房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)策劃師基礎(chǔ)知識(shí)第一部分職業(yè)道德和房地產(chǎn)策劃基本知識(shí)職業(yè)道德基本知識(shí)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德及職業(yè)守則一、房產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念在房地產(chǎn)策劃師這個(gè)職業(yè)逐漸走上正軌的過(guò)程中，從業(yè)是面臨的最大挑戰(zhàn)不只是能力問(wèn)題，更是一個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是社會(huì)道德意識(shí)形態(tài)的重要組成部分之一，是社會(huì)為了調(diào)整房地產(chǎn)策劃師之間以及房地產(chǎn)策劃師及顧客及社會(huì)之間的關(guān)系，要求房地產(chǎn)策劃師應(yīng)遵循的行為準(zhǔn)則。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德是指其從業(yè)人員道德行為和道德關(guān)系普片規(guī)律的反映，是當(dāng)代社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)行為基本要求的概括，是房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的社會(huì)關(guān)系在道德生活中的體現(xiàn)。房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德包括兩方面，第一以為人民服務(wù)為核心，第二遵循房地產(chǎn)策劃職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范大力倡導(dǎo)愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)的職業(yè)道德。同時(shí)也是所有行業(yè)都應(yīng)當(dāng)遵循的公共性的職業(yè)道德準(zhǔn)則。三、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則遵紀(jì)守法，尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)；忠誠(chéng)敬業(yè)，恪盡職守；公正誠(chéng)信，杜絕欺詐。第二節(jié)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)素養(yǎng)一、房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識(shí)結(jié)構(gòu)1、企業(yè)策劃知識(shí)2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)3、市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)4、項(xiàng)目管理知識(shí)5、城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識(shí)6、人文基礎(chǔ)知識(shí)7、房地產(chǎn)政策及法規(guī)知識(shí)1）及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的基本政策及法規(guī)，如勞動(dòng)法、合同法、城市規(guī)劃法、金融法規(guī)等；2）是房地產(chǎn)行業(yè)的基本政策及法規(guī)，如土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、土地出讓條例、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)基本法規(guī)等；8、房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)及專業(yè)能力1）房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)知識(shí)、城市規(guī)劃知識(shí)、房地產(chǎn)策劃知識(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)知識(shí)、房地產(chǎn)投融資知識(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)、房地產(chǎn)物業(yè)管理知識(shí)等2）房地產(chǎn)策劃專業(yè)能力包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及定位、房地產(chǎn)投資策劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房地產(chǎn)售后服務(wù)和物業(yè)管理等；二、房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力1、掌握全局的能力2、充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)3、出色的創(chuàng)新能力4、敏銳的洞察能力5、較強(qiáng)的合作能力三、房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1、對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí)2、對(duì)當(dāng)代國(guó)際精神、流行文化、生活形態(tài)有較為深入的認(rèn)識(shí)3、對(duì)特定區(qū)域、特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí)4、對(duì)民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較全面的了解5、對(duì)各種營(yíng)銷理論、文官經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí)6、深諳各種廣告、品牌傳播理論的精髓，熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法，同時(shí)具有較強(qiáng)的駕馭語(yǔ)言的能力7、對(duì)藝術(shù)和美的想象力和領(lǐng)悟能力以及溝通和執(zhí)行的能力8、對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目的，通過(guò)多種資源的組合利用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惥幼…h(huán)境的一種活動(dòng)。分為土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩個(gè)連續(xù)過(guò)程。二、相關(guān)概念房產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)，即指在法律關(guān)系上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可進(jìn)行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋。地產(chǎn)：不同于自然形態(tài)的土地，指有明確的權(quán)屬關(guān)系，可以由所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、土地經(jīng)營(yíng)，并能夠帶來(lái)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)收益的建設(shè)用地。房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也是一切社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生活活動(dòng)的載體。房地產(chǎn)業(yè)：歸屬于第三產(chǎn)業(yè)，是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾服務(wù)的多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。