò)多著墨，且配合國(guó)家加大推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、放寬城鎮(zhèn)戶籍等宏觀政策出臺(tái)，市場(chǎng)再次出現(xiàn)政策樂(lè)觀氣氛。然而接下來(lái)一周風(fēng)云突變，國(guó)際上先后爆發(fā)迪拜債務(wù)危機(jī)、希臘政府主權(quán)信用危機(jī)，國(guó)家對(duì)２０１０年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也突然轉(zhuǎn)向，回收營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的政策、新“國(guó)四條”出臺(tái)、七部委聯(lián)合出臺(tái)土地購(gòu)置門檻等。那么在政策基調(diào)已經(jīng)明確的基礎(chǔ)上，已出臺(tái)政策有何影響？還會(huì)出臺(tái)哪些政策……都成了市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，我們下面對(duì)此作出一些總結(jié)和分析，以供參考。一、政策出臺(tái)背景１、全球金融危機(jī)趨穩(wěn)復(fù)蘇，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)皆由負(fù)轉(zhuǎn)正。２、中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球率先復(fù)蘇，并保持較快增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴降低。３、２００８年系列救市政策初步效果達(dá)到，一些負(fù)面效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，如產(chǎn)能過(guò)剩、流動(dòng)性加大、通脹預(yù)期、催生資產(chǎn)泡沫等。４、２００９年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，房?jī)r(jià)再次快速上漲，價(jià)量皆創(chuàng)新高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和民怨再次累積。５、迪拜外債危機(jī)、希臘國(guó)家主權(quán)信用危機(jī)１２月初相繼爆發(fā)，引起全球一陣恐慌，給全球走出金融危機(jī)撥了一瓢冷水，也為我國(guó)中央政府敲響了警鐘，之后房地產(chǎn)調(diào)控政策立即轉(zhuǎn)向。二、已出臺(tái)政策及解讀１、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神２００９年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于１２月５－７日在京召開(kāi)，會(huì)議明確了２０１０年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)工作六大任務(wù)和“調(diào)結(jié)構(gòu)、促消費(fèi)”的重點(diǎn)后，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的有如下幾個(gè)方面：財(cái)政政策實(shí)施重點(diǎn)包括保障性住房；明年要加強(qiáng)普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求；加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)，支持棚戶區(qū)改造；積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平；當(dāng)前，要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。解讀：這些內(nèi)容公布后，使市場(chǎng)出現(xiàn)了較為樂(lè)觀的預(yù)判，因?yàn)檎邲](méi)有出現(xiàn)緊縮信號(hào)，且加強(qiáng)棚戶區(qū)拆遷改造、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、放寬城鎮(zhèn)戶籍管理等都被認(rèn)為是增加住房消費(fèi)和促進(jìn)民生的工作，對(duì)城市商品房市場(chǎng)而言是利大于弊。２、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策收回２００９年１２月９日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由２年恢復(fù)到５年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。２３日財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)細(xì)則，規(guī)定普通住宅超過(guò)５年轉(zhuǎn)讓才能免稅，普通住宅不足５年和非普通住宅超過(guò)５年后轉(zhuǎn)讓將按照差額征收，非普通住宅持有不足過(guò)５年則全額征稅（營(yíng)業(yè)稅及其附加征稅標(biāo)準(zhǔn)為５．５％）。