第22章-2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司考察

第二十二章2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司考察第一節(jié)2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)報(bào)告通過(guò)對(duì)上市公司12項(xiàng)指標(biāo)的綜合評(píng)價(jià)，利用SPSS中因子分析方法，2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10孕育而生。其中，中國(guó)海外發(fā)展有限公司憑借各方面的優(yōu)秀表現(xiàn)，位居房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第一名。具體排名如下表：2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司實(shí)力TOP10綜合評(píng)比前10名排名證券簡(jiǎn)稱公司全稱綜合得分1中國(guó)海外中國(guó)海外發(fā)展有限公司1.3554252雅居樂雅居樂地產(chǎn)控股有限公司1.2831023合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司1.1396044Ｇ萬(wàn)科Ａ萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司1.0371525復(fù)地集團(tuán)復(fù)地集團(tuán)股份有限公司0.6841636華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地有限公司0.6593107Ｇ陸家嘴上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司0.5187718富力地產(chǎn)廣州富力地產(chǎn)股份有限公司0.4076749首創(chuàng)置業(yè)首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司0.32627210北辰實(shí)業(yè)北辰實(shí)業(yè)股份有限公司0.272853綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上呈現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；奶攸c(diǎn)。中國(guó)海外2005年6月分拆其建筑業(yè)務(wù)，表明了專注房地產(chǎn)開發(fā)的決心；雅居樂雖然總資產(chǎn)規(guī)模方面稍微遜色于中國(guó)海外、合生創(chuàng)展、萬(wàn)科等公司，但其以較強(qiáng)的資產(chǎn)償債能力、資產(chǎn)收益率及成長(zhǎng)能力位居綜合實(shí)力第二名；合生創(chuàng)展往往選擇城市中有發(fā)展?jié)摿Φ拇笞谕恋?，依靠大?guī)模開發(fā)降低成本，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。萬(wàn)科以城鄉(xiāng)結(jié)合帶的大眾住宅項(xiàng)目開發(fā)作為核心業(yè)務(wù)，2005年積極通過(guò)股權(quán)合作方式增加各地土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)了企業(yè)的持續(xù)開發(fā)能力與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)、參與土地拍賣和合作等不同方式，增加企業(yè)土地儲(chǔ)備，跨區(qū)域擴(kuò)張趨勢(shì)明顯。保利地產(chǎn)通過(guò)項(xiàng)目收購(gòu)、參與土地拍賣等方式使其土地儲(chǔ)備面積一躍達(dá)到1000萬(wàn)平方米；復(fù)地2005年有選擇性地進(jìn)入北京、武漢等地市場(chǎng)，新增土地儲(chǔ)備超過(guò)150萬(wàn)平方米；華潤(rùn)置地集團(tuán)下北京公司參加了北京市清河地段的拍賣，以26500萬(wàn)的價(jià)購(gòu)得此塊土地，可銷售面積達(dá)80多萬(wàn)平方米，以住宅為主（占總銷售面積的73％）；首創(chuàng)置業(yè)到2005年底共儲(chǔ)備土地約357萬(wàn)平方米，其中北京占了一半以上。2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司規(guī)模TOP10排名證券簡(jiǎn)稱公司全稱總資產(chǎn)（億元）1中國(guó)海外中國(guó)海外發(fā)展有限公司276.62Ｇ萬(wàn)科Ａ萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司219.93合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司215.44華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地有限公司195.55Ｇ陸家嘴上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司110.16首創(chuàng)置業(yè)首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司100.67復(fù)地集團(tuán)復(fù)地集團(tuán)股份有限公司99.88雅居樂雅居樂地產(chǎn)控股有限公司96.29北辰實(shí)業(yè)北辰實(shí)業(yè)股份有限公司91.310Ｇ招商局招商局地產(chǎn)控股股份有限公司89.4規(guī)模10強(qiáng)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位，其中規(guī)模10強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)1494.8億元，占60強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的53.27％，?？傎Y產(chǎn)規(guī)模超100億元的企業(yè)就有6家，其中中國(guó)海外以總資產(chǎn)276.6億元位居首位，萬(wàn)科、合生創(chuàng)展和華潤(rùn)依次居于次席和第三位。2005年并購(gòu)重組成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大發(fā)展趨勢(shì)。萬(wàn)科通過(guò)并購(gòu)重組不僅獲得了總資產(chǎn)的擴(kuò)容，更是從投資能力、土地儲(chǔ)備等方面進(jìn)行了優(yōu)勢(shì)資源的整合，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。