購房合同首付后違約金

篇一：商品房買賣中逾期交房應(yīng)該如何計算違約金商品房買賣中逾期交房應(yīng)該如何計算違約金衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產(chǎn)證糾紛、物業(yè)糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計算違約金呢？■案例回放2002年8月11日，史先生與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，史先生房款共計543765元，定金3萬元，首付款21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金轉(zhuǎn)化為房款并交付尾款3765元。交房時間2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款數(shù)額萬分之一/天計算違約金。為早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3萬元；8月15日又支付了21萬元的首付款；隨后銀行按揭手續(xù)也于9月25日辦妥。但因種種原因，開發(fā)商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開發(fā)商才于2003年9月15日通知史先生驗收房屋，比原定交房日期遲了大半年。史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開發(fā)商賠償，并支付逾期交房違約金30032元。但開發(fā)商卻認(rèn)為，史先生的算法欠妥，應(yīng)按照已付房款（即首付款21萬元）的萬分之一/天計算，只同意承擔(dān)違約金4767元。雙方爭執(zhí)不下，只好對簿公堂。經(jīng)過法院調(diào)解，開發(fā)商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是開發(fā)商提出的4767元，賠付金是如何計算出來的呢？我們不妨來聽聽北京市三信律師事務(wù)所何正永律師的說法?！雎蓭熣f法北京市三信律師事務(wù)所何正永律師：開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任何正永律師認(rèn)為，雙方簽署的《商品房預(yù)售合同》合法真實有效。開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款，并不是開發(fā)商所稱的21萬元首付款，而應(yīng)該包括銀行按揭30萬元。開發(fā)商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質(zhì)的法律關(guān)系。由于銀行按揭的30萬元已經(jīng)向開發(fā)商支付,故應(yīng)納入已付房款。但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金才轉(zhuǎn)化為房款。作為計算違約金的基數(shù)自然不應(yīng)當(dāng)包括3萬元定金。同理，史先生在入住后7日內(nèi)才交付尾款，尾款也不應(yīng)當(dāng)納入已付房款。因此，本案計算違約金的基數(shù)“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發(fā)商所謂的首付款，應(yīng)當(dāng)是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和，共計51萬元。其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率（現(xiàn)在為萬分之二點一/天）標(biāo)準(zhǔn)計算。因此,利率應(yīng)該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據(jù)史先生事后的意愿更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標(biāo)準(zhǔn)，不要等到發(fā)生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。最后，需要認(rèn)定的是逾期時間，開發(fā)商未能按期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期時間應(yīng)該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開始算起，直至開發(fā)商通知驗收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生辦理入住手續(xù)的日子。因此，逾期時間共計227天。由此不難得出最終的違約金，即已付房款51萬元×利率萬分之一/天×逾期時間227天=11577元。（于楊）《京華時報》2004年10月22日業(yè)主維權(quán)視點:應(yīng)如何計算逾期交房的違約金■案例回放：2003年8月，王先生在某開發(fā)商處以按揭方式購買了一套住宅。合同約定：該套住宅總房款30萬元，2004年5月1日交房。王先生首付12萬元，剩余18萬元以按揭貸款方式支付。合同簽訂以后，開發(fā)商辦理了合同登記備案手續(xù)。王先生支付了12萬元首付款，并簽訂了抵押貸款合同，辦理完善相關(guān)按揭手續(xù)，并于2003年10月開始向按揭銀行交納月供款。2004年5月1日，到了合同約定的交房日期。開發(fā)商向準(zhǔn)備接房的業(yè)主發(fā)出通知：“因某些原因，現(xiàn)延期交房，具體交房日期暫定在2004年8月1日。”2004年8月1日，王先生到開發(fā)商處辦理了接房手續(xù)，并向開發(fā)商提出支付違約金的要求。因就違約金如何支付問題未達(dá)成一致，王先生起訴至法院，請求法院判令被告支付違約金。法院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)，買賣雙方在購房合同中就開發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任有約定。其約定為：“開發(fā)商逾期交房在30日內(nèi)的，每日按照購房者已付房款的萬分之0.5支付違約金。逾期超過30日的，購房者有權(quán)解除合同。購房者不解除合同的，開發(fā)商每日按照購房者已付房款的萬分之0.5支付違約金，直至實際交付房屋為止?！遍_發(fā)商逾期交房已成事實，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因王先生已辦理了抵押貸款手續(xù)，且已支付數(shù)月的按揭月供款，即可證明王先生已將全部30萬元的購房款支付給開發(fā)商。開發(fā)商所提出的按照王先生首付的12萬元作為計算違約金的基數(shù)的理由是不成立的。開發(fā)商逾期交房超過了30日，且王先生選擇繼續(xù)履行合同，則開發(fā)商應(yīng)每日按照全部購房款30萬元的萬分之0.5來支付違約金，計算得出開發(fā)商每月應(yīng)支付給王先生的違約金在450元左右，該違約金支付標(biāo)準(zhǔn)明顯低于同地段、同類房屋的平均租金，不足以彌補給王先生造成的損失，應(yīng)予以適當(dāng)提高。法院判決開發(fā)商按照每月900元的標(biāo)準(zhǔn)向王先生支付違約金。■律師分析：以上案例表明，在計算逾期交房的違約金時，應(yīng)按照購房者已支付房款作為計算的基數(shù)。在以按揭貸款方式購房的，只要購房者已辦理了按揭購房手續(xù)，并能夠證明銀行已將貸款支付給開發(fā)商，則應(yīng)按照首付款和貸款的總和為計算基數(shù)來計算違約金。計算時間自合同約定的交房時間第二天開始，計算到達(dá)到交房條件并實際交房時。在違約金賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，首先按照雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)來支付。如果合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補給購房者造成的損失，根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以增加?！笨梢韵蛉嗣穹ㄔ荷暾堄枰栽黾?，以彌補給自己造成的實際損失。