解讀：這個(gè)政策出臺(tái)后，結(jié)合溫家寶總理和相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)講話，中央開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱，將把抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房作為重點(diǎn)，以免房?jī)r(jià)被大幅度炒高。但對(duì)首次置業(yè)和改善需求等自住性需求還是支持的。３、新的“國(guó)四條”出臺(tái)１２月１４日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，會(huì)議要求按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。解讀：以上政策被簡(jiǎn)稱為“國(guó)四條”，剛一發(fā)布就引來(lái)市場(chǎng)一遍熱議，因?yàn)檫@表明２０１０年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)變向，由之前相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期到明確轉(zhuǎn)向，將有保有壓的維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展。其重點(diǎn)目標(biāo)是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，并將綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段來(lái)加以調(diào)控，具體方式就是上面那“四條”，具體分析如下：★增加普通商品住房的有效供給。解讀：緩解供求矛盾，遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲，拉低商品房成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，需要地方政府控制規(guī)劃、清查已出讓土地加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度方可。★繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。解讀：二套房貸政策必然會(huì)收緊，高端大戶型物業(yè)將受壓，部分投資（機(jī)）需求會(huì)被擠出市場(chǎng)，但關(guān)鍵在銀行執(zhí)行力度?！锛訌?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。解讀：２００７年打擊排號(hào)收錢、控制房源捂盤、催促開(kāi)工和上市時(shí)間等政策可能會(huì)再現(xiàn)，但關(guān)鍵看地方政府會(huì)不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。★繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到２０１２年末，基本解決１５４０萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。解讀：“政策力度很大，實(shí)際執(zhí)行效果不好”始終是保障性住房建設(shè)的難題，若國(guó)家要求地方政府限時(shí)定任務(wù)的完成目標(biāo)，雖然對(duì)市場(chǎng)有短期分流作用，但對(duì)中低收入人群和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是好事。４、五部委出臺(tái)政策提高購(gòu)地門檻２００９年１２月１７日財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。核心內(nèi)容為：①要求將地方政府土地出讓收益收支全額納入監(jiān)管系統(tǒng)；②分期繳納土地出讓價(jià)款首次不得低于５０％（原實(shí)際為２０－３０％），且剩余款項(xiàng)繳納期限原則上不超過(guò)一年；③未繳納全款者不得按土地價(jià)款繳納比例分割核發(fā)國(guó)有土地使用證發(fā)證，也不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)。解讀：★主觀愿望：⑴、提高政府土地出讓收入和支出的規(guī)范性與合理性，增加保障房建設(shè)資金等；⑵、提高土地供應(yīng)和使用效率，一定程度上打擊開(kāi)發(fā)商囤地炒地；⑶、促使開(kāi)發(fā)商加快手中樓盤開(kāi)發(fā)和銷售，以加快回籠資金，達(dá)到增加有效供給的愿望?！飳?shí)際情況：⑴、該政策有利于資本雄厚、融資渠道廣泛的開(kāi)發(fā)商，而對(duì)實(shí)力小、資金仍緊張的開(kāi)發(fā)企業(yè)不利，最終結(jié)果是可能增加市場(chǎng)壟斷，再次出現(xiàn)由于壟斷增強(qiáng)而出現(xiàn)的系列副作用；⑵、該政策主觀愿望是增加市場(chǎng)有效供給，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但實(shí)際的效果可能是導(dǎo)致廣大中小開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，減少市場(chǎng)供給，推升房?jī)r(jià)?！