三亞市海棠灣酒店項目可行性研究報告

PAGEPAGE1/2010年5 項目概 用地條件分 區(qū)位特 規(guī)劃指 交通條 環(huán)境與景觀條 用地條 配套設 市政狀 項目背 地塊出讓商務條 地塊出讓進度安 市場研 宏觀經濟分 國內宏觀經濟分 海南宏觀經濟分 2009年GDP增長11.7%，房地產投資增長強 “國際旅游島”助推全省經濟騰 三亞宏觀經濟分 三亞市概 三亞市城市總體規(guī) 三亞經濟發(fā)展水 海南及三亞旅游經濟分 海南旅游經濟分 三亞旅游經濟分 三亞及海棠灣旅游發(fā)展規(guī) 三亞酒店市場分 三亞酒店行業(yè)總體發(fā)展狀 三亞高星級酒店板塊分 三亞各板塊高星級酒店供給市場分 亞龍灣板 大東海板 典型案例分 BANYANTREE悅榕莊酒 三亞亞龍灣紅樹林度假酒 酒店定義與分 酒店定 酒店的分類和等 酒店分 酒店星級劃分標準（概略 酒店物業(yè)的發(fā)展趨 主題酒 著名精品酒店個 精品酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨 精品酒店管理集團簡 國際酒店運營管理模 國內外酒店運營管理五種管理模 帶資管理模 委托管理模 特許經營模 聯(lián)銷經營模 顧客咨詢模 國際十大酒店管理集 我國酒店運營管理現(xiàn) 我國酒店管理現(xiàn) 我國酒店管理新趨 三亞五星級酒店運營管理現(xiàn) 項目定 定位設 市場定 產品定 超五星級酒 別墅型酒 價格定 客戶定 主要經濟技術指 總體規(guī) 總體布 交通組 功能布 酒店運營建 酒店總體運營模式建 酒店專業(yè)服務建 項目開發(fā)投資估 項目融 酒店經營收益預 酒店經營收入預 項目客房經營收入預 其他消費收 酒店經營成本預 酒店各收入部門成 酒店經營成 其他固定成本預 項目經營利潤預 項目盈利能力分 敏感性分析及競價策 綜合分析與建 項目風險評估與應對策 周邊環(huán)境因 競爭因 土地成本因 本案與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關 SWOT分 項目優(yōu) 項目劣 項目機 項目威 結論及建 PAGEPAGE6/用地條 位置：項目地處“國家海岸”的三亞海棠灣，2006123區(qū)拓展的“重中之15015PAGEPAGE8/40125.556（8.371≤20120公路：28PAGEPAGE10/公交：PAGEPAGE12/18323競買保證金：29256.645起始價格：233（3495付款節(jié)奏：602.7%頭在今年下半年或許會后勁不足。2009年國內實施了積極的財政政策和貨和刺激消費的一系列政策措施，取得了顯著的成效。2009年國民經濟逐季20102010險。預計中國經濟進入到中速回升階段，2010年全年經濟增長速度預測保8-10%之間。2010有著龐大的消費市場和旺盛的消費需求,中國已經成為全球經濟增長的GDP的貢獻將持續(xù)增加。趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸，201020104232010調整后，GDP12.2%，0.945.92.720092009（GDP）1646.6011.7％GDP8.7%，上半年GDP9.3%GDP9.8%11.7%，呈現(xiàn)前低后2009137519.6%;47449.2%237038.4%;年末城鄉(xiāng)居1002.5235.7942.7%。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，第一產172539.7%，其中，新開111738.4%。房地產開發(fā)投資增勢強勁。全年房地產開發(fā)投資287.9032.8368.5119.3560.3450.5351.073.2479.6725.1199311.9%13.27.3%，3.8%3.5269.0237.1%，10.226.9136.935.1101.8128.6234%541595PAGEPAGE20/ 209.140

102.12PAGEPAGE21/鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、育才鎮(zhèn)52007（1995－2010）曾經進行過重大調整，1919.61250188.0352.412010352015城鎮(zhèn)體系結構三亞市市域城鎮(zhèn)總體布局采用沿海帶狀城鎮(zhèn)群布局結主要城鎮(zhèn)（組團）規(guī)劃布局三亞市域由三亞主城區(qū)、海棠灣、田獨、規(guī)劃期內（2010年）1260100120經濟增長貢獻率為66.036065元，527930%以上，交通運輸業(yè)、其他20%以上。此外，服務業(yè)投資力度不3.162.2%37.5%。財政一般預163.9113.1%；城鎮(zhèn)居民收入增11%。