上海萬科工程保修管理作業(yè)指引

上海萬科工程保修管理作業(yè)指引

上海萬科長寧置業(yè)有限公司

上海萬科物業(yè)管理有限公司編號(hào)SHVK—WI—PR060名稱

上海萬科工程保修管理作業(yè)指引版本A03第1頁共19頁編

制仇榮華

陶敏修改仇榮華湯科正審核地產(chǎn)客戶關(guān)系中心地產(chǎn)工程管理部

批準(zhǔn)朱懷遠(yuǎn)陳東彪

徐金明生效日期2005年9>4月1日

上海萬科工程保修管理作業(yè)指引

13>.目的

為理順工程保修、物業(yè)保修的管理程序和內(nèi)容，使各交付后項(xiàng)目的物業(yè)管理

順利進(jìn)行，確保保修工作的有效協(xié)調(diào)，特制定本工作指引。

2.適用范圍

適用于上海萬科開發(fā)的所有工程項(xiàng)目在保修階段的管理和維修工作。

3.職責(zé)

3.1.物業(yè)公司負(fù)責(zé)自交付之日起的工程保修工作，各物業(yè)管理部經(jīng)理為工

程保修管理的第一責(zé)任人，進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理。

3.2.地產(chǎn)項(xiàng)目部確保項(xiàng)目達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)房屋交付前工程保修工作的

統(tǒng)一安排、協(xié)調(diào)和物業(yè)交接；自房屋交付之日起，安排專職工程師配合物業(yè)集中

入住整改；在保修期內(nèi)配合物業(yè)公司進(jìn)行工程保修。

3.3.地產(chǎn)客戶關(guān)系中心負(fù)責(zé)各物業(yè)管理部工程保修工作的對(duì)接；行使物業(yè)管

理部與地產(chǎn)其他部門之間的總協(xié)調(diào)職責(zé)以及重大投訴的指導(dǎo)、處理。

4.術(shù)語和定義

4.1.保修期限：指從質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起至合同保修期滿為止為

總包單位對(duì)發(fā)展商的保修期。發(fā)展商對(duì)業(yè)主的保修期為房屋交付日起按國家規(guī)定

的期限。

4.2.房屋交付：指公司與房屋購買者合同約定的交付日期。

4.3.房修工程師：指物業(yè)公司各項(xiàng)目管理部房屋保修管理的專職工程師。

4.4.地產(chǎn)工程師：指地產(chǎn)項(xiàng)目部派出，配合項(xiàng)目物業(yè)管理部處理房屋保修期

內(nèi)房屋質(zhì)量問題的專職工程師。

5.項(xiàng)目集中交付階段

5.1.項(xiàng)目集中交付階段保修工作定義：指集中入住之日起三個(gè)月之內(nèi)，因

房屋質(zhì)量引起的維修整改、投訴處理、索賠談判、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工

作。

5.2.項(xiàng)目集中交付階段保修工作操作流程

5.2.1.維修期限：土建、安裝項(xiàng)目7天；進(jìn)戶門維修15天、調(diào)換30天;

調(diào)換玻璃25天；鋁合金門窗五金件等7天。

5.2.2.物業(yè)管理部配備專職質(zhì)量檢查人員，以10萬m2為單位，第一個(gè)月

3人、第二個(gè)月2人、第三個(gè)月1人，負(fù)責(zé)對(duì)完成整改后的房屋百分之百復(fù)查驗(yàn)

收。全裝修房的配備質(zhì)量檢查人員另計(jì)。

5.2.3.集中入住之日起三個(gè)月之內(nèi)，地產(chǎn)工程師全日在物業(yè)管理部上班，

直接接受管理部經(jīng)理管理。

5.2.4.房修工程師負(fù)責(zé)在入住當(dāng)日將所有業(yè)戶“驗(yàn)房問題整改通知單”分類

匯總，與地產(chǎn)工程師共同審核整改內(nèi)容、確定整改完成日期、并與業(yè)主溝通確認(rèn)

簽名。

5.2.5.保修單位按“驗(yàn)房問題整改通知單”上的整改限期及時(shí)落實(shí)整改，完

成整改、自查合格后向監(jiān)理單位和地產(chǎn)工程師提交報(bào)驗(yàn)單。

5.2.6.監(jiān)理單位負(fù)責(zé)抽查30%,對(duì)抽查結(jié)果簽字、蓋章確認(rèn)后交地產(chǎn)工程

師確認(rèn)，房修工程師組織100%復(fù)查驗(yàn)收。復(fù)驗(yàn)合格的，房修工程師及時(shí)通知業(yè)

主檢驗(yàn)、業(yè)主確認(rèn)簽字后相關(guān)資料存檔。

5.2.7.整改限期內(nèi)沒有完成整改，或報(bào)驗(yàn)后驗(yàn)收合格率低于80%的，對(duì)保

修單位按200元/每條問題予以處罰；若同一問題二次整改仍不合格的，按500

元/每條問題進(jìn)行處罰；監(jiān)理驗(yàn)收過的整改單，如發(fā)現(xiàn)虛報(bào)、未報(bào)現(xiàn)象，按200

元/每條問題予以處罰；罰金全部獎(jiǎng)勵(lì)物業(yè)公司，對(duì)查出問題的物業(yè)專職質(zhì)量檢

查人員按30元/每條問題予以經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。所有處罰需地產(chǎn)項(xiàng)目部核實(shí)并簽字后方

可執(zhí)行。

5.2.8.保修單位沒有按整改限期要求及時(shí)整改或報(bào)驗(yàn)后驗(yàn)收不合格、可能

會(huì)涉及引發(fā)投訴、事態(tài)擴(kuò)展的，房修工程師及時(shí)知會(huì)管理部經(jīng)理和地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)

理和客戶關(guān)系中心，抄報(bào)地產(chǎn)工程管理部和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并繼續(xù)跟蹤、督促完成整

