菜市場(chǎng)招商方案本

菜市場(chǎng)招商方案本康平菜市場(chǎng)招商初步方案

一、項(xiàng)目整體定位

康平片區(qū)首家提供創(chuàng)新化服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理的新型綜合市場(chǎng)及升級(jí)創(chuàng)新的社區(qū)生活服務(wù)中心。

釋義：原三村市場(chǎng)是康平片區(qū)主要的市場(chǎng)之一，附近居民絕大多數(shù)都有在此消費(fèi)的經(jīng)歷，因此在康平區(qū)域中享有廣泛的知名度，當(dāng)項(xiàng)目重新建設(shè)后，一定要延續(xù)其原有知名度并提出升級(jí)創(chuàng)新的概念，升級(jí)創(chuàng)新不僅體現(xiàn)在建筑硬件的更新，更從服務(wù)、經(jīng)營(yíng)管理等軟件方面進(jìn)行升級(jí)，使消費(fèi)者得到實(shí)惠和新穎的消費(fèi)體驗(yàn)，最終成為周邊居民的一站式生活服務(wù)中心。

因此新市場(chǎng)定位在針對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)方面、針對(duì)市場(chǎng)自身的經(jīng)營(yíng)方面、針對(duì)經(jīng)商者的管理這三個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新，最終形成一個(gè)能長(zhǎng)久發(fā)展并創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的升級(jí)創(chuàng)新版的“三村市場(chǎng)”。

二、總體招商策略

項(xiàng)目的定位即是我們要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，圍繞著如何形成生活服務(wù)中心及創(chuàng)新的理念，在招商工作中將采取如下策略：

1、內(nèi)外同步啟動(dòng)、互相促進(jìn)

項(xiàng)目所處地段比較優(yōu)越、人氣較旺，目前市場(chǎng)一層內(nèi)部已完成招租，待租部分主要為一層外鋪和二層商業(yè)空間，無(wú)論哪部分商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)招租并開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)整體商業(yè)氛圍帶來(lái)良性影響，并減輕后續(xù)招租工作壓力，因此招商工作應(yīng)全面展開(kāi)，僅對(duì)少量鋪位進(jìn)行技術(shù)性銷控即可。

2、“蓄水養(yǎng)魚(yú)”式的招商思路

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)商業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)對(duì)接的復(fù)合領(lǐng)域，因此一定要符合商業(yè)領(lǐng)域的基本運(yùn)作規(guī)律。一般情況下商圈成熟都需要一個(gè)培育期，至少需要2－3年才能進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)階段。因此要奉行“蓄水養(yǎng)魚(yú)”政策，在培育期考慮商圈培育的規(guī)律，讓利于業(yè)戶，在租金定價(jià)上考慮商家的承受能力，降低自己的過(guò)高的期望值，對(duì)業(yè)戶進(jìn)行扶持、給業(yè)戶喘息的機(jī)會(huì)。

3、招商與經(jīng)營(yíng)兼顧

商業(yè)地產(chǎn)操作最重要的階段是招商和經(jīng)營(yíng)，二者之間是相輔相成、相互依存關(guān)系。招商過(guò)程中要考慮到對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)的影響，同時(shí)注重經(jīng)營(yíng)管理，引進(jìn)先進(jìn)的管理機(jī)制，引導(dǎo)業(yè)戶良性發(fā)展，否則一旦經(jīng)營(yíng)者關(guān)門，開(kāi)發(fā)商同樣要關(guān)門，經(jīng)營(yíng)者失敗，開(kāi)發(fā)商同樣失敗，兩者一榮俱榮、一損俱損。

4、制定創(chuàng)新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式與服務(wù)模式

在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要體現(xiàn)“升級(jí)創(chuàng)新”的思路，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理模式，提供創(chuàng)新、升級(jí)化的服務(wù)模式，引入超市化選購(gòu)、配送、定菜、無(wú)公害檢測(cè)、公平秤、特價(jià)專區(qū)、凈菜服務(wù)、會(huì)員制服務(wù)等特色化服務(wù)。

三、市場(chǎng)招商形式與范圍

1、市場(chǎng)招商形式

◆市場(chǎng)一層外鋪部分：

建議市場(chǎng)一層外鋪部分采用自由、靈活的招商方式，以套為單位進(jìn)行招商，業(yè)戶可根據(jù)需求自由組合，開(kāi)發(fā)商只對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行原則性管理，不做具體劃分，以業(yè)戶自發(fā)形式結(jié)合整體調(diào)控，形成外鋪業(yè)態(tài)的組合格局。

◆市場(chǎng)二層部分：

建議市場(chǎng)二層商業(yè)空間采用整體招商或大面積分割招商的方式，如下圖所示：

鑒于項(xiàng)目周邊九隆街及華信家園等項(xiàng)目均有相當(dāng)體量的物業(yè)招商，本案二層整體招商或大面積分割招商易形成一定的獨(dú)特性和市場(chǎng)獨(dú)有性，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

盡管整體或大面積分割招商短時(shí)間內(nèi)租金收入要低于零散經(jīng)營(yíng)，但就長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和商圈商業(yè)氛圍的培育來(lái)看一定優(yōu)于零散經(jīng)營(yíng)，同時(shí)可以有效降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另外開(kāi)發(fā)商可不必為市場(chǎng)管理專門單獨(dú)組成一個(gè)職能部門，有利于降低運(yùn)營(yíng)成本。

2、市場(chǎng)招商范圍

◆市場(chǎng)一層外鋪部分：

市場(chǎng)一層外鋪的招商范圍包括：餐飲、服裝服飾、品牌專賣店、食品店、美容美發(fā)、通訊器材等業(yè)態(tài)。

◆市場(chǎng)二層商業(yè)空間部分：

市場(chǎng)二層整體招商與大面積分割招商范圍包括：餐飲、超市、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、康體健身、娛樂(lè)中心、干貨代理批發(fā)、小商品代理批發(fā)等業(yè)態(tài)。

四、市場(chǎng)硬件設(shè)施修改建議

1、一層與二層連體經(jīng)營(yíng)，縮小二層經(jīng)營(yíng)面積

外網(wǎng)點(diǎn)是招租價(jià)值最高的部分，如果能

將二層局部與一層連體招租，不僅能實(shí)現(xiàn)較

好的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)增加了外網(wǎng)點(diǎn)房可供招

租的總面積，兩層合并可以在租金方面互

補(bǔ)，但總體價(jià)值仍保持不變，利于招租。同

理，二層商業(yè)面積會(huì)縮小，可以降低整體招

租的難度。

2、小面積、總租金低的商鋪分隔形式

現(xiàn)有大部分外鋪均為面寬4米，進(jìn)深達(dá)10—12米的“長(zhǎng)筒式”店鋪，該種店鋪對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)講可選性較低，對(duì)于需求小經(jīng)營(yíng)面積的業(yè)戶來(lái)講租金總價(jià)過(guò)高，因此建議采取如下圖所示的間隔方式，分隔

出部分小進(jìn)深的鋪面，降低其租金總價(jià)，靈活多變，以應(yīng)對(duì)未來(lái)客戶及市場(chǎng)發(fā)展的不同需求：

另外對(duì)于處在入口兩側(cè)和拐角處的店鋪，可為其兩面開(kāi)門，變小面寬為大面寬，變一面臨街為兩面臨街，盡量提升商鋪價(jià)值。

3、二層商業(yè)直通西向街道

目前二層的主要通道為一層市場(chǎng)內(nèi)設(shè)置