20102009年在一系列擴內需的政策下，三亞整體經濟較快實現(xiàn)企穩(wěn)，并快速2009年在一系列擴內需的政策下，三亞整體經濟較快實現(xiàn)企穩(wěn)，并快速3.4200海南是我國最具熱帶海洋氣候的地區(qū)，這里長夏無冬，年均氣溫23.7度，海水溫度一般為18~300C，光、熱、水等條件十分優(yōu)越，又由于四面150050—6010005發(fā)展成為國內外最向往的旅游度假目的地。2020年內建成中國旅游強省和目前，旅游業(yè)已發(fā)展成為海南省的龍頭支柱產業(yè)，海南省經過建省1988118.5520092250.33211.7259.18%至20102008年開始的全球金融危機使海南的旅游業(yè)受到一定影響，尤其是入境旅20052009（萬人次2005-200920052006200720082009 入境旅游者（萬人次 國內旅游者（萬人次入境旅游者年增長 國內旅游者年增長20052006200720082009-（億元2005-200920052006200720082009GDP 2005200620072008200986.1715.134.4722.3219.8%23820112200825282009669.0510.7%。其中，接待國內旅游者637.27萬人次，比上年增長15.2%；接待海外旅游31.7837.9%103.7714.01949725.7%，旅62.320080.7%。的發(fā)展速度高于其他城市。1996年中國第一家五星級度假酒店凱萊開業(yè)，2009)187200861021251651532177200825655721020084A32009年面對全球金融危機，國家出臺了一系列擴大內需，刺激消費的和進一步增大，20052009（億元2005-200920052006 2005200620072008-2009-（億元 （億元2005-2009200520062006201035.5%；6344.128.2%。三亞濱海地區(qū)（城市規(guī)劃區(qū)）生態(tài)休閑帶和主城的城市景觀旅游帶①濱海旅游景觀帶：②健康生態(tài)休閑帶：③主城城市景觀旅游帶：濱海地區(qū)“三亞熱帶海濱風景名勝區(qū)”是以風景美麗的熱帶海濱風光為特色,以度假-亞龍灣景區(qū):以熱帶海濱風光為特色國際一流的避寒度假旅游勝0為特征,以風景游覽和宗教文化娛樂活動為主要內容的風景旅游4落筆洞景點:將落筆洞景點建成具有歷史文化及洞景特色的景點和大型熱帶植物園。PAGEPAGE38/ ， 1260①海棠灣度假區(qū)是近期三亞旅游度假的重點建設區(qū)域，很多高檔酒1040遠景期（2020）51.61②坎秧灣是一塊獨特的區(qū)域，應只允許頂級度假設施的建設，并嚴100120PAGEPAGE39/海濱旅游度假形象超高標準規(guī)劃的國際高級旅游度假區(qū)——國際休閑度28308寓74-4℃，至每天日750?！印恰鼻擅罱M合，渾然一體，構成了獨特的環(huán)境特色。52.2%。17.5%，公共設29.5%，44.2%，道路廣6.1%。合休閑游憩區(qū)（游艇港、高檔酒店、旅游小鎮(zhèn)、山前度假村等903.2117.5%，289.18海棠灣對外交通主要通過區(qū)域西側的東線高速公路和海榆東線以及規(guī)劃的東線高速鐵路，規(guī)劃高鐵客站設置在藤橋鎮(zhèn)南部。96熱潮。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣重要酒店區(qū)域。200910212515518名稱地址3500-三亞灣是開發(fā)較晚的灣區(qū)，2000年之前基本沒被作為旅游區(qū)開發(fā)，由于城市垃圾的無限制排放造成此區(qū)域的海灘污染嚴重，2000年以后，借助海㎡1241604820102（50044025201232877.5201242788201020115323201262831220127289920128司（嘉里集團（2682681220129、101158.2816頃畝店群（3）8746020131211.366672011（新加坡星獅150（2250950520159.2（1381284.5201116（348（萬豪3486.82011AAAAPAGEPAGE49/據(jù)統(tǒng)計，全景區(qū)除了幾個特色景點外，現(xiàn)有16家酒店營業(yè)，其中（準）1050008000100名稱三亞盈上海中國糧今上海上海麗思.新疆PAGEPAGE50/亞龍灣板塊除維景國際度假酒店和亞龍灣五號別墅是以別墅形式為主7類似?！?35、—100-230700-——2600-——1200-1100-1780-3400-—1200-1800-3580230001580-2080-2300-5680-1450-2350-3600-—在1800-4200元*間/夜之間，套房和小型獨棟別墅價格相近租金水平在2300-4000*4300-56007050100800200230002200080-spa2500-3500-2000-3000-5000-3000-2500-40002000-6000亞龍灣的目前匯聚了多個世界知名酒店管理集團的品牌以及國內高端61334242416SholodgeInc186——————————————272-35-5580-1702722900210-3001800-2100-3500-1000-1600-—1340-—900-1800-—1200-1600-————4000-350-800*間/夜之間，海景房的租金水平在800-2200元*間/夜之間，套房的租金水平在1600-3500*3500-7500*間/夜。