深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司、林曉燕商品房預售合同糾紛二審民事判決書

/深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司、林曉燕商品房預售合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當得利糾紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛商品房預售合同糾紛【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院【審理法院】廣東省深圳市中級人民法院【審結日期】2020.09.10【案件字號】(2020)粵03民終21117-21132號【審理程序】二審【審理法官】朱珠劉雁兵錢松【審理法官】朱珠劉雁兵錢松【文書類型】判決書【當事人】深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司;林曉燕;林鎮(zhèn)偉;譚要仃;呂紅霞;林文林;吳錦珍;陳柳翠;章智為;慈赟;李元順;王慧;毛熠欣;鄒菊梅;陳可欣;洪樂樂;魏程越【當事人】深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司林曉燕林鎮(zhèn)偉譚要仃呂紅霞林文林吳錦珍陳柳翠章智為慈赟李元順王慧毛熠欣鄒菊梅陳可欣洪樂樂魏程越【當事人-個人】林曉燕林鎮(zhèn)偉譚要仃呂紅霞林文林吳錦珍陳柳翠章智為慈赟李元順王慧毛熠欣鄒菊梅陳可欣洪樂樂魏程越【當事人-公司】深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司【代理律師/律所】封建英北京市匯源律師事務所;趙瑜北京市匯源律師事務所;胡維剛廣東深大地律師事務所;陳細兒北京大成（深圳）律師事務所;古思敏北京大成（深圳）律師事務所【代理律師/律所】封建英北京市匯源律師事務所趙瑜北京市匯源律師事務所胡維剛廣東深大地律師事務所陳細兒北京大成（深圳）律師事務所古思敏北京大成（深圳）律師事務所【代理律師】封建英趙瑜胡維剛陳細兒古思敏【代理律所】北京市匯源律師事務所廣東深大地律師事務所北京大成（深圳）律師事務所【法院級別】中級人民法院【字號名稱】民終字【原告】深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司【被告】林曉燕;林鎮(zhèn)偉;譚要仃;呂紅霞;林文林;吳錦珍;陳柳翠;章智為;慈赟;李元順;王慧;毛熠欣;鄒菊梅【本院觀點】該申請因與案件審理不具有關聯性，依法不予準許。【權責關鍵詞】無效合同過錯證據不足新證據關聯性質證訴訟請求維持原判發(fā)回重審申請再審【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院查明】另查明，上訴人不服本院生效判決（2019）粵03民終10430—10452號民事判決（涉案同類型別墅），就與本系列案同類爭議事實認定及法律適用問題已向廣東省高級人民法院申請再審。2020年5月26日，廣東省高級人民法院作出（2019）粵民申14034-14056號民事裁定：駁回上訴人的再審申請。【本院認為】本院認為，本十六案二審爭議焦點為：涉案房產地下室負一層和地下夾層是否應視為涉案合同內容，上訴人金地北城公司是否違約及如何承擔責任？ 《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。"《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"本案中，金地北城公司在涉案房地產項目銷售現場提供給購房者取閱的宣傳資料及樣板房，均明確、直觀展示被上訴人購買的同類型別墅有地下室負一層及地下夾層，金地北城公司向業(yè)主實際交付涉案房產時亦包含地下車庫隔墻（后被有關土地監(jiān)察規(guī)劃部門依法拆除）。并且，涉案房產為別墅，購房者對于別墅的居住要求與普通高層住宅不同，而涉案房產的現狀為共有地上三層，沒有地下負一層及夾層、沒有獨立停車位、沒有獨立的樓梯及電梯，只能通過每隔幾棟中間的公共樓梯到達地面，導致涉案別墅的使用功能和價值受重大影響。按生活常理，涉案交易別墅房產是否具有宣傳資料及樣板房所展示的地下負一層、夾層，以及是否具有獨立的樓梯或電梯，足以對別墅購買者的購房意愿、訂立合同及價格產生重大影響。根據合同交易標的（別墅）、合同簽訂過程（展示宣傳）、合同履行（交付房產后卻被拆除地下車庫隔墻）情況綜合分析，依據上述司法解釋規(guī)定，涉案交易別墅房產應當包括宣傳展示資料中所顯示的地下室負一層、夾層是當事人締約時的真實意思表示，應當視為合同內容。金地北城公司未能如約依法履行該交付義務，構成違約，應承擔相應的違約責任。金地北城公司提出免除上述違約責任的對應格式條款既違反上述司法解釋規(guī)定，亦排除了業(yè)主的主要權利，依法歸屬無效。綜合考慮涉案房產現狀、金地北城公司的違約情節(jié)、過錯程度、履約情況等因素，一審法院酌定按照涉案房產購房總價款的30%向各被上訴人賠償損失，并無不妥。 