北岸江山可行性報告

北岸江山可行性報告第一章項目概述1項目簡介11、地理位置地塊位于重慶都市發(fā)達經濟圈的江北區(qū),,座落于重慶主城嘉陵江邊，緊鄰江北區(qū)嘉陵江濱江路，背靠國家級城市森林公園---洪恩寺森林公園,,占據江北區(qū)商業(yè)中心。地塊沿嘉陵江邊，呈緩坡上升地形,,有近1000米的濱江沿面，座北朝南，視野開闊，采光極佳。地塊還毗鄰嘉陵江嘉華大橋，貫通長江鵝公巖大橋，三區(qū)四岸連成一線,,與城市交通網絡聯系便捷。江北區(qū)已有3000余年歷史,,區(qū)境原屬巴郡之江州縣地域，明代為重慶府巴縣之江北里、江北鎮(zhèn),,歷史悠久。該地塊現與重慶已規(guī)劃的CBD副中心遙相呼應。重慶主城山脊線成為本地塊絕佳的視覺環(huán)境。22、項目背景本項目依山傍水，地理位置非常優(yōu)越，用地面積大約470畝，是一個以中高檔住宅為主的樓盤，也是主城區(qū)內唯一濱江水岸大盤。地塊本身的各種手續(xù)已經準備完善，可以隨時動工，出讓此地塊的是重慶渝富資產經營管理有限公司，是經重慶市人民政府批準成立的國有獨資綜合性資產經營管理公司，政府關系良好，信譽度高。二、可行性研究報告的依據11、用地范圍及設計條件。22、國家、省市頒布有關設計的技術規(guī)程、規(guī)范和有關規(guī)定。33、重慶渝富資產經營管理有限公司關于項目的相關文件。

三、項目業(yè)主公司及項目進展簡介重慶渝富資產經營管理有限公司是具有獨立法人資格的國有獨資的綜合性投資公司，注冊資本為人民幣10億元。

公司經營業(yè)務包括資產收購、處置及相關產業(yè)投資，投資咨詢，財務顧問，企業(yè)重組、兼并顧問及代理，企業(yè)和資產托管等。重慶市政府以渝府（2021）66號文，批準公司負責搬遷、破產等企業(yè)遺留資產處置和進行土地儲備的職能，土地儲備范圍包括：重慶市政府為工業(yè)結構調整和發(fā)展安排的政策性儲備；國有企業(yè)退二進三、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產企業(yè)土地的收購儲備；

其它閑置土地的收購儲備。目前項目進展情況：1.已完成征用土地手續(xù)；2.在2021年66月99日第32版《21世紀經濟報道》中進行了廣告宣傳；33、正在進行項目地塊的整體規(guī)劃。四、可行性研究報告之內容及主導理念11、可行性研究報告的主要內容：項目的市場及項目的優(yōu)勢分析；項目的選址與建設條件；項目的規(guī)劃方案；進度安排；投資估算；資金籌措；經濟評價；風險分析；并提出結論性意見。22、該項目按照精心組織，通過深入謀劃和上層營運，實現項目良好的經濟與社會效益。33、論證的過程本著客觀、科學和謹慎的原則進行。

五、項目主要財務測算指標11、總投資萬元319347.18萬元;;22、銷售收入373219.98萬元;;33、稅后利潤53872.80萬元;;44、全部資金投資收益率16.87%；55、自有資金投資收益率31.83%；66、靜態(tài)投資回收期3.44年;;77、動態(tài)投資回收期4.06年;;88、財務凈現值12738.88萬元;;99、財務內部收益率21.23%。第二章市場分析2重慶市整體房地產市場分析33重慶市商品房銷售額趨勢分析1990年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)商品房銷售額趨勢如下圖：

重慶開發(fā)企業(yè)商品房銷售額情況05000001000000150000020210002500000199019911992199319941995199619971998199920212021202120212021年可見：

1990--2021年商品房銷售額平均每年增長40.28%22重慶市完成土地開發(fā)面積趨勢分析1996年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)土地購置和完成土地開發(fā)面積趨勢如下圖：重慶市土地使用情況01002021004005006007008009001000199619971998199920212021202120212021年020210060080010001202140016001800完成土地開發(fā)面積土地購置面積可見：