改。

6.項(xiàng)目保修階段

6.1.項(xiàng)目保修階段工作定義：指集中入住三個(gè)月后至房屋保修期限內(nèi)，物

業(yè)公司承接業(yè)主報(bào)修的房屋質(zhì)量問題，及其引發(fā)的投訴處理、索賠談判、維修整

改、協(xié)調(diào)、檔案記錄等保修管理工作。

6.2.項(xiàng)目保修階段保修工作操作流程

6.2.1.房修工程師接到業(yè)主報(bào)修，認(rèn)真解答業(yè)主詢問，作好記錄并填寫報(bào)修

單。會(huì)同保修單位、業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)查看，確定質(zhì)量問題性質(zhì)，進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

判斷質(zhì)量問題避免含糊，避免二次以上到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題，對(duì)質(zhì)量

問題的判斷前后要一致。

維修人員不得單獨(dú)到業(yè)主房屋中查看質(zhì)量問題。

屬保修范圍的質(zhì)量問題，及時(shí)與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，約定維修時(shí)間，落實(shí)維修。

較重大的質(zhì)量問題（如裂縫、滲漏）不要輕易下結(jié)論，待事后判斷準(zhǔn)確后以

書面形式答復(fù)業(yè)主（可以將質(zhì)量問題的結(jié)論、維修方案和合同約定的補(bǔ)償合并在

一起），業(yè)主簽字確認(rèn)后實(shí)施維修。

屬業(yè)主裝修或使用不當(dāng)?shù)仍虍a(chǎn)生的質(zhì)量問題，及時(shí)取證，耐心解釋、溝通,

按有償維修規(guī)程執(zhí)行。

6.2.2.對(duì)于正在裝修或已裝修完成房屋的維修，維修方案中應(yīng)明確成品保護(hù)

所用材料、保護(hù)方法，在維修過程中予以監(jiān)督。

6.2.3.房修工程師必須每天進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視，重大質(zhì)量問題的隱蔽工程施工需

安排人員旁站監(jiān)理，重點(diǎn)進(jìn)行維修過程監(jiān)控和質(zhì)量驗(yàn)收；增加的人員費(fèi)用應(yīng)由保

修單位支付。

6.2.4.各物業(yè)管理部每月25日前向物業(yè)技術(shù)管理部上報(bào)《工程質(zhì)量保修記

錄表》、每月2日前上報(bào)《房修工作月報(bào)》，及時(shí)整理維修資料并存檔備查；技術(shù)

管理部統(tǒng)一抄報(bào)地產(chǎn)客戶關(guān)系中心和上傳地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。

6.2.5.按維修回訪制度進(jìn)行房修回訪，處理有關(guān)事項(xiàng)，回訪記錄存檔；

6.2.6.除《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》外，一般不另外提供有關(guān)房屋質(zhì)量

鑒定報(bào)告。

6.2.7.不得將維修費(fèi)用直接賠付給業(yè)主，讓業(yè)主自己維修。

6.2.8.防止施工單位直接與業(yè)主談判、賠償，改變物業(yè)公司已確定的處理方

案。

7.地產(chǎn)與物業(yè)公司職能

7.1.地產(chǎn)簽訂新項(xiàng)目施工總承包合同時(shí)，明確交付后總承包單位有義務(wù)接受

物業(yè)公司的保修管理和督導(dǎo)，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)保修單位的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣

罰。

7.2.地產(chǎn)客戶關(guān)系中心、物業(yè)公司、保修單位簽訂三方保修協(xié)議。政府質(zhì)監(jiān)

部門驗(yàn)收合格簽章之日起至房屋交付之間保修期的延期差額，由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

附：《保修協(xié)議書》樣本

7.3.物業(yè)公司配置房修工程師，以10萬平米為基準(zhǔn)，第一年配2人，第二

年至第五年配1人，確保項(xiàng)目保修管理工作的正常開展。房修工程師費(fèi)用由地產(chǎn)

承擔(dān)。房修工程師成本測(cè)算見附件：

7.4.地產(chǎn)客戶關(guān)系中心牽頭負(fù)責(zé)質(zhì)量問題保修的補(bǔ)償談判，確定補(bǔ)償、維

修方法、善后處理。一般質(zhì)量問題的維修補(bǔ)償為維修結(jié)算費(fèi)用的10%,由物業(yè)

公司直接操作。對(duì)于業(yè)主提出的額外的補(bǔ)償，物業(yè)公司不宜輕易承諾。

7.5.重大質(zhì)量問題（裂縫、滲漏以及超過5000元維修費(fèi)用的）保修的補(bǔ)償、

實(shí)際損失超過維修費(fèi)10%的（需有有關(guān)證明），應(yīng)上報(bào)地產(chǎn)客戶關(guān)系中心確定。

7.6.物業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋保修管理，協(xié)調(diào)處理業(yè)主提出的各類問題，落實(shí)維修

整改；及時(shí)向地產(chǎn)提供房屋維修有關(guān)信息；建立一戶一檔房修檔案資料庫。

7.7.在房屋質(zhì)量問題性質(zhì)、保修范圍、維修時(shí)間等問題與業(yè)主存在意見差異

的，一周內(nèi)經(jīng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)無效果的，房修工程師必須及時(shí)上報(bào)管理部經(jīng)理,

并抄報(bào)地產(chǎn)客戶關(guān)系中心。

7.8.物業(yè)公司負(fù)責(zé)選定專業(yè)維修隊(duì)伍，在原保修施工單位違反保修協(xié)議規(guī)

定、或無法及時(shí)保修的情況下，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其他專業(yè)維修隊(duì)伍進(jìn)行及

時(shí)維修。

8.房修工程師崗位職責(zé)

8.1.負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的房修工作；

8.2.負(fù)責(zé)協(xié)助管理部資料員進(jìn)行小區(qū)住宅有關(guān)圖紙、資料的收集管理，提供

技術(shù)支持；

8.3.負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)房屋維修的報(bào)修接單、現(xiàn)場(chǎng)確診，與業(yè)主及施工單位協(xié)