綜上所述，上訴人金地北城公司的上訴請求缺乏事實與法律依據，本院不予支持。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，處理結果并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：【裁判結果】駁回上訴，維持原判。 本系列案二審案件受理費具體金額詳見附表，均由上訴人深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司負擔。 本判決為終審判決。【更新時間】2022-08-1520:58:12【一審法院查明】對雙方當事人二審爭議的事實，本院評判如下：上訴人金地北城公司提供的《深圳市房地產預售許可證》主文在一審中已提交并經雙方當事人質證過，只是本次特別包含了涉案16戶住宅分戶匯總表，但對一審查明的事實不構成實質性影響。經審查，一審查明的事實清楚，本院予以確認。【二審上訴人訴稱】上訴人上訴請求：一、請求撤銷一審判決發(fā)回重審，或查明事實后駁回被上訴人的全部訴訟請求；二、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。 本院二審期間，上訴人金地北城公司圍繞上訴請求提供了如下證據：《深圳市房地產預售許可證》（深房許字（2015）龍華009號，南區(qū).15.6.25，含涉案16戶住宅分戶匯總表），證明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3層的預售許可證，不含地下車庫預售。2.預售樓盤住宅分戶匯總表列明的涉案房屋套內建筑面積，與業(yè)主簽訂的《深圳市房地產買賣合同（預售）》中地上1-3層的套內建筑面積一致，不包括地下室面積。3.《預售合同》約定房屋價格低于政府指導價格。4.一審法院判決將地下車庫視為合同內容，違反了有關司法解釋關于“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效"的規(guī)定。 綜上所述，上訴人金地北城公司的上訴請求缺乏事實與法律依據，本院不予支持。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，處理結果并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司、林曉燕商品房預售合同糾紛二審民事判決書廣東省深圳市中級人民法院民事判決書(2020)粵03民終21117-21132號當事人上訴人（一審被告）：深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司，住所地廣東省深圳市福田區(qū)福田街道崗廈社區(qū)深南大道某某金地中心507，統(tǒng)一社會信用代碼914403006955867997。法定代表人：汪勁松，總經理。委托訴訟代理人：封建英，北京市匯源律師事務所律師。委托訴訟代理人：趙瑜，北京市匯源律師事務所律師。被上訴人（一審原告）：林曉燕。被上訴人（一審原告）：毛熠欣。21128-21132號案被上訴人共同委托訴訟代理人：古思敏，北京大成（深圳）律師事務所實習律師。審理經過上訴人深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱金地北城公司）因與被上訴人林曉燕等16人商品房預售合同糾紛十六案，不服廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院（2019）粵0309民初10320-10324號、13414-13419號、14569-14573號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。二審上訴人訴稱上訴人上訴請求：一、請求撤銷一審判決發(fā)回重審，或查明事實后駁回被上訴人的全部訴訟請求；二、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。二審被上訴人辯稱被上訴人答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的上訴請求。原告訴稱21117-21121號案被上訴人一審訴訟請求：1.判令金地北城公司繼續(xù)履行合同并賠償損失（具體金額詳見一審判決）；2.本案全部訴訟費用由金地北城公司負擔。21117-21121號案一審判決：一、深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內支付損失賠償金（具體金額詳見一審判決）；二、駁回其他訴訟請求。如未按本判決指定的期限履行金錢給付義務，則應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費（具體金額詳見一審判決）由深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司負擔。21122-21132號案被上訴人一審訴訟請求：1.判令金地北城公司賠償損失（具體金額詳見一審判決）；2.本案全部訴訟費用由金地北城公司負擔。