1996年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)土地購置面積年平均增長16.39%。1996年年2021年重慶市開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積年平均增長31.62%。33重慶市房屋施工和竣工面積分析1990年2021年重慶市房屋施工面積趨勢如下圖：

重慶房屋施工和竣工面積情況0.001000.002021.003000.004000.005000.006000.007000.00199019911992199319941995199619971998199920212021202120212021房屋施工面積房屋竣工面積可見：

1990年2021年商品房施工面積年平均增長18.2%。1990年2021年商品房竣工面積年平均增長18.9%。44、近三年重慶房地產業(yè)狀況近三年來重慶房地產飛速發(fā)展。直轄的效應開始顯現。下表是重慶近三年房地產業(yè)相關資料。重慶近三年房地產業(yè)相關資料（單位：萬㎡）指標2021年2003年2021年平均增長企業(yè)個數15591597164653個土地開發(fā)面積661.94842.35863.1415.2%土地購置面積1320.261637.19110203比02增24%；；04比03降降32.68%。

商品房施工面積4414.965287.806160.2219.78%商品房銷售面積1016.581316.831317.1211.43%商品房銷售額（萬元）15815052102260232640023.55%可見：

除土地購置面積外,,其他指標均顯示了強勁的增長趨勢。說明重慶房地產整體走勢繼續(xù)強勁,,而地根已十分緊縮。二、江北區(qū)經濟形勢分析1、江北經濟整體情況江北區(qū)位于長江、嘉陵江北岸，是重慶直轄市的主城區(qū)之一，總

面積213.52平方公里，人口44.15萬，轄88街33鎮(zhèn)11鄉(xiāng)，是重慶市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務區(qū)和交通樞紐。江北區(qū)交通發(fā)達，區(qū)中心距重慶港77公里、火車站33公里，乘車20分鐘即可到重慶江北國際機場。江北區(qū)境內有橫貫全區(qū)的319國道、直抵北海的渝黔高速公路、210國道、濱江路、五桂路及建設中的渝懷鐵路等；嘉陵江大橋及渝澳大橋、黃花園大橋、石門大橋、高家花園大橋、大佛寺大橋等以及規(guī)劃建設的共13座橫跨長江、嘉陵江的公路、鐵路大橋將江北區(qū)和渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)等緊密相連，長江上游最大的集裝箱碼頭寸灘港、重慶新客運站等也將開工建設，使本轄區(qū)擁有更完善的交通網絡。江北區(qū)山清水秀，歷史悠久，她所蘊涵的旅游資源正在日益顯現其迷人的光彩。區(qū)內有鐵山坪森林生態(tài)園，長江第一峽--銅鑼峽，由南山和鐵山坪形成，地勢險、奇、秀、美，有當年張獻忠鐵鏈鎖江的古戰(zhàn)場遺址和古跡quot;quot;大江東去quot;quot;石刻；另外江北的海洋公園、濱江路也為重慶的旅游資源錦上添花。江北區(qū)經濟基礎雄厚，具有兩好的投資環(huán)境，是國內外客店商投資興業(yè)、經貿通商的理想地區(qū)，是未來重慶的浦東。

目前已有13個國家和地區(qū)的客商在區(qū)內投資，外商投資企業(yè)208家，1996年地區(qū)國發(fā)生產總值42.7。

億元。2021年江北區(qū)農林牧漁業(yè)總產值為19169萬元，其中農業(yè)9337萬元，年末常用耕地面積11206公頃，糧食產量69980噸，水果產量5611噸，蔬菜產量43993噸，肉類總產量7144噸，江北在農業(yè)方面始終強調做大做強特色農業(yè)，在22004--2021年中一直以這個發(fā)展方針為方向，向江北特色農業(yè)前進，例如大力發(fā)展奶牛養(yǎng)殖；像牛皮皺絲瓜、石馬河埂子姜、漣珠柑橘、寸灘花卉等名優(yōu)特產在江北區(qū)政府的支持下，正以勃蓬的生命力，成為高速農業(yè)結構，促使農業(yè)增效，農民增收的光明產業(yè)。江北區(qū)是重慶傳統(tǒng)的工業(yè)基地，有著雄厚的工業(yè)基礎。區(qū)域內長安汽車等工業(yè)品牌譽享全國，江北區(qū)還是重慶重要的商貿區(qū)和物資集散地，家樂福、重百、國美、新世紀等大型商企落戶江北。區(qū)域內擁有重慶市外貿、海關、商檢、邊檢、民航、郵電、市人才交易中心、市國際勞務市場、市信息中心和多家金融機