從規(guī)模10強(qiáng)企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，大型國(guó)有企業(yè)占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司盈利能力TOP10排名企業(yè)名錄公司全稱凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）1中國(guó)海外中國(guó)海外發(fā)展有限公司184069.42Ｇ萬(wàn)科Ａ萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司135036.33合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司132129.94富力地產(chǎn)廣州富力地產(chǎn)股份有限公司126568.45雅居樂雅居樂地產(chǎn)控股有限公司98296.86復(fù)地集團(tuán)復(fù)地集團(tuán)股份有限公司66864.77Ｇ陸家嘴上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司56996.78華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地有限公司48215.59Ｇ招商局招商局地產(chǎn)控股股份有限公司42158.110上海置業(yè)上海置業(yè)有限公司41150.7盈利能力10強(qiáng)企業(yè)的凈利潤(rùn)總額達(dá)93.15億元，其中，中國(guó)海外、萬(wàn)科、合生創(chuàng)展、富力的凈利潤(rùn)超過(guò)10億元，5-10億元的企業(yè)有3家，1-5億元的企業(yè)有19家。2005年中國(guó)海外繼續(xù)保持良好的盈利能力，鞏固了盈利能力的領(lǐng)先地位，凈利潤(rùn)超過(guò)18億元。盈利能力10強(qiáng)企業(yè)的3年平均凈資產(chǎn)收益率為13.74％，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為22.43％，兩項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)均高于房地產(chǎn)上市公司平均水平。其中，中國(guó)海外、萬(wàn)科和合生創(chuàng)展凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)幅度較小，表現(xiàn)較為平穩(wěn)；而上海復(fù)地、上海置業(yè)則受上海樓市的影響，2005年的凈資產(chǎn)收益率較前兩年出現(xiàn)較大的下降。此外，盈利能力10強(qiáng)企業(yè)負(fù)債比重的減少導(dǎo)致凈資產(chǎn)增加，而凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度慢于凈資產(chǎn)的增加速度，造成了企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率逐步下降，反映了盈利能力10強(qiáng)企業(yè)對(duì)舉債開發(fā)依賴程度的減弱和多渠道融資能力的增強(qiáng)。第二節(jié)2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)考察中國(guó)海外發(fā)展有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第一名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作其他股東中國(guó)建筑工程其他股東中國(guó)建筑工程總公司51.05%48.95%·截至2005年12月31日·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)251.42億港元，凈資產(chǎn)107.80億港元中國(guó)海外發(fā)展有限公司（證券代碼：0688hk）50%中海月朗苑物業(yè)發(fā)展有限公司30%50%中海月朗苑物業(yè)發(fā)展有限公司30%盈綽發(fā)展有限公司65%50%65%50%南京長(zhǎng)江第二大橋有限責(zé)任公司深圳中海信和地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京長(zhǎng)江第二大橋有限責(zé)任公司深圳中海信和地產(chǎn)開發(fā)有限公司華藝集團(tuán)華藝集團(tuán)出資7.48億港元，收購(gòu)100%股權(quán)出資7.48億港元，收購(gòu)100%股權(quán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年中國(guó)海外主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：萬(wàn)平方米）項(xiàng)目名稱建筑面積公司權(quán)益項(xiàng)目名稱建筑面積公司權(quán)益萬(wàn)錦豪園74.30100.0%中海瀛臺(tái)27.0099.5%中海城63.9863.2%水岸春城歌雅園18.5779.0%中海天地36.80100.0%觀園國(guó)際13.90100.0%湖濱一號(hào)28.30100.0%中海廣場(chǎng)13.90100.0%資料來(lái)源：中國(guó)海外發(fā)展有限公司網(wǎng)站雅居樂地產(chǎn)控股有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第二名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作陳氏家族信托陳氏家族信托摩根大通集團(tuán)其他股東·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)96.2億元，凈資產(chǎn)45.10億元·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)96.2億元，凈資產(chǎn)45.10億元，職工3572人雅居樂地產(chǎn)控股有限公司雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（證券代碼：3383hk）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年雅居樂主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：平方米）項(xiàng)目名稱所在城市樓面面積公司權(quán)益碧堤灣畔中山市57199100%開發(fā)南湖半山豪廷廣州市35150100%開發(fā)南海雍景商城佛山市166199100%開發(fā)花都雍逸豪廷廣州市9439998%廣州雅居樂花園廣州市32832898%凱茵新城中山市312528100%雅居樂新城中山市100262100%資料來(lái)源：雅居樂企業(yè)股份有限公司網(wǎng)站合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第三名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作施盛動(dòng)其他股東歐偉建及其全資擁有公司朱孟依及其全資擁有公司施盛動(dòng)其他股東歐偉建及其全資擁有公司朱孟依及其全資擁有公司52.53%3.09%0.08%44.30%·截至·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)195.84億港元，凈資產(chǎn)57.65億港元，職工4078人合生創(chuàng)展有限公司（證券代碼：0754hk）ArandaInvestmentPte.LTD&TigerGlobalL.P.