第十一章-物業(yè)管理制度與政策

房地產(chǎn)法律制度與政策

第十一章物業(yè)管理制度與政策第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等。（二）物業(yè)管理的概念根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)公布,根據(jù)2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修訂）中的解釋，物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。二、物業(yè)管理的特征（一）社會(huì)化物業(yè)管理的社會(huì)化有兩層基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。（二）專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專業(yè)化管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。（三）市場化在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，向業(yè)主和使用人提供服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧，在激烈的市場競爭中求生存，謀發(fā)展。三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容（一）常規(guī)性的公共服務(wù)常規(guī)性公共服務(wù)主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中載明的服務(wù)內(nèi)容，業(yè)主通過支付物業(yè)費(fèi)來獲得該項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。常規(guī)性的公共服務(wù)主要有：（1）物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；（2）物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；（4）機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防，交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理。另外，針對(duì)不同類型、不同檔次物業(yè)的具體特點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過物業(yè)服務(wù)合同約定其他服務(wù)內(nèi)容。（二）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是小區(qū)業(yè)主中存在著大量類似的服務(wù)需求，由于這種服務(wù)需求是在居民生活中衍生出來的，需要就地就近解決，這就給物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了多項(xiàng)經(jīng)營的機(jī)會(huì)。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)經(jīng)營中，需要改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。（三）委托性的特約服務(wù)委托性的特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購生活物品、小區(qū)的電子商務(wù)服務(wù)等等。四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，物業(yè)管理按先后順序可分為4個(gè)階段：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。（一）物業(yè)管理的策劃階段1.物業(yè)管理的早期介入所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量、為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。2.制定物業(yè)管理方案房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制定。制定物業(yè)管理方案，首先是根據(jù)物業(yè)類型、功能、檔次等客觀條件及住用人的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的檔次。其次，確定相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。然后進(jìn)行年度物業(yè)管理費(fèi)用收支預(yù)算，確定各項(xiàng)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本支出，進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)偅⑼晟频哪苡行Э刂乒芾碣M(fèi)用收支的財(cái)務(wù)制度。3.制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設(shè)單位還應(yīng)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。4.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作。達(dá)到一定規(guī)模的住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得超越資質(zhì)承接物業(yè)管理項(xiàng)目。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。物業(yè)管理策劃階段的工作，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位來主持的。上述四個(gè)環(huán)節(jié)是物業(yè)管理全面啟動(dòng)和運(yùn)作的必要先決條件，因此，要給予足夠的重視。（二）物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求檔次靈活設(shè)置。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力資源得到優(yōu)化高效的配置，以最少人力資源達(dá)到最高運(yùn)營管理效率和最佳經(jīng)濟(jì)效益。2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)從事物業(yè)管理的人員需要敬業(yè)精神，要求各工種崗位人員達(dá)到一定的水平，對(duì)其上崗資格須進(jìn)行確認(rèn)。電梯、鍋爐、配電等特殊工種應(yīng)取得政府主管部門的資格認(rèn)定方可上崗。3.物業(yè)管理制度的制定規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證。規(guī)章制度的制定應(yīng)依據(jù)國家法律、法規(guī)、政策的規(guī)定和物業(yè)管理行政主管部門推薦的示范文本，結(jié)合本物業(yè)的實(shí)際情況，制定一些必要的、適用的制度和管理細(xì)則。（三）物業(yè)管理的啟動(dòng)階段1.物業(yè)的承接驗(yàn)收物業(yè)的承接驗(yàn)收包括新建物業(yè)的承接驗(yàn)收和原有物業(yè)的承接驗(yàn)收。新建物業(yè)的承接驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的承接驗(yàn)收。承接驗(yàn)收完成后，即由開發(fā)商或建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)，就標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入實(shí)施物業(yè)管理階段。原有物業(yè)的承接驗(yàn)收通常發(fā)生在產(chǎn)權(quán)人將原有物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理之時(shí)；或發(fā)生在原有物業(yè)改聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。在這兩種情況下，原有物業(yè)承接驗(yàn)收的完成也都標(biāo)志著新的物業(yè)管理工作全面開始。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)的承接驗(yàn)收是對(duì)包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的承接驗(yàn)收。物業(yè)的承接驗(yàn)收是直接關(guān)系到物業(yè)管理工作能否正常順利開展的重要一環(huán)，在承接驗(yàn)收的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分發(fā)揮自己的作用，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準(zhǔn)確記錄在案，明確管理、維修責(zé)任，并注意審查接收的圖紙資料檔案。2.用戶入住業(yè)主入住是指住宅小區(qū)的居民入住，或商業(yè)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)對(duì)象的首次接觸，是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。業(yè)主入住時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主發(fā)放《臨時(shí)管理規(guī)約》等材料，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，還要通過各種宣傳手段和方法，使業(yè)主了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后的管理服務(wù)工作。3.檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租住戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名，家庭人員情況，工作單位，聯(lián)系電話或地址，收繳管理費(fèi)情況，物業(yè)的使用或維修養(yǎng)護(hù)情況等。物業(yè)檔案資料是對(duì)物業(yè)建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)必須移交的文件之一。檔案資料要盡可能完整地歸集從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境的全部工程技術(shù)資料，尤其是隱蔽工程的技術(shù)資料。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與歸檔。4.首次業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立當(dāng)物業(yè)銷售和業(yè)主入住達(dá)到一定比例或一定年限時(shí)，應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門或街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，審議和通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，決定有關(guān)業(yè)主共同利益的事項(xiàng)。至此，物業(yè)管理工作就從全面啟動(dòng)轉(zhuǎn)向日常運(yùn)作。（四）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段1.日常綜合服務(wù)與管理日常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。例如，房屋修繕管理、房屋設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理，以及為改善居住與工作環(huán)境而進(jìn)行的配套設(shè)施及公共環(huán)境的進(jìn)一步完善等各項(xiàng)服務(wù)工作。2.系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的特征，決定了其具有特定的復(fù)雜的系統(tǒng)內(nèi)部、外部環(huán)境條件。系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)上、業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系以及業(yè)主之間相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；系統(tǒng)外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，例如，供水、供電、居委會(huì)、通訊、環(huán)衛(wèi)、房管、城管等有關(guān)部門，涉及面相當(dāng)廣泛。第二節(jié)物業(yè)管理實(shí)施與運(yùn)作要點(diǎn)一、物業(yè)管理的實(shí)施原則物業(yè)管理實(shí)施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法定程序設(shè)立，從事物業(yè)管理活動(dòng)的具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立分工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩步。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)登記設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》從企業(yè)的資產(chǎn)、人員構(gòu)成、管理物業(yè)的類型與規(guī)模、業(yè)績、誠信和內(nèi)部規(guī)章制度等方面對(duì)一、二、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)做了規(guī)定。