2008年北京小關(guān)綜合樓可行性研究報(bào)告

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展并日趨成熟，呈現(xiàn)以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)、以有效需求為依托、健康向上的繁榮局面。商業(yè)的化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。而且，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商繼出臺(tái)與實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促投資開(kāi)發(fā)##在綜合考慮市場(chǎng)供需狀況、城市規(guī)劃、以與和資金，決定租賃小關(guān)綜合商業(yè)樓項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)，因此編制小關(guān)項(xiàng)目位于市##區(qū)安定門(mén)外小關(guān)北里43號(hào)，東至市運(yùn)四場(chǎng)職工住宅區(qū)，西臨北苑路，南至市冶金醫(yī)院，北至四NPV=￥829萬(wàn)元業(yè)升級(jí)存在巨大的空間，如農(nóng)改超等。這也是近段時(shí)間商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來(lái)分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長(zhǎng)、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來(lái)四環(huán)內(nèi)展開(kāi)，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來(lái)的商西單兩個(gè)大的商圈來(lái)進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主其它各環(huán)路在體量上無(wú)明顯差異；這與這些地區(qū)面積呈反目開(kāi)發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫(xiě)字樓、或酒店底商形式，如建二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門(mén)——單“銀街〞的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。尤其以西單商二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間目相對(duì)較少，沒(méi)有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西完善，以與馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū),其周邊的門(mén)、西直門(mén)兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開(kāi)發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱大。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個(gè)最大的商業(yè)圈，尤廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以?shī)W運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)多，而其中的亞北天通苑，無(wú)論是在社區(qū)面積上，還是在建總的來(lái)看，各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以與三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。而四到五環(huán)之間以與2.3各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析據(jù)這一城市規(guī)劃來(lái)分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況與將來(lái)的發(fā)兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶〞和包括大興、房山、昌平、延慶、門(mén)頭溝的多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜帶－多中心〞，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的城市空間布局，而新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣業(yè)角度來(lái)看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購(gòu)物的習(xí)慣。在市新的功能劃分上，我們不能再把簡(jiǎn)單地劃分為不同的功能作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。以后身邊的中型社區(qū)購(gòu)物中心和郊區(qū)的大型新規(guī)劃中中心城市軸線與功能區(qū)分析圖通過(guò)上面兩張圖的對(duì)比可以看出市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中東部、大紅門(mén)區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來(lái)四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，還有400多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線沿“黃金大道〞，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷鸬捷椛渥饔?，以帶?dòng)科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地大差別不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒(méi)有堵塞問(wèn)題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)路面不夠?qū)挘娣e也不夠。受到古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的這種情況下，只能通過(guò)大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)的根據(jù)市規(guī)劃，到二零零八年之前，將建成八通線、地鐵五號(hào)亦莊線，加上已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年市通干線的商業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬(wàn)平米；分布露天市場(chǎng)管理混亂的現(xiàn)象，市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時(shí)建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度大大加快，僅多萬(wàn)平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2002—20##間，市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落主要集中在木樨園—大紅門(mén)地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)本項(xiàng)目所在亞運(yùn)村商圈屬于典型的餐飲、娛樂(lè)配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來(lái)龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，35%；寫(xiě)字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，在市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來(lái)一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)等；寫(xiě)字樓底商比例次偏低、數(shù)量較少，但是，由于本區(qū)域住宅建設(shè)速度較快，目前已經(jīng)成為市重要的交通主干道。加之周邊百貨數(shù)量較群聚效應(yīng)較為顯著，商業(yè)區(qū)域逐步形成。受這些大環(huán)境的影該區(qū)域內(nèi)幾乎沒(méi)有家樂(lè)福、易初蓮花、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)等大型知名品牌超市，僅有旺市百利、物美超市、家和超市等連鎖經(jīng)營(yíng)的品牌超市。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營(yíng)的超市，休閑娛樂(lè)的需求自然較高。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)稀缺，水平較低，但由于消費(fèi)人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營(yíng)狀況都基本良好。而目前隨著青鳥(niǎo)、錢(qián)柜費(fèi)者的消費(fèi)需求，受到了大家的歡迎，區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)休閑業(yè)的其比較成熟的居住社區(qū)而興起的，具有配套齊全，生活設(shè)施完善等優(yōu)點(diǎn)，商住氛圍濃厚，但比較缺乏商務(wù)氛圍。就商業(yè)超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的會(huì)議、酒店等配套也比較缺乏。不過(guò)作為從亞運(yùn)村發(fā)展而來(lái)的社區(qū)，區(qū)內(nèi)的體育場(chǎng)館比較完善?？傮w而言，其商務(wù)配套該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)雖不存在區(qū)域?qū)傩?，但他們?huì)◆規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目建筑規(guī)模4萬(wàn)平米,可形成規(guī)模效3.3項(xiàng)目功能定位地下一層以標(biāo)準(zhǔn)超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。其余用作物業(yè)管理用房、員工房和設(shè)備一層留出超市主要出入口；引進(jìn)中國(guó)建設(shè)銀行〔有自動(dòng)3.4消費(fèi)群定位3.5價(jià)格定位3底商〔元/底商〔元/5-8層寫(xiě)字樓〔元/平方米/ 3元元元置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合分析和預(yù)測(cè)，制定出在第四章投資估算與資金籌措置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合分析和預(yù)測(cè)，制定出在第五章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按經(jīng)營(yíng)為了便于快速?zèng)Q策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算，以上面的入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢(shì)，在操作層面比此模第六章項(xiàng)目不確定性分析6.1盈虧平衡分析率〔IRR〕率〔IRR〕一二三四五6.2敏感性分析平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價(jià)格和出租率主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，而運(yùn)營(yíng)管理成本從一定程度上講，公從敏感性分析可看出，本項(xiàng)目敏感因子敏