德勤 -基礎(chǔ)設(shè)施REITs：會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析

Deloitte.德勤概述1一、基礎(chǔ)設(shè)施REITs原始權(quán)益人角度2二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金角度9三、基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資方角度16基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析1處理問題的實(shí)務(wù)操作。會(huì)計(jì)處理確實(shí)存在諸多重點(diǎn)和難點(diǎn)問題，這方的投資目的和業(yè)務(wù)模式，無疑是投資方積極程中的實(shí)踐出發(fā)，針對(duì)實(shí)際操作過程中出現(xiàn)的重基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析21.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并表和出表的判斷在判斷基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并表還是出表時(shí)，原始證等?；A(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析基金份額持有人大會(huì)由基金份額持有人組成相關(guān)權(quán)力(如通過基金份額持有人大會(huì)進(jìn)行決議事項(xiàng)與基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)的權(quán)力(如對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施收入來源的開拓和成本的管控)及回報(bào)(如獲取委托運(yùn)營(yíng)管理費(fèi))，或其他賦予原始權(quán)益人參與類似投資決投融資事項(xiàng)、收益分配、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的購(gòu)等事項(xiàng)，屬于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“實(shí)質(zhì)性權(quán)利”人在對(duì)相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行決策時(shí)有實(shí)際能力行使權(quán)利；對(duì)于主要目的在于保護(hù)所有基金份額本權(quán)益等事項(xiàng)的權(quán)力，例如轉(zhuǎn)換基金運(yùn)作方合并、基金提前終止、對(duì)基金的投資目標(biāo)和重大調(diào)整等事項(xiàng)，屬于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“保護(hù)性權(quán)人對(duì)相關(guān)活動(dòng)決策權(quán)的一項(xiàng)權(quán)利。保護(hù)性權(quán)能在被投資方發(fā)生根本性改變或某些例外情才能夠行使，它既沒有賦予其持有人對(duì)被投基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析4根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資方在判斷是否擁有資方的權(quán)力時(shí)，應(yīng)當(dāng)僅考慮與被投資方相關(guān)權(quán)利，不需要考慮保護(hù)性權(quán)利。護(hù)性權(quán)利，則原始權(quán)益人就可能需要合并基礎(chǔ)REITs基金及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；反益人僅被賦予受托經(jīng)營(yíng)管理權(quán)且易于替換，有較大的實(shí)質(zhì)性權(quán)利，則原始權(quán)益人可能就設(shè)施項(xiàng)目就需要出表。REITs基金51%的份額，答案是否定求。在什么情況下原始權(quán)益人可以實(shí)現(xiàn)對(duì)基份額比例不是唯一的因素，但的確是非常重重要的因素，因?yàn)樵紮?quán)益人通過持有基金基金實(shí)施控制最為明顯的體現(xiàn)。制下，決策分為特別決議事項(xiàng)和一般決議事決議事項(xiàng)需要參加基金份額持有人大會(huì)三分表決通過方可做出，但是此類特別決議事項(xiàng)轉(zhuǎn)換基金運(yùn)作方式、基金合并、提前終止等權(quán)利”事項(xiàng)，并非對(duì)于更換基金管理人、確基金管理人的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)、基金金額分配、基REITs基金相關(guān)活動(dòng)的可能性越大；的基金份額越分散，為否決原始權(quán)益人的意聯(lián)合的其他投資方越多，原始權(quán)益人能夠主散的情況下，控股股東可以以明顯低于51%的例實(shí)現(xiàn)對(duì)上市公司的控制。作為基礎(chǔ)設(shè)施的資投資者持有的份額越為分散或者其他單個(gè)投資的份額規(guī)模越小，原始權(quán)益人及其關(guān)聯(lián)方希望基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析基金管理人為原始權(quán)益人控股子公司的情況下權(quán)益人除了可以通過持有基金份額和作為委托理機(jī)構(gòu)從事基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)際運(yùn)營(yíng)這兩種方式獲權(quán)力及回報(bào)外，還可以通過基金管理人對(duì)于基REITs基金獲得相關(guān)權(quán)力及回報(bào)?；鸸芾砣俗鳛榛瘑T會(huì)、運(yùn)營(yíng)管理委員會(huì)、基金經(jīng)理、外部專理機(jī)構(gòu)從事基礎(chǔ)設(shè)施管理運(yùn)營(yíng)這種方式下獲得收費(fèi)兩部分。浮動(dòng)收費(fèi)與運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)掛鉤的比例可變回報(bào)越高，證明原始權(quán)益人運(yùn)用其權(quán)力影回報(bào)的相關(guān)聯(lián)系越高，越可以支持原始權(quán)益人基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析62.