土地估價技術(shù)報告

項目名稱：xx受托估價單位：xx咨詢顧問有限公司土地估價技術(shù)報告編號：xx提交估價報告日期：xx經(jīng)營范圍：中高密度纖維板、裝飾板、貼面板、木材綜（4）原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（5）《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》4．估價方掌握的有關(guān)資料及估價人員實地勘察、調(diào)查根據(jù)委托方提供的資料及評估人員現(xiàn)場查勘，待估宗地實際開發(fā)程度（3）估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合,能滿足目前工業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)（8）評估價格是在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于估價基準(zhǔn)日2006（2）本次委估二宗土地的土地使用權(quán)由xxxx人造板有限公司以出讓方式取得，根據(jù)委托方提供的資料顯示,委估的二宗土地使用權(quán)已于2005（5）估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評估報告由xx權(quán)證號宗地位置用途估價設(shè)定用途估價期日實際土地開發(fā)程度估價設(shè)定土地開發(fā)程度土地使用年限(年)單位面積價格(元/平方米)（吉高新國用(2002)吉安縣永和鎮(zhèn)小湖山用地用地紅線內(nèi)“五通一平”紅線內(nèi)“五通一平”45.51,260.6519.28吉高新國用(2002)字吉安縣永和鎮(zhèn)小湖山用地用地紅線內(nèi)“五通一平”紅線內(nèi)“五通一平”45.5272,848.954174.59---------------------274,109.60----4193.87地面平整狀況周圍道路狀況通電狀況供水狀況排水狀況通訊條件平整區(qū)域內(nèi)主要道路有105國道、319國道等，水泥路面，為混合型交通主干道市政供電，宗地內(nèi)已接入宗地外有市政供水設(shè)施，宗地內(nèi)已接入宗地外有市政排水設(shè)施，宗地內(nèi)已接入宗地屬市政通訊網(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)3.委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，對因委托方提供的資料有誤造4.本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權(quán)價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整6.任何單位和個人未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，不得以7.報告中有關(guān)估價對象評估面積及權(quán)利狀況以委托方第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象概況待估宗地名稱、土地使用者、宗地位置、用途、面積、四至、土地使置東南西北（1）估價對象位于吉安市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（吉安縣永和鎮(zhèn)小湖山宗地上已進(jìn)行了“五通一平”及建有工業(yè)廠房，測算時，根據(jù)委托方提供二、影響地價的因素分析影響地價的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價的一般因素較多，本報告僅分吉安是東南沿海的前沿腹地，無論是南下粵閩、港澳，還是北上江浙區(qū)的天然紐帶；上可溯贛江溝通閩粵，下可泛鄱陽湖與長江相聯(lián)，順抵長廠、萬安水電廠、楓渡水電廠為骨干的總裝機(jī)容量120萬千瓦，年發(fā)電量平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占茶陵縣，北與宜春地區(qū)的豐城、樟樹市及新余市、萍鄉(xiāng)市接壤。市政府駐中心城區(qū)“一環(huán)三橋、五縱八橫”的城市框架初步拉開，建成了具有一流起”為主服務(wù)，實施大開放為主戰(zhàn)略，銳意進(jìn)取，開拓創(chuàng)新，真抓實干，長4.7%、16.3%和16.4%。全年完成財政總收入27.54億元，比上年增長待估宗地處于吉安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（位于吉安縣永和鎮(zhèn)小湖通訊發(fā)達(dá)，能源充足，區(qū)位優(yōu)勢明顯?？h城敦厚距南昌231公里、吉安市粵高速公路吉安縣入口處離縣城僅5公里，京九鐵路吉安南站（客、貨兩用）座落在城東建設(shè)區(qū)，縣境所有出口路達(dá)到二級水泥（油）路標(biāo)準(zhǔn)。市傳輸數(shù)字化和移動通訊漫游，寬帶互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，全縣供電網(wǎng)絡(luò)布局合理，電力能源充足。改革開放以來，吉安縣迅速形成了以啤酒、卷煙、藥業(yè)、林產(chǎn)化工、水泥建材、電子信息產(chǎn)品為主的縣鄉(xiāng)工業(yè)體系，杭州娃哈(1)宗地位置：位于吉安市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（吉安縣永和鎮(zhèn)小湖(2)宗地面積：本次評估土地面積為274,109.60平方米，面積較大，一、估價原則場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價是指估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收二、估價方法成本逼近法是以土地取得費、土地開發(fā)所耗各項費用之和為主要依V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3=VE＋R3R3－土地增值；VE－土地成本價格?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等345K1——日期修正系數(shù)K2——土地使用年期修正系數(shù)K3——宗地面積狀況修正系數(shù)K4——宗地形狀修正系數(shù)K5——規(guī)劃限制條件修正系數(shù)三、估價過程土地取得費及相關(guān)稅費是指待估宗地所在區(qū)域為取得土地使用權(quán)而宗地所在區(qū)域近年來征地費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，該項費用主要包括征地費下的，按該耕地被征地前3年平均年產(chǎn)值7至10倍計算；平均每人耕地200平方米以下的區(qū)征地實際情況，綜合對待估宗地所在區(qū)域近年來征地費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分供的該地區(qū)征地實際情況，土地管理費一般按各項補(bǔ)償費補(bǔ)助總額的4%稅額一次性征收，吉安縣平均稅額為4.5元／平方米，故耕地占用稅按根據(jù)xx省人民政府《xx省征集防洪保安資金暫行規(guī)定》（贛府發(fā)[1995]63號）文件的規(guī)定：非農(nóng)業(yè)建設(shè)新征耕地的單位和個人繳納的防根據(jù)評估人員對待估宗地所在區(qū)域部份新征用地土地開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施投資利息土地取得費＋相關(guān)稅費）×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×5.85%=4.79（元/平方米）=11.44（元/平方米）土地取得費及相關(guān)稅費、2土地開發(fā)費、3投土地增值收益土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息+=（27.9+21.516＋65＋4.79+11.44）×25%=32.66(元/平方米）VnN式中：Vn待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價格（元/平方米）VN無限年期土地使用權(quán)價格（元/平方米）r土地還原率[土地還原率按評估基準(zhǔn)日時中國人民銀行n待估宗地設(shè)定年期（45.5年）=159.37（元/平方米）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)基準(zhǔn)地價評估依據(jù)是《吉安縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報根據(jù)《吉安縣城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告》,吉安縣城區(qū)土地定級級別分為商業(yè)用地級別、住宅用地級別、工業(yè)用地級別。其中商ⅠⅡⅢⅣⅤ345K1——日期修正系數(shù)K2——土地使用年期修正系數(shù)K3——宗地面積狀況修正系數(shù)K4——宗地形狀修正系數(shù)K5——規(guī)劃限制條件修正系數(shù)宗地名稱設(shè)定用途土地級別基準(zhǔn)地價備注xxxx人造板有限公司Ⅴ待估宗地形狀規(guī)則,對土地利用有利,根據(jù)城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價實物狀應(yīng)的工業(yè)用地宗地地價區(qū)域影響因素指標(biāo)說明表和工業(yè)用地區(qū)域影響因素宗地地價修正系數(shù)表,綜合確定待估綜地的區(qū)位狀況修正系數(shù)∑優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)------基準(zhǔn)地使用年面積修形狀修土地開發(fā)宗地單位價(元/期修正程度差異KK司Ⅴ根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，待估宗地分別采用了成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法試算了待估宗地地價,兩種方法之間測方法測算過程中，各參數(shù)取值合理，測算過程符合規(guī)范，測算結(jié)果也與當(dāng)表6