收購(gòu)惠州亞新房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)并獲得公司原有1275122平方米ArandaInvestmentPte.LTD&TigerGlobalL.P.收購(gòu)惠州亞新房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)并獲得公司原有1275122平方米的土地發(fā)行及配發(fā)2.006億股新股份100%2005年8月100%2005年8月2005年7月2005年7月發(fā)行3.5億美元8.125%厘保證優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)于新加坡交易所上市2005年11月發(fā)行3.5億美元8.125%厘保證優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)于新加坡交易所上市2005年11月經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年合生創(chuàng)展主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（單位：平方米）項(xiàng)目名稱公司權(quán)益建筑面積駿景花園——南苑95.00%39314逸景翠園94.98%23107華南新城99.00%24691華景新城100.00%40170資料來(lái)源：合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司網(wǎng)站萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第四名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作CreditLyonnaisCreditLyonnaisSecurities(Asia其他股東南房避險(xiǎn)增值基金華潤(rùn)股份有限公司·注冊(cè)資本13.96億元··注冊(cè)資本13.96億元·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)219.92億元，凈資產(chǎn)83.09億元，職工10961人萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(證券代碼：000002)上海南都置地有限公司70%100%100%100%上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%100%上海南都置地有限公司70%100%100%100%上海萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%100%出資18.58億元出資18.58億元蘇州南都建屋有限公司49%2005年3月廣州萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司蘇州南都建屋有限公司49%2005年3月廣州萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司20%20%沈陽(yáng)萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年萬(wàn)科主要房地產(chǎn)開發(fā)（單位：平方米）項(xiàng)目名稱公司權(quán)益建筑面積廣州四季花城100%133500中山城市風(fēng)景100%104768廣州城市花園100%73700上海假日風(fēng)景100%127427資料來(lái)源：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司網(wǎng)站復(fù)地集團(tuán)股份有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第五名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作TheCapitalGroupCompanies,Inc.其他股東上海復(fù)星醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司上海復(fù)星高科技（集團(tuán)）有限公司TheCapitalGroupCompanies,Inc.其他股東上海復(fù)星醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司上海復(fù)星高科技（集團(tuán)）有限公司62.00%11.36%4.18%21.46%·截至2005年12月31日·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)99.77億元，凈資產(chǎn)34.32億元，職工1414人復(fù)地集團(tuán)股份有限公司(證券代碼：2337hk)100%海南華僑會(huì)館有限公司60%100%海南華僑會(huì)館有限公司60%上海鼎奮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司100%100%100%100%重慶潤(rùn)江置業(yè)有限公司重慶潤(rùn)江置業(yè)有限公司北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%海南新世界發(fā)展有限公司100%海南新世界發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年復(fù)地集團(tuán)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：萬(wàn)平方米）項(xiàng)目名稱建筑面積公司權(quán)益項(xiàng)目名稱建筑面積公司權(quán)益新天嘉園15.6086.40%帕緹歐香苑（一期）11.9655.00%復(fù)城國(guó)際15.1875.00%翠微新城（二期）11.8860.00%金韻天城（A塊一期）14.3899.95%復(fù)地北橋城（一期）11.0899.67%資料來(lái)源：復(fù)地集團(tuán)股份有限公司網(wǎng)站華潤(rùn)置地有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第六名股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本運(yùn)作截至截至2005年12月31日，總資產(chǎn)177.747億港元，凈資產(chǎn)83.3億港元，職工1700人北京華中園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京華威大廈有限公司50％50％BoomGoGroupLtd.及KingRoleLtd.出資32.07億元，占股權(quán)100%2005年12月20日FullKnowledgeInvestmentsLtd.