調(diào)、處理業(yè)主投訴，作好協(xié)調(diào)記錄，落實(shí)維修事宜；

8.4負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)房修外委施工單位的施工管理。做好工程預(yù)算、設(shè)計(jì)審

核、質(zhì)量檢查、安全管理、竣工驗(yàn)收、業(yè)主確認(rèn)及房修檔案工作;

8.5負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)公建部位土建部分的報(bào)修接單、確認(rèn)、簽收，安排維修

人員進(jìn)行公建維修，督導(dǎo)維修人員進(jìn)行巡視記錄，遵守維修操作規(guī)程；

8.6監(jiān)督指導(dǎo)維修人員的日常維修、服務(wù)質(zhì)量工作，做好維修回訪；

8.7負(fù)責(zé)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)施工工地和臨時(shí)施工單位的管理及突發(fā)事件處理；

8.8負(fù)責(zé)及時(shí)上報(bào)房修月報(bào)表、保修統(tǒng)計(jì)表；

8.9完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

9.地產(chǎn)工程師崗位職責(zé)

9.1服從物業(yè)管理部經(jīng)理的管理，配合完成入住期間驗(yàn)房問題的整改、，投

訴處理、索賠談判等房屋保修工作。

9.2負(fù)責(zé)保修單位整改的過程控制、報(bào)驗(yàn)確認(rèn)和專業(yè)溝通，確保維修整改的

質(zhì)量和時(shí)間。

9.3負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目部與物業(yè)管理部相關(guān)事宜的協(xié)調(diào)。

10.交付后設(shè)計(jì)變更工作流程

10.1定義：項(xiàng)目交付后發(fā)現(xiàn)房屋設(shè)施、小區(qū)綠化、景觀小品、公共設(shè)備、

設(shè)施存在設(shè)計(jì)不合理，影響使用功能或物業(yè)管理，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更和整改的操

作管理。

10.2房修工程師接到業(yè)主報(bào)修后，上門檢查如確屬設(shè)計(jì)存在問題的，填寫

《房屋報(bào)修（整改）登記表》報(bào)地產(chǎn)工程師，由地產(chǎn)工程師與設(shè)計(jì)部聯(lián)系。

10.3小區(qū)綠化、景觀小品、公共設(shè)備設(shè)施，房屋公共部位存在設(shè)計(jì)不合理,

影響使用功能和物業(yè)管理的，由物業(yè)管理部匯總相關(guān)情況，提出意見上報(bào)地產(chǎn)客

戶關(guān)系中心，由客戶關(guān)系中心牽頭與地產(chǎn)設(shè)計(jì)部協(xié)調(diào)處理。

10.4房修工程師陪同設(shè)計(jì)部工程師到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，由設(shè)計(jì)工程師出具圖

紙，地產(chǎn)工程師安排施工單位整改，房修工程師按房修工作流程處理。

11.保修單位違反保修協(xié)議，物業(yè)公司直接委托其它專業(yè)施工單位修繕的前

提條件

11.1保修期間，如保修單位的保修質(zhì)量及服務(wù)不能滿足物業(yè)公司（保修協(xié)

議）要求，物業(yè)管理部有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕，維修的費(fèi)用及有關(guān)

賠償從保修單位保修金中扣除。

11.2經(jīng)歷兩次（含兩次）以上維修，仍然不能解決問題，物業(yè)管理部有權(quán)

另行聘請(qǐng)施工單位進(jìn)行維修，由此引起的一切費(fèi)用和責(zé)任由保修單位承擔(dān)。

1L3滲漏、墻面裂縫等質(zhì)量問題，維修后的保修期為1年（地產(chǎn)在新項(xiàng)目

簽訂施工總承包合同時(shí)明確）；

11.3.1維修后的保修期內(nèi)發(fā)生返修，由保修單位承擔(dān)責(zé)任；保修單位拒絕

維修后1年保修期和保修內(nèi)容的，物業(yè)管理部有權(quán)另行聘請(qǐng)施工單位進(jìn)行維修,

由此引起的一切費(fèi)用和責(zé)任由保修單位承擔(dān)。

11.4急修項(xiàng)目

11.4.1滲水、漏水；給排水、供電設(shè)施、線路；燃?xì)獾染o急故障（如上水

管爆裂；層漏；門窗滲漏；屋面漏水；漏、斷電；空調(diào)、熱水爐等）影響業(yè)主正

常生活的情況，物業(yè)管理部應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)通知保修單位。在通知保修單位的同

時(shí)，有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況直接委托其它專業(yè)施工單位進(jìn)行應(yīng)急搶修。

11.4.2搶修項(xiàng)目如屬原房屋施工質(zhì)量問題，搶修費(fèi)用及相關(guān)損失費(fèi)用由保

修單位無條件承擔(dān)，在保修金中扣除。

11.4.3影響業(yè)主正常生活的急修項(xiàng)目，保修單位須在接到通知4小時(shí)內(nèi)趕

到現(xiàn)場(chǎng)并于6小時(shí)內(nèi)完成維修；保修單位接到通知不予答復(fù)或在約定時(shí)間內(nèi)，不

能趕到現(xiàn)場(chǎng)維修的，物業(yè)管理部有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕。相關(guān)損失

費(fèi)用在保修單位保修金中扣除。

11.5一般保修項(xiàng)目

11.5.1物業(yè)管理部以傳真、掛號(hào)郵寄或當(dāng)面遞交簽收的方式通知保修單位

簽收《維修整改通知》，要求保修單位在12小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)；

11.5.2保修單位在接到物業(yè)管理部保修通知之時(shí)起，無論保修單位有什么

原因，12小時(shí)內(nèi)不予回復(fù)并趕到現(xiàn)場(chǎng)組織維修的，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其它

