2024年上海樓市上半年形勢(shì)分析及下半年趨勢(shì)分析報(bào)告

1上半上海1-6月新房成交2.6萬套，同比下降43.2%2024年1-6月份商品住宅成交套數(shù)為25880套，同比下降43.2%。其中前五個(gè)月的成交量分別為4332、1367、5093、4675、3856套，同比分別下降50.2%，70.0%、39.7%、46.2%、42.3%和22.5%。但是結(jié)構(gòu)性成交趨勢(shì)明顯，6月份成交均價(jià)77007元/平米，同比增長(zhǎng)了16.3%14,00090,00085,00080,00075,00070,00065,00060,00055,00050,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000成交套數(shù)成交價(jià)格（右軸）上海1-6月豪宅市場(chǎng)成交逆勢(shì)上漲，走出獨(dú)立行情2024年1-6月2000萬以上商品住宅成交套數(shù)為2859套，同比上漲52.9%。2000萬以上住宅占比達(dá)到11.05%，比去年同期提高了7個(gè)百分點(diǎn)半年上海2000萬元以上新房占比變化上海2000萬元以上新房成交情況1000900800700600500400300200100012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%05%4.10%187005000028592024年上半年2023年上半年總套數(shù)2000萬以上套數(shù)占比成交套數(shù)成交均價(jià)（右軸）上海1-6月二手房成交10萬套，同比增長(zhǎng)9%2024年1-6月二手住宅成交套數(shù)為99947套，同比增長(zhǎng)9%。6月份成交價(jià)格52698元/平米，同比下降8%，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)明顯25,00020,00015,00010,0005,00062,00060,00058,00056,00054,00052,00050,00002023年1月

2023年2月

2023年3月

2023年4月

2023年5月

2023年6月

2023年7月

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2024年6月成交套數(shù)成交均價(jià)（右軸）“老破小”是二手房成交的主力從6月份成交數(shù)據(jù)來看，400萬以內(nèi)的住房占比達(dá)到73.61%，其中300萬以內(nèi)的就達(dá)到57.24%。“527”新政對(duì)上海二手房市場(chǎng)產(chǎn)生明顯影響，外地單身人群對(duì)于市區(qū)的老破小有一定需求，同時(shí)，隨著價(jià)格縮水，投資的價(jià)值也逐漸體現(xiàn)出來?300萬以內(nèi)住房成交占比達(dá)57.24%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%4.03%5.00%0.00%2.95%200萬以下200-300萬300-400萬400-600萬600-800萬800-1000萬1000萬以上上海1-6月土拍規(guī)則重大調(diào)整上半年上海土拍市場(chǎng)規(guī)則重大調(diào)整：一、優(yōu)化中小戶型限制政策，“7090政策”松綁支持多樣化改善需求；二、取消最高限價(jià)，土拍回歸市場(chǎng)主導(dǎo)。隨著土拍規(guī)則持續(xù)松綁，上海2024年第三批次土拍溢價(jià)率創(chuàng)新高，優(yōu)質(zhì)地塊作為稀缺資源，受到開發(fā)商極力追捧，在價(jià)高者得規(guī)則下，溢價(jià)率突破20%。對(duì)比下，郊區(qū)地塊無比冷清，土地市場(chǎng)熱度分化云泥之別上海歷次土拍成交地塊結(jié)構(gòu)海歷次土拍成交地塊結(jié)構(gòu)宗元/平米僅2021年第一批和第二批出現(xiàn)終止出讓地塊分別為1塊和7塊，其余批次無流拍600005000040000300002000010000040353025201510552487649496.5469637544417739702518271371736141310853510551929578111322664325431201051192164410441198711518602165113141024419142382042200第一批第三批第二批第四批第二批首輪第三批首輪第四批首輪第四批第三輪第一批第二輪第三批2021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年成交總建面2024年底價(jià)成交溢價(jià)率0-3%溢價(jià)率3-6%溢價(jià)率6-9%溢價(jià)率超過9%成交總價(jià)平均樓面價(jià)注：僅為涉商品住宅地塊，不包括城中村改造地塊、雙定雙限房用地等其他涉宅地塊，其中2021年第一批有4宗其他涉宅地塊，第二批2宗，第三批3宗，2022年第一批4宗，第二批2宗，第三批4宗：dataln，同策研究院數(shù)據(jù)上海1-6月拿地以國(guó)央企為主上半年上海土地市場(chǎng)攬金444.12億元，其中民營(yíng)企業(yè)拿地金額占16%，央國(guó)企拿地金額占比84%，其中央國(guó)企以聯(lián)合體形式拿地的占比達(dá)57%，以減輕資金壓力。同樣受市場(chǎng)低迷沖擊，央國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域僅為優(yōu)質(zhì)核心地段，多為下場(chǎng)托底，上半年銷售TOP3的房企保利拿地同比下滑70%、中海同比下滑73%、萬科同比下滑94%，央國(guó)企拿地乏力上海歷次土拍成交地塊拿地房企成交地塊拿地房企性質(zhì)（按金額）宗403530252015105113115131516126460206290104262727615212342106185271210219613731081713142914521432143584617951384182