锱涮状胧孩?、全面清查已出讓土地使用情況，嚴(yán)格執(zhí)行已出讓土地開(kāi)工、竣工時(shí)間和相關(guān)處罰性稅費(fèi)和無(wú)償回收政策；⑵、調(diào)整土地讓方式，規(guī)范新出讓土地合同，限時(shí)開(kāi)工和完工最后時(shí)間，并把出讓地塊小型化。５、住建部長(zhǎng)約見(jiàn)２００余副市長(zhǎng)督促清理房產(chǎn)優(yōu)惠政策２００９年１２月１８日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國(guó)建設(shè)會(huì)議在北京召開(kāi)，邀請(qǐng)了６００多位主管城建工作副市長(zhǎng)參會(huì)，最終有２００多位副市長(zhǎng)到會(huì)，住建部部長(zhǎng)姜偉新在會(huì)上表示：經(jīng)濟(jì)適用房面向范圍將從低收入者提升為中低收入者；嚴(yán)格監(jiān)督地方政府加快清理各種房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。住建部人士表示，約見(jiàn)這些副市長(zhǎng)的目的有兩個(gè)：其一，統(tǒng)一思想貫徹“國(guó)四條”；其二，協(xié)商完成保障性住房計(jì)劃，但兩者聯(lián)系緊密。解讀：這次會(huì)議發(fā)出的信號(hào)就是要求各個(gè)地方統(tǒng)一思想，不折不扣地執(zhí)行中央政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。而加大保障性住房建設(shè)、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房范圍將分流部分剛性需求客群，具體影響力度需要看各個(gè)地方保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模和具體政策、推出時(shí)間等。６、國(guó)土資源部掛牌督辦１８宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地，將嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)出發(fā)和無(wú)償收回政策１２月２３日，國(guó)土部召開(kāi)新聞通氣會(huì)，明確表示要全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)議精神，在土地調(diào)控政策方面，要嚴(yán)格執(zhí)行土地征收閑置費(fèi)和收回制度，并出臺(tái)三項(xiàng)措施防止新的土地閑置，促進(jìn)已供地及時(shí)開(kāi)發(fā)。據(jù)介紹，國(guó)土部將進(jìn)一步規(guī)范土地供應(yīng)行為。即，完善土地出讓合同和劃撥決定書(shū)，對(duì)宗地規(guī)模、出讓金繳納、受讓人條件、開(kāi)竣工申報(bào)、違約責(zé)任等進(jìn)一步做出明確約定。同時(shí)，各地必須將各類已供土地的開(kāi)發(fā)利用情況，包括已供土地的受讓人、位置、面積、用途、成交時(shí)間、成交價(jià)格、出讓金繳納情況、合同約定的開(kāi)竣工時(shí)間等信息上傳，并向社會(huì)公開(kāi)。其二，國(guó)土部將進(jìn)一步加大土地開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管力度，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。按照要求，省級(jí)國(guó)土部門要督促檢查市、縣國(guó)土部門，采取切實(shí)有效措施，落實(shí)已供應(yīng)土地開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管責(zé)任，實(shí)時(shí)掌握已供土地特別是房地產(chǎn)用地的開(kāi)發(fā)利用情況，通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上傳國(guó)土部。其三，國(guó)土部將進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督檢查，督促各地嚴(yán)格落實(shí)閑置土地處置政策，及時(shí)處置閑置土地。解讀：國(guó)土資源部若能嚴(yán)格清查、處置和預(yù)防閑置土地，將是最快和最有效增加市場(chǎng)商品房供給的途徑，也是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲最有效的手段之一。估計(jì)政策嚴(yán)格執(zhí)行后６個(gè)月后市場(chǎng)就有可能降溫。三、后期可能出臺(tái)政策１、差別利率房貸政策細(xì)則可能明確在房地產(chǎn)金融信貸政策中，針對(duì)購(gòu)房者的按揭貸款政策是最有殺傷力的，２００７年“９．２７”房貸新政讓房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然墜落就是例證。且這一政策即使在２００８年金融危機(jī)中也沒(méi)有廢止，只是在執(zhí)行中由政府和銀行根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行放寬執(zhí)行，這為政府調(diào)控市場(chǎng)提供了一個(gè)最有效的手段。