浙江青田試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款的實(shí)踐-以青田以及青田農(nóng)商銀行為例

一、試點(diǎn)總體進(jìn)展情況（一）抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，創(chuàng)新抵押物處置機(jī)制，擰緊交易監(jiān)管閥門擴(kuò)大農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)交易范圍，在堅(jiān)持“一戶一宅、法定面積”的前提下，對(duì)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上限制在本村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)，若無(wú)法處置的，允許縣域范圍內(nèi)、具有農(nóng)村戶籍的人員作為受讓人參與處置；采取有效措施保障農(nóng)民的基本居住權(quán)，農(nóng)民因到期無(wú)法償還貸款被收購(gòu)或回購(gòu)的住房，農(nóng)民與收購(gòu)或回購(gòu)主體協(xié)商，經(jīng)得同意，收購(gòu)或回購(gòu)主體以返租的形式出租給農(nóng)民居住，在租住期內(nèi)（六個(gè)月），農(nóng)民享有優(yōu)先贖回權(quán)，超出該期限的，可以上市交易。（二）健全保障體系，創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，調(diào)動(dòng)抵押貸款積極性一是建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。出臺(tái)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金管理辦法》，縣財(cái)政以上年度全縣農(nóng)房抵押貸款余額為基數(shù)，按0.5%提取融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，金融機(jī)構(gòu)在抵押資產(chǎn)處置追償后對(duì)本金損失的部分按35%的比例給予補(bǔ)償。二是設(shè)立試點(diǎn)專項(xiàng)資金。對(duì)符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的縣級(jí)以上（含縣級(jí)）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，按基準(zhǔn)利率給予50%的財(cái)政貼息。三是市場(chǎng)化中介評(píng)估。委托青田縣中茂房地產(chǎn)評(píng)估有限公司及青田縣九樂(lè)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作為農(nóng)民住房資產(chǎn)評(píng)估的中介組織，原則上農(nóng)民住房資產(chǎn)價(jià)值由借貸雙方協(xié)商確定，確需評(píng)估的，價(jià)值在30萬(wàn)元以下的評(píng)估費(fèi)由財(cái)政給予房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)每筆150元的補(bǔ)貼，減輕農(nóng)戶的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。四是創(chuàng)新農(nóng)房小額保證保險(xiǎn)貸款業(yè)務(wù)。青田農(nóng)商銀行與人保公司雙方協(xié)商達(dá)成初步協(xié)議，在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，人保公司收取1%的保險(xiǎn)費(fèi)，若出現(xiàn)不良貸款，保險(xiǎn)公司承擔(dān)30%的賠付，有效增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。（三）夯實(shí)試點(diǎn)基礎(chǔ)，構(gòu)筑一體化服務(wù)體系，加快抵押貸款進(jìn)程一是創(chuàng)新實(shí)行“五同步”確權(quán)登記。即農(nóng)村宅基地和農(nóng)房同步測(cè)繪、同步處置、同步補(bǔ)批、同步認(rèn)定、同步登記，做到農(nóng)村宅基地和農(nóng)房確權(quán)登記基礎(chǔ)工作同步推進(jìn)、同時(shí)發(fā)力，形成了“兩證”確權(quán)登記發(fā)證同步前行的“青田模式”，截止到目前，青田“兩證”確權(quán)發(fā)證率已達(dá)到82%。二是抵押與登記率先實(shí)現(xiàn)“最多跑一次”。將農(nóng)房交易抵押職責(zé)整合至縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心，并設(shè)置抵押交易與登記綜合窗口，通過(guò)“一窗受理、集成服務(wù)”模式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)房抵押、交易、納稅、登記“統(tǒng)一窗口受理、統(tǒng)一收取材料、統(tǒng)一審核把關(guān)、統(tǒng)一領(lǐng)取證件”四統(tǒng)一，農(nóng)房抵押交易與登記由原本的最少跑4次，到現(xiàn)在的最多跑一次，整個(gè)辦理過(guò)程由原來(lái)的15個(gè)工作日縮短到現(xiàn)在10個(gè)工作日。三是創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)限時(shí)辦結(jié)制。農(nóng)房抵押貸款從業(yè)務(wù)受理、調(diào)查核實(shí)到審批辦結(jié)只需7個(gè)工作日。同時(shí)，為有效解決農(nóng)民對(duì)抵押登記流程不熟悉難題，金融機(jī)構(gòu)推行全程免費(fèi)代辦服務(wù)。截至目前，青田縣開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款金融機(jī)構(gòu)7家，均已落實(shí)限時(shí)辦結(jié)和免費(fèi)代辦業(yè)務(wù)。