我國(guó)城市建設(shè)方針：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。國(guó)土開(kāi)發(fā)：對(duì)國(guó)土資源的開(kāi)發(fā)、利用、治理和保護(hù)，以求最大限度的發(fā)揮國(guó)家自然資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。城市開(kāi)發(fā)：也稱城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)，這是一種地區(qū)性開(kāi)發(fā)，以尋求一個(gè)城市范圍內(nèi)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，即謀求規(guī)模效益。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)：城市土地和房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)是綜合性的，兼有生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（及單項(xiàng)開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)）三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類型按開(kāi)發(fā)區(qū)域性質(zhì)分：新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊區(qū)再造；按開(kāi)發(fā)規(guī)模分：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)對(duì)象分：土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、綜合開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)統(tǒng)一性、配套性程度：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)、綜合開(kāi)發(fā)。四、七通一平：供水、排水、供電、供熱、供氣、電信、道路暢通、場(chǎng)地平整。五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式：新區(qū)開(kāi)發(fā)及舊城改建；外延型開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵型開(kāi)發(fā)。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)：綜合性（本質(zhì)特征）長(zhǎng)期性時(shí)序性地域性風(fēng)險(xiǎn)性七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃內(nèi)容：開(kāi)發(fā)區(qū)位和地段的分析及選擇；開(kāi)發(fā)內(nèi)容的分析及選擇；開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分許及選擇；開(kāi)發(fā)合作方式的分析及選擇；項(xiàng)目融資方式的分析及選擇；開(kāi)發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析及選擇。八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序：項(xiàng)目立項(xiàng)（投資機(jī)會(huì)研究、申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)及項(xiàng)目立項(xiàng)批文、申請(qǐng)定點(diǎn)、申請(qǐng)購(gòu)置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)、申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)等、編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究首先是對(duì)投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析；可行性研究報(bào)告的報(bào)批工作是將可行性研究報(bào)告上報(bào)至政府主管部門(mén)及貸款銀行，由其進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估和對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估，項(xiàng)目評(píng)估的投資估算精度為±10％）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段（選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工證，開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)而非施工單位申領(lǐng)、申領(lǐng)拆遷房屋許可證、做好“七通一平”共組、選擇承包單位、選擇監(jiān)理單位），項(xiàng)目建設(shè)階段（組織承包商進(jìn)場(chǎng)、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理及控制、申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收），項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段（辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)、申領(lǐng)商品房銷售許可證、及物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同、提交相關(guān)資料、及用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同、做好物業(yè)管理工作）。拆遷安置是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，其依據(jù)是國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《國(guó)家征收補(bǔ)償條例》建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》房屋拆遷一般有三種方式：一是政府組織統(tǒng)一拆遷，由政府統(tǒng)一組織或選擇有拆遷資質(zhì)的單位，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)一拆除，對(duì)被拆遷人統(tǒng)一補(bǔ)償和安置；二是拆遷人自行拆遷，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償和安置；三是拆遷人委托具有房屋拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷，受委托單位完成拆遷的全過(guò)程，并收取相應(yīng)的費(fèi)用；九、物業(yè)管理內(nèi)容：治安消防服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)維修和保養(yǎng)服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)家居服務(wù)第二節(jié)城市規(guī)劃一、城市規(guī)劃的定義：人類為了在城市的發(fā)展中維持公共活動(dòng)的空間秩序而做的未來(lái)空間安排的意志，是人居環(huán)境各層面上的、以城市層次為主導(dǎo)工作對(duì)象的空間規(guī)劃。