2017房地產(chǎn)估價師理論與方法考試仿真題

2017房地產(chǎn)估價師理論與方法考試仿真題點擊查看試題答案及解析一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)?1.下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的是()?A.高層建筑地價分?jǐn)?B.房地產(chǎn)投資價值評估?C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估?D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估?2.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是()?A.估價對象的真實價值?B.估價對象的重置價格?C.估價對象的實際成交價格?D.合格估價師的重新估價結(jié)果?3.一個估價項目中的估價時點本質(zhì)上是由()決定的?A.估價委托合同簽訂時間?B.估價目的?C.實地查勘估價對象的時間?D.委托人意愿?4.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()?A.土地的總量有限?B.房地產(chǎn)的不可移動性?C.房地產(chǎn)的獨一無二性?D.房地產(chǎn)的價值量大?5.下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是()?A.土地使用期限?B.土地使用管制?C.土地面積大小?D.土地權(quán)利性質(zhì)?6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為()萬元?A.2500?B.3000?C.3500?D.4000?11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的()。?A.技術(shù)上的可能?B.經(jīng)濟上的可行?C.價值最大化?D.法律上許可?12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于()。?A.乙土地上建筑物價值低于拆遷費用?B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率?C.甲土地的價值高于乙土地的價值?D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長?13.某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150?萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是()元/m2。?A.8571?B.10000?C.13393?D.15625?14.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為()元/m2。?A.2585?B.2393?C.2955?D.2964?15.評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為()元/m2。?A.7020?B.7091?C.7380?D.8580?16.評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格)，在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準(zhǔn)價格依次選取的權(quán)重，最合適的是()?A.0.4、0.4、0.2?B.0.3、0.4、0.3?C.0.4、0.2、0.4?D.0.4、0.3、0.3?17.某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。?A.5286.72?B.7552.45?C.9939.23?D.14198.90?18.某GS2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租****益價值為()萬元。?A.96.80?B.592.81?C.691.61?D.667.22?19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()?A.凈收益包括有形收益和無形收益?B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費?C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)?D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值?20.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是()。?A.毛租金乘數(shù)法?B.潛在毛收入乘數(shù)法?C.有效毛收入乘數(shù)法?D.凈收益乘數(shù)法?21.某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為()。?A.17.13%?B.18.30%?C.18.61%?D.21.47%?22.城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是()。?A.投資價值?B.謹(jǐn)慎價值?C.快速變現(xiàn)值?D.市場價值?23.某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為()萬元。?A.61.84?B.78.35?C.84.88?D.173.17?24.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是()?A.圍墻工程費?B.電力設(shè)施工程費?C.居委會用房建設(shè)費?D.人防工程費?25.參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是()?A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值?B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ?C.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致?D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值?26.假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取()?A.最佳用途?B.最佳規(guī)模?C.最佳集約度?D.最佳開發(fā)時機?27.現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑?面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是()萬元。?A.9616.83?B.10161.05?C.12021.04?D.12800?28.某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為()。?A.0.5和1年?B.0.5年和1.5年?C.0.5年和2年?D.1年和1.5年?29.某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預(yù)測該類房地產(chǎn)的未來價格，應(yīng)選用的預(yù)測方法()。?A.平均發(fā)展速度法?B.平均增減量法?C.數(shù)學(xué)曲線擬合法?D.中位數(shù)法?30.某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為(