21122-21132號案一審判決：深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內支付損失賠償金（具體金額詳見一審判決）。如未按判決指定的期限履行金錢給付義務，則應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費（具體金額詳見一審判決）由深圳市金地北城房地產開發(fā)有限公司負擔。本院二審期間，上訴人金地北城公司圍繞上訴請求提供了如下證據：《深圳市房地產預售許可證》（深房許字（2015）龍華009號，南區(qū).15.6.25，含涉案16戶住宅分戶匯總表），證明：1.2015年6月25日金地北城公司取得涉案房屋地上1-3層的預售許可證，不含地下車庫預售。2.預售樓盤住宅分戶匯總表列明的涉案房屋套內建筑面積，與業(yè)主簽訂的《深圳市房地產買賣合同（預售）》中地上1-3層的套內建筑面積一致，不包括地下室面積。3.《預售合同》約定房屋價格低于政府指導價格。4.一審法院判決將地下車庫視為合同內容，違反了有關司法解釋關于“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效"的規(guī)定。同時，本院向雙方當事人出示了廣東省高級人民法院（2019）粵民申14034-14056號民事裁定。本院組織雙方當事人對以上證據進行質證。上訴人認為上述再審裁定書認定事實不清，證據不足，適用法律錯誤，具體理由詳見《情況反映說明》。被上訴人林曉燕等11人認為：1.上訴人提供的證據不屬于本案新證據，其提供的一部分是預售許可證，該預售許可證在一審時已經提交。預售樓盤的分布的匯總表在一審時未提交，上訴人沒有向法庭說明延遲交付提交證據的原因，該份證據一直由上訴人保管，具備向一審法院按期舉證的條件，所以該份證據不應當作為新證據提交。另外，該份證據也不能證明上訴人所要證明的事實，與本案爭議焦點問題無關。2.上述再審裁定認定事實清楚，適用法律正確。被上訴人陳可欣等5人認為：1.上訴人未辦理地下車庫預售許可證是其沒有履行行政上的義務。而且，上訴人在明知地下車庫沒有辦理預售許可證的情況下，仍然在銷售涉案房產現場向購房者送閱宣傳資料，且樣板房明確展示了同類型房產有地下負一層、夾層。根據司法解釋規(guī)定，雙方簽訂的合同應當包含地下二層。2.上述再審裁定認定事實清楚，適用法律正確。上訴人申請對涉案房產爭議的地下一層及地下夾層向規(guī)劃部門調查取證。本院認為，該申請因與案件審理不具有關聯性，依法不予準許。一審法院查明對雙方當事人二審爭議的事實，本院評判如下：上訴人金地北城公司提供的《深圳市房地產預售許可證》主文在一審中已提交并經雙方當事人質證過，只是本次特別包含了涉案16戶住宅分戶匯總表，但對一審查明的事實不構成實質性影響。經審查，一審查明的事實清楚，本院予以確認。本院查明另查明，上訴人不服本院生效判決（2019）粵03民終10430—10452號民事判決（涉案同類型別墅），就與本系列案同類爭議事實認定及法律適用問題已向廣東省高級人民法院申請再審。2020年5月26日，廣東省高級人民法院作出（2019）粵民申14034-14056號民事裁定：駁回上訴人的再審申請。本院認為本院認為，本十六案二審爭議焦點為：涉案房產地下室負一層和地下夾層是否應視為涉案合同內容，上訴人金地北城公司是否違約及如何承擔責任？《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。"《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"本案中，金地北城公司在涉案房地產項目銷售現場提供給購房者取閱的宣傳資料及樣板房，均明確、直觀展示被上訴人購買的同類型別墅有地下室負一層及地下夾層，金地北城公司向業(yè)主實際交付涉案房產時亦包含地下車庫隔墻（后被有關土地監(jiān)察規(guī)劃部門依法拆除）。并且，涉案房產為別墅，購房者對于別墅的居住要求與普通高層住宅不同，而涉案房產的現狀為共有地上三層，沒有地下負一層及夾層、沒有獨立停車位、沒有獨立的樓梯及電梯，只能通過每隔幾棟中間的公共樓梯到達地面，導致涉案別墅的使用功能和價值受重大影響。按生活常理，涉案交易別墅房產是否具有宣傳資料及樣板房所展示的地下負一層、夾層，以及是否具有獨立的樓梯或電梯，足以對別墅購買者的購房意愿、訂立合同及價格產生重大影響。根據合同交易標的（別墅）、合同簽訂過程（展示宣傳）、合同履行（交付房產后卻被拆除地下車庫隔墻）情況綜合分析，依據上述司法解釋規(guī)定，涉案交易別墅房產應當包括宣傳展示資料中所顯示的地下室負一層、夾層是當事人締約時的真實意思表示，應當視為合同內容。金地北城公司未能如約依法履行該交付義務，構成違約，應承擔相應的違約責任。金地北城公司提出免除上述違約責任的對應格式條款既違反上述司法解釋規(guī)定，亦排除了業(yè)主的主要權利，依法歸屬無效。綜合考慮涉案房產現狀、金地北城公司的違約情節(jié)、過錯程度、履約情況等因素，一審法院酌定按照涉案房產購房總價款的30%向各被上訴人賠償損失，并無不妥。綜上所述，上訴人金地北城公司的上訴請求缺乏事實與法律依據，本院不予支持。一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確