物業(yè)管理常識(shí)

11-物業(yè)管理常識(shí)（59）1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解：一業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理；二物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)；三物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。2、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理：（1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90年代初以來(lái)我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來(lái)越高，原來(lái)的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢(shì)。（2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的服務(wù)要求，一方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來(lái)完成，需要通過(guò)全體業(yè)主委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)提供這種服務(wù)。3、物業(yè)管理工作目的：1．保持和提高物業(yè)的完好度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)，提高物業(yè)的使用壽命，使樓宇保值增值；2．創(chuàng)造良好優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，提供一個(gè)良好的生活環(huán)境和高尚的居住環(huán)境，以保障全體業(yè)主的共同利益；3．維護(hù)業(yè)戶的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)不但為了安住、保值、增值，還需享受良好服務(wù)，對(duì)物業(yè)提供專業(yè)的管理，加強(qiáng)對(duì)業(yè)戶自身行為的約束，提供多項(xiàng)服務(wù)，以維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；4．對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高發(fā)展商的社會(huì)聲譽(yù)，創(chuàng)造物業(yè)品牌；5．以良好的售后服務(wù)建立小區(qū)的品牌形象。努力爭(zhēng)創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)榮譽(yù)及ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證，賦予小區(qū)無(wú)形資產(chǎn)，回饋業(yè)主和發(fā)展商，以促使優(yōu)質(zhì)物業(yè)的開發(fā)和管理處于良性循環(huán)，創(chuàng)造良性的企業(yè)效益和社會(huì)效益。4、業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？答：業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。5、業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購(gòu)房人的合法權(quán)益。6、違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。7、業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)后生效。8、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。9、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。10、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。物業(yè)管理企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。11、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。12、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施。13、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。14、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交納？答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。15、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的房屋是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的房屋應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。16、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？答：裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過(guò)三天。17、因開發(fā)遺留問(wèn)題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過(guò)協(xié)商或訴訟解決糾紛。18、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。19、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。20、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。21、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如需經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。22、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無(wú)特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。23、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚？答：封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚時(shí)，都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨時(shí)）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。24、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。25、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰(shuí)負(fù)責(zé)維護(hù)？答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。26、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人，還會(huì)影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會(huì)影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。27、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。28、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用該由誰(shuí)承擔(dān)？答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。29、為什么要規(guī)范房屋裝修行為？答：我國(guó)住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。30、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。31、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。32、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。（6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。33、業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？答：業(yè)主裝飾裝修房屋過(guò)程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。34、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何規(guī)定？答：按照市建委、市規(guī)委、市國(guó)土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行）》（京建法[2001]616號(hào)），每日12時(shí)至14時(shí)，18時(shí)至次日8時(shí)，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動(dòng)。35、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。36、房屋的維修責(zé)任是如何劃分的？答：（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。（三）住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。37、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：（1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、、花、草、樹木、果實(shí)等；（4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。