成都北改火車北站改造項(xiàng)目方案3

交投集團(tuán)火車北站改造項(xiàng)目研究報(bào)告

匯報(bào)本次北改以五個(gè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域中心為依托，通過不同的產(chǎn)業(yè)功能帶動(dòng)，打造城北副中心，輻射整個(gè)北部新城北改對(duì)于本項(xiàng)目的區(qū)位定義為人北商務(wù)中心，是依托交通樞紐發(fā)展的區(qū)域商業(yè)商務(wù)中心人北商務(wù)中心不僅是城市重要交通樞紐中心，還是集高端商務(wù)、

商業(yè)服務(wù)、

酒店等功能于一體的城市樞紐型商業(yè)商務(wù)中心；城北副中心五大板塊承載區(qū)域功能：

交通樞紐+商業(yè)商務(wù)中心人北延線城市副中心國際商貿(mào)城熊貓國際文化旅游休閑區(qū)人北商務(wù)中心新成華大道中心國際商

貿(mào)城熊貓基地人北延線北改解讀－總體定位人北本項(xiàng)目交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿2Page212345火車北站是連接兩個(gè)中心的紐帶，是中心城區(qū)出入北部新城的咽喉，整個(gè)區(qū)域作為北改乃至整個(gè)西南地區(qū)的交通樞紐對(duì)于城市副中心的形成有重要的推動(dòng)重用

功能需求：區(qū)域政治

、

經(jīng)濟(jì)

、

文

化中心，能有效輻射

本區(qū)域，同時(shí)能和城

市中心處在一個(gè)合適

的空間距離內(nèi)，擁有

便利的交通，沿途沒

有斷檔；

形象需求：代表區(qū)域最繁榮的發(fā)

展面貌，通常是整個(gè)

區(qū)域的商務(wù)商業(yè)中心

;

功能需求：城市政治

、

經(jīng)濟(jì)

、

文

化中心，市政配套完

善，城市向心力中心

節(jié)點(diǎn)，能有效輻射城

市范圍，交通四能八

達(dá)；

形象需求：代表一個(gè)城市最繁榮

的發(fā)展面貌展示，通

常也是整個(gè)城市的商

務(wù)商業(yè)中心；

北部新城橋頭堡北改解讀－與核心區(qū)域的關(guān)系本項(xiàng)目城市中心交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿城市副中心城北副中心城市中心火車

北站Page3交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿總體定位NBD

城北商業(yè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸城市形象封面，北改推進(jìn)引擎交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿定位原則：

高度：打造北改城市商業(yè)中心及多個(gè)產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)，推進(jìn)傳統(tǒng)的“過境經(jīng)濟(jì)”向“樞紐經(jīng)濟(jì)”跨越。目標(biāo)是建成“成都最具影響力、全國一流

和國際知名的”的樞紐經(jīng)濟(jì)標(biāo)桿。

廣度：形成集總部經(jīng)濟(jì)、購物經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)，會(huì)展經(jīng)濟(jì)與綜合交通樞紐的融合，匯集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新一代城市綜合體，形成成都文化展示和交流的平臺(tái)和名片。NBD：North

Business

District城北商業(yè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸、城市風(fēng)貌展示軸、城市核心交通樞紐CBDNBDSBD城北商業(yè)商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中軸主要承載四大產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、精品復(fù)合商業(yè)、總部商務(wù)產(chǎn)業(yè)、會(huì)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)?購物中心?立體步行街?開放式文化活動(dòng)空間?高檔酒店?大型城市會(huì)議中心?商品博覽展示中心?國際商貿(mào)城?各類精品貿(mào)易中心?現(xiàn)代都市采購?國際品牌港?西部制造業(yè)總部?甲級(jí)寫字樓集群總部商務(wù)產(chǎn)業(yè)精品復(fù)合商業(yè)現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)會(huì)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能定位66

此次定位研究主要范圍包括規(guī)劃中火車北站綜合交通樞紐南廣場區(qū)域地塊

，綜合改造面積約為349畝。為保證良好的交通通達(dá)性

，需要預(yù)留較多的道路空間

，經(jīng)過計(jì)算，除去道路及站前廣場外

，可建設(shè)面積約為203畝；

整個(gè)項(xiàng)目總拆遷成本已經(jīng)達(dá)到61個(gè)億，即每畝土地成本已經(jīng)達(dá)到3000萬元以上，這就要求項(xiàng)目更符合市場，有更好的盈利能力。規(guī)劃背景交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿Page7區(qū)域目前沒有系統(tǒng)的車行人行設(shè)計(jì)，功能分區(qū)不清晰。導(dǎo)致大量物業(yè)缺乏有效的達(dá)到性，缺乏理想的形象展示界面,