在目前的市場(chǎng)和輿論背景下，２０１０年執(zhí)行“９．２７房貸新政”由寬趨緊也是必然，但我們認(rèn)為暫時(shí)不會(huì)有更新的、更嚴(yán)厲的房貸政策出臺(tái)，最多會(huì)進(jìn)一步明確改善性需求鑒定標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行改善性需求之外的二套房、三套及三套以上住房、非普通住宅等已有房貸政策，達(dá)到抑制投資（機(jī)）需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)即可。另外，就是在通脹預(yù)期及其實(shí)際變化情況下，銀行信貸基準(zhǔn)利率可能提高，目前這種低利率時(shí)代可能難以維持，專家預(yù)計(jì)２０１０年可能有１－２次加息機(jī)會(huì)。根據(jù)２００７年的“９．２７”房貸政策及實(shí)際執(zhí)行情況，具體內(nèi)容如下：２０１０年房地產(chǎn)信貸政策預(yù)計(jì)執(zhí)行一覽表房屋類別房貸款最低首付房貸款利率界定標(biāo)準(zhǔn)普通住宅（成都１４４㎡以下）首次置業(yè)或改善性需求；首付２－３成利率下?。常埃?，即５年以上４．１５８％１、二套房貸界定標(biāo)準(zhǔn)：①以家庭為單位，其中之一已申請(qǐng)過(guò)購(gòu)房貸款（含公積金貸款），且未結(jié)清貸款者；②家庭人均住房面積已超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e水平（成都２００９年執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為２８㎡）者。２、銀行現(xiàn)在執(zhí)行５年期以上貸款基準(zhǔn)利率為５．９４％，同期公積金貸款利率為３．８７％。３、２００９年二套房貸實(shí)際執(zhí)行情況：首付３成以上即可享受利率一定下浮優(yōu)惠；甚至只要首付４成以上，一些銀行利率最低可優(yōu)惠３０％。二次申請(qǐng)放貸者：首付４成利率上?。保埃?，即５年以上６．５３４％三次申請(qǐng)放貸者：首付４．５成利率上?。保担?，即５年以上６．８３１％四次以上申請(qǐng)放貸者：首付５成以上利率上浮２０％以上，即５年以上７．１２８％以上非普通住宅（１４４㎡以上或別墅）首次置業(yè)首付３成利率下浮３０％，即５年以上４．１５８％２００９年實(shí)際執(zhí)行情況：首付３成以上即可享受利率一定下浮優(yōu)惠；甚至只要首付４成以上，首次貸款購(gòu)房一些銀行利率最低可優(yōu)惠３０％，別墅類物業(yè)最高可優(yōu)惠２９％。二次置業(yè)以上首付４成以上利率上?。保埃ヒ陨?，即５年以上６．３５４％以上非住宅首付５成利率上?。保埃ヒ陨?，即５年以上６．５３４％以上，貸款期限不超過(guò)１０年原則上不享受利率優(yōu)惠，一般還會(huì)適當(dāng)上浮。有些物業(yè)（如產(chǎn)權(quán)式酒店或商場(chǎng)）甚至不接受按揭貸款。注：這種利率一升一降之間，購(gòu)房者還貸利息竟相差近１倍，對(duì)投資購(gòu)房需求影響不難判斷。２、征物業(yè)稅有望空轉(zhuǎn)實(shí)，可能會(huì)在局部一線高價(jià)城市試點(diǎn)關(guān)于開(kāi)征物業(yè)稅，近幾年一直糾結(jié)著樓市。每逢房地產(chǎn)投資熱度高峰，市場(chǎng)都會(huì)自上而下發(fā)出開(kāi)征信號(hào)。不過(guò)，盡管政府多次提出這一敏感話題，卻一直只聞雷聲不見(jiàn)雨點(diǎn)。按照國(guó)際慣例，物業(yè)稅主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都繳納一定稅款，且稅值隨著不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的升高而提高。物業(yè)稅其實(shí)是把原有涉及房地產(chǎn)的土地出讓金、土地增值稅、契稅、印花稅等多種稅費(fèi)統(tǒng)一，把一次性的大額費(fèi)用轉(zhuǎn)化為分年度支出，其本質(zhì)上則是對(duì)房地產(chǎn)征稅方式的調(diào)整。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，就會(huì)大大降低購(gòu)房者在購(gòu)買、流轉(zhuǎn)過(guò)程中的成本，而其在持有環(huán)節(jié)的成本將大大提高。這也必將抑制投機(jī)型房產(chǎn)投資行為的沖動(dòng)，從而起到凈化市場(chǎng)秩序、防范泡沫的作用。３、舊城或棚戶區(qū)改造、保障住房建設(shè)政策執(zhí)行力度將會(huì)加強(qiáng)，保障住房供應(yīng)可能井噴，并對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊在“國(guó)四條”已經(jīng)明確要“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到２０１２年末，基本解決１５４０萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題”后，一種限時(shí)限量的緊迫感已經(jīng)壓在相關(guān)部委和地方政府身上，過(guò)去那種“雷聲大，雨點(diǎn)小”的情況可能就會(huì)改變。