專業(yè)施工單位修繕。相關(guān)損失費(fèi)用在保修單位保修金中扣除。

11.5.3一時(shí)不能判定責(zé)任歸屬的維修項(xiàng)目，保修單位應(yīng)服從物業(yè)公司的安

排，先行組織維修，不得推諉。否則，物業(yè)公司有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位

修繕，相關(guān)損失費(fèi)用由保修單位無條件承擔(dān)，在保修金中扣除;

11.5.4一時(shí)未判定責(zé)任歸屬的維修項(xiàng)目，保修單位先行維修中，經(jīng)物業(yè)公

司、地產(chǎn)客戶關(guān)系中心和保修單位三方最終確認(rèn)，非保修單位原施工質(zhì)量問題造

成，則給以簽證，按實(shí)結(jié)算。（費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)，物業(yè)和地產(chǎn)客戶關(guān)系中心應(yīng)

積極協(xié)調(diào)）

12.房屋保修扣款流程

12.1物業(yè)管理部注意保存《維修整改通知》底單、掛號(hào)信憑證、電話記錄

單等書面證據(jù)，作為質(zhì)量維修有關(guān)費(fèi)用在保修單位保修金中扣除的依據(jù)；

12.2物業(yè)公司直接委托其它專業(yè)施工單位修繕，簽發(fā)《知會(huì)》書面報(bào)地產(chǎn)

項(xiàng)目部審核、備案（項(xiàng)目部己撤銷的報(bào)地產(chǎn)工程管理部）；維修總額（含維修補(bǔ)

償）高于1000元的，需同時(shí)附報(bào)維修方案；

12.3地產(chǎn)相關(guān)部門需在24小時(shí)內(nèi)給予書面批復(fù)。

12.4物業(yè)管理部在每季度第一個(gè)月15日前上報(bào)上季度的《維修結(jié)算審批表》

（采用物業(yè)格式），按不同維修單位或費(fèi)用支付單位分類整理審批表，經(jīng)管理部

經(jīng)理審核簽字后，交報(bào)地產(chǎn)成本管理部主辦人；

12.5地產(chǎn)成本管理部主辦人報(bào)成本管理部經(jīng)理審核簽字，在2周內(nèi)完成《維

修結(jié)算審批表》的審批并發(fā)回物業(yè)管理部;

12.6物業(yè)管理部按審核后的維修費(fèi)用辦理《房屋保修扣款通知單》，連同《維

修整改通知》底單、《知會(huì)》、電話記錄單、《維修結(jié)算審批表》等報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部;

（《房屋保修扣款通知單》中包含物業(yè)15%的管理費(fèi)和補(bǔ)償業(yè)主的10%的費(fèi)

用；扣款通知單需有管理部經(jīng)理簽字。原件由管理部保存，并將復(fù)印件交項(xiàng)目秘

書保存，同一家被扣款單位可合并開一張扣款通知單）

12.7項(xiàng)目部審批后轉(zhuǎn)成本管理部審批，審批時(shí)間均為3個(gè)工作日；

12.8超過維修費(fèi)10%的補(bǔ)償，由成本部將《房屋保修扣款通知單》轉(zhuǎn)客戶

關(guān)系中心簽字確認(rèn)；

12.9成本管理部審批后直接將《房屋保修扣款通知單》發(fā)回物業(yè)管理部；

12.10委托其他施工單位修理的維修項(xiàng)目，維修完成后管理部應(yīng)通過掛號(hào)信

通知業(yè)主領(lǐng)取補(bǔ)償款（補(bǔ)償款由管理部先墊支，收據(jù)格式參考優(yōu)詩美地管理部）。

12.11管理部依據(jù)《房屋保修扣款通知單》辦理《付款審批表》，連同《房

屋保修扣款通知單》及所含的所有附件和發(fā)票報(bào)地產(chǎn)項(xiàng)目部；

12.12地產(chǎn)項(xiàng)目部秘書在3個(gè)工作日內(nèi)將《付款審批表》上傳網(wǎng)絡(luò)、相關(guān)附

件、發(fā)票轉(zhuǎn)交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部；

12.13地產(chǎn)財(cái)務(wù)部在8個(gè)工作日內(nèi)按流程審批后支付款項(xiàng)。

12.14因超過總包保修期等由地產(chǎn)支付的補(bǔ)償款，由物業(yè)管理部以專題報(bào)告

方式報(bào)地產(chǎn)客戶關(guān)服務(wù)中心確認(rèn)；

附：項(xiàng)目集中交付階段保修工作操作流程圖

項(xiàng)目保修階段保修操作流程圖

6.支持文件

6.1.SHVK/QP/PR011《項(xiàng)目保修期階段工程管理程序》

6.2.SHVK/QP/PR017《顧客投訴處理程序》

7.相關(guān)記錄

7.1.房屋維修聯(lián)系單

7.2.房屋報(bào)修（整改）登記表

7.3.房屋質(zhì)量問題維修方案

7.4.房屋維修任務(wù)書

7.5.房屋維修驗(yàn)收單

7.6.維修整改通知單

7.7.通知留底

7.8.工程維修結(jié)算審批表

7.9.房屋保修扣款通知單

房屋維修聯(lián)系單

編號(hào):ZL/VW/ZY/YW2/SB/57(E)序號(hào):

樓盤號(hào):

報(bào)修內(nèi)容:

接報(bào)人:接報(bào)時(shí)間:

房屋報(bào)修(整改)登記表

編號(hào)：ZL/VW/ZY/YW2/SB/54(E)序號(hào):

房號(hào)：區(qū)號(hào)室

接報(bào)日期：年月日

現(xiàn)場(chǎng)查看情況及處理意見:

維修工程師:

年月日

備注：

房屋質(zhì)量問題維修方案

編號(hào)：ZL/VW/ZY/YW2/SB/54(E)序號(hào):

項(xiàng)目：

部位：

維修方案:

施工注意事項(xiàng)，節(jié)點(diǎn)控制要求:

施工時(shí)間:

年月日?年月日

工種人員：

工人、工人

工程師確認(rèn):

年月日

負(fù)責(zé)人確認(rèn):

年月日

房屋維修任務(wù)書

編號(hào)：ZL/VW/ZY/YW2/SB/58(E)序號(hào):

房號(hào)：區(qū)號(hào)室

方案及操作要求:

簽發(fā)人:

年月

日

施工起始日期：

建議施工隊(duì)伍：

現(xiàn)場(chǎng)交底簽認(rèn)：

施工隊(duì)負(fù)責(zé)人：

交底人：

年月

0

備注:

房屋維修驗(yàn)收單

編號(hào)：ZL/VW/ZY/YW2/SB/60(E)序號(hào)：

房號(hào)：區(qū)號(hào)室

報(bào)修(維修)內(nèi)容：

維修日期：年月日一一年月日

施工單位：

隱蔽工程：

驗(yàn)收人:

年

月日

竣工驗(yàn)收:

驗(yàn)收人：

年

月日

業(yè)主驗(yàn)收：

上述報(bào)修內(nèi)容已全部維修完畢。

不滿意（）一般（）滿意（）

業(yè)主簽

章：

年

月日

備注:

維修整改通知單

—公司：

由貴公司承建的萬科_____小區(qū)______區(qū)_____號(hào)_____室現(xiàn)在保修期內(nèi)需

要維修，應(yīng)由貴公司負(fù)責(zé)維修事宜，我管理部多次與貴公司電話聯(lián)系維修事宜未

果，為了本公司與貴公司的聲譽(yù)，望貴公司接到書面通知后12小時(shí)內(nèi)與萬科

物業(yè)管理部維修養(yǎng)護(hù)處聯(lián)系，落實(shí)維修事宜。否則，我部只能另外委

派維修隊(duì)伍進(jìn)行維修，相應(yīng)維修費(fèi)用將在貴公司的保修款中扣除。

聯(lián)系人：

上海萬科物業(yè)管理部

年月日

通知留底

關(guān)于萬科——小區(qū)__區(qū)__號(hào)__室報(bào)修的—因在（保

修單位）的保修期內(nèi)，已于年月日發(fā)書面通知給該公司落實(shí)維

修事宜。

保修單位人員簽收：發(fā)件人：

年月日

（注：若通知以掛號(hào)信郵寄或傳真形式送達(dá)，無保修單位人員簽收，請(qǐng)保留

掛號(hào)信存根或傳真機(jī)傳輸信號(hào)憑證。）

矢口會(huì)

地產(chǎn)項(xiàng)目部

萬科——小區(qū)__區(qū)__號(hào)__室，系—（保修單位）

保修項(xiàng)目，該室現(xiàn)（出現(xiàn)的問題）屬于該單位的保修范圍，

—管理部已與年月_日書面通知該保修單位，現(xiàn)已過合

同中規(guī)定的12小時(shí)響應(yīng)時(shí)間，該保修單位未予回音，為及時(shí)解決業(yè)主的報(bào)修，

我處按規(guī)定安排物業(yè)施工對(duì)進(jìn)場(chǎng)維護(hù)，相應(yīng)的維修費(fèi)用將在（保修單

位）的保修金內(nèi)扣除。

特此知會(huì)________（相關(guān)項(xiàng)目部）。

—物業(yè)管理部

年月日

知會(huì)留底

關(guān)于萬科小區(qū)_____區(qū)_____號(hào)_____室，報(bào)修的屬于

公司保修范圍，因該報(bào)修單位對(duì)書面通知未予回音我處特安排物業(yè)施工對(duì)進(jìn)場(chǎng)維

修，相關(guān)費(fèi)用將在該保修單位的保修金中扣除。特此知會(huì)項(xiàng)目部。

項(xiàng)目部確認(rèn)：

發(fā)件人：

年月日

項(xiàng)目工程結(jié)算審批表

編號(hào)：年項(xiàng)目結(jié)號(hào)

項(xiàng)目

名稱

合同價(jià)/零星工程委托價(jià)

施工

單位

送審價(jià)

結(jié)算價(jià)

核減（增）額

主辦部門職責(zé)及意見

一、根據(jù)合同要求署名工程質(zhì)量及履約情況

二、提供扣款記錄及數(shù)量

三、審核資料并移交結(jié)算主辦人

四、說明乙方領(lǐng)用甲供料數(shù)量及總價(jià)提交原始資料給結(jié)算主辦人，并說明扣

款總額

五、根據(jù)資料管理辦法審核該工程的所有資料是否符合要求并已收齊

資料管理:主辦人:

六、項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)上述全部?jī)?nèi)容進(jìn)行把關(guān)

項(xiàng)目總經(jīng)理：

成本管理部意見

一、結(jié)算主辦人根據(jù)合同（零星委托單）辦理結(jié)算

二、決定是否送社會(huì)審價(jià)

三、送審，則在審價(jià)后附上審定單

送社會(huì)審價(jià)

是：（）

最終審定價(jià)：

否：（)

主辦人:

一、復(fù)核以上所有內(nèi)容

結(jié)算復(fù)核人：部門負(fù)責(zé)人:

房屋保修扣款通知單

編號(hào)：

項(xiàng)目名稱

扣款金額

扣款單位

被扣款單位

主辦部門職責(zé)及意見

一、主辦人簡(jiǎn)述扣款原由

二、提供需扣款的原始資料，請(qǐng)被扣款單位簽字蓋章

三、如被扣款單位拒絕簽字蓋章，則提供充分依據(jù)，執(zhí)行強(qiáng)行扣除

主辦人:

部門負(fù)責(zé)人：

被扣款單位確認(rèn)

對(duì)上述內(nèi)容及扣款金額簽字蓋章確認(rèn)

被扣款單位簽字蓋章:

項(xiàng)目經(jīng)理部職責(zé)

