工程項(xiàng)目分期管理制度

1修訂記錄2規(guī)范各事業(yè)部、城市公司合理的制定項(xiàng)目分期，以支持項(xiàng)目合理的成本分?jǐn)?、?cái)務(wù)盈利預(yù)3.1.分期：指從運(yùn)營角度定義，建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)由于規(guī)模運(yùn)營、資金平衡、產(chǎn)品品類、銷售節(jié)奏、市場風(fēng)險(xiǎn)、配套完善等因素，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做出合理的規(guī)劃拆分，并能確保取得外部規(guī)證許可和后期規(guī)劃（竣工）驗(yàn)收。通常一期項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一張規(guī)劃許可證。但考慮到施工需求或同時(shí)交付的情況下，也可以對(duì)應(yīng)多張規(guī)劃許3.2.標(biāo)段：指從工程施工維度定義，對(duì)一個(gè)整體工程按實(shí)施階段和工程范圍等分成若干工3.3.批次：指從計(jì)劃維度定義，根據(jù)銷售取證推盤、交付次序等，按工作組織進(jìn)行先后劃分。通常是在項(xiàng)目同一期內(nèi)可分多個(gè)批次組織相關(guān)工作。劃分批次的目的僅是對(duì)工作4.2.集團(tuán)運(yùn)營管理部、財(cái)務(wù)管理部、成本管5.1.“利潤或現(xiàn)金流導(dǎo)向”原則：做好項(xiàng)目利潤率和現(xiàn)金流之間的平衡和取舍，確定出核心5.2.“規(guī)模適當(dāng)”原則：分期規(guī)模確定需要綜合考慮市場容量、去化速度以及自有資金充裕度來平衡取舍。建議住宅別墅一般以3萬平方為宜，多層、5.3.“滾動(dòng)開發(fā)，資金使用最大合理化”原則：考慮先期開發(fā)一部分地塊，然后以首批的回籠資金繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊，避免一次性開發(fā)量過大帶來的去化壓力、存貨壓力和5.4.“合理稅務(wù)籌劃”原則：在分期業(yè)態(tài)配比上做出合理籌劃，已達(dá)到較好地降低稅負(fù)，增35.5.“分批銷售，有利價(jià)格提升，去化最大化”原則：根據(jù)營銷推盤節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)分批銷售，5.6.“產(chǎn)品合理搭配，相對(duì)獨(dú)立”原則：根據(jù)營銷市場推廣的需求，進(jìn)行合理的產(chǎn)品搭配，5.7.“利于規(guī)劃驗(yàn)收、交付結(jié)轉(zhuǎn)”原則：根據(jù)項(xiàng)目地塊道路、周邊環(huán)境等因素，在分期規(guī)劃6.1.通常一張《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對(duì)應(yīng)一次規(guī)劃驗(yàn)收及竣工備案，意味著同期須同時(shí)竣6.2.要求綜合考慮樣板區(qū)位置，便于整盤銷售，樣板示范區(qū)盡量放在項(xiàng)目第一期，避免單獨(dú)6.5.要求在項(xiàng)目前期策劃時(shí)，即參照營銷銷售節(jié)奏、交付節(jié)奏及施工等因素，確定分期，盡6.6.如有其它特殊要求，且考慮地區(qū)的差異性，可由事業(yè)事業(yè)部/城市公司在集團(tuán)層面會(huì)議（項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃會(huì)）中提出項(xiàng)目分期規(guī)劃。通過會(huì)議評(píng)審，由集團(tuán)運(yùn)營、財(cái)務(wù)、成本等部門對(duì)其項(xiàng)目分期進(jìn)行審核，并在會(huì)后通過會(huì)議紀(jì)要形式項(xiàng)目分期經(jīng)會(huì)議確認(rèn)后，相應(yīng)的計(jì)劃、目標(biāo)成本、財(cái)務(wù)測算等依分期開展項(xiàng)目分期審批確認(rèn)后，已開工項(xiàng)目不做調(diào)整（考慮到規(guī)劃及驗(yàn)收問題、銷售交付和合同慮報(bào)建、設(shè)計(jì)、運(yùn)營計(jì)劃等予以調(diào)整，調(diào)整時(shí)要求與相關(guān)部門達(dá)成一致，并報(bào)集團(tuán)運(yùn)營部、4土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證的辦理：根據(jù)公司決策的分期計(jì)劃，分批報(bào)政府相關(guān)職能部門相關(guān)資料，分批獲得。特別注意建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗(yàn)收、土地核驗(yàn)、交付使用許可證獲取等前后業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)其他審查如防雷審查、巖土勘察審查、抗震審查、施工圖審查等，合同備案如設(shè)計(jì)勘察合同備案、監(jiān)理合同備案、總包合同備案等，質(zhì)、安、監(jiān)手續(xù)等上述均可根據(jù)公司制定的分在方案設(shè)計(jì)階段可根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，靈活選擇整體設(shè)計(jì)或分期設(shè)計(jì)，關(guān)鍵是要滿景觀設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)平衡應(yīng)結(jié)合整個(gè)小區(qū)風(fēng)格定位，進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，但要滿足同期售樓處設(shè)計(jì)、樣板房裝修設(shè)計(jì)、樣板段景觀設(shè)計(jì)進(jìn)度應(yīng)滿足營銷進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求，并結(jié)合根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，做好土地增值稅財(cái)務(wù)測算評(píng)估、相應(yīng)的分期核算評(píng)估以及項(xiàng)目合約采購規(guī)劃根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行策劃，合理的制定采購界面，確定各供應(yīng)商的根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)計(jì)劃，靈活進(jìn)行整體采購與分期采購的平衡與協(xié)調(diào)，滿足成本控制、5同一期可分不同的標(biāo)段施工，標(biāo)段不對(duì)應(yīng)報(bào)建、驗(yàn)收等外部環(huán)節(jié)，只是便于工程現(xiàn)場的施工標(biāo)段進(jìn)行劃分，劃分時(shí)需考慮（1）材料的堆放、臨明施工管理等施工組織2）每期工程之間能很好的銜接要求。盡量做到既不影響先期交房對(duì)小區(qū)的綜合管線應(yīng)根據(jù)整個(gè)地塊及分期要求進(jìn)行綜合平整，需關(guān)注其管線走向、施工對(duì)景觀施工要求，需根據(jù)分期交房計(jì)劃，分標(biāo)段施工，需要關(guān)注協(xié)調(diào)同綜合管線施工進(jìn)度關(guān)系、確定苗木合理進(jìn)場時(shí)間、同后期景