在違約金計算比例約定不明確或者沒有約定時，可以參照同地段、同類房屋的平均租金為標(biāo)準(zhǔn)來計算。篇二：購房全攻略之合同簽訂注意事項購房全攻略之合同簽訂注意事項在購房過程中，面對銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切以購房合同及補充協(xié)議為準(zhǔn)，所以簽訂購房合同是很重要的環(huán)節(jié)。也是最需要注意的環(huán)節(jié)。簽訂合同一、購房合同范本購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；保修責(zé)任；乙方使用權(quán)限；雙方認(rèn)定的爭議仲裁機構(gòu)；違約賠償責(zé)任；其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。二、補充協(xié)議大部分發(fā)展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協(xié)議，以限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、關(guān)于不可抗力：導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對此購房者應(yīng)該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。2、關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e：作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。3、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以最大限度地保護自己的利益。4、明確規(guī)定交房時配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差和配套設(shè)施不能使用是一個關(guān)鍵因素，有沒有把交房時配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)寫進補充協(xié)議里的呢？錦秋之春的補充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應(yīng)在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設(shè)施：(1)社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng)；(2)公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)；(3)樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)；(4)會所、游泳池；(5)地下車庫；(6)塔樓三層以上每二層設(shè)置一個?空中花園?；(7)綠化率不低于30%。”5、將承諾寫進補充協(xié)議售樓人員為了賣房，經(jīng)常會向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時，不是找不到人，就是死不承認(rèn)，有沒有將承諾寫進補充協(xié)議里的呢？肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。以上是購房者在簽訂發(fā)展商提供的補充協(xié)議中需要注意的幾個問題。由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應(yīng)主動向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協(xié)議的方式予以明確。三、合同陷阱任意使用免責(zé)權(quán)實例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責(zé)范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。(-攝影/舒東平)違約責(zé)任不對等實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)?！秉c評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。付款方式要靈活有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現(xiàn)問題，往往會使自己陷入被動境地。實例：某消費者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，以68萬余元定購了一套房子。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，開發(fā)商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。點評意見：上述案例中的附件內(nèi)容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責(zé)任進行約定，但對于沒有經(jīng)驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務(wù)和對方權(quán)利的條款，以免落入圈套。對此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔(dān)違約責(zé)任。四、如何簽訂購房合同了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、篇三：購房違約了怎么辦？10種情況詳解購房違約那些事兒購房違約了怎么辦？10種情況詳解購房違約那些事兒對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人最高興的事兒，誰都不想在買房上面發(fā)生分歧，但是有很多購房者在購房違約金上與開發(fā)商發(fā)生過分歧，那么購房違約金究竟如何計算，在簽署購房合同時違約責(zé)任這一塊又要注意哪些呢，下面與長沙樂房小編一起來看看購房合同違約的那些事兒？購房違約金是如何計算的？在開發(fā)商的合同中一般都有規(guī)定，有的是預(yù)期90天內(nèi)，按照已付款利息支付，從合同交房到實際交房計算。第一付款利息就是按照銀行同期貸款利息按日計算。第二違約金計算，根據(jù)雙方約定合同按多少比例的計算方法，例如：按照全額房款的萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算。那么就是用全部房款乘以萬分之一再乘以違約日期。承擔(dān)違約責(zé)任和違約事項包括：(1).簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；(2).購房者不按期付款；(3).開發(fā)商不按期交房；(4).面積變動超過約定幅度；(5).房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位(6).產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。商品房保修的責(zé)任相關(guān)的文件：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證數(shù)和住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供目的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售的商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)該列明：工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期、保修單位等內(nèi)容。另外，如果購房者覺得違約金過低，購房者可以要求退房，一般有三種情況就可以退房了：延期交付房屋到了開發(fā)商與購房者在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商經(jīng)購房者催告后的3個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房者就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或