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：1.一級(jí)資質(zhì)：（1）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（3）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅200萬平方米；②高層住宅100萬平方米；③獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。（5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。2.二級(jí)資質(zhì)：（1）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（3）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬平方米；②高層住宅50萬平方米；③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。（4）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。3.三級(jí)資質(zhì)：（1）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；（4）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目的范圍一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的權(quán)利、義務(wù)。除物業(yè)服務(wù)合同中的約定外，在一般情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有如下權(quán)利、義務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策和合同的約定，并結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)管理制度；（2）依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（3）制止、糾正違反物業(yè)管理制度的行為；（4）要求委托人協(xié)助管理；（5）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)管理業(yè)務(wù)；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：（1）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；（2）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；（3）定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)管理服務(wù)資金收支帳目，接受質(zhì)詢和審計(jì)；（4）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主1.業(yè)主的概念房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。2.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利有：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)有：（1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。3.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益；對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。4.業(yè)主與物業(yè)使用人的區(qū)別物業(yè)使用人(通常簡稱為使用人)是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。物業(yè)使用人和業(yè)主在權(quán)利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對(duì)物業(yè)的最終處置權(quán)，如物業(yè)的買賣。（二）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)的概念根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由盛自治區(qū)、直轄市制定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條和《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第七條的規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。2.籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的文件資料根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域證明；（2）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（3）業(yè)主名冊(cè)；（4）建筑規(guī)劃總平面圖；（5）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（6）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（7）其他有關(guān)的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。3.由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條第三款規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定上述第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。4.業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式、會(huì)議類型業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。（三）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。1.業(yè)主委員會(huì)的成立根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（1）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十五條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（四）管理規(guī)約管理規(guī)約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主(包括物業(yè)使用人、繼受人)具有普遍約束力的自律性規(guī)范，一般以書面形式訂立。管理規(guī)約作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益補(bǔ)充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條的規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)規(guī)約，可以參考使用原建設(shè)部印發(fā)的《臨時(shí)管理規(guī)約(示范文本)》(建住房[2004]156號(hào))。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，由籌備組參照政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約進(jìn)行修改補(bǔ)充，擬定管理規(guī)約(草案)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過生效。以后可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)管理規(guī)約進(jìn)行修訂并經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過后生效。四、物業(yè)管理的委托和物業(yè)管理合同（一）物業(yè)管理的委托1.物業(yè)管理委托方物業(yè)管理的委托方是業(yè)主。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會(huì)三類主體。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理的委托方。一是對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成和出售前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是對(duì)建成后并不出售，而出租經(jīng)營的物業(yè)，因其產(chǎn)權(quán)始終歸屬開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。（2）公房出售單位在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（3）業(yè)主大會(huì)以銷售為主的物業(yè)，當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定時(shí)間或一定比例時(shí)，以及原有公房的出售達(dá)到一定比例時(shí)均應(yīng)按規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)成立后就是全體業(yè)主的代表，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。2.物業(yè)管理招投標(biāo)概述（1）物業(yè)管理招投標(biāo)的概念物業(yè)管理招投標(biāo)包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩部分。物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開選聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程。物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交投標(biāo)書和投標(biāo)文件，參加物業(yè)管理競標(biāo)，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理項(xiàng)目的過程。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第一款規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(建住房[2003]130號(hào))第三條規(guī)定：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。并且明確：“前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則”。（2）物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)，又稱為無限競爭性公開招標(biāo)，由招標(biāo)方通過報(bào)刊、電視、廣播等各種媒體向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，凡符合投標(biāo)基本條件又有興趣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可申請(qǐng)投標(biāo)。公開招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是招標(biāo)方有較大的選擇范圍，可在眾多的投標(biāo)單位之間選擇最優(yōu)者；其缺點(diǎn)是由于競標(biāo)單位較多，工作量大，時(shí)間長，增加了招標(biāo)成本。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ撕推渌M織投標(biāo)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定：投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（3）物業(yè)管理招投標(biāo)文件的內(nèi)容物業(yè)管理招投標(biāo)文件的內(nèi)容在《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第十條、第二十二條中都有具體規(guī)定。招標(biāo)文件應(yīng)包括：①招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；②物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；③對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；④評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；⑤招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；⑥物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；⑦其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。投標(biāo)文件包括：①投標(biāo)函；②投標(biāo)報(bào)價(jià)；③物業(yè)管理方案；④招標(biāo)文件要求提供的其他材料。（二）物業(yè)管理合同1.