最終導(dǎo)致只能維持低端的業(yè)態(tài)經(jīng)營。

因此，整個(gè)項(xiàng)目改造的核心是交通改造，最大化的發(fā)揮交通樞紐優(yōu)勢8交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿蓉北商貿(mào)大道火車北站漢都酒店成彭大道青龍飯店城北客運(yùn)站項(xiàng)目現(xiàn)狀二環(huán)路北站站房成

彭

大

道蓉

北

大

道

萬通商城

萬和酒店

成大附屬醫(yī)院人民北路板塊描述承擔(dān)功能一軸城市商務(wù)商業(yè)發(fā)展軸串聯(lián)區(qū)域人流和商氣，解決目前區(qū)域商業(yè)人氣不順暢和循環(huán)交通問題兩區(qū)

西側(cè)城市精品復(fù)合商業(yè)區(qū)

東側(cè)現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)

西側(cè)地塊可對(duì)接周邊大量居住區(qū)，交通條件相對(duì)較好，適合發(fā)展城市商業(yè)

東側(cè)地塊承接荷花池北站片區(qū)傳統(tǒng)商氣三心

西側(cè)城市生態(tài)休閑中心

廣場城市公共中心

東側(cè)博覽展演中心

為復(fù)合型城市商業(yè)提供更好的公園式購物環(huán)境

圍繞站前廣場做立體商業(yè)中心

為東側(cè)地塊商貿(mào)類型商家提供產(chǎn)品展示，促銷，活動(dòng)的公共平臺(tái)交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿9一軸、兩區(qū)、三心，串聯(lián)人氣，有效展示，疏導(dǎo)交通區(qū)域總體規(guī)劃格局建議9編號(hào)地塊面積編號(hào)地塊面積A-118,858.7B-121,030.6A-210,417.8B-211,233.3A-39,520.4B-37,411.0A-47,271.8B-45,315.3A-512,398.6B-510,054.3A-69,790.0B-612,290.3為了保證實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃理念，提升區(qū)域價(jià)值，根據(jù)地塊條件我們建議通過道路將區(qū)域分為12個(gè)組團(tuán)。但是由于地塊規(guī)模有限，為了保證充足的區(qū)間道路實(shí)現(xiàn)，建議規(guī)劃方面在建筑退距和規(guī)劃密度等指標(biāo)上予以適當(dāng)放寬

總體規(guī)模：除去理想的道路退界，總計(jì)拆遷后可建設(shè)用地面積約203畝

其中西片區(qū)：建設(shè)用地68257平米，約102畝

其中東片區(qū)：建設(shè)用地67334平米，約101畝B1交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿

10A5A3B6A2B4B5A4A6

B3組團(tuán)規(guī)劃建議A1B2總部會(huì)展功能區(qū)復(fù)合商業(yè)功能區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)版塊一期復(fù)合商業(yè)功能區(qū)二期現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)三期總部會(huì)展功能區(qū)包含地塊A3,A5,A4,B3,B5,B4B1,B2,B6A1,A2,A6總建筑面積328919平米347548平米342597平米地塊拆遷成本21億元40億元主打物業(yè)精品商貿(mào)城，精品商務(wù)公寓

情景商業(yè)街區(qū)國際商貿(mào)城品牌總部辦公購物中心，五星級(jí)酒店根據(jù)地塊規(guī)模、交能條件及區(qū)位關(guān)系，將整個(gè)項(xiàng)目分為3個(gè)大型版塊地塊條件與物業(yè)類型匹配判斷交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿1112交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿項(xiàng)目總體規(guī)劃理念建議—地塊規(guī)劃布局建議根據(jù)開發(fā)物業(yè)適宜度分析，本項(xiàng)目各物業(yè)規(guī)劃布局建議如下：精品商