二、城市規(guī)劃的原則：人工環(huán)境及自然環(huán)境相和諧的原則；歷史環(huán)境及未來(lái)環(huán)境相和諧的原則；城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活相和諧的原則；三、城市規(guī)劃的內(nèi)容：依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和環(huán)境保護(hù)的要求，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃等上層次的空間規(guī)劃要求，在充分研究市場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)發(fā)展條件的基礎(chǔ)上，制定城市發(fā)展戰(zhàn)略，預(yù)測(cè)城市發(fā)展規(guī)模，選擇城市用地的布局和發(fā)展方向，按照工業(yè)技術(shù)和環(huán)境的要求，綜合安排城市各項(xiàng)工程設(shè)施，并提出近期控制引導(dǎo)措施。四、城市規(guī)劃的特點(diǎn)：城市規(guī)劃是綜合性的工作；城市規(guī)劃是法制性、政策性很強(qiáng)的工作；城市規(guī)劃具有地方性；城市規(guī)劃是長(zhǎng)期性和經(jīng)常性的工作城市規(guī)劃具有實(shí)踐性。五、城市規(guī)劃的調(diào)查研究工作一般有現(xiàn)場(chǎng)踏勘、基礎(chǔ)資料收集及整理、分析研究三個(gè)方面。分析研究是調(diào)查研究工作的關(guān)鍵。六、工程勘察及設(shè)計(jì)勘察過(guò)程：資料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/詳細(xì)勘察（1：1000）/施工勘察（不一定做）勘察工作內(nèi)容：地形測(cè)量/工程勘察/地下水地表水的勘探/氣象調(diào)查設(shè)計(jì)過(guò)程：初步設(shè)計(jì)/技術(shù)設(shè)計(jì)/施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)工作具體內(nèi)容：總體設(shè)計(jì)/單體設(shè)計(jì)/建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)/抗震設(shè)防七、城市規(guī)劃分層面：城市發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)控制引導(dǎo)八、城市限總體規(guī)劃期限一般為20，近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為5。九、城市規(guī)劃調(diào)整：城市規(guī)劃局部調(diào)整由城市人民政府做出，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常委委員會(huì)和原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案。十、城市規(guī)劃的任務(wù)：1、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)已有的國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和城市既定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，確定城市的性質(zhì)和規(guī)模，落實(shí)過(guò)敏經(jīng)濟(jì)計(jì)劃項(xiàng)目，進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)投資的綜合部署和全面安排；2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)下城市規(guī)劃的本質(zhì)是合理地、有效地和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境。3、現(xiàn)階段城市規(guī)劃的基本任務(wù)是保護(hù)和修復(fù)人居環(huán)境，尤其是城鄉(xiāng)空間環(huán)境的生態(tài)系統(tǒng)，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化協(xié)調(diào)、穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展服務(wù)，創(chuàng)造城市居民安全、健康、舒適的空間環(huán)境和公正的社會(huì)環(huán)境。第三節(jié)房地產(chǎn)策劃一、房地產(chǎn)策劃的概念：在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)營(yíng)銷中運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為活動(dòng)結(jié)果的活動(dòng)。包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期策劃兩部分。二、房地產(chǎn)前期策劃：前期策劃包括市場(chǎng)策劃、投資策劃和設(shè)計(jì)策劃三部分。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指房地產(chǎn)策劃師依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體需要，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)總行過(guò)程。其內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查和研究；房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析；房地產(chǎn)項(xiàng)目消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者研究；房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分策劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃。四、投資策劃內(nèi)容包括房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，以投資效益為中心，從機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目構(gòu)思到正式立項(xiàng)等一系列的策劃工作，是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的評(píng)價(jià)及分析；房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)的分析及選擇；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資區(qū)位的分析及選擇；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析及選擇；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式及開(kāi)發(fā)模式的選擇；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析及評(píng)價(jià)。五、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃也稱產(chǎn)品策劃，是指房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計(jì)師及建筑師依據(jù)城市規(guī)劃的總體要求，從建筑角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的前提下，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思，為建筑師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)性意見(jiàn)，以便進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容有：房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)；房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的內(nèi)容和規(guī)模策劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的環(huán)境策劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能和空間規(guī)劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的戶型策劃。