對(duì)上述全部?jī)?nèi)容進(jìn)行把關(guān)

主辦人：

部門負(fù)責(zé)人：

成本管理部職責(zé)

一、預(yù)算員審核扣款金額二、保留扣款單復(fù)印件

預(yù)算員：

部門負(fù)責(zé)人：

項(xiàng)目秘書職責(zé)

保留扣款單原件，并將一份復(fù)印件交扣款主辦人保存

項(xiàng)目秘書：

PAGE1

房修工作月報(bào)（0501）

（文頭統(tǒng)一用小三加粗宋體、居中）

月度房修統(tǒng)計(jì)（標(biāo)題統(tǒng)一為五號(hào)加粗宋體、頂格）

截至本月共交付戶，現(xiàn)已入住戶；

主要問題：為。

采用五號(hào)宋體。（存在的主要問題分項(xiàng)，應(yīng)注明哪類問題。如：鋁合金門窗

問題有型材碰傷變形、玻璃問題、配件供應(yīng)缺損等，進(jìn)戶門有翹曲、開裂、色差、

鎖不住等）。

維修數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：（應(yīng)另起一行，不要直接連在上一段后面。）

序號(hào)

項(xiàng)目

內(nèi)容

數(shù)量

（戶數(shù)）

累積

（戶數(shù)）

備注

1

整改基本情況

維修總數(shù)

相關(guān)內(nèi)容要有要點(diǎn)說明，對(duì)能用實(shí)際數(shù)據(jù)表述的質(zhì)量問題要盡量量

化）

完成維修

未完成維修

2

業(yè)主復(fù)驗(yàn)情況

復(fù)驗(yàn)合格

復(fù)驗(yàn)不合格

注：具體維修數(shù)據(jù)見附件。

二、維修難點(diǎn)及解決方案

（簡(jiǎn)要列舉典型戶號(hào)、問題類型、業(yè)主意見和不能及時(shí)完成維修的原因。維

修難點(diǎn)主要指：屬于難度大，但經(jīng)管理部努力后能解決的；解決方案要適當(dāng)增加

技術(shù)性描述）

難點(diǎn)：

1、

2、

3、

解決方案：

1、

2、

3、

需協(xié)調(diào)支持的工作

（1、列舉重點(diǎn)業(yè)主問題的基本情況，簡(jiǎn)要說明已經(jīng)采取的維修或處理方案,

業(yè)主的反映及要求，目前所處狀態(tài)或計(jì)劃處理措施；2、未解決的遺留問題也需

例如下表，按地產(chǎn)、物業(yè)房修會(huì)議確定的完成時(shí)間為基準(zhǔn)，帶的表示1

個(gè)月未完成的問題，帶的表示2個(gè)月及2個(gè)月以上未完成的問題。）

序號(hào)

問題

解決方案、目前狀態(tài)

完成時(shí)間

責(zé)任部門

1

2

3

技術(shù)難點(diǎn)：（列舉當(dāng)月代表性的房修案例一一成功的維修方案、經(jīng)驗(yàn)和維修

技術(shù)上較難確定方案的例子，提出管理部的建議或在房修會(huì)議上研討）

1、

2、

五、下月計(jì)劃：（列舉房修主要工作及重點(diǎn)事項(xiàng)）

1、

2、

3、

附件:

工程質(zhì)量保修記錄表(文件命名：**管理部工程質(zhì)量保修記錄表(0501)

上海萬科物

業(yè)管理有限工程

物業(yè)管理部

2005/01/04

保修協(xié)議書

甲方：上海萬科物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

丙方：上海萬科有限公司（以下簡(jiǎn)稱丙方）

根據(jù)國家建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和工程《施工合同

文件》的有關(guān)規(guī)定，工程竣工交付驗(yàn)收后，施工單位在合同規(guī)定的保修期內(nèi)，進(jìn)

行由于施工質(zhì)量引起的房屋保修，現(xiàn)甲、乙、丙三方就相關(guān)工程保修事宜，達(dá)成

如下協(xié)議，以資共同遵守執(zhí)行。

保修內(nèi)容及期限:

1、保修內(nèi)容:

由于施工質(zhì)量和材料質(zhì)量原因引起的房屋保修；保修期內(nèi)乙方負(fù)責(zé)免費(fèi)維修

保養(yǎng)。

由于設(shè)計(jì)原因造成的質(zhì)量問題，萬科自行發(fā)包和甲供材料引起的質(zhì)量問題不

屬于乙方保修范圍。

由于業(yè)主在裝修過程中，對(duì)原結(jié)構(gòu)及管線進(jìn)行改動(dòng)引起的質(zhì)量問題，不屬于

乙方保修范圍。

保修期限：

A、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件

規(guī)定的該工程的合理使用年限。

B、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、土建和裝修工程，為2年。

C、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面和門窗的防滲漏,

為5年。

D、其他項(xiàng)目的保修期限為兩年。

E、建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

二、乙方在保修期內(nèi)安排專人負(fù)責(zé)房屋保修事宜

工程保修期內(nèi)，乙方委派專人常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)維修協(xié)調(diào)事宜，若因乙方工程質(zhì)

量原因或維修不及時(shí)導(dǎo)致住戶提出索賠要求，乙方授權(quán)甲方全權(quán)代表乙方與業(yè)主

進(jìn)行談判，發(fā)生索賠的費(fèi)用不得從保修金中提取。若乙方拒絕賠償，甲方有權(quán)從

保修金中扣除賠償費(fèi)外，并從保修金中提取本次索賠費(fèi)用的25%作為違約金，

乙方應(yīng)無條件服從。

常駐現(xiàn)場(chǎng)維修聯(lián)系人：土建：：

水電:

上述聯(lián)系人一旦發(fā)生變更，乙方應(yīng)在當(dāng)天內(nèi)通知甲方。

三、保修期間，如乙方的維修質(zhì)量及服務(wù)不能滿足甲方要求，甲方有權(quán)另行

組織

人力、物力進(jìn)行維修，維修的費(fèi)用及有關(guān)賠償從保修金中扣除，乙方予以無

條件承認(rèn)。

1、急修項(xiàng)目：滲水、漏水、給排水、供電設(shè)施及線路出現(xiàn)故障（如上水管

爆裂；層漏；門窗滲漏；屋面漏水；漏、斷電、空調(diào)、熱水爐等）影響居民正常

生活的情況，乙方須在甲方通知后4小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并于6小時(shí)內(nèi)完成應(yīng)急維修,

全面完成維修時(shí)間由甲乙雙方視實(shí)際情況協(xié)商確定。對(duì)于急修項(xiàng)目的應(yīng)急處理

（如上水管爆裂；屋面漏水、漏、斷電等），甲方應(yīng)在第一時(shí)間內(nèi)通知乙方，乙

方應(yīng)立即派人趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；甲方并有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行應(yīng)急搶修，

搶修項(xiàng)目如屬原房屋施工質(zhì)量問題，搶修費(fèi)用及相關(guān)損失費(fèi)用由乙方無條件承

擔(dān)，在乙方保修金中扣除。

2、一般保修項(xiàng)目：甲方以傳真、掛號(hào)郵寄或當(dāng)面遞交簽收的方式通知乙方

簽收《維修整改通知》，乙方應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)并趕到現(xiàn)場(chǎng)組織維修。

3、急修和一般保修項(xiàng)目，無論乙方有什么原因，未按約定時(shí)間派人到現(xiàn)場(chǎng)

落實(shí)維修事宜，則視為乙方默認(rèn)施工質(zhì)量問題屬實(shí)。甲方有權(quán)委派其他維修

隊(duì)伍維修，所發(fā)生的維修費(fèi)用由乙方無條件承擔(dān)，費(fèi)用在乙方保修金中扣除。

4、一時(shí)不能判定責(zé)任歸屬的維修項(xiàng)目，乙方應(yīng)服從甲方的安排，先行組織

維修，不得推諉。否則，甲方有權(quán)直接委托其它專業(yè)施工單位修繕，相關(guān)損失費(fèi)

用由乙方無條件承擔(dān)，在保修金中扣除；

5、一時(shí)未判定責(zé)任歸屬的維修項(xiàng)目，經(jīng)甲、已、丙三方最終確認(rèn)，非乙方

施工質(zhì)量問題造成，則甲方給于乙方簽證，按實(shí)結(jié)算。（費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)，物

業(yè)和地產(chǎn)客戶服務(wù)中心應(yīng)積極協(xié)調(diào)）

6、乙方負(fù)責(zé)維修的質(zhì)量，每個(gè)維修項(xiàng)目完成后要經(jīng)業(yè)主或甲方驗(yàn)收簽字方

可；所維修項(xiàng)目應(yīng)保證在一年內(nèi)在相同部位不再出現(xiàn)類似問題，否則，即使

保修期滿，也應(yīng)該繼續(xù)維修，相應(yīng)的保修款待維修完成六個(gè)月滿后支付。

7、經(jīng)歷兩次（含兩次）以上維修，仍然不能解決問題，甲方有權(quán)另行聘請(qǐng)

施工單位進(jìn)行維修，由此引起的一切費(fèi)用和責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。

8、維修工作完成后，乙方負(fù)責(zé)將施工現(xiàn)場(chǎng)清理干凈，如維修過程中給業(yè)主

造成損失，則乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

9、乙方維修人員應(yīng)按甲方制定的維修程序進(jìn)行維修，服從甲方的管理，服

從業(yè)主的監(jiān)督，統(tǒng)一著裝、文明施工、文明用語，不得與業(yè)主發(fā)生任何爭(zhēng)執(zhí)，否

則每人次乙方支付違約金500元。

四、責(zé)任確屬乙方的，一旦維修條件具備，乙方應(yīng)立即維修，不得以種種理

由推

脫。否則甲方有權(quán)按本協(xié)議第三條執(zhí)行。且因此發(fā)生的連帶損失等費(fèi)用由乙

方無條件承擔(dān)。

五、保修期內(nèi)發(fā)生滲漏、墻面裂縫等質(zhì)量問題，維修后的保修期為1年，修

理項(xiàng)

目以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。因修理質(zhì)量引起的返修不得再收費(fèi)，以維修項(xiàng)目或

部位竣工驗(yàn)收合格簽字之日起計(jì)。該保修期不影響第一條規(guī)定的保修期限,

即維修后的保修期，在時(shí)間延續(xù)上不超過第一條規(guī)定的，仍按第一條執(zhí)行;

維修后的保修期，在時(shí)間上超過第一條規(guī)定的，以維修后的保修期執(zhí)行。

六、如乙方維修后的項(xiàng)目在保修期內(nèi)發(fā)生返修，由乙方承擔(dān)責(zé)任；乙方拒絕

維修

后1年保修期和保修內(nèi)容的，物業(yè)管理部有權(quán)另行聘請(qǐng)施工單位進(jìn)行維修,

由此引起的一切費(fèi)用和責(zé)任由乙方承擔(dān)，在保修金中扣除。

七、因業(yè)主拆墻；管道改裝移位；門窗拆改；屋面堆物超載；屋面打洞安裝

其他

物體；樓地面打洞；外墻鑿洞開槽；改變電源線路、管道、電氣設(shè)備以及使

用不當(dāng)?shù)榷斐傻馁|(zhì)量問題不屬于保修范圍。

八、未出售房屋在保修期截止前，由甲方會(huì)同乙方人員對(duì)其進(jìn)行全面檢查。

如存在施工質(zhì)量問題，確屬乙方責(zé)任的，乙方無條件進(jìn)行維修整改。整改完成后,

由甲方對(duì)其進(jìn)行檢查、驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可。經(jīng)整改的項(xiàng)目或部位，其保修內(nèi)容、