其中，青田農(nóng)商銀行已辦理農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款4.3億元，筆數(shù)866筆。二、試點(diǎn)存在的困難和問(wèn)題（一）貸款條件較高，適用性不強(qiáng)《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第四款要求除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所，并能夠提供相關(guān)證明材料。該條款的設(shè)置將大大限制了農(nóng)房抵押的適用范圍，許多農(nóng)民將無(wú)法抵押自己的宅基住房。當(dāng)前，銀行針對(duì)此項(xiàng)問(wèn)題的普遍做法是與抵押人簽訂《抵押人另有住所的承諾書(shū)》，但如果事實(shí)上抵押人沒(méi)有另有住所，在保障抵押人基本的居住權(quán)的前提下，則該承諾書(shū)的法律效力存在較大的疑問(wèn)，在履行抵押權(quán)時(shí)將遇到執(zhí)行困難。（二）確權(quán)頒證難不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證作為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款中最重要的一個(gè)材料，當(dāng)前，大多數(shù)農(nóng)民沒(méi)有意識(shí)到“產(chǎn)權(quán)證”的價(jià)值和作用，對(duì)農(nóng)房確權(quán)頒證工作態(tài)度不積極，主動(dòng)申請(qǐng)意識(shí)不強(qiáng)。此外，農(nóng)房違章修建現(xiàn)象嚴(yán)重，青田在外華僑又多，確權(quán)頒證難度較大，影響確權(quán)認(rèn)證工作的推進(jìn)。（三）房地評(píng)估難由于農(nóng)村住房建造標(biāo)準(zhǔn)不一、建筑材料多樣、房屋所處地理位置不同等因素，導(dǎo)致農(nóng)房?jī)r(jià)值的評(píng)估差異性較大，導(dǎo)致抵押物價(jià)值難以確定。（四）利率定價(jià)難農(nóng)戶住房抵押貸款額度一般都比較小，屬小額貸款范疇，也是零售業(yè)務(wù)。在利率定價(jià)上，銀行普遍陷入兩難境地，一方面抵押手續(xù)只能逐戶逐筆辦理，且手續(xù)復(fù)雜，辦貸效率不高，導(dǎo)致管理維護(hù)成本高企。另一方面，在存貸利差為主要利潤(rùn)來(lái)源的情況下，銀行存在較大的利潤(rùn)考核壓力，為保障經(jīng)營(yíng)效益，貸款利率也不能一降到底，但在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，銀行往往也只能進(jìn)一步調(diào)低利率。因此，部分金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與收益不成正比，參與試點(diǎn)的積極性不高。（五）農(nóng)房處置難《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》第十二條因借款人不履行到期債務(wù)，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權(quán)的，貸款人應(yīng)當(dāng)結(jié)合試點(diǎn)地區(qū)實(shí)際情況，配合試點(diǎn)地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權(quán)的前提下，通過(guò)貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應(yīng)由貸款人優(yōu)先受償。而目前對(duì)于受讓人的規(guī)定按照《土地管理法》62、63條的規(guī)定，只能限制與本集體成員、且需符合一戶一宅的原則。因此，如果嚴(yán)格按照該條法律規(guī)定操作，則抵押物的處置將非常困難，不能達(dá)到試點(diǎn)的目的，也會(huì)嚴(yán)重影響到金融機(jī)構(gòu)放貸的積極性。此外，房屋處置受房屋地理位置影響較大，城鎮(zhèn)住房處置相對(duì)容易，農(nóng)村地區(qū)特別是偏遠(yuǎn)山區(qū)的住房則相對(duì)困難，造成部分金融機(jī)構(gòu)在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)偏好城鎮(zhèn)住房，對(duì)鄉(xiāng)村住房則有所回避，導(dǎo)致鄉(xiāng)村住房抵押率設(shè)定以及評(píng)估價(jià)值都相對(duì)城鎮(zhèn)住房低許多，抵押業(yè)務(wù)辦理也相對(duì)較少。三、相關(guān)建議（一）完善農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋機(jī)制，保障參與各方的主體權(quán)益重點(diǎn)要探索建立農(nóng)村資產(chǎn)收儲(chǔ)中心或資產(chǎn)收儲(chǔ)公司，為金融機(jī)構(gòu)提供風(fēng)險(xiǎn)保障；在穩(wěn)步推進(jìn)村級(jí)擔(dān)保組織建設(shè)的同時(shí)，探索建設(shè)政策性農(nóng)業(yè)擔(dān)保公司，建立多元化風(fēng)險(xiǎn)分散處置機(jī)制。（二）強(qiáng)化政策保障明確長(zhǎng)期穩(wěn)定居住場(chǎng)所的定義和證明單位或者直接取消該要求，在政策上放開(kāi)農(nóng)村宅基地和集體土地及其地上房產(chǎn)的交易限制。提高農(nóng)房不良貸款容忍度，放寬呆壞賬核銷條件和建立信貸人員的免責(zé)制度。大力推廣農(nóng)房保險(xiǎn)，并將抵押農(nóng)房的保險(xiǎn)受益人設(shè)為金融機(jī)構(gòu)，有效分散農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)