１２月１８日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)２０１０年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議。住建部部長(zhǎng)姜偉新在會(huì)上發(fā)言時(shí)表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明年將繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設(shè)，計(jì)劃建１８０萬(wàn)套廉租房和１３０萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。并將嚴(yán)格執(zhí)行《２００９－２０１１年廉租住房保障規(guī)劃》。１０月１６日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將５０％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，禁止無(wú)償調(diào)撥使用。這將解決相當(dāng)部分保障房建設(shè)資金不足的問(wèn)題。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)主任委員石秀詩(shī)近日透露，住房保障法已經(jīng)納入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。一旦立法，過(guò)去那種只說(shuō)不做、大說(shuō)少做的情況可能改變。４、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》即將取代《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，矛盾是否緩解、拆遷難度是否增加、拆遷成本是否提高、舊城改造推進(jìn)是否放緩等系列問(wèn)題能否明確將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。２００９年１２月１６日國(guó)務(wù)院法制辦召開(kāi)專家研討會(huì)，聽(tīng)取了民法、行政法方面的專家對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與拆遷補(bǔ)償條例（草案）》（簡(jiǎn)稱新條例）的修改意見(jiàn)。征詢之后，新的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》即將出臺(tái)。而根據(jù)透露出的信息，新條例將有一些新的變化，主要體現(xiàn)在如下：⑴、區(qū)分“公共”與“非公共”利益新條例對(duì)因公共利益的征收、拆遷與非因公共利益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、拆遷進(jìn)行了區(qū)分。后者不適用強(qiáng)制拆遷，而由建設(shè)單位與房屋所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。新條例對(duì)“公共利益”進(jìn)行了列舉規(guī)定，不屬列舉規(guī)定的“公共利益”范疇的項(xiàng)目建設(shè)，其遇到的拆遷問(wèn)題均遵循民事協(xié)商與合同途徑解決。⑵、擬規(guī)定“先征收補(bǔ)償后拆遷”新條例對(duì)因公共利益的拆遷，確立了先征收、補(bǔ)償，后拆遷的原則。這也就是說(shuō)，不先解決征收、補(bǔ)償問(wèn)題，就不得拆遷。⑶、擬規(guī)定“政府為拆遷主體”新條例明確規(guī)定：征收、拆遷主體是政府，而不是開(kāi)發(fā)商。這也就是說(shuō)，舊條例授權(quán)拆遷人，即開(kāi)發(fā)商，拆除被拆遷人房屋的事今后是不允許的。⑷、“斷水電氣暴力強(qiáng)拆”擬被禁新條例將嚴(yán)禁野蠻拆遷。明確規(guī)定：建設(shè)單位或受委托實(shí)施拆遷的單位，不得采取斷水、斷熱、斷氣、斷電等方式，或者以暴力、脅迫及其他非法手段實(shí)施拆遷。⑸、被拆遷人不滿意可以起訴現(xiàn)在的拆遷中，被拆遷人因?yàn)椴粷M意而采取訴訟途徑來(lái)維護(hù)合法權(quán)益的比例較少。新條例若明確此途徑，發(fā)生在拆遷領(lǐng)域的維權(quán)行為將更加合理、有序。⑹、新拆遷條例傾向按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償國(guó)務(wù)院法制辦主任曹康泰日前接受采訪時(shí)表示，法制辦傾向于按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購(gòu)買新的房子”。６、地方配合“國(guó)四條”的實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)目前，南京已經(jīng)出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，被稱為“新政２０條”。上海市政府３０日也出臺(tái)了《本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》。