務(wù)公寓精品商貿(mào)零售商業(yè)寫字樓酒店序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)1用地面積(平米)135,5922總建筑面積(平米)1,004,5643總體容積率5.54地面建筑面積747,3664.1商業(yè)152,1163.2商貿(mào)190,4293.3寫字樓172,3393.4精品商務(wù)公寓168,8763.5五星級(jí)酒店33,6053.6四星級(jí)酒店30,0004地下建筑面積257,1984.1地下車庫219,7484.2地下負(fù)一層商業(yè)37,449本項(xiàng)目建議規(guī)劃指標(biāo)，充分考慮了各地塊的特征和物業(yè)適應(yīng)性，同時(shí)借鑒韓國龍山、上海虹橋樞紐等案例，按照目前市場接受度最高的城市功能物業(yè)配比進(jìn)行考慮。13交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿總體規(guī)劃建議——總體指標(biāo)關(guān)鍵詞：一站式、

文化氛圍、

體驗(yàn)式商業(yè)為了確保項(xiàng)目市場收益可行、物業(yè)具備競爭力，建議總體規(guī)劃理念為

：打造新一代立體城市中心示意圖片：東京火車站建議將地塊中心的景觀軸作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)進(jìn)行考慮。使人群從站前廣場可直接透視遠(yuǎn)端高層地標(biāo)物業(yè)，吸引并引導(dǎo)形成貫穿內(nèi)部的人流動(dòng)線。這樣避免站前廣場區(qū)域人口密度過高，同時(shí)目的性的引導(dǎo)出站消費(fèi)人群去到遠(yuǎn)端地塊交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿15項(xiàng)目總體規(guī)劃理念建議—地塊規(guī)劃布局建議編號(hào)建筑高度（米）A-1179A-280A-373A-420A-5128A-6142B-1114B-2143B-368B-420B-5105B-610816交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿B1本項(xiàng)目建議適當(dāng)拔高建筑高度，以獲得較好的城市形象界面效果。各地塊高度指標(biāo)建議如下：A5A3B6B2項(xiàng)目總規(guī)劃指標(biāo)建議—建筑高度A2B4A4A6

B3B5150米以上100米以上50米以上40米以內(nèi)A117建議將站前廣場區(qū)域周圍的幾個(gè)地塊合并在一起進(jìn)行打造，將廣場式的商業(yè)街區(qū)開口直接朝向地鐵、公交和火車站出口。第一時(shí)間吸引人群進(jìn)入商場內(nèi)部。人群的疏散通過架空通道等形式進(jìn)行解決。這樣做能最大化的發(fā)揮地塊商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目總體規(guī)劃理念建議—地塊規(guī)劃布局建議交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿建議在西側(cè)城市生態(tài)休閑中心和東側(cè)博覽會(huì)展中心區(qū)域，設(shè)置跨組團(tuán)的城市空中廣場。在地面三層以上做出一個(gè)露天的、公共的商業(yè)展演平臺(tái)，同時(shí)可在空中廣場中做足綠化，改善區(qū)域消費(fèi)環(huán)境。18交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿項(xiàng)目總體規(guī)劃理念建議—城市空中廣場設(shè)置項(xiàng)目各地塊用地面積比較緊張，建議采用空中綠化空間等規(guī)劃理念，為區(qū)域創(chuàng)造更多的公共綠化。例如

，給予地塊更大的用地覆蓋率指標(biāo)，同時(shí)允許將商業(yè)裙樓屋頂?shù)木G化計(jì)入綠地率項(xiàng)目總體規(guī)劃理念建議—立體城市設(shè)置交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿19目前在中國一線城市，

北京，

香港，深圳，

廣州等地，

地鐵購物早已成為一種時(shí)尚，便捷的消費(fèi)理念。開發(fā)地鐵商業(yè)不僅收益顯著，同時(shí)對(duì)整體物業(yè)價(jià)值提升的帶動(dòng)尤為可觀20交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿地鐵商業(yè)專題研究——地下商業(yè)的價(jià)值

地鐵商業(yè)盈利分析：香港地鐵周邊物業(yè)升值已經(jīng)達(dá)到50%深圳地鐵周邊物業(yè)升值在30%-50%上海地鐵周邊物業(yè)升值超過50%

銀泰中心

北京國貿(mào)區(qū)域，以前地鐵直達(dá)項(xiàng)目只有國貿(mào)，銀泰中心和SK中環(huán)世貿(mào)大廈；根據(jù)08年以來規(guī)劃改造，國貿(mào)片區(qū)，整個(gè)寫字樓地下商業(yè)互聯(lián)成網(wǎng)絡(luò)，使得整個(gè)區(qū)域成為北京最具影響力的城