六、房地產(chǎn)后期策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期策劃包括銷售策劃、廣告策劃、形象（品牌）策劃和物業(yè)管理策劃四部分。七、房地產(chǎn)銷售策劃房地產(chǎn)銷售策劃是指房地產(chǎn)策劃師為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或樓盤(pán)的銷售目標(biāo)，對(duì)樓盤(pán)的銷售計(jì)劃、價(jià)格、推廣、促銷等一系列工作進(jìn)行有意識(shí)的整合，使樓盤(pán)按規(guī)范的操作手段進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或樓盤(pán)的總體目標(biāo)的一種創(chuàng)意活動(dòng)，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃及周期；目標(biāo)客戶群分析及定位；房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策劃；房地產(chǎn)公關(guān)活動(dòng)策劃；房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售費(fèi)用及推廣效果。八、房地產(chǎn)廣告策劃房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)案進(jìn)行分析，以確定廣告活動(dòng)的策略和廣告實(shí)施計(jì)劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。內(nèi)容包括房地產(chǎn)廣告策劃流程；房地產(chǎn)廣告目標(biāo)確定；房地產(chǎn)廣告主題及表現(xiàn)；房地產(chǎn)廣告媒體選擇及運(yùn)用；房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)及創(chuàng)意；房地產(chǎn)廣告預(yù)算及安排；房地產(chǎn)廣告效果及反饋。九、房地產(chǎn)形象（品牌）策劃。項(xiàng)目形象或者說(shuō)樓盤(pán)形象是指樓盤(pán)的文化、物質(zhì)形態(tài)，是指項(xiàng)目在人們心中形成的總體評(píng)價(jià)和印象。內(nèi)容包括房地產(chǎn)文化定位；房地產(chǎn)形象定位；樓盤(pán)命名策劃；樓盤(pán)形象設(shè)計(jì)；樓盤(pán)形象包裝；房地產(chǎn)品牌策劃。十、物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃是指對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理活動(dòng)所進(jìn)行的前瞻性籌劃和安排，是解決項(xiàng)目保值增值的主要途徑，內(nèi)容包括物業(yè)管理公司的選擇；物業(yè)管理方案的選擇；物業(yè)管理介入的時(shí)機(jī)；物業(yè)管理合同和制度的制定；物業(yè)管理的品牌戰(zhàn)略。十一、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)：市場(chǎng)性、地域性、前瞻性、系統(tǒng)性、創(chuàng)新性、操作性、效益性。十二、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的地位：房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力型產(chǎn)業(yè)，能為企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；房地產(chǎn)策劃在策劃、咨詢領(lǐng)域中處于領(lǐng)先、主導(dǎo)地位；房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手；房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中自始至終貫穿在一起，為項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)保駕護(hù)航；十三、房地產(chǎn)策劃的作用：能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差；能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地；增強(qiáng)企業(yè)管理創(chuàng)新能力；能夠有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢(shì)；提升樓盤(pán)價(jià)值和附加值；能夠?yàn)槠髽I(yè)提供相關(guān)專業(yè)的職能服務(wù)。十四、房地產(chǎn)策劃原則：獨(dú)創(chuàng)原則、定位原則、整合原則、人文原則、全局原則、可行原則、創(chuàng)新原則、應(yīng)變?cè)瓌t。十五、房地產(chǎn)策劃模式：戰(zhàn)略策劃：定義：在宏觀市場(chǎng)上把握房地產(chǎn)策劃的具體模式，為企業(yè)發(fā)展或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作，使其在統(tǒng)一的平臺(tái)上協(xié)調(diào)一致的實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。原則：創(chuàng)新原則，三性原則（唯一性、權(quán)威性、排他性），系統(tǒng)化運(yùn)作原則，多兵種聯(lián)合作戰(zhàn)原則，背景分析原則，核心優(yōu)勢(shì)原則，思路開(kāi)放原則，市場(chǎng)定位原則，審時(shí)度勢(shì)原則，戰(zhàn)略至上原則，量身度造原則（因時(shí)、因地、因人制宜），“中醫(yī)診斷”原則，預(yù)留管線原則，文化把握原則。方法/流程：大勢(shì)把握出思路；理念創(chuàng)新出定位；策略設(shè)計(jì)出方案；資源整合出平臺(tái)；動(dòng)態(tài)顧問(wèn)出監(jiān)理。優(yōu)點(diǎn)：戰(zhàn)略策劃模式對(duì)宏觀大勢(shì)的把握能使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，找到項(xiàng)目最合適的發(fā)展思路；能夠有效的協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項(xiàng)目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，并從全局出發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)；戰(zhàn)略策劃模式由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來(lái)策劃項(xiàng)目，最適宜大盤(pán)操作。全程策劃：定義：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的策劃，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值提升到最理想位置。內(nèi)容：市場(chǎng)研究、土地研制、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目規(guī)劃、概念設(shè)計(jì)、形象設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略、物業(yè)服務(wù)、品牌培植。特點(diǎn)：適宜中小項(xiàng)目的操作，各方面比較容易策劃到位。