5341153

5021

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85301613

22142502021年2022年2023年2024年2021年2022年2023年2024年央企

國(guó)企

民企

聯(lián)合體（含國(guó)央企）

聯(lián)合體（民企）

外資/中外合資央企

國(guó)企

民企

聯(lián)合體（含國(guó)央企）

聯(lián)合體（民企）

外資/中外合資注：聯(lián)合體中包含央國(guó)企和民企的，計(jì)算國(guó)央企拿地金額時(shí)將金額平分估算數(shù)據(jù)

：dataln，同策研究院上海1-6月推地計(jì)劃完成21%上半年上海土拍呈現(xiàn)推地節(jié)奏加快，但推地?cái)?shù)量斷崖式下跌，從2022年供地105宗到2024年1-3批次集中供應(yīng)19塊宅地，累計(jì)供應(yīng)宅地面積約64公頃，按照上海《上海市2024年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)300-355公頃（剔除城中村及舊改項(xiàng)目），截止上半年，上海商品住宅供地計(jì)劃完成度僅21%左右2022-2024年第一-三批次參拍-2024年上半年上海推地?cái)?shù)量家70606050403020100484139367430292320114192002022年2023年2024年上半年2022年2023年2024年注：參拍企業(yè)數(shù)量為估算且不包含城投公司數(shù)據(jù)：同策研究院，好地網(wǎng)2三次響第一次政策調(diào)整：2023年9月認(rèn)房不認(rèn)貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響：一線城市短期熱度回升“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)外地有房貸記錄客戶和本地置換客戶利好較大，短期內(nèi)推動(dòng)市場(chǎng)熱度。9月一線城市新房環(huán)比回升，但同比不及去年同期，且第三季度一線城市成交規(guī)模同環(huán)比均下滑。新政兩周后政策熱度逐漸減退，受假期影響有小幅回落一線城市2023年7-9月商品住宅銷售近三年9月同期商品住宅銷售面積萬㎡9080706050403020100200北京上海深圳廣州北京上海深圳廣州2023年07月