市綜合體群北京IFC21交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿東三環(huán)北京國貿(mào)CBD區(qū)域地鐵商業(yè)已經(jīng)連接的地下商業(yè)地鐵出口SK&中環(huán)世貿(mào)航華大廈國貿(mào)招商局大廈北京IFC北京電視臺(tái)建外SOHO交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿總而言之，充分打造地下商業(yè)空間，通過地下交通連接各地塊，是本項(xiàng)目保證開發(fā)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性的關(guān)鍵特別是本項(xiàng)目東西向交通被高架阻隔，只有地下交通串聯(lián)才能最有效緩解這一負(fù)面影響。

因此，希望規(guī)劃方面在本項(xiàng)目地下商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)方面予以適當(dāng)放寬其他規(guī)劃建議——地下空間與地下商業(yè)高架22

容積率：建議整體容積率設(shè)置為6左右，其中距站前廣場遠(yuǎn)端地塊放寬到8、9以上。

綠化率：本項(xiàng)目為集約性開發(fā)，建議采取復(fù)合式綠化，將綠地上移，在各層

次屋頂上布置大面積綠化。

建筑密度：為使商業(yè)物業(yè)能夠出效果，建議整體覆蓋率達(dá)到60%以上，局部放寬至70%以上。

建筑限高：限高原則為距站前廣場越遠(yuǎn)，建筑高度呈梯度上升趨勢。為使項(xiàng)目具備一定的地標(biāo)性，建議兩端限高在200米以上。23交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿總體規(guī)劃建議——重要指標(biāo)說明北

新

干

線成

彭

大

道人

北

高

架人

民

北

路人

北

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架蓉

北

大

道編號(hào)位置人流構(gòu)成流量估計(jì)1站前廣場地鐵、公交★★★☆2二環(huán)公交站

公交、出租★★☆3站前廣場出租、周邊公交、

地鐵、火車旅客、商貿(mào)客流★★★★★4地塊西北角地鐵、周邊公交★★☆5地塊東南角商貿(mào)客流★★★★★綜合火車北站及人民北路延線改造設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目未來的人流量主要由火車旅客及周邊商業(yè)消費(fèi)人流構(gòu)成，其中人流量最大的區(qū)域?yàn)檎厩皬V場靠近荷花池區(qū)域

，兩個(gè)區(qū)域應(yīng)盡可能避免交通規(guī)劃混雜火車北站區(qū)域人流構(gòu)成分析：4種交通網(wǎng)絡(luò)、

5個(gè)集中人流點(diǎn)、

2處主要聚集區(qū)24交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿二環(huán)路5322地塊人流組成及動(dòng)線公交車站點(diǎn)

地鐵線路及站點(diǎn)高架橋/下穿城市主干道地鐵7號(hào)41出入口出入口出入口出入口根據(jù)地塊劃分及物業(yè)業(yè)態(tài)定位，項(xiàng)目內(nèi)部車流量相對(duì)較大，需要減化車流的復(fù)雜程度，保證消費(fèi)通道及卸貨通道，建議采用內(nèi)部單行循環(huán)車流設(shè)計(jì)

，并在東地塊設(shè)計(jì)各設(shè)置1條縱向步行街西側(cè)地塊為總部會(huì)展功能片區(qū)，需要充分的車輛可達(dá)設(shè)置，因此建議這一區(qū)域設(shè)置多條南北向雙向通道東側(cè)地塊為國際商貿(mào)城區(qū)域，人流量未來將會(huì)非常巨大，建議將車輛（主要為商業(yè)貨運(yùn)）設(shè)置在背街；同時(shí)，南北向步行街的設(shè)置讓國際商貿(mào)城區(qū)域成為一個(gè)整體25

人行道單行道

雙行道交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿項(xiàng)目總體車行動(dòng)線設(shè)計(jì)建議公交

入口公交

入口出

口站前廣場區(qū)域車行交通建議：盡可能考慮單行道，引導(dǎo)社會(huì)車輛下地下，以免過多車輛阻斷人氣和商氣。將這一區(qū)域主要的交通壓力匯集到北側(cè)背街；注：虛線表示單行道，字母代表車站地下接送等候停車場出入口設(shè)置建議，綠色為公交車動(dòng)線交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿入口站前廣場區(qū)域車行交通組織建議E社會(huì)車輛出口公交車輛出口入口Page26P地塊東側(cè)人民北路高架區(qū)域未來人流量將僅次于站前廣場，同時(shí)作為主要車輛出口緩解站前廣場車輛壓力。但是規(guī)劃中由北向南下地匝道，將給這一區(qū)域交通帶來較大的隱患。一方面使得這一區(qū)域交通混亂，另一方面直接阻斷了地塊東西向步