而從南京、上海出臺(tái)的細(xì)則中，可以發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題都比較明確了，其精神就是綜合采用多種手段有保有壓的穩(wěn)定地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，解讀如下，具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件一。⑴、所出臺(tái)的政策比較完整和全面，對(duì)市場(chǎng)的影響整體來(lái)說(shuō)是偏正面的。南京這次出臺(tái)的政策除了二套房的信貸政策尚不是十分明朗外，已經(jīng)基本“見(jiàn)底”了，也反映了國(guó)務(wù)院和相關(guān)部門已出臺(tái)政策。且基調(diào)上比中央已出臺(tái)政策及預(yù)期溫和很多，２００８年出臺(tái)的部分優(yōu)惠政策得到了差別化的延續(xù)。如針對(duì)首次置業(yè)者和改善性需求者購(gòu)買普通住宅還有０．５－１％的補(bǔ)貼。⑵、一些含糊的問(wèn)題得到了明確鑒定。比如對(duì)于“自住”、“首次”、“改善型”購(gòu)房以及“二套房”如何界定等問(wèn)題，南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定表示，國(guó)家正在制定相關(guān)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但在國(guó)家的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之前，南京市“自住型購(gòu)房”，主要是指首次購(gòu)房。“改善型購(gòu)房”，主要指夫妻雙方在本市僅有一套住房，在２０１０年１月１日至２０１０年１２月３１日內(nèi)出售原住房，并重新購(gòu)買普通住房。另外像已購(gòu)房者在竣工交付使用前不得更名轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售證后必須在１個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤銷售，也不得捂盤等。⑶、對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地閑置問(wèn)題有了明確規(guī)定，但沒(méi)有朔及既往，也沒(méi)有向后延伸，僅限２０１０年。對(duì)于２０１０年新出讓的土地項(xiàng)目，將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)周期，在出讓合同中明確項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工時(shí)間和相應(yīng)處罰條款。違反合同的，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和合同條款進(jìn)行處罰。如果不按照土地出讓合同約定的時(shí)間開(kāi)工、竣工的，將按天收取違約金。⑷、保障性住房建設(shè)和舊城改造力度加大。明確規(guī)定２０１０年將建設(shè)６５０萬(wàn)平方米保障性住房，拆遷１００萬(wàn)平方米舊房。中成觀點(diǎn)：總之，南京這次出臺(tái)的“新政２０條”將取代其２００８年出臺(tái)的系列優(yōu)惠政策，秉承中央精神，實(shí)施＂三保一壓三加強(qiáng)＂措施，保障（保困難家庭有房住、保市民自住型購(gòu)房、保市民改善型購(gòu)房）有力，壓制（打壓投機(jī)性購(gòu)房）有針對(duì)性，加強(qiáng)（加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、加強(qiáng)供求雙向調(diào)節(jié)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)樓市秩序的規(guī)范和監(jiān)管）手段還要看執(zhí)行，因?yàn)槠渲幸灿幸恍┠：臻g。如果南京出臺(tái)的這個(gè)“新政２０條”得到中央的認(rèn)可，也可為其他地方政府制定相關(guān)細(xì)則提供參考。而根據(jù)２００８年各個(gè)地方先后出臺(tái)的政策來(lái)看，都是大同小異，即我們可以暫時(shí)把南京這個(gè)政策細(xì)精神和調(diào)控方式則當(dāng)作２０１０年各個(gè)地方執(zhí)行的方向。那２０１０年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政基調(diào)和主要手段都比較明確了，屆時(shí)只要繼續(xù)關(guān)注國(guó)家一些新的政策即可。四、２０１０年宏觀調(diào)控政策調(diào)整總結(jié)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析１、２０１０年即將執(zhí)行政策及后續(xù)走勢(shì)總結(jié)通過(guò)前面的分析我們已經(jīng)知道了２０１０年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和主要內(nèi)容，總結(jié)起來(lái)如下：調(diào)控目標(biāo)：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。調(diào)控手段：綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段。調(diào)控方式與內(nèi)容：⑴、增加普通商品住房的有效供給。