“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”的判斷2.1“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”細(xì)分析。需要明確的是，“業(yè)務(wù)”與“資產(chǎn)”的判權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)收購(gòu)；收購(gòu)某個(gè)部分資產(chǎn)組，有可能被判斷為“收購(gòu)業(yè)務(wù)”產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或資產(chǎn)的組合(以下簡(jiǎn)稱“組合”構(gòu)成業(yè)務(wù)，也可選擇采用集中度測(cè)試。進(jìn)行集中試時(shí)，如果購(gòu)買方取得的總資產(chǎn)的公允價(jià)值幾乎于其中某一單獨(dú)可辨認(rèn)資產(chǎn)或一組類似可辨認(rèn)資公允價(jià)值的，則該組合通過集中度測(cè)試，應(yīng)判斷構(gòu)成業(yè)務(wù)，且購(gòu)買方無須按照上述投入、加工處始權(quán)益人或其下屬公司的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)訂運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，繼續(xù)負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理協(xié)議相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)基金管理人匯報(bào)日常運(yùn)營(yíng)情況，并接受基金日常監(jiān)督和考核，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)核工處理過程是實(shí)質(zhì)性的，綜上，應(yīng)作為“收購(gòu)業(yè)務(wù)”基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析員和工作人員將進(jìn)行剝離，項(xiàng)目公司將最大行運(yùn)營(yíng)和管理等實(shí)質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，而是由公募基基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)。REITs基金收購(gòu)基其購(gòu)買的對(duì)象實(shí)質(zhì)上只是經(jīng)原始權(quán)益人進(jìn)行資具有加工處理的能力。所以，項(xiàng)目公司將不再具備否可以通過集中度測(cè)試等多個(gè)因素相關(guān)，需要根體安排進(jìn)行具體判斷。合并，REITs基金只能以項(xiàng)目公司原資產(chǎn)和負(fù)債的賬面價(jià)值對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組進(jìn)行初始計(jì)量，REITs基金層面的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)與基礎(chǔ)設(shè)施買資產(chǎn)，REITs基金將以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公允價(jià)值作斷為一項(xiàng)資產(chǎn)而非業(yè)務(wù)，REITs基金層面將按照實(shí)際允價(jià)值，進(jìn)行初始確認(rèn)，REITs基金即使存在發(fā)行溢REITs基金層面不會(huì)確認(rèn)商譽(yù)。如果判斷為業(yè)務(wù)而非REITs基金層面確認(rèn)為商譽(yù)，并在基基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析83.出表架構(gòu)下，原始權(quán)益人對(duì)REITs基金投資的會(huì)計(jì)處理根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施的治理架構(gòu)和相關(guān)決策事項(xiàng)安排，原始權(quán)益人可以在基金份額持有人大會(huì)上以其持有的基金份額對(duì)于基金相關(guān)的擴(kuò)募、投資、融資等決策事項(xiàng)進(jìn)行表決，實(shí)施其影響力。構(gòu)為原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方，為基礎(chǔ)設(shè)施資托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)響重大，在收入提升、成本管控、運(yùn)營(yíng)效率益等方面起著至關(guān)重要的作用。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)收入開源和提升方面較公共服務(wù)類基礎(chǔ)設(shè)施營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的影響會(huì)更為顯著。因此，原始其作為長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行核算。4.原始權(quán)益人收到REITs分紅的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析91.REITs分紅如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理銷前利潤(rùn)后，考慮基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)發(fā)展、資產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)期限到期后將無償移交地方政府資產(chǎn)由于存在相應(yīng)土地權(quán)證的期限也無法作續(xù)的資產(chǎn)。因此在REITs存續(xù)期內(nèi)，RE中包含投資方投資本金的回收和投資收益，拆分。屬于投資收益的部分，作為投資收益有限期限的業(yè)務(wù)原理就不再適用，因此也無的投資價(jià)值未發(fā)生明顯變化，也沒有體現(xiàn)出基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析則或操作指引。接下來，我們基于該事項(xiàng)的水平。