2023年08月

2023年09月2021年09月

2022年09月

2023年09月政策對(duì)市場(chǎng)的影響：短期成交后出現(xiàn)需求斷檔政策兩周后熱度逐漸減退，周度成交出現(xiàn)下滑，主要是由于政策直接作用于正在看房的客戶，前兩周部分客戶受政策推動(dòng)快速購(gòu)房；而部分客戶二套變首套，預(yù)算提高需要重新選房，成交周期拉長(zhǎng)；另外部分客戶需要先出售二手房才能置換，9月一線城市二手房掛牌量都明顯增加，二手房銷售周期拉長(zhǎng)，影響置換需求，未來仍需剛需入場(chǎng)，推動(dòng)置換鏈條一線城市2023年近10周二手房周度銷出現(xiàn)斷檔，部分客戶成交周期被拉長(zhǎng)：入場(chǎng)，目前已完成購(gòu)房（9月上旬集中釋放）4500變首套，預(yù)算提高，需要重新選房4000房，但是目前市場(chǎng)掛牌量持續(xù)增長(zhǎng)，二手房銷售周期350030002500200015001000500一線城市二手房月末掛牌量海9月掛牌：+1.4萬套廣州9月掛牌：+0.3萬套105深圳9月掛牌：+0.4萬套00北京上海廣州深圳7月

8月

9月北京深圳上海上海市場(chǎng)：“認(rèn)房不認(rèn)貸”時(shí)效性2周第一次政策調(diào)整出現(xiàn)一系列變化。除了市場(chǎng)熱度增加，咨詢的客戶線索明顯增加，看房的需求也明顯上升，還有以下幾個(gè)方面的變化：第一、置換型客戶明顯增加；第二、二套變首套，支付能力變強(qiáng)；第三、需求變化，有增加一個(gè)房間的需求，部分有看上游板塊的傾向；第四、純投資客戶出現(xiàn)，購(gòu)房目的純投資；第五、部分客戶表示新政剛出臺(tái)，形勢(shì)不明朗，期待更大力度的政策，比如降低首付比例等01