保修期同樣按本協(xié)議第一、三、四、五、六條執(zhí)行。

九、乙方授權(quán)甲方全權(quán)代表乙方與業(yè)主進(jìn)行滲漏、裂縫重復(fù)維修等質(zhì)量問題

索賠談判、甲方擁有決定權(quán)，談判結(jié)果經(jīng)甲方代表和業(yè)主簽字后即生效、乙方予

以無條件承認(rèn)。

十、因乙方原因在滲漏保修期內(nèi)若發(fā)生滲漏維修，乙方除承擔(dān)滲漏維修的所

有費(fèi)用外，還須按該次滲漏維修費(fèi)用的10%賠償給甲方，作為甲方處理投訴的管

理費(fèi)及名譽(yù)補(bǔ)償費(fèi)。

十一、因乙方質(zhì)量問題乙方維修一次后，同一部位再出現(xiàn)類似問題，乙方除

按協(xié)議約定再次進(jìn)行維修外，乙方還需按每次每項(xiàng)維修費(fèi)用的25%向甲方支付違

約金。

十二、返修項(xiàng)目的質(zhì)量驗(yàn)收，以國家《規(guī)范》，《規(guī)程》，《標(biāo)準(zhǔn)》和原設(shè)計(jì)要

求為準(zhǔn)。

十三、對(duì)于責(zé)任歸屬有爭(zhēng)議的，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決或委托鑒定，明確責(zé)任

歸屬，鑒定費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。

十四、滲漏保證金及工程保修金返還方式

由甲方簽發(fā)通知單給委托方（上海萬科有限公司）給予結(jié)算。

滲漏保證金

從質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起算，三年期滿后十五天內(nèi)返還剩余保證金

的30%；承諾滲漏保修期滿后十五天內(nèi)返還剩余保證金。

b）工程保修金

從質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收合格簽字之日起算，三年期滿后十五天內(nèi)返還剩余保修金

的30%；五年期滿后十五天內(nèi)返還剩余保修金。

十五、安全管理

1、本協(xié)議簽約后7天內(nèi)乙方應(yīng)向甲方提交總體《工程保修施工組織設(shè)計(jì)》。

2、乙方接到甲方維修通知后，確定維修方案的同時(shí)，乙方應(yīng)向甲方提交《維

修施工安全措施》，經(jīng)甲方審核同意后方可實(shí)施維修。

3、施工過程中，一旦甲方發(fā)現(xiàn)乙方未按《維修施工安全措施》執(zhí)行，存在

重大安全隱患的情況，甲方有權(quán)責(zé)令即時(shí)停工整改，乙方必須無條件服從。

4、乙方接到安全整改通知后24小時(shí)內(nèi)未采取相應(yīng)整改措施，甲方有權(quán)對(duì)乙

方罰款200?1000元/次。乙方必須無條件服從。否則，由此引起的一切費(fèi)用和

后果由乙方承擔(dān)。

5、乙方必須做好維修施工人員的安全教育，嚴(yán)格執(zhí)行上海市勞動(dòng)局頒發(fā)的

“勞動(dòng)安全法規(guī)”，因乙方安全施工措施不力而導(dǎo)致乙方人員、甲方人員及第三

方收到傷害，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

6、乙方在為業(yè)主進(jìn)行維修作業(yè)時(shí)，如涉及影響業(yè)主裝潢、家具以至人身安

全等，乙方需事先和甲方及業(yè)主商定，否則，造成業(yè)主損失等一切責(zé)任及費(fèi)用由

乙方承擔(dān)。

7、乙方在施工中應(yīng)遵守政府部門、物業(yè)公司有關(guān)衛(wèi)生、噪音、交通、綠化

等規(guī)定，如有違反，由此引起的一切費(fèi)用和后果由乙方承擔(dān)。

十六、本協(xié)議未盡事宜，以國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和工

程《施工合同文件》為準(zhǔn)或協(xié)商解決。

十七、附：上海萬科有限公司保修委托書。

十八、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲方：上海萬科物業(yè)管理有限公司乙方:

經(jīng)辦人:經(jīng)辦人:

負(fù)責(zé)人:負(fù)責(zé)人:

簽定日期:簽定日期:

丙方：上海萬科有限公司

經(jīng)辦人:

負(fù)責(zé)人:

簽定日期:

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關(guān)于房修工程師相關(guān)成本的測(cè)算

崗位及任職資格:

崗位概述：

房屋土建維修的協(xié)調(diào)、處理；

房屋交接驗(yàn)收的組織實(shí)施。

任職資格：

大專以上學(xué)歷，工民建或建筑專業(yè)，工程師職稱為佳，28-35歲;

5年以上現(xiàn)場(chǎng)施工管理經(jīng)驗(yàn)；

較強(qiáng)的溝通及組織協(xié)調(diào)能力。

成本測(cè)算:

根據(jù)地產(chǎn)公司對(duì)該崗位人員的工作要求，參照上海市勞動(dòng)社會(huì)保障網(wǎng)近似崗

位收入水準(zhǔn)（詳見附件）。綜合考慮擬定該人員稅后年收入在4萬元左右，按此

推算年度公司完全成本將在9.2萬元左右。具體測(cè)算情況如下：

個(gè)人收入情況（單位：元/人/年）

公司完全成本：（單位：元/人/年）

附件:

上海市勞動(dòng)社會(huì)保障網(wǎng)近似崗位收入情況

Sheetl

序號(hào)職位高位中位

低位平均

351土木工程技術(shù)主管71,00640,202

24,49542,215

352土木工程項(xiàng)目經(jīng)理103,890

44,91822,33745,889

354土木工程工程部經(jīng)理109,921

46,01620,15448,203

355土木工程質(zhì)量主管64,53342,509

21,36142,603

356土木工程質(zhì)量工程師76,223

27,85419,20033,149

Sheetl

類別項(xiàng)目金額備注

人工費(fèi)用月支出工資性收入4,50