第十章-房地產(chǎn)稅收制度與政策

房地產(chǎn)法律制度與政策

第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)稅收概述一、我國稅收體系目前我國的稅收體系可按征稅對象不同劃分為商品流轉(zhuǎn)稅、資源稅、財產(chǎn)稅、所得稅和行為稅五大類。第一類:流轉(zhuǎn)稅。也稱為商品及勞務(wù)課稅。指以商品流轉(zhuǎn)額和非商品流轉(zhuǎn)額作為課稅對象的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及此類的稅種主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、關(guān)稅等。第二類:所得稅。所得稅又稱收益稅,是指以企業(yè)利潤和個人收入作為課稅對象的稅種。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及此類的稅種主要有企業(yè)所得稅。第三類:財產(chǎn)稅。是指以各種財產(chǎn)為征稅對象的一種稅種,如房產(chǎn)稅和契稅。由于我國過去長期不承認土地的價值,因而在財產(chǎn)稅中一直沒有有關(guān)土地的稅種。第四類:行為稅。是指以納稅人各種特定的行為作為課稅對象的稅種。如車船使用稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等,均屬此類稅種。第五類:資源稅。是指以自然資源為課稅對象的稅種。我國現(xiàn)行的征稅范圍僅包括礦產(chǎn)品和鹽兩大類資源。二、房地產(chǎn)稅收制度房地產(chǎn)稅收有廣義和狹義兩種理解。廣義的房地產(chǎn)稅收，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中涉及的稅，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。狹義的房地產(chǎn)稅收，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計稅依據(jù)的稅，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和契稅。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系基本涵蓋了土地取得、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)保有四個環(huán)節(jié)，在調(diào)節(jié)經(jīng)濟和組織財政收入諸方面發(fā)揮了一定的積極作用。但大部分稅種集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，針對房地產(chǎn)保有期間設(shè)置的稅種很少，且免稅范圍很大，這就造成了嚴重的稅負不公平的狀況，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。重在房地產(chǎn)開發(fā)流通過程中，僅稅種就多達十幾種，如契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等等。收費就更多，各個地方也參差不齊。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)置的稅種僅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率偏低，稅基覆蓋不全已經(jīng)成為不爭的事實。比如，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率最低每年每平方米0．2元，最高每年每平方米10元，作為專門用來調(diào)節(jié)級差收益的稅種在這種低稅率下，其作用十分有限，更談不上在提高城鎮(zhèn)土地利用強度、促進國有土地高效率使用方面有所作為了。這樣就使得大量城鎮(zhèn)土地由企業(yè)無償或近似無償?shù)娜〉煤统钟?，而與此形成鮮明對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負。在房地產(chǎn)保有期間征收的房產(chǎn)稅，其主要目的是為了合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，鼓勵房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，刺激土地的供給，但由于稅負較低，使得其功能也只能流于理論。保有環(huán)節(jié)的輕稅負，導致了開發(fā)商囤積土地的現(xiàn)象十分嚴重，土地炒買炒賣情況愈演愈烈。這不僅抑制了土地的正常交易，還直接阻礙存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產(chǎn)要素的作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費現(xiàn)象嚴重。三、房地產(chǎn)稅、租、費從本質(zhì)上看房地產(chǎn)稅、租、費，稅收所反映的是一種法律關(guān)系，是國家依據(jù)立法強制、無償、固定地取得的一部分國民收入，只要有國家,就會有稅收;而租則反映房地產(chǎn)所有者與使用者之間的租賃關(guān)系,包括房租和地租，與稅相比,二者差異很大；費是對行政服務(wù)的一種補償,即行政機關(guān)在房地產(chǎn)管理過程中收取的必要的有關(guān)費用，一般稱之為管理費。房地產(chǎn)稅存在于法律關(guān)系之中，來源于房地產(chǎn)財產(chǎn)的總價值;房地租是一種經(jīng)濟關(guān)系的反映,是產(chǎn)權(quán)明晰化的結(jié)果，來源于房地產(chǎn)收益,即是對房地產(chǎn)收益的一種扣除；而房地產(chǎn)管理費則來自于行政服務(wù)所帶來的直接或間接收益。目前，在我國理論和實踐中,普遍存在著對房地產(chǎn)稅、租、費界定不清的問題。主要表現(xiàn)在：一是以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。二是以稅代費。如城市維護建設(shè)稅是向享受城市設(shè)施建設(shè)利益從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)和個人征收的,明顯含有以稅代費的成分。三是以費代租。比如土地使用費是土地使用者為了取得土地使用權(quán)而向土地所有人繳納的費用，其本質(zhì)應(yīng)是地租。四是以費代稅。比如某些城市征收的土地閑置費，其實就是一種罰稅即空地稅。造成稅、租、費的混雜，征收部門繁多，房地產(chǎn)收益權(quán)不明確，亂收費現(xiàn)象嚴重，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性。四、房地產(chǎn)稅收制度改革和稅收優(yōu)惠政策十八屆三中全會就完善房地產(chǎn)稅制，提出“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”的要求。多年來，房地產(chǎn)稅成為爭論的焦點。有人認為，雖然房地產(chǎn)稅已成為國際慣例，但長期以來由于我國個人不繳納房地產(chǎn)稅，而且在購買商品房時已經(jīng)繳納了高額的土地出讓金，承擔了70年土地使用權(quán)，所以對于為什么要開征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅征收法理依據(jù)何在等基本問題仍然存在很大爭議。房地產(chǎn)稅收制度改革的目的，要有利于房地產(chǎn)更好地服務(wù)于保障居民用戶、促進國民安居樂業(yè)，實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標和進程，以穩(wěn)定國家治理的政治基礎(chǔ)；要有利于對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健、均衡、可持續(xù)發(fā)展，以穩(wěn)定國家治理經(jīng)濟基礎(chǔ)；要有利于優(yōu)化房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定國家治理稅收基礎(chǔ)。稅收優(yōu)惠政策是指稅法對某些納稅人和征稅對象給予鼓勵和照顧的一種特殊規(guī)定。比如，免除其應(yīng)繳的全部或部分稅款，或者按照其繳納稅款的一定比例給予返還等，從而減輕其稅收負擔。稅收優(yōu)惠政策是國家利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的具體手段，國家通過稅收優(yōu)惠政策，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。國家根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況，適時提出房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策。早在2005年，國務(wù)院為了合理引導住房建設(shè)與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，就對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持?！秶鴦?wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)（2005）26號）明確享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。