品牌策劃：定義：對(duì)房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使商品房贏得人們的信賴，創(chuàng)造新的生活方式和新的需求。內(nèi)容/流程：以建立品牌為中心；品牌策劃就是建立一流的品質(zhì)和一流的推廣；品牌策劃中附加值的推廣要有側(cè)重點(diǎn)；品牌策劃四個(gè)階段——人工造雨、筑池蓄水、開(kāi)閘泄流、持續(xù)蓄水；品牌策劃五種推廣方法——筑巢引鳳、盆景示范、借花獻(xiàn)佛、馬良神筆、巨量廣告；品牌策劃六個(gè)工程——軟性推廣工程、公關(guān)活動(dòng)工程、賣場(chǎng)包裝工程、口碑工程、公關(guān)危機(jī)工程。特點(diǎn)：對(duì)內(nèi)外品質(zhì)稍差的項(xiàng)目效果很好，通過(guò)快速推廣贏得人們的認(rèn)同，但也不能忘了打造品牌的品質(zhì)，最終贏得客戶信賴的還是真正的品質(zhì)。流程：確定品牌內(nèi)涵、尋求品牌支撐、品牌推廣、品牌提升。產(chǎn)品策劃：定義：對(duì)房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行需求調(diào)研、定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷以及物業(yè)管理等內(nèi)容進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以適應(yīng)人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷變化、提高的要求。內(nèi)容：產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)——一切圍繞顧客需求來(lái)策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性及藝術(shù)性；內(nèi)容——產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品工藝、產(chǎn)品營(yíng)銷。特點(diǎn)：適用性廣泛，只要對(duì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)分析的對(duì)、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位、產(chǎn)品營(yíng)銷手段新穎，加上策劃人有強(qiáng)烈的穿心專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì)，運(yùn)用得當(dāng)都會(huì)得到成功。十六：房地產(chǎn)策劃的歷史階段：?jiǎn)雾?xiàng)策劃：運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并對(duì)某種技術(shù)手段深入開(kāi)展、規(guī)范操作，取得良好的效果。代表項(xiàng)目碧桂園、文昌廣場(chǎng)、天河城廣場(chǎng)。（——綜合策劃：各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場(chǎng)、投資、廣告、營(yíng)銷等各種技術(shù)手段，使銷售達(dá)到理想效果。代表項(xiàng)目錦城花園、廣州碧桂園、麗江花園。（）復(fù)合策劃：狹義地產(chǎn)及泛地產(chǎn)相復(fù)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合運(yùn)用各種技術(shù)手段外還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其他手段。代表項(xiàng)目廣州奧林匹克花園。（）整合策劃：以客戶的市場(chǎng)需求和潛在需求為中心，整合各種產(chǎn)業(yè)、理念、智力和手段，使推出的樓盤(pán)升級(jí)換代，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，贏得消費(fèi)者青睞。代表項(xiàng)目星河灣。（2001.5-今）創(chuàng)意策劃：在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中都投入大量創(chuàng)意因素，從理念、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)建造，到營(yíng)銷和物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)都要有創(chuàng)意，形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的創(chuàng)意整合，提升產(chǎn)品的品牌效應(yīng)和無(wú)形資產(chǎn)，使房地產(chǎn)創(chuàng)意開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)。代表項(xiàng)目華遠(yuǎn)企業(yè)號(hào)、中信慧坊、創(chuàng)智天地。十七、房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃原則：以人為本符合項(xiàng)目定位考慮物業(yè)管理方便考慮項(xiàng)目營(yíng)銷方便考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)的基本禁忌。十八、房地產(chǎn)策劃的程序：房地產(chǎn)策劃程序就是要以意向房地產(chǎn)策劃工作為核心，從頭到位應(yīng)該做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么后做什么。按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉澇绦蜷_(kāi)展工作，可以使策劃工作有計(jì)劃性，避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高策劃工作的效率；可以使策劃工作規(guī)范化、精細(xì)化，保證策劃質(zhì)量。項(xiàng)目洽談階段組建機(jī)構(gòu)階段項(xiàng)目調(diào)研階段項(xiàng)目研討階段提交報(bào)告階段實(shí)施方案階段第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)規(guī)劃審批內(nèi)容和程序：選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，“一書(shū)兩證”制度。選址意見(jiàn)書(shū)：選址意見(jiàn)書(shū)是指建設(shè)項(xiàng)目（主要指新建大中型工業(yè)及民用項(xiàng)目）在立項(xiàng)過(guò)程中，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)提出的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目選擇具體用地地址的批復(fù)意見(jiàn)等具有法律效力的文件。選址意見(jiàn)書(shū)包括建設(shè)項(xiàng)目的基本情況、建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證：由建設(shè)單位或個(gè)人提出建設(shè)用地申請(qǐng)，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)審查批準(zhǔn)的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。審批步驟為現(xiàn)場(chǎng)踏勘；征求意見(jiàn)；提供設(shè)計(jì)條件；審查總平面圖及用地面積；核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)用地工程許可證：由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)，用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。