構。水、電、氣能源充足，為中外客商投資興業(yè)提供各類優(yōu)質條件和服務。22、江北房地產發(fā)展趨勢2.1.江北生產總值情況分析（1999--2021年）年份生產總值（萬元）第一產業(yè)（萬元）占生產總值%第二產業(yè)（萬元）%第三產業(yè)（萬元）%%1999年年455811132512.9127709460.7916546636.302021年年504535121732.413165162.7318171136.022021年年562561121062.1534924562.0820211035.772021年年687648121061.7644672864.9622881433.272021年年861367125911.4659163068.6925714629.85江北不同年份的生產總值情況455811504535562561687648861367010000020210030000040000050000060000070000080000090000010000001999年2021年2021年2021年2021年萬元

江北不同年份產業(yè)情況27709431651034924544672859163016546618171120211022881425714612173132511210612106125910%20%40%60%80%100%1999年2021年2021年2021年2021年萬元第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)從表格并配合圖形，可以看出：

4；重慶江北區(qū)的生產總值隨著年齡的增長而增長，說明江北區(qū)在不斷地向前發(fā)展；5重慶江北區(qū)的產業(yè)結構在不斷優(yōu)化，第一產業(yè)占的比重在逐年降低，第二產業(yè)在逐年上升，第三產業(yè)雖然在一直攀升，但所占比例變化不大；6從圖中可以看到第二產業(yè)占的比較多，第三產業(yè)保持得比較穩(wěn)定，經濟學中第三產業(yè)越發(fā)達，說明經濟越發(fā)達，我們應該抓住機遇，努力向前。2.2.江北房地產開發(fā)情況（1999-2021年）年份投資額（萬元）住宅施工面積（㎡）住宅竣工面積（㎡）住宅銷售面積（㎡）

1999年年931008557003354001438002021年年13229311148443172893122412021年年18726320224014059923239352021年年23260627101918143436816742021年年7770022953851894789910143江北區(qū)不同年份房地產投資額情況9310013229318726323260677700202100002021003000004000005000006000007000008000009000001999年2021年2021年2021年2021年萬元

江北不同年份的房地產開發(fā)情況85570011148442022401271019129538513354003172894059928143438947891438003122413239356816749101430%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999年2021年2021年2021年2021年平方米住宅施工面積住宅竣工面積住宅銷售面積從表格并配合圖形,可以看出：

20重慶江北區(qū)在房地產的投資金額方面不斷增長，以平均每年29.7%；的速度增長；21重慶江北區(qū)的住宅施工面積以平均每年20.35%的速度增長；22重慶江北區(qū)的住宅竣工面積以平均每年15.06%的速度增長；23重慶江北區(qū)的住宅銷售面積以平均每年27.03%的速度增長；三、北岸江山項目的競爭項目分析1、競爭樓盤--金砂水岸

1.1.開發(fā)商：重慶華南房地產開發(fā)有限公司1.2.項目情況物業(yè)類別：高檔住宅經濟技術指標序號指標單位（㎡）1占地面積524152總建筑面積1818003容積率3.464綠化率45%簡介：

項目位于江北新建的濱江路旁，東臨渝澳大橋，南臨已初步通車的江北濱江路，西接即將開工的萬唐路，背面緊靠重慶工商大學（渝州大學）。內部配套有商業(yè)、幼兒園、會所、車庫等。

1.3.設計風格：

園林設計以水。

為主，在小區(qū)內形成眾多的小溪、噴泉、瀑布。1.4.價格：

開盤時間在2021--77--66日，價格在不同時期有所變化；2021年一直在2021--3000元//㎡之間；2021年在3200--3800元//㎡之間；2021年上半年維持在3800--3900元//㎡，現在的均價是4000元//㎡。2、競爭樓盤世紀金源2.1.開發(fā)商：世紀金源集團2.2.項目情況物業(yè)類別：普通住宅、公寓經濟技術指標整個項目投運資金26億元，高級公寓部分總建筑面積9.4萬平方米,,單幢總建筑面積為31312平方米綠化率40%；重慶金源ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ總建筑面積40萬平方米。簡