對(duì)于投資者而言，類似于支出一筆本基準(zhǔn)，對(duì)于REITs基金的每一次分紅以內(nèi)部收益率的金額作為投資收益，剩余部分確定投資收益，剩余部分為投資本金的回收。法下，每一期的投資收益金額較為穩(wěn)定；由于買價(jià)格。在不考慮資產(chǎn)凈殘值的情況下，基基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的折舊攤銷反映了資產(chǎn)的使用濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)金額，因此可以以基礎(chǔ)資供分配金額計(jì)算表中的基礎(chǔ)設(shè)施折舊攤銷金額例，乘以該次歸屬于投資者的分紅金額作為投益呈現(xiàn)先低后高的趨勢(shì)；對(duì)于采用工作量法計(jì)作量消耗一般呈逐年增加，而投資本金的回收是逐年增加?；A(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析內(nèi)部收益率方法原理原理先計(jì)算確定投資收益金額，再計(jì)算投資本金的回收金額先額不足基不足基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)當(dāng)期的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)，不會(huì)直接反映在當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析投資成本的支付和投資收益的分配進(jìn)行區(qū)分。包含投資本金和收益)全部作為投資收益，會(huì)導(dǎo)致原本法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，投資成本一直維持不變同步下降的情況下，原始權(quán)益人單體財(cái)務(wù)報(bào)投資賬面價(jià)值的問題。計(jì)劃的長(zhǎng)期股權(quán)投資采用成本法進(jìn)行后續(xù)計(jì)在底層基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限逐漸減少、基礎(chǔ)設(shè)現(xiàn)金流逐期逐年分派的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施資期股權(quán)投資與基金凈值、基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值將期股權(quán)投資面臨高估投資收益和投資賬面價(jià)支持專項(xiàng)計(jì)劃收取的分紅拆分為投資收益和投資的回收，屬于投資收益的計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施REI體財(cái)務(wù)報(bào)表利潤(rùn)表的投資收益；屬于投資成本回金額，作為投資本金的回收，基礎(chǔ)設(shè)施REI體財(cái)務(wù)報(bào)表沖減對(duì)于資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的長(zhǎng)期股基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析面價(jià)值進(jìn)行了調(diào)整，信息如下：基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析本金回收部分減少長(zhǎng)期股權(quán)投資投資成本的顯著，主要取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)剩余期限的長(zhǎng)短。減值所導(dǎo)致。設(shè)施資產(chǎn)自身存在減值跡象、計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，相應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值是合適的。但是如果基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)本身運(yùn)營(yíng)狀況良好、運(yùn)營(yíng)收益穩(wěn)定、未來發(fā)展前景可期，針對(duì)基金單體財(cái)務(wù)報(bào)表的長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值，雖然可以解決基礎(chǔ)設(shè)施REITs基表中的長(zhǎng)期股權(quán)投資與基金凈值、基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的“倒掛”問題，但并非反映真正業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的會(huì)計(jì)處有股利收入可計(jì)入當(dāng)期損益，投資本金的回基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析更好體現(xiàn)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的問題，投資方對(duì)于REI分紅是否拆分則直接影響到投資方的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指投資收益和投資成本的回收，屬于投資收益資方利潤(rùn)表的投資收益；屬于投資成本回收2.REITs基金內(nèi)部交易的處理股權(quán)，同時(shí)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目公司通過股東借形成債權(quán)，債權(quán)部分由資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃與簽訂協(xié)議并約定利率，項(xiàng)目公司定期向資產(chǎn)出與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃確認(rèn)的利息收入金額現(xiàn)其運(yùn)營(yíng)和充分分紅目標(biāo)、內(nèi)部調(diào)配資源而用，項(xiàng)目公司利息支出金額高于資產(chǎn)支持專面列報(bào)為管理費(fèi)用，更能反映業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)?；A(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析1.