具體內(nèi)容：①政府繼續(xù)增加土地供給，特別是中小戶型普通商品房土地供給，增加普通商品房供給以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并將在新出讓土地合同中約定開(kāi)工、竣工時(shí)間和具體違約處罰方式；②通過(guò)提高新拿土地門檻（土地出讓收費(fèi)款原則上不低于５０％）促使在售或待建地快加快入市增加供給；③加大閑置土地清理和處罰力度，促使已出讓土地加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加供給；④加快新房預(yù)售證辦理速度，以增加供給；⑤要求地方政府加快、加大保障型住房建設(shè)和供給。⑵、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。具體內(nèi)容：①繼續(xù)給于自住型首次置業(yè)者和改善型購(gòu)房者予以房貸（首付最低２成，享受７折利率優(yōu)惠、公積金貸款優(yōu)惠政策）、稅收（契稅繼續(xù)減半，９０㎡以下自住型置業(yè)僅交１％）、補(bǔ)貼（自住型客戶可繼續(xù)享受０．５－１％的購(gòu)房補(bǔ)貼）；②而為了遏制房?jī)r(jià)和促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展，將針對(duì)二套及二套以上投資性購(gòu)房者將在房貸政策方面提高首付４成以上、利率上浮１０％以上；契稅不予優(yōu)惠，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅及其附加免稅期延長(zhǎng)至５年，還可能出臺(tái)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅、持有物業(yè)稅等。⑶、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。具體內(nèi)容：基本上會(huì)重拾２００７年相關(guān)政策，如打擊排號(hào)收錢、拿了預(yù)售證必須在１個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤、所有取得預(yù)售證的房源必須對(duì)外銷售，不得控制房源捂盤、公開(kāi)房?jī)r(jià)和房源信息、催促開(kāi)工和上市時(shí)間等政策，但具體如何需看各個(gè)地方政府的執(zhí)行細(xì)則。⑷、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到２０１２年末，基本解決１５４０萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。具體內(nèi)容：①限時(shí)限量完成保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地方都要求制定出年度計(jì)劃；②加快舊城、工礦棚戶區(qū)拆遷改造力度，改善其中中低收入家庭住房，也會(huì)要求限時(shí)限量按計(jì)劃完成；③多渠道解決保障性住房建設(shè)資金到位，如財(cái)政定額撥款、加強(qiáng)征收土地出讓收益，并嚴(yán)格按照１０％撥付用于保障性住房建設(shè)、住房公積金結(jié)余部分５０％可貸予保障性住房建設(shè)等。至于后市是否會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，我們認(rèn)為將由２個(gè)因素來(lái)決定，其一是全球和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)是否真正走出金融危機(jī)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)固復(fù)蘇。這是前提條件，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)鞏固復(fù)蘇，則宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性就減弱了，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就有了基礎(chǔ)。其二是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身是否在已出臺(tái)政策的調(diào)控下達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，房?jī)r(jià)得到有效遏制。這是必要條件，如果還像２００５－２００６年那樣“越調(diào)越漲”，則更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)那就是必然的。２、已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)２０１０年市場(chǎng)的影響分析從已出臺(tái)的政策來(lái)看，政府的主要目標(biāo)不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，故出臺(tái)的政策是“有保有壓”。因此，這次房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和沖擊就不會(huì)像２００７年那次調(diào)控影響那么大。不過(guò)，具體來(lái)看，可能對(duì)２０１０年房地