出售公司，獲得3.23億港元2005年12月20日北京華嘉德裝飾工程有限公司華潤(rùn)置地有限公司(證券代碼：1109hk)64.89％2.75%32.46％華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司ValuePartnersLimited其他股東37.5％經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年華潤(rùn)置地主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：萬(wàn)平方米）項(xiàng)目名稱建筑面積公司權(quán)益福提島（大興24號(hào)地）11.5291.96%橡樹灣30.8746.90%鳳凰城三期5.8991.96%鳳凰城置地廣場(chǎng)5.0891.96%資料來(lái)源：華潤(rùn)置地有限公司網(wǎng)站上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第七名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作其他股東ToyoSecuritiesA其他股東ToyoSecuritiesAsiaLtd.A/CClient上海國(guó)際信托投資有限公司上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司·注冊(cè)資本18.68億元··注冊(cè)資本18.68億元·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)110.11億元，凈資產(chǎn)63.44億元，職工188人上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(證券代碼：600663)出售上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司3000萬(wàn)股權(quán)，獲得資金1.2億元出資29549萬(wàn)元出售上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司3000萬(wàn)股權(quán)，獲得資金1.2億元出資29549萬(wàn)元，購(gòu)買土地上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司出售強(qiáng)生控股股份有限公司2738.9萬(wàn)股權(quán)，獲得資金6847萬(wàn)元上海國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司出售強(qiáng)生控股股份有限公司2738.9萬(wàn)股權(quán)，獲得資金6847萬(wàn)元上海國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司上海強(qiáng)生集團(tuán)有限公司99.55%上海強(qiáng)生集團(tuán)有限公司99.55%天津陸興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津陸興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年上海陸家嘴主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：平方米）項(xiàng)目名稱開發(fā)面積以甲級(jí)辦公樓、商鋪和國(guó)際社區(qū)為主的房產(chǎn)項(xiàng)目280,000臨時(shí)性商業(yè)建筑9,000收購(gòu)廠房改辦公樓出租30,000清理長(zhǎng)期出租物業(yè)150,000資料來(lái)源：上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司網(wǎng)站廣州富力地產(chǎn)股份有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第八名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作其他股東李思廉張力呂勁其他股東李思廉張力呂勁28.43%128.43%1.41%35.02%35.14%注冊(cè)資金：7.6億元注冊(cè)資金：7.6億元截至2005年12月31日，總資產(chǎn)172.77億元，凈資產(chǎn)52.69億元，職工1488人廣州富力地產(chǎn)股份有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(證券代碼：2777hk)出資600萬(wàn)元，占股權(quán)100%出資600萬(wàn)元，占股權(quán)100%深圳奔望實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出資4.36億元，占股權(quán)100%2005年3月西安保德信房地產(chǎn)和西安濱湖房地產(chǎn)深圳奔望實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司出資4.36億元，占股權(quán)100%2005年3月西安保德信房地產(chǎn)和西安濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，獲得土地671畝出售間接持有65%股權(quán)，獲得1910萬(wàn)元出售間接持有65%股權(quán)，獲得1910萬(wàn)元沈陽(yáng)沈陽(yáng)億隆房屋開發(fā)有限公司2005年8月2005年8月經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2005年富力地產(chǎn)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：萬(wàn)平方米）項(xiàng)目名稱（廣州）2005年富力地產(chǎn)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：萬(wàn)平方米）項(xiàng)目名稱（廣州）建筑面積公司權(quán)益廣州富力城47.5100％富力桃園二期42.8100％富力金谷工業(yè)園109.4100％富力又一城94.0100％資料來(lái)源：廣州富力地產(chǎn)股份有限公司網(wǎng)站首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司——2005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力第九名股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本運(yùn)作北京首創(chuàng)科技投資有限公司其他股東中國(guó)物產(chǎn)有限公司北京首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)有限責(zé)任公司北京首創(chuàng)科技投資有限公司其他股東中國(guó)物產(chǎn)有限公司北京首創(chuàng)陽(yáng)光房地產(chǎn)有限責(zé)任公司16.68%16.04%10.02%57.26%·截至2005年12月31日·截至2005年12月31日，總資產(chǎn)100.59億元，凈資產(chǎn)31.85億元，職工328人首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(證券代碼：2868hk)出資7.4億元購(gòu)入天津瑞景住宅項(xiàng)目，獲得土地儲(chǔ)備51萬(wàn)平方米集團(tuán)增發(fā)1.13億H股，集資約2.1億港元出資7.4億元購(gòu)入天