投資方對(duì)REITs的投資能否構(gòu)成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“重大影響”根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，長(zhǎng)期股權(quán)投資，是方對(duì)被投資單位實(shí)施控制、重大影響的權(quán)益以及對(duì)其合營(yíng)企業(yè)的權(quán)益性投資。重大影響資方對(duì)被投資單位的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策有參與力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同政策的制定。實(shí)務(wù)中，較為常見的重大影響例如，在被投資的上市公司中，投資方選派人管理人的人員）人人員+原始權(quán)益管理人的人員）人人員+原始權(quán)益基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析架構(gòu)為例，REITs基金的治理和管理結(jié)構(gòu)主要有三個(gè)基金份額持有人大會(huì)由基金份額持有人組成基金份額持有人大會(huì)的主要決策事項(xiàng)為：更理人；更換基金托管人；調(diào)整基金管理費(fèi)、本基金的投資目標(biāo)、投資范圍、投資策略等計(jì)發(fā)生金額超過基金凈資產(chǎn)5%的與項(xiàng)目公司關(guān)聯(lián)交易等?；穑òɑ?、資產(chǎn)支持證券、項(xiàng)目公司月內(nèi)累計(jì)發(fā)生金額不超過基金凈資產(chǎn)20%的過基金凈資產(chǎn)5%的與項(xiàng)目公司相關(guān)的關(guān)聯(lián)交礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目重大投資事項(xiàng)，包括但不限于基金方案、基金對(duì)外借款等；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)相關(guān)事決策委員會(huì)，而并非是基金管理人管理的某人的投資決策委員會(huì)還負(fù)責(zé)對(duì)于基金公司從理人聘請(qǐng)行業(yè)專家組建外部專家咨詢委員會(huì)設(shè)施基金的產(chǎn)品擴(kuò)募、項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析嚴(yán)格意義角度，外部專家咨詢委員會(huì)并非基礎(chǔ)基金管理人通過委托運(yùn)營(yíng)管理的方式，對(duì)于資產(chǎn)進(jìn)行日常運(yùn)營(yíng)管理。目前，基礎(chǔ)設(shè)施資管理機(jī)構(gòu)均為原始權(quán)益人、其控股公司或集REITs基金份額越高，越能夠影響基金份額持有比例在20%以下的投資方，會(huì)的決策范圍和事項(xiàng)并非只針對(duì)其管理的具體REITs基金，而是基金公司下屬所有的REI在委托運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)層面，由于其屬于原始?投資方是否向基礎(chǔ)設(shè)施REITs派駐高級(jí)管理人員?投資方與基礎(chǔ)設(shè)施REITs是否存在重大的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)?基礎(chǔ)設(shè)施REITs在技術(shù)、市場(chǎng)、銷售、管理等方面基于上述分析，可以看到，通常情況下，投基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析2.投資方對(duì)REITS的投資能否指定為FVTOCI分類權(quán)益工具投資。根據(jù)金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，初始確認(rèn)時(shí)，企業(yè)可以將非交易性權(quán)益工具投資指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益（簡(jiǎn)稱當(dāng)期損益。出于減輕二級(jí)市場(chǎng)暫時(shí)性的價(jià)格波動(dòng)對(duì)于投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)影響的考慮，也為了采用更匹配投資目的和業(yè)務(wù)模式的會(huì)計(jì)處理方式，在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則撤銷?；A(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)計(jì)處理重點(diǎn)問題解析20相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》，其中規(guī)定：公募基金、理財(cái)產(chǎn)品等資產(chǎn)管理產(chǎn)品具有中短期壽命期或需滿足開放申購(gòu)和贖回要求的，其持有的權(quán)益工具投資通常為交易性而不符合指定為以公允價(jià)值計(jì)量關(guān)于德勤德勤中國(guó)是一家立足本土、連接全球的綜合性專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，由德勤中國(guó)的合伙人共同擁有，始終服務(wù)于中國(guó)改革開放和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的前沿。我們的辦公室遍布中國(guó)31個(gè)城市，現(xiàn)有超過2萬名專業(yè)人才，向客戶提供審計(jì)與鑒證，稅務(wù)與商務(wù)咨詢，戰(zhàn)略、風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)交易，技術(shù)與轉(zhuǎn)型等全球領(lǐng)先的一站式專業(yè)服務(wù)。我們誠(chéng)信為本，堅(jiān)守質(zhì)量，勇于創(chuàng)新，以卓越的專業(yè)能力、豐富的行業(yè)洞察和智慧的技術(shù)解決方案，助力各行各業(yè)的客戶與合作伙伴把握機(jī)遇，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)世界一流的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。德勤品牌始于1845年，其中文名稱“德勤”于1978年起用，寓意“敬德修業(yè)，業(yè)精于勤”。德勤全球?qū)I(yè)網(wǎng)絡(luò)的成員機(jī)