第二節(jié)房產(chǎn)稅一、納稅人和征稅范圍房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,以房產(chǎn)的價值和租金收入為計稅依據(jù),向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營管理人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)國務(wù)院1986年9月15日發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,在城市、縣城,建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人,應(yīng)依法交納房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。二、計稅依據(jù)和稅率房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1．2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。三、稅收優(yōu)惠政策（一）法定免納房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：1．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；2．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；4．個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；5．經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。（二）具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規(guī)定，自用的地下建筑，按以下方式計稅：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地下建筑，按以下方式計稅：1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%]×1．2%。2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1．2%。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3．對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。（三）經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策1．損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。2．納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產(chǎn)稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中作相應(yīng)說明。納稅人房屋大修停用半年以上需要免征房產(chǎn)稅的，應(yīng)在房屋大修前向主管稅務(wù)機關(guān)報送。相關(guān)的證明材料，包括大修房屋的名稱、坐落地點、產(chǎn)權(quán)證編號、房產(chǎn)原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止時間等信息和資料，以備稅務(wù)機關(guān)查驗。具體報送材料由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局確定。3．在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。4．為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。5．對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。6．老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)。老年服務(wù)機構(gòu)是指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性的機構(gòu)，主要包括老年社會福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護理院、康復中心、托老所）等。7．從2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。8．對郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當依法征收房產(chǎn)稅；對坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的尚在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財務(wù)賬中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅。除上面提到的可以免納房產(chǎn)稅的情況以外，如納稅人確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。9．向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅?！肮崞髽I(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。對于免征房產(chǎn)稅的“生產(chǎn)用房”，是指上述企業(yè)為居民供熱所使用的廠房。對既向居民供熱，又向非居民供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限；對于兼營供熱的企業(yè)，可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營總收入的比例劃分征免稅界限。10．對在一個納稅年度內(nèi)月平均實際安置殘疾人就業(yè)人數(shù)占單位在職職工總數(shù)的比例高于25%（含25%）且實際安置殘疾人人數(shù)高于10人（含10人）的單位，可減征或免征該年度城鎮(zhèn)土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市財稅主管部門確定。11．自2011年1月1日起至2012年12月31日，對高校學生公寓實行免征房產(chǎn)稅政策。至文到之日前已征的應(yīng)予免征的房產(chǎn)稅，應(yīng)從納稅人以后應(yīng)納的房產(chǎn)稅額中抵減或者予以退稅。12．自2011年1月1日起至2012年12月3日，為支持國家商品儲備業(yè)務(wù)發(fā)展，對商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業(yè)務(wù)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅。13．自2013年1月1日至2015年12月31日，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、納稅義務(wù)人與征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的國家所有和集體所有的土地。另外，自2009年1月1日起，公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司經(jīng)營用地，應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、稅率與計稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標準如下：1．大城市1．5－30元；2．中等城市1．2－24元；3．小城市0．9－18元；4．縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．6－12元。大、中、小城市以公安部門登記在冊的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標準劃分。人口在50萬以上者為大城市；人口在20萬－50萬之間者為中等城市；人口在20萬以下者為小城市。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)市政建設(shè)情況和經(jīng)濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內(nèi)，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。經(jīng)濟落后地區(qū)，土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的適用稅額標準可以適當提高，但須報財政部批準。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，土地面積計量標準為每平方米。即稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人實際占用的土地面積，按照規(guī)定的稅額計算應(yīng)納稅額，向納稅人征收土地使用稅。納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：1．由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。2．尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。3．尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠政策