申請(qǐng)步驟為建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)；初步審查；核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)意見(jiàn)書(shū)；方案審查；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二、地形圖：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及工程勘察、設(shè)計(jì)將地表面上的各種地形沿鉛垂線方向投影到水平面上，按一定比例尺縮小繪制成圖，稱之為地形圖。三、城市土地使用分類：居住用地公共活動(dòng)中心用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地市政公用設(shè)施用地綠地。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)及規(guī)劃設(shè)計(jì)，是根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況和開(kāi)發(fā)設(shè)想，綜合協(xié)調(diào)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)、各有關(guān)部門(mén)以及配套單位的意見(jiàn)和要求，根據(jù)政策法規(guī)、基地可行性調(diào)研和市場(chǎng)調(diào)查資料，在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一的前提下，擬定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選出最優(yōu)同時(shí)又是比較經(jīng)濟(jì)的方案，并在進(jìn)一步優(yōu)化后付諸實(shí)施。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則：堅(jiān)持以人為本；規(guī)劃設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位；規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮將來(lái)物業(yè)管理方便；規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮將來(lái)物業(yè)管理方便；規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮中國(guó)傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說(shuō)和基本禁忌。六、規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容土地使用、用地邊界及面積環(huán)境容量：建筑容積率、建筑密度；人口密度；綠地率城市設(shè)計(jì)建筑空間、功能及經(jīng)濟(jì)性基地停車車位、總體布置、出入口七、相關(guān)指標(biāo)計(jì)算環(huán)境容量：人口凈密度=住宅區(qū)總?cè)丝?住宅區(qū)建筑總用地；人均住宅區(qū)用地=住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總?cè)丝冢蛔≌瑓^(qū)建筑密度=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積；住宅區(qū)容積率=住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積；低密度住宅容積率在1以下；建筑控制有建筑高度、建筑后退、建筑間距等三個(gè)方面。八、住宅設(shè)計(jì)需考慮問(wèn)題：功能定位：個(gè)性化；為中產(chǎn)一族服務(wù)；主力戶型；別墅，容積率一般在0.4左右；高層住宅；多層住宅；小戶型；建筑風(fēng)水；酒店式公寓；老齡化問(wèn)題。建筑風(fēng)格及造型建筑風(fēng)格和造型注意避免跟風(fēng)、跟潮；注意整體規(guī)劃；注意合理變換形體；注意整體造型；注意合理運(yùn)用色彩。戶型設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)臥室廚房衛(wèi)生間起居室書(shū)房?jī)?chǔ)藏室車庫(kù)九、住宅配套及環(huán)境設(shè)計(jì)：住宅配套：公共建筑、公建配置千人指標(biāo)（辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證前以前向住宅發(fā)展局交納市政公建配套費(fèi)，按住宅面積以370元/平方米，其中市政為210元/平方米，公建為120元/平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為40元/平方米）居住區(qū)市政配套：了解居住區(qū)內(nèi)主干道及市政道路的接口，必須符合地區(qū)性結(jié)構(gòu)規(guī)劃要求，包括交通安全設(shè)施，需要征得交通主管部門(mén)的批準(zhǔn)；了解基地雨污水納入泄水系統(tǒng)的情況，及市政管理部門(mén)協(xié)商一致；了解供水源情況，及自來(lái)水公司協(xié)商一致；了解基地附近城市煤氣情況，及煤氣公司協(xié)商一致；了解居住區(qū)內(nèi)垃圾收集處理方式，需取得環(huán)衛(wèi)部門(mén)同意。環(huán)境設(shè)計(jì)居住區(qū)內(nèi)綠地總指標(biāo)根據(jù)居民區(qū)三級(jí)規(guī)模確定，組團(tuán)人均綠地面積不小于0.5平方，小區(qū)綠地面積不小于1平方，居住區(qū)人均綠地不小于1.5平方，舊區(qū)改造項(xiàng)目可酌情降低，但不得低于上述指標(biāo)的50%。從節(jié)約用地考慮，采用“大集中，小分散”的規(guī)劃方式居住區(qū)公建設(shè)施的配置以居住區(qū)人口規(guī)模為依據(jù)，一般以千人指標(biāo)計(jì)算，主要依據(jù)是滿足居民物質(zhì)生活和精神生活兩方面的需要，以及公建設(shè)施項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)管理，千人指標(biāo)是居住區(qū)三級(jí)公建配置的依據(jù)。住宅最關(guān)鍵的就是要安全、舒適、環(huán)保，必須遵循“重環(huán)境、師法自然、資源共享、發(fā)揚(yáng)文化、一人為本”這五大原則。十、居住項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具體內(nèi)容用地規(guī)模及配置設(shè)施及布局交通道路建筑控制城市設(shè)計(jì)建筑空間景觀及形象第五節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和融資一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資：以資金作為資本，購(gòu)建房地產(chǎn)物業(yè)，力圖謀取未來(lái)收益的經(jīng)濟(jì)行為。二、房地產(chǎn)投資特性：前期工作十分重要；增值及保值；替換性；法規(guī)約束及保護(hù)；金融的作用。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的內(nèi)容：土地使用權(quán)的獲?。ㄓ袃敵鲎屚恋厥褂脵?quán)：協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；出租土地使用權(quán)；土地入股參加聯(lián)建聯(lián)營(yíng)；無(wú)償：行政劃撥）。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資：以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有償還性；四、房地產(chǎn)融資特點(diǎn)：融資規(guī)模大；償還期較長(zhǎng)；房地產(chǎn)資金缺乏流動(dòng)性。五、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資對(duì)象：土地房地產(chǎn)類、住宅房地產(chǎn)類、商業(yè)房地產(chǎn)類、工業(yè)房地產(chǎn)類；旅游房地產(chǎn)類、綜合房地產(chǎn)類。土地房地產(chǎn)投資特性：最基本的投資形式；易受政府政策制約；土地投資簡(jiǎn)單靈活；投資獲利最為明顯。