03500萬以下外圍剛需區(qū)域熱度提升相對(duì)最為顯著，代表區(qū)域?yàn)榧味ê团R港主城。如臨港某項(xiàng)目8月整體成交10套，新政后兩天成交達(dá)5套，80%為老客戶。臨港某項(xiàng)目周末兩天成交29套，80%為老客戶，客戶心態(tài)表現(xiàn)為擔(dān)心政策后樓盤售價(jià)會(huì)提升，急于新房下定。分熱度原本就高的改善項(xiàng)目影響反饋不，如楊浦某項(xiàng)目客戶考慮到還款壓力仍偏向于選擇六七成首付。客戶，現(xiàn)在主動(dòng)出來看房。數(shù)據(jù)：同策研究院、統(tǒng)計(jì)局、wind第二次政策：2023年12月普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整上海市場(chǎng)：“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”及二套首付比例調(diào)整后市場(chǎng)情況“普宅”調(diào)整后，二手房市場(chǎng)成交量上升明顯，主要得益于稅費(fèi)的減免以及首付門檻的降低，由于房?jī)r(jià)下降及稅費(fèi)的降低，二手房分流了部分新房的客流。新房市場(chǎng)受到新政的影響還未體現(xiàn)在成交上新政后，上海二手房成交變動(dòng)情況后，上海新房成交變動(dòng)情況8007006005004003002001000717647614520480461455455442393397均值2303703402112868627722600數(shù)據(jù)：同策研究院、統(tǒng)計(jì)局、wind第三次政策調(diào)整：5月27日限購(gòu)、降首付、補(bǔ)貼等“滬九條”滬九條政策內(nèi)容及變化適用對(duì)象分類社保/個(gè)調(diào)整前調(diào)整后3年非滬籍居民非滬籍單身人士購(gòu)房增加“外環(huán)內(nèi)二手房”2年，擴(kuò)大至所在區(qū)全域不再按離異前家庭計(jì)算五大新城及南北轉(zhuǎn)型等區(qū)域非本市戶籍人才社保/個(gè)離異家庭贈(zèng)與離異后住贈(zèng)與人住已贈(zèng)與住房不再計(jì)入贈(zèng)與人名下型二手住房（2000年前竣工，70㎡記一下）用于職工租住的，不再限定購(gòu)買住房套數(shù)企業(yè)購(gòu)房限購(gòu)限購(gòu)一個(gè)是未成年人，可增購(gòu)1套(包括本市戶籍和非本市戶多子女家庭籍居民家庭）賣出上海唯一住房，再買可不用提供社保或稅單注意：賣出買進(jìn)，產(chǎn)權(quán)人必須要一致。2024年5月28日以后出售置換的適用。非滬籍外地人士限購(gòu)套數(shù)執(zhí)行既有限購(gòu)政策數(shù)據(jù)：同策研究院、統(tǒng)計(jì)局、wind第三次政策調(diào)整：上海樓市關(guān)注熱度明顯上升滬九條發(fā)布后百度指數(shù)變化新政后新房日均成交環(huán)比升30%，市場(chǎng)反饋積極新政后兩周，全市商品住宅日均成交178套，較新政前兩周日均成交提高30%，較2024年上半年日均提高41%，市場(chǎng)較為活躍，但由于新房成交具有滯后性，且受供應(yīng)項(xiàng)目影響，政策效果仍需觀察。此外，與去年同期相比，日均成交同比降29%，市場(chǎng)下滑明顯，處于修復(fù)階段圖：上海全市商品住宅市場(chǎng)供前對(duì)比：日均成交套數(shù)126增幅41%30%-450040003500300025002000150010005005/262024年截止5/26，全市上半年日均成交126套5/261379（新政178年同期對(duì)比：5/27-6/2日均成交套數(shù)6/3-6/9日均成交套數(shù)2023年308211196145002024年同比-31%-26%供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)：數(shù)聯(lián)天下新政后首周外環(huán)外成交環(huán)比大幅走高新政后兩周，外環(huán)外新房日均成交110套，較新政前兩周日均成交增加26%，較2024年上半年日均提高28%，但與去年同期相比下滑39%；分階段來看，新政后首周外環(huán)外項(xiàng)目日均成交高達(dá)150套，環(huán)比升74%，首付降低刺激了此前部分搖擺剛需客群釋放圖：上海外環(huán)外商品住宅市場(chǎng)供前對(duì)比：套日均成交套數(shù)增幅28%26%-25002024年截止5/26，外環(huán)外上半年日均成交86套5/26868720001500100050005/269（新政110年同期對(duì)比：5/27-6/2日均成交套數(shù)6/3-6/9日均成交套數(shù)2023年2391501237002024年同比-37%-43%供應(yīng)套數(shù)(套)成交套數(shù)(套)均價(jià)(元/㎡)數(shù)據(jù)：數(shù)聯(lián)天下外環(huán)外新房項(xiàng)目來訪活躍527新政后來訪人數(shù)攀升，并在首個(gè)周末達(dá)到頂峰，周中回落后端午小長(zhǎng)假再次活躍。外環(huán)外新房日均來訪較前兩周環(huán)比升47%，較去年同期降5.7%與新政前對(duì)比：圖：上海外環(huán)外新房項(xiàng)目時(shí)間段日均來訪增幅新政后首個(gè)周末人/天70024/1/1-5/26100158%60050040030020010004/5/13-5/2618547%4/5/27-6/10（新政后）273-與2023年同期對(duì)比：5/27-6/10日均來訪年份水平2023年2024年同比140132-5.7%注：受項(xiàng)目入市時(shí)間影響，僅對(duì)比2023年-2024年均有來訪的項(xiàng)目數(shù)據(jù)：同策研究院三成以上客群受新政帶動(dòng)到訪項(xiàng)目從來訪客戶類型來看，5/27-6/10期間受新政刺激釋放的來訪需求占比約35%，其中首付比例下降為首要?jiǎng)右?、其次是二?多孩家庭、社保年限5改3等圖：上海外環(huán)外樣本案場(chǎng)527新新政后兩周來訪客戶驅(qū)動(dòng)因素占比人/天7006005004003002001000社保年限縮短5改3/人才政策27.5%公司購(gòu)房資格0.8%多子女家庭30.3%社保年限縮短5改3/人才政策