（一）法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠1．國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地。2．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地。3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。4．市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。5．直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。6．經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5－10年。具體免稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局在《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的期限內(nèi)自行確定。7．對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。8．企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。9．免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征城鎮(zhèn)土地使用稅。10．對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu)自用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠政策1．個人所有的居住房屋及院落用地。2．房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地。3．免稅單位職工家屬的宿舍用地。4．民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地。5．集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。6．對基建項目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅。但對有些基建項目，特別是國家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展的大型基建項目，其占地面積大，建設(shè)周期長，在建期間又沒有經(jīng)營收入，為照顧其實際情況，對納稅人納稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)具體情況予以免征或減征土地使用稅。7．城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場（農(nóng)貿(mào)市場）用地，按規(guī)定應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅。為了促進集貿(mào)市場的發(fā)展及照顧各地的不同情況，各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可根據(jù)具體情況自行確定對集貿(mào)市場用地征收或者免征城鎮(zhèn)土地使用稅。8．房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)從嚴的原則結(jié)合具體情況確定。9．原房管部門代管的私房，落實政策后，有些私房產(chǎn)權(quán)已歸還給房主，但由于各種原因，房屋仍由原住戶居住，并且住戶仍是按照房管部門在房租調(diào)整改革之前確定的租金標準向房主繳納租金。對這類房屋用地，房主繳納土地使用稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)實際情況，給予定期減征或免征城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。10．對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。11．企業(yè)搬遷后原場地不使用的、企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。12．經(jīng)貿(mào)倉庫、冷庫均屬于征稅范圍，因此不宜一律免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對納稅確有困難的企業(yè)，可根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第七條的規(guī)定，向企業(yè)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)提出減免稅申請，由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局審核后，報國家稅務(wù)總局批準，享受減免城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。13．對房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地，考慮到在房租調(diào)整改革前，房產(chǎn)管理部門經(jīng)租居民住房收取的租金標準一般較低，許多地方納稅確有困難的實際情況而確定的一項臨時性照顧措施。房租調(diào)整改革后，房產(chǎn)管理部門經(jīng)租的居民住房用地（不論是何時經(jīng)租的），都應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。至于房租調(diào)整改革后，有的房產(chǎn)管理部門按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅確有實際困難的，可按稅收管理體制的規(guī)定，報經(jīng)批準后再給予適當?shù)臏p征或免征土地使用稅的照顧。14．考慮到中國物資儲運總公司所屬物資儲運企業(yè)的經(jīng)營狀況，對中國物資儲運總公司所屬的物資儲運企業(yè)的露天貨場、庫區(qū)道路、鐵路專用線等非建筑用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題，可由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局按照下述原則處理：對經(jīng)營情況好、有負稅能力的企業(yè)，應(yīng)恢復征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對經(jīng)營情況差、納稅確有困難的企業(yè)，可在授權(quán)范圍內(nèi)給予適當減免城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。15．向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！肮崞髽I(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。第四節(jié)土地增值稅一、納稅人和征稅范圍土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人就其增值額征收的一種稅。凡轉(zhuǎn)讓國有土地、地上的建筑物及附著物并取得收入的一切單位和個人,均為土地增值稅的納稅義務(wù)人。（一）土地增值稅的基本征稅范圍1．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。2．地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3．存量房地產(chǎn)的買賣。（二）依具體情況判定的征稅范圍1．房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悪C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。2．對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。但投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應(yīng)當征收土地增值稅。6．對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。7．在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。8．房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。二、稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率：（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但在實際工作中，一般可以采用速算扣除法計算：1．增值額未超過扣除項目金額50%時，計算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×30%2．增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，計算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項目金額×5%3．增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，計算公式為：土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%4．增值額超過扣除項目金額200%時，計算公式為：土地增值枕稅額＝增值額×60%－扣除項目金額×35%三、扣除項目的確定