物業(yè)管理企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。38、日常維修服務(wù)包括哪些內(nèi)容？如何收取維修費(fèi)用？答：物業(yè)公司的日常維修服務(wù)包括：公共區(qū)域、公共設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)維修，以及業(yè)主和物業(yè)使用人戶內(nèi)自用部分的工程維修。業(yè)主和物業(yè)使用人戶內(nèi)自用部分的工程維修，在保修期過(guò)后屬特約服務(wù)，應(yīng)收取相應(yīng)的維修費(fèi)用，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按材料費(fèi)和人工費(fèi)合計(jì)計(jì)算。維修人員在維修前一般要先向您通報(bào)維修費(fèi)用，得到您的許可后方可進(jìn)行檢修。工程量較大時(shí)，經(jīng)業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價(jià)后再進(jìn)行維修。39、交過(guò)物業(yè)費(fèi)，為何入室維修還收費(fèi)？答：物業(yè)費(fèi)的使用主要使用在公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施的維修和運(yùn)行以及環(huán)境衛(wèi)生、治安等正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其構(gòu)成不包括入室維修的費(fèi)用。入室維修屬于特約服務(wù)，是有償服務(wù)，是在雙方達(dá)成協(xié)議后進(jìn)行的入室服務(wù)，所以是收費(fèi)的。文件規(guī)定，業(yè)主自用部分、自用設(shè)施的維修由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。40、小區(qū)有保安員，對(duì)于業(yè)主家中被盜、丟失財(cái)物、自行車丟失、物業(yè)公司負(fù)什么責(zé)任？答：小區(qū)保安員的職責(zé)是對(duì)小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛暢通，危及人身安全處有明顯的標(biāo)志和防范措施，維護(hù)交通秩序，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行使方向、速度進(jìn)行管理，發(fā)生治安、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，配合公安部門進(jìn)行管理。物業(yè)管理合同中的保安服務(wù)是指物業(yè)公司為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用安全而實(shí)施的必要的正常的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，只要物業(yè)公司按物業(yè)合同的約定，履行了日常的保安工作，物業(yè)管理公司不應(yīng)承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)不遭受不法侵害的義務(wù)。如果業(yè)主將自行車放在小區(qū)管理處，交納管理費(fèi)用，由專人值守，發(fā)生丟車現(xiàn)象，卻為物業(yè)公司責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)賠償。如果不是，業(yè)主可以物業(yè)管理公司保安部及派出所報(bào)案，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門工作。41、業(yè)主已辦理入住手續(xù)，但長(zhǎng)期不在小區(qū)居住，物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)是否可以不交？答：產(chǎn)權(quán)人已辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)交納各種費(fèi)用，理由如下：物業(yè)公司提供的服務(wù)是一種公共性的服務(wù)，這種公共性的服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住管理成本就會(huì)減少，所以物業(yè)費(fèi)及采暖費(fèi)都應(yīng)該按時(shí)交納。42、對(duì)不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司將采取何種措施促其交費(fèi)？答：按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促其限期交納，與其仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。43、因開發(fā)遺留問(wèn)題可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過(guò)協(xié)商或訴訟解決糾紛。44、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司不滿意，是否可以拒交物業(yè)費(fèi)？答：業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司不滿意，不能隨意拒交物業(yè)費(fèi)。因?yàn)椴唤毁M(fèi)時(shí)侵害園區(qū)其他業(yè)主利益的行為，如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司在某些方面確實(shí)存在不滿，屬于物業(yè)公司的責(zé)任，業(yè)主有權(quán)投票要求物業(yè)公司進(jìn)行整改。與其為整改且嚴(yán)重違約的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3以上投票權(quán)業(yè)主通過(guò)后有權(quán)與物業(yè)管理公司解除合同。作為業(yè)主。其權(quán)力是對(duì)等的，在享有權(quán)利的同時(shí)要盡其義務(wù)，所以不能隨意拒交物業(yè)費(fèi)。45、業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以收取滯納金嗎？答：任何產(chǎn)權(quán)任何使用人如未能與到期日前支付其根據(jù)本小區(qū)公約規(guī)定之應(yīng)付的款項(xiàng)，物業(yè)管理公司有權(quán)采取有關(guān)的措施并收取滯納金。各產(chǎn)權(quán)人和任何使用人按本小區(qū)公約規(guī)定應(yīng)付款項(xiàng)連同前條所述的違約金以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用可由物業(yè)公司按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，通過(guò)向人民法院起訴的方式要求支付。46、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。47、入住以后，房屋門窗變形，雨季窗戶漏雨，墻皮脫落，防水層出問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?答：這要分保修期之內(nèi)和保修期之外的，如果在保修期內(nèi)的物業(yè)公司可以協(xié)助業(yè)主找到開發(fā)商維修，如果已經(jīng)超過(guò)保修期，則由業(yè)主自行解決，或委托物業(yè)公司維修，但應(yīng)收取相應(yīng)的維修費(fèi)用。48、業(yè)主不與物業(yè)公司簽訂物管協(xié)議，長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司能起訴嗎？答：能。因?yàn)槲飿I(yè)公司管理小區(qū)物業(yè)，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)是受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托。即使業(yè)主不與物業(yè)簽訂物管協(xié)議，但物業(yè)服務(wù)一旦進(jìn)行就形成事實(shí)合同，我國(guó)的法律承認(rèn)事實(shí)合同，所以業(yè)主要長(zhǎng)期不交費(fèi)，物業(yè)公司就可以起訴這些業(yè)主。49、個(gè)別業(yè)主不交費(fèi)，是侵犯其他業(yè)主利益的行為嗎？答：當(dāng)然侵犯。因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是公共性的服務(wù)，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的應(yīng)履行的義務(wù)。資金充足，物業(yè)公司才能更好的為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，沒有資金，對(duì)業(yè)主的服務(wù)就無(wú)法得到有效的保證，盡而影響小區(qū)的品質(zhì)和業(yè)主的生活質(zhì)量。個(gè)別業(yè)主不交費(fèi)，實(shí)質(zhì)是損害了其他業(yè)主的利益，可謂是：“在占其他業(yè)主的便宜”，同時(shí)損害公共利益。50、為什么要給物業(yè)公司留下聯(lián)絡(luò)方式？答：敬請(qǐng)您合作，請(qǐng)將您的聯(lián)絡(luò)方式（如通訊地址，電話號(hào)碼，手機(jī)號(hào)碼等），告訴物業(yè)公司，以便在發(fā)生與您相關(guān)的緊急情況的時(shí)候能夠及時(shí)與您取得聯(lián)系，減少損失，您的聯(lián)系方式發(fā)生變動(dòng)，請(qǐng)您及時(shí)告知我們51、為什么說(shuō)消防是大事？答：小區(qū)管理人員會(huì)定期檢查所有的公共消防設(shè)備，檢查前會(huì)提前通知您，聽到試驗(yàn)警鈴請(qǐng)勿驚慌。物業(yè)公司會(huì)定期檢查各戶消防設(shè)施及火險(xiǎn)隱患，幫助用戶整改，為了您和他人的生命財(cái)產(chǎn)安全，請(qǐng)您注意：A、切勿將單元內(nèi)的防火門拆去，以免一旦發(fā)生火災(zāi)迅速蔓延至其他部位。B、請(qǐng)勿焚燒祭紙、燃點(diǎn)香燭、燃放鞭炮。C、所有消防出路防火門需常關(guān)，但決不能上鎖。D、公共部位安裝的消火栓，請(qǐng)大家愛護(hù)并告知子女不要移動(dòng)和玩耍。E、請(qǐng)