多子女家庭

公司購(gòu)房資格

首付比例下降

其他注：其他類型即不考慮新政影響，或不在利好范圍內(nèi)的客群數(shù)據(jù)：同策研究院3202判資金面趨勢(shì)研判：2024年美元將會(huì)進(jìn)入新一輪的弱周期從美元周期波動(dòng)規(guī)律來看，大周期為16-17年左右，根據(jù)趨勢(shì)研判，可以看到2024年美元指數(shù)大概率會(huì)進(jìn)入下降區(qū)間，這對(duì)我國(guó)貨幣環(huán)境來講是比較大的利好，有利于流動(dòng)性及購(gòu)買力的修復(fù)0.20.150.1140.0000130.0000120.0000110.0000100.000090.00000.050-0.05-0.1-0.15-0.280.0000政策面研判：2024年上海樓市政策會(huì)進(jìn)一步寬松一、2+3政策導(dǎo)向趨勢(shì)購(gòu)政策調(diào)整方向??2是住房的“雙軌制”3是指住房三大工程面取消限購(gòu)，主要在五個(gè)外圍區(qū)域結(jié)構(gòu)性調(diào)整購(gòu)房更多以區(qū)域人才、戶籍方潛在購(gòu)房人口和房票四、限購(gòu)政策調(diào)整方向五、限價(jià)政策調(diào)整方向六、預(yù)售制度以及資金監(jiān)管會(huì)也有調(diào)整的必要七、居民購(gòu)買住房的邏輯小維度限購(gòu)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，如法拍房限購(gòu)聯(lián)動(dòng)價(jià)格存在進(jìn)一步優(yōu)化的空間?

由“投資升值”轉(zhuǎn)向適合居住屬性的產(chǎn)品力產(chǎn)品力機(jī)會(huì)：關(guān)注改善型需求群體變化，產(chǎn)品力打造要貼合購(gòu)房者需求近5年上海商品住宅市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)變化明顯，成交主力從300-500萬向500-800萬遷移，同時(shí)300萬以下成交量顯著減少，從兩端大的沙漏型轉(zhuǎn)向中間大的紡錘體型。一是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，購(gòu)房門檻的增高意味著真正剛需客群正在逐漸減少，而上海“剛需”客群多為在外地處置資產(chǎn)后在上海購(gòu)房的改善客群，有一定購(gòu)買力。二是在悲觀收入預(yù)期影響下，改善需求置換不再拘泥于市區(qū)等特定區(qū)位情懷，偏好在熟悉區(qū)域選擇滿足面積、區(qū)位的項(xiàng)目進(jìn)行置換，成交總價(jià)反而向下偏移2020-2024年6月上海商品住宅分價(jià)段成交場(chǎng)需求從“沙漏型”轉(zhuǎn)向“紡錘體型”??市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)從沙漏型變成紡錘體型上海新房購(gòu)房門檻價(jià)段正在向上遷移。2023年，300萬以300-500萬成交套數(shù)占比小幅下降；而500-800萬成交占比800-100萬成交套數(shù)微降，主要是由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，改特點(diǎn)區(qū)位，只需滿足基本的置換需求即可；而1500萬以上高端改善客群受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響較小，反而更加注重地段和豪

宅?改

善

市

場(chǎng)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6.51%7.40%6.49%5.40%8.14%真正“改善”客群不再拘泥于市區(qū)等特定區(qū)位情懷，偏好在熟悉區(qū)域選擇滿足面積、區(qū)位的項(xiàng)目進(jìn)行置換善

市

場(chǎng)9.05%25.33%25.54%28.95%30.59%群實(shí)質(zhì)是改善客群，為外地處后在上海購(gòu)房這部分“剛需”客群有一定購(gòu)買力，對(duì)于居住品質(zhì)有一定的要求36.89%35.29%28.44%25.85%在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，新房購(gòu)房門檻價(jià)段增長(zhǎng)意味著上海真正剛需客群的正在消失……19.78%17.20%13.61%8.07%7.65%剛

需

市

場(chǎng)2020年2021年2022年2