物業(yè)服務(wù)合同的屬性業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同屬于我國合同分類中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名義為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號(hào)）第一條規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。2.物業(yè)服務(wù)合同的類型物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為兩種。(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》這是針對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)所簽訂的，合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位；合同乙方是甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該合同至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)止。(2)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同甲方是業(yè)主委員會(huì)，合同乙方是其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》即自行失效。3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容可以參考使用原建設(shè)部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》(建住房[2004]155號(hào))。在《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]8號(hào)）中，有業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的兩種情況，人民法院應(yīng)予支持。(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(2)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。以上所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。五、物業(yè)承接查驗(yàn)（一）物業(yè)承接查驗(yàn)的概念根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》（建房[2010]165號(hào)）的解釋，物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。（二）物業(yè)承接查驗(yàn)的程序物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行：（1）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案；（2）移交有關(guān)圖紙資料；（3）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（4）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；（5）確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；（6）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料有：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)部位及設(shè)施設(shè)備物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收：（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。第三節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，原建設(shè)部會(huì)同國家發(fā)展和改革委員會(huì)制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）。一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則（《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第五條）。國家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。從長遠(yuǎn)發(fā)展方向看，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和人民經(jīng)濟(jì)收入水平及生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在市場競爭機(jī)制下，由物業(yè)委托者和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符。（《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條）三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)）的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。人員費(fèi)用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。六、其他收費(fèi)管理規(guī)定1．關(guān)于代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)問題《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。2．關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的產(chǎn)生收益的分配問題《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十八條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。3．關(guān)于重復(fù)收費(fèi)問題《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十九條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。4．關(guān)于提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)的收費(fèi)問題《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。5．關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。6．關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的問題《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。7．關(guān)于物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)的問題《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。8．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后物業(yè)費(fèi)清退、支付的問題《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第十條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。七、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為了提高物業(yè)管理服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在總結(jié)我國物業(yè)管理實(shí)踐的基礎(chǔ)上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。(1)《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用此標(biāo)準(zhǔn)。(2)《標(biāo)準(zhǔn)》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高。(3)《標(biāo)準(zhǔn)》各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。(4)選用《標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)，應(yīng)充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、服務(wù)功能及業(yè)主(使用人)的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。第四節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金一、住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途1.住宅專項(xiàng)維修資金的概念根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條第二款的解釋，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2.住宅專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第九條規(guī)定，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住房專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。3.住宅專項(xiàng)維修資金的用途專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新、改造。二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存1.交存范圍下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（1）住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；（2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。上述所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。2.交存標(biāo)準(zhǔn)在《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的第七條中，規(guī)定了商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主的交存標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。在《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的第八條中，規(guī)定了出售公有住房的交存標(biāo)準(zhǔn)。出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（1）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（2）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。3.首期住宅專項(xiàng)維修資金交存時(shí)間商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。三、住宅專項(xiàng)維修資金的管理根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十一條到第十七條的內(nèi)容，我們可以把住宅專項(xiàng)維修資金的管理分為業(yè)主大會(huì)成立前的管理和業(yè)主大會(huì)成立后的管理兩個(gè)階段。1.業(yè)主大會(huì)成立前業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。2.業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金：（1）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。（2）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。（3）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。四、住宅專項(xiàng)維修資金的使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。1.住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。2.有關(guān)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偟囊?guī)定（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃?）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。?）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂Ｗ≌灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。3.申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的程序（1）住宅