住宅房地產(chǎn)投資特性：住宅需求量最大；住宅在于居住、保值增值；住宅投資風(fēng)險(xiǎn)較?。蛔≌臉邮截S富多樣；住宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。商業(yè)房地產(chǎn)投資特性：開(kāi)發(fā)模式專業(yè)化；開(kāi)發(fā)金融產(chǎn)品化；顧問(wèn)機(jī)構(gòu)專業(yè)參及；招商先于規(guī)劃設(shè)計(jì)。工業(yè)房地產(chǎn)投資特性：有穩(wěn)定的投資收益率；以工業(yè)園區(qū)引進(jìn)企業(yè)；目標(biāo)側(cè)重“微型工業(yè)”。旅游房地產(chǎn)投資特性：投資和消費(fèi)的雙重性；功能上的娛樂(lè)性和休閑性；消費(fèi)檔次高；消費(fèi)的可存儲(chǔ)性和期權(quán)消費(fèi)。綜合房地產(chǎn)特性：整體協(xié)同性；功能復(fù)合性；使用均衡性；空間連續(xù)性；交通平衡性；環(huán)境藝術(shù)性。綜合房地產(chǎn)投資特性：投資大但收益高；獨(dú)特的風(fēng)格設(shè)計(jì)；社會(huì)各界的廣泛支持；科學(xué)的綜合管理；良好的功能互補(bǔ)。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的基本要求：房地產(chǎn)融資過(guò)程中，研究、分析和評(píng)價(jià)影響融資的各種因素，力求達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的綜合效益最佳的目的?；疽笕缦拢捍_定合理的融資規(guī)模；正確選擇融資的渠道和方式，降低融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資及融資，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金結(jié)構(gòu)。七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源：自由資金、銀行貸款、證券化資金（發(fā)行債券、發(fā)行股票）、爭(zhēng)取外單位投資、外資、墊資、預(yù)售款、合作開(kāi)發(fā)。八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的決策概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)在企業(yè)融資目標(biāo)的總體要求下，從若干個(gè)可以選擇的融資方案中選擇令人滿意的方案的過(guò)程。內(nèi)容：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量，即及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時(shí)間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量；資金的來(lái)源構(gòu)成，即各種融資方式所籌集的資金占總?cè)谫Y額的比重；融資風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)管理措施；融資成本預(yù)算；融資方法，即對(duì)直接融資或委托融資做出選擇；明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系，安排融資工作各階段的先后順序，以及各階段的具體目標(biāo)、任務(wù)、時(shí)間、地點(diǎn)和責(zé)任人；九、房地產(chǎn)融資方案的選擇方法：比較分析法，即對(duì)各個(gè)可行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資方案的安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性用分級(jí)評(píng)價(jià)的方式進(jìn)行比較。第六節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷一、市場(chǎng)的含義：狹義市場(chǎng)是指某一特定商品進(jìn)行交易的買主和賣主的集合。廣義市場(chǎng)是指一切交換關(guān)系的總和。營(yíng)銷學(xué)中市場(chǎng)是指那些具有特定的需求或欲望，而且愿意并能夠通過(guò)交換來(lái)滿足這種需要或欲望的全部潛在顧客的集合。二、市場(chǎng)營(yíng)銷：狹義：引導(dǎo)產(chǎn)品及勞務(wù)從生產(chǎn)者流向消費(fèi)者或用戶的企業(yè)活動(dòng)（狹義）；廣義：個(gè)人或集體通過(guò)創(chuàng)造、提供出售，并同別人交換產(chǎn)品和價(jià)值，以獲得其所需所欲之物的一種社會(huì)和管理過(guò)程。三、市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的演變：生產(chǎn)觀念階段（生產(chǎn)導(dǎo)向）、產(chǎn)品導(dǎo)向階段（產(chǎn)品功能）、推銷觀念階段、以消費(fèi)者為中心的營(yíng)銷觀念階段（4PS產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道；6PS政治權(quán)利、公共關(guān)系；4C消費(fèi)者的欲望和需求、消費(fèi)者欲望和需求的滿足成本、購(gòu)買的方便性、溝通）；社會(huì)營(yíng)銷觀念階段。四、市場(chǎng)營(yíng)銷的宏觀方面：市場(chǎng)營(yíng)銷的組織；消費(fèi)者需求特征的分析；市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)的選擇；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略的制定。五、市場(chǎng)營(yíng)銷的微觀方面：產(chǎn)品策略價(jià)格策略分銷渠道策略促銷策略。六、房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念：房地產(chǎn)企業(yè)以了解、滿足和創(chuàng)造顧客需求為中心，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為目的，對(duì)企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理過(guò)程。包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、樓盤(pán)命名、產(chǎn)品定價(jià)、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)。七、房地產(chǎn)營(yíng)銷的要點(diǎn)：以顧客需求為導(dǎo)向的活動(dòng)；是一種創(chuàng)造性活動(dòng)；是一個(gè)系統(tǒng)的管理過(guò)程；要兼顧社會(huì)利益。八、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的特征：復(fù)雜性風(fēng)險(xiǎn)性差異性協(xié)同性九、房地產(chǎn)營(yíng)銷的作用：有助于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力；有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和完善；有利于消費(fèi)者需求的滿足；有利于房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。十、房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程：分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)；選擇目標(biāo)市場(chǎng)；確定市場(chǎng)營(yíng)銷組合；擬定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃；執(zhí)行和控制市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃。第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理一、物業(yè)的特征：固定性；耐久性（居住用地70；工業(yè)用地50；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40；綜合或者其他用地50。）