計算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅（這個余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。因此，要計算增值額，首先必須確定扣除項目。稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目包括如下幾項：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（五）其他扣除項目（六）舊房及建筑物的評估價格四、增值額的確定在實際房地產(chǎn)交易活動中，有些納稅人由于不能準確提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格或扣除項目金額，致使增值額不準確，直接影響應(yīng)納稅額的計算和繳納。因此，《土地增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。五、稅收優(yōu)惠政策（一）法定稅收優(yōu)惠1．建造普通標準住宅納稅人建造普通標準住它出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于納稅人既建造普通標準住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額、不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標雕住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2．國家征用收回的房地產(chǎn)

因國家建設(shè)需要依法證用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。這里所說的“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。（二）其他稅收優(yōu)惠1．因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。對因中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應(yīng)予免征的土地增值稅，應(yīng)予以退稅。2．個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。3．以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

4．對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

5．個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，免征土地增值稅。

6．個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。

7．房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。8．房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

9．對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，即沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1%至1．5%計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報省財政廳、省地稅局備案。

10．企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

11．災(zāi)后重建安居房建設(shè)轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅。對政府為受災(zāi)居民組織建設(shè)的安居房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。

12．自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。第五節(jié)契稅一、征稅對象

契稅是以在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括：（一）國有土地使用權(quán)出讓（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。（三）房屋買賣以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：1．以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。2．以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3．買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅。（四）房屋贈與房屋贈與的前提必須是，產(chǎn)權(quán)無糾紛，贈與人和受贈人雙方自愿。由于房屋是不動產(chǎn)，價值較大，故法律要求贈與房屋應(yīng)有書面合同（契約），并到房地產(chǎn)管理機關(guān)或農(nóng)村基層政權(quán)機關(guān)辦理登記過戶手續(xù)，才能生效。如果房屋贈與行為涉及涉外關(guān)系，還需公證處證明和外事部門認證，才能有效。房屋的受贈人要按規(guī)定繳納契稅。（五）房屋交換隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展，有些特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，也將視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與。一是以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；二是以土地、房屋權(quán)屬抵債；三是以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；四是以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。二、稅率和計稅依據(jù)契稅實行3%-5%的幅度稅率實行幅度稅率是考慮到我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%-5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況決定。契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。由于上地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價方法不同，因而具體計稅依據(jù)視不同情況而決定。（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就是說，交換價格相等時，免征契稅；交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅。（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。（5）房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)①采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。②承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。（6）個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應(yīng)對受贈人全額征收契稅。三、稅收優(yōu)惠政策

（一）契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。2．城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。此外，財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定：自2000年11月29日起，對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房，或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當?shù)乜h以上人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均可免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。不可抗力是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況。4．土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。5．承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。6．經(jīng)外交部確認，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。（二）契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定1．企業(yè)公司制改造。非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2．企業(yè)股權(quán)重組。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。國有、集體企業(yè)實施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。為進一步支持國有企業(yè)改制重組，國有控股公司投資組建新公司有關(guān)契稅政策規(guī)定如下：（1）對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。（2）以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權(quán)的，不屬于本規(guī)定的范圍。3．企業(yè)合并。兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4．企業(yè)分立。企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。5．企業(yè)出售。國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。6．企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。7．房屋的附屬設(shè)施。對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。8．繼承土地、房屋權(quán)屬。對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。9．事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過程中，投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅10．事業(yè)單位改制過程中，改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。11．在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。12．關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策：（1）對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。（2）以招拍掛方式出讓國有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。（3）市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。（4）企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權(quán)的成交價格。（5）單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（6）個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。13．貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》有關(guān)要求，大力支持各地棚戶區(qū)改造工作，自2013年7月4日起，對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅；個人首次購買90平方米以下改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。個人取得的拆遷補償款按有關(guān)規(guī)定免征個人所得稅。14．其他規(guī)定。（1）經(jīng)國務(wù)院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。（2）政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。（3）企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。第六節(jié)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加統(tǒng)稱為“兩稅一費”。2011年，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點。至此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。自2012年8月1日起至年底，國務(wù)院將擴大營改增試點至10省市，北京或9月啟動。截止2013年8月1日，營改增范圍已推廣到全國試行。國務(wù)院決定從2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點。自2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于制造企業(yè)和流通企業(yè)，周期太長，就必然造成進項稅額和銷項稅額時間的不匹配，造成前期進項稅額大，留抵稅額多的局面，以至于前三年到五年不用繳稅，特別是自持出租情況，如果改為按年度比例扣除進項稅額是否公平合理，如何計算更加困難。此外，存量房如何按新增值稅稅率繳納稅款，是按新稅率征，還是按簡易辦法征稅，房地產(chǎn)開發(fā)商購買的土地使用權(quán)開路的財政票據(jù)如何抵扣增值稅，抵扣憑證是什么等等，會面臨很多類似問題。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增還未正式啟動。

