2017房產(chǎn)估價師《師理論與方法》復(fù)習(xí)題及答案

2017房產(chǎn)估價師《師理論與方法》復(fù)習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題?1.非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外的各種價值的一個()稱呼。?A.概括性?B.描述性?C.理論性?D.準(zhǔn)確性?2.下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是()。?A.出租的房地產(chǎn)?B.自用的房地產(chǎn)?C.餐飲的房地產(chǎn)?D.營業(yè)的房地產(chǎn)?3.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以()為前提來進(jìn)行工作。?A.公正?B.公平?C.公開?D.估價對象的合法權(quán)益?4.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中ZF的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。?A.建筑技術(shù)?B.土地權(quán)利設(shè)置?C.相鄰關(guān)系?D.土地使用管制?5.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。?A.自物權(quán)?B.劃拔土地使用權(quán)?C.抵押權(quán)?D.租賃權(quán)?6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價()萬元。?A.78?B.882?C.1210?D.1272?7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為()元/m2。?A.4400?B.4409?C.4445?D.4455?8.不是影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素是()。?A.位置?B.交通?C.人文?D.環(huán)境?9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是()。?A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性?B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性?C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性?D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性?10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為()。?A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量?B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量?C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量?D.存量+新增竣工量-拆毀量?11.市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為()。?A.1.05?B.0.98?C.0.95?D.1.03?12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。?A.征地管理費(fèi)?B.耕地占用稅?C.安置補(bǔ)助費(fèi)?D.耕地開墾費(fèi)?13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。?A.體量?B.結(jié)構(gòu)?C.設(shè)施?D.層高?14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為()元/m2。?A.3401.36?B.3398.64?C.3538.78?D.3266.67?15.報酬率為()與所投入的資本的比率。?A.凈收益?B.投資回收?C.投資回報?D.收益?16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于()元/m2。?A.2427?B.2500?C.2575?D.2632?17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。?A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)?B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)?C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等?D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)?18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。?A.37?B.40?C.60?D.63?19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。?A.自然折舊?B.物質(zhì)折舊?C.功能折舊?D.經(jīng)濟(jì)折舊?20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為()。?A.土地取得成本+開發(fā)成本?B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用?C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用?D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值?21.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。?A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目?B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目?C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)?D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)?22.長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。?A.指數(shù)平滑分析?B.趨勢擬合分析?C.時間序列分析?D.相關(guān)分析?23.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。?A.開工日期?B.取得估價對象的日期?C.取得待開發(fā)土地的日期?D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期?24.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。?A.30?B.40?C.50?D.60?25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。?A.1700?B.2000?C.2100?D.2400?26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為()。?A.交易情況修正?B.交易日期調(diào)整?C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整?D.區(qū)域因素調(diào)整?27.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)()。?A.估價業(yè)務(wù)?B.估價目的?C.估價對象?D.估價程序?28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。?A.222.76?B.224.67?C.268.67?D.298.33?29.資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵?)。?A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度?B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度?C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度?D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度?30.在某商業(yè)