行的可能性，如果不調(diào)整將導(dǎo)致東側(cè)地塊價(jià)值和功能嚴(yán)重受損，經(jīng)過初步估算將使項(xiàng)目整體物業(yè)售價(jià)下降10%建議將下橋閘道調(diào)整至北站東一路區(qū)域下地。同時(shí)能否考慮高架相對(duì)集中

，為兩側(cè)地面車輛出入項(xiàng)目區(qū)域預(yù)留足夠的空間X√主要交通節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)建議交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿Page27X由于二環(huán)路高架設(shè)置使得項(xiàng)目最好的展示面已經(jīng)受到了影響，地塊東側(cè)的二環(huán)路與成彭高架的匝道，進(jìn)一步影響了東側(cè)國際商貿(mào)城區(qū)域的展示面，同時(shí)阻隔了與荷花池商圈的商氣聯(lián)通，如果不調(diào)整將會(huì)嚴(yán)重影響東側(cè)國際商貿(mào)城區(qū)域的后期經(jīng)營

。我們建議將這一路段增設(shè)下穿通道和人行高架；另外，建議交通規(guī)劃上考慮為城西經(jīng)二環(huán)路來項(xiàng)目消費(fèi)的車輛開辟足夠的調(diào)頭區(qū)

，增加項(xiàng)目的車輛可達(dá)性。主要交通節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)建議交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿Page2829復(fù)合商業(yè)區(qū)：國際商業(yè)中心關(guān)鍵詞：甲級(jí)寫字樓、國際品牌匯、現(xiàn)代商貿(mào)城30分區(qū)編號(hào)占地面積容積率總建筑面積物業(yè)類型建筑面積物業(yè)層數(shù)主體建筑高度建筑覆蓋率復(fù)合商業(yè)

功能區(qū)A39520.44.542841.8情景商業(yè)街區(qū)15,23347340%精品商務(wù)公寓27,60915A512398.65.568192.3精品商貿(mào)城37,196612850%總部辦公寫字樓30,99726A47271.8214,544集中商業(yè)14,54442050%B37411537055街區(qū)商業(yè)8,89346840%精品商務(wù)公寓28,16219B510054.35.555298.65精品商貿(mào)城27,147610550%總部辦公寫字樓28,15219B45315.3210,631集中商業(yè)10,63142050%合計(jì)228561.95228,562整體定位：打造輻射西南的“國際商業(yè)中心”功能定位：北部新城國際頂級(jí)品牌聚焦中心，頂級(jí)商業(yè)消費(fèi)首選之地，包含超甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店及精品化的集中商業(yè)，共同搭建輻射整個(gè)西部的品牌商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)。復(fù)合商業(yè)片區(qū)寫字樓

精品商務(wù)公寓精品商貿(mào)整體定位交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿零售商業(yè)酒店現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)：西南部商貿(mào)中心城關(guān)鍵詞：

國際商貿(mào)中心，現(xiàn)代都市采購31交投集團(tuán)火車北站項(xiàng)目報(bào)告初稿分區(qū)編號(hào)占地面積

（平米）容積率總建筑面積

（平米）物業(yè)類型建筑面積物業(yè)層數(shù)主體建

筑高度建筑

覆蓋率現(xiàn)代商貿(mào)

片區(qū)B121030.66126183.6國際商貿(mào)城58,886711450%街區(qū)商業(yè)6,3093四星級(jí)酒店30,00025總部辦公寫字樓30,98919B211233.36.573016.45都市采購中心商業(yè)30,330614345%精品商務(wù)公寓42,68727B612290.3561451.5國際商貿(mào)城36,871610850%精品商務(wù)公寓24,58120合計(jì)260651.55260,652整體定位：打造西南地區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)中心功能定位：在荷花池批發(fā)市場旺盛的人氣和知名度上，結(jié)合周邊金牛萬達(dá)，及本項(xiàng)目商業(yè)綜合體，打造一個(gè)現(xiàn)代化的商品采購市場，實(shí)現(xiàn)檔次升級(jí)；并充分利用火車