一、營業(yè)稅營業(yè)稅是以在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)所取得的營業(yè)額為征稅對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。根據(jù)1993年11月26日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》,凡在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人,均為營業(yè)稅的納稅人。營業(yè)稅設(shè)置兩檔比例稅率3%和5%,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)稅按如下規(guī)定征收:(1)凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人,銷售建筑物及其他土地附著物,以其銷售收入額為計稅依據(jù);轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,以其轉(zhuǎn)讓收入額為計稅依據(jù),按稅率5%征收。(2)凡從事房地產(chǎn)代理、租賃、倉儲等服務(wù)業(yè)務(wù)的單位和個人,以其服務(wù)費為計稅依據(jù),按稅率5%征收。二、城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營、繳納消費稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。它本身無特定的征稅對象,而以消費稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),隨此“三稅”附征,因此屬一種附加稅。城市維護建設(shè)稅實行地區(qū)差別比例稅率,其納稅稅率視納稅人所在地點不同而異。所在城市市區(qū)的按稅率7%征稅;在縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的按稅率5%征稅;在農(nóng)村的按稅率1%征稅。應(yīng)納稅額=(實際繳納的消費稅+增值稅+營業(yè)稅稅額)×適用稅率稅制改革后,該稅項以生產(chǎn)經(jīng)營收入額為計稅依據(jù),稅率為3‰—6‰。三、教育費附加教育費附加是為發(fā)展國家的教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費,一律按營業(yè)稅額的2%征費。稅制改革后,調(diào)整為增值稅、消費稅和營業(yè)稅之和的3%。上述營業(yè)稅是城市維護建設(shè)稅、教育費附加計稅(或費)的基礎(chǔ),因此,營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加一般被統(tǒng)稱為兩稅一費,由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。四、稅收優(yōu)惠政策為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，財政部、國家稅務(wù)總局2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2015]39號）規(guī)定：（一）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。（二）上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)﹝2005﹞26號）、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)﹝2005﹞172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）本通知自2015年3月31日起執(zhí)行，《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅﹝2011﹞12號）同時廢止。第七節(jié)

房地產(chǎn)相關(guān)稅收一、耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。

凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人。耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：1．人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；2．人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；3．人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；4．人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當提高，但是提高的部分最高不得超過本條例第五條第三款規(guī)定的當?shù)剡m用稅額的50%。占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當在本條例第五條第三款、第六條規(guī)定的當?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。下列情形免征耕地占用稅：（1）軍事設(shè)施占用耕地；（2）學校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。二、印花稅

《印花稅暫行條例》規(guī)定,凡在我國境內(nèi)書立、領(lǐng)受有關(guān)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)力證照等憑證的單位和個人,都是印花稅納稅義務(wù)人。應(yīng)納稅憑證應(yīng)于書立或領(lǐng)受時購買并貼足印花稅票(貼花)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動涉及到的有關(guān)納稅憑證和印花稅稅率如下:1．商品房購銷合同、建筑安裝工程承包合同,按合同所載金額的萬分之三由合同訂立人繳納。2．產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同,按合同所載金額的萬分之五由合同訂立人繳納。3．借款合同或銀行貸款合同,按合同所載金額的萬分之零點五由合同訂立人繳納。4．房地產(chǎn)租賃合同,按合同所載金額的千分之一由合同訂立人繳納。5．土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證等由領(lǐng)受人按每件5元繳納。印花稅由稅務(wù)機關(guān)負責征收管理、發(fā)放或