；多樣性；權(quán)益性。二、物業(yè)管理的概念：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。三、物業(yè)管理的特性：物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)中的一種服務(wù)型行業(yè)，寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中，其管理對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是業(yè)主或物業(yè)使用人?！胺?wù)”是物業(yè)管理的基本屬性。其特征如下：覆蓋面廣；綜合性及服務(wù)性強(qiáng)；專業(yè)性強(qiáng)；業(yè)主處于主導(dǎo)地位；物業(yè)管理及社區(qū)管理相結(jié)合。（社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、企業(yè)化）四、物業(yè)管理的主要內(nèi)容：物業(yè)的接管驗(yàn)收；物業(yè)管理方案和管理制度的制定；客戶服務(wù)管理；房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)；安全管理服務(wù)；環(huán)境保潔及綠化美化管理；綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。五、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的早期介入；前期物業(yè)管理；用戶入??；日常管理。六、物業(yè)管理的過(guò)程：簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；驗(yàn)收接管物業(yè)；履行物業(yè)服務(wù)合同、合同終止。七、物業(yè)管理基本原則：業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、經(jīng)濟(jì)合理、專業(yè)化高效、權(quán)責(zé)明確、超前管理、公平競(jìng)爭(zhēng)、權(quán)利界定。第二部分相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)第三章勞動(dòng)法和合同法知識(shí)第一節(jié)勞動(dòng)法知識(shí)一、勞動(dòng)法概述，《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》于19951月1日起生效。二、勞動(dòng)合同可以約定試用期，試用期最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月，勞動(dòng)合同依法訂立即具有法律約束力。無(wú)效的勞動(dòng)合同從訂立的時(shí)候起就沒(méi)有法律約束力，勞動(dòng)合同的無(wú)效，由勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)或者人民法院確認(rèn)。三、國(guó)家實(shí)行最低工資保障制度。員工最低的具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院備案；用人單位支付給勞動(dòng)者的工資不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)合同法知識(shí)一、締約過(guò)失責(zé)任，締約過(guò)失的損害者賠償范圍為信賴?yán)娴膿p失。二、行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后被代理人名義訂立合同，相關(guān)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。三、法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立合同，除相關(guān)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。四、有下列情形之一的，合同無(wú)效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益2、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益3、以合法形式掩蓋非法目的4、損害社會(huì)公共利益5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定五、具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一之內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的。（沒(méi)行使的，撤銷權(quán)消失）第四章房地產(chǎn)管理辦法和城市規(guī)劃法知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)管理法知識(shí)一、國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高限按下列用途確定：居住用地70；工業(yè)用地50；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40；綜合或者其他用地50。這是法定的最高限，任何土地使用權(quán)出讓合同都必須照此辦理。二、房地產(chǎn)交易是指以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)控制為對(duì)價(jià)的交換行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！比?、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格有三種：1、基準(zhǔn)地價(jià)2、標(biāo)定地價(jià)3、房屋重置價(jià)格第五章土地管理法和土地出讓、轉(zhuǎn)讓制度知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)管理法知識(shí)一、土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議的處理土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府處理不服的，可以在接到處理通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴。二、根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，土地等級(jí)每6調(diào)整1次。三、國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾及所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。四、各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。五、禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地，1以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2未使用的，經(jīng)元批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)。六、任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外。這里的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。七、臨時(shí)使用土地期限一般不超過(guò)2。第二節(jié)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度知識(shí)一、土地使用權(quán)出讓的法律特性1、財(cái)產(chǎn)性2、平等性3、期限性4、出讓人的單一性和受讓人的廣泛性二、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四