私人海灘長30050100100店、221KTV房、spa2500451478400+20廂/2382——KTV中餐200150分配套的比例都有所縮減。會議室的面積也有所減小，總配備面積在200-500spa2000-30001500-2500BANYANTREE開業(yè)時間：200842061域特色，提供一個能夠讓人完全放松身心靈的優(yōu)雅浪漫空間，營造“心靜SPA61211922719-24PAGEPAGE60/PAGEPAGE61/SPASpaSPA2SPASPASPA開業(yè)時間：2005318SASAKI建筑規(guī)模：502442302050270%的客4256971372571200600712006007（按摩池、桑拿、蒸氣浴）沙灘（免費SPA還有天宇等五星級酒店；南面呈面對亞龍灣的海灣；背面是一個高爾夫 以上房價已含15%的服務費及每日精美自助早餐（單人入住含單 以上房價需另加收RMB11/ 加訂早餐為RMB150+15%每位，6歲以下或身高1.2米以下兒童半價，3 450（含單份早餐） U/雙RMB25200A/B/CRMB12600午各一瓶、薄荷糖；2 如需增加麥克風按RMB200/ 電腦投影儀（2500）：RMB1500/天，800 RMB56/人/次（含：咖啡，茶，水果盤，點心）18：00-12：00-18：00-18：00- 501010 酒水安排：RMB30， RMB60/（1RMB40/ RMB90/位含可樂/雪碧/本地啤酒/國產紅酒（任飲1小時），加RMB60/位/小時。 3000/45 如需篝火需另加收費用RMB2000/ 別克轎車（4）、別克轎車（7）、金杯面包(11考斯特（19/29） 單程RMB400/車、單程RMB450/車、單程RMB450RMB800 往返RMB800/車、往返RMB900/車、往返RMB900RMB16001800300300—600600酒店星級劃分標準（概略20各種各樣的餐廳，較大規(guī)模的宴會廳、會議廳、綜合服務都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。主題酒店的推出在國外已有近50年的歷1958MadonnaInn12109主題酒店僅僅是獨特概念酒店(UniqueConceptHotels)中的一種。獨特概念酒店主要包括主題酒店(ThemedHotel)、設計酒店(DesignHotel)、店(Co-BrandedHotel)、優(yōu)質服務酒店(ServiceQualityHotel)。2001PAGEPAGE76/英文名稱：CrownePlazashenzhen

1PAGEPAGE77/精品酒店與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別：HotelPuertaAmerica：1319HotelPuertaAmerica建筑設計師ZahaHadid設計的一樓以“輕飄的線條、流動的空間”JeanNouvel12首席公館（MansionHotel是中國首家歷史文化古典精品酒店，利精品酒店是獨特產品和專屬氛圍的體驗經濟在飯店業(yè)的體現(xiàn)。1%20062007EPOQUEHOTELS100多酒店分成兩條不同的線路:時尚型路線和經典型路線。EPOQUEHOTELS，總部設于邁阿EPOQUEHOTELS的辦事處。Resorts”荷蘭裔印尼人阿德里安．紀卡（AdrianZecha）80PAGEPAGE82/等，518家墅型酒店各有特色。旗下AMAN121814阿曼酒店的名聲打響後，一些頂級客群只認「AMAN論哪里，只要有「AMAN」就立刻飛奔過去，那怕每晚房高達600到900Amansara24個房間，Aman-i-Khas，必須經歷辛苦的舟車往返過程，第一天必須住在德里的Amanbagh，第二天再坐火車才能Aman-i-Khas。阿曼集團在中國的酒店包括：上京阿曼酒店、云南香格里拉阿曼酒店、黃山太平湖阿曼酒店、杭州AmanfayunPAGEPAGE83/n547廚烹飪的中西式料理，每晚780-2580美元另加15%服務費的價格，非一酒店集團和假日酒店集團分別以委托管理和特許經營的方式擴張，到了聯(lián)銷集團是由眾多的單體經營管理的酒店自愿付費參加并通過分享聯(lián)合資源共享服務項目而形成的互助聯(lián)合體。88.9——21.8%委托管理15.4%；特特許經營：23.8405263142100％，是位于世1939485132——29.7％70400—————PAGEPAGE89/

從全球來看，北緯8度緯線上分布著眾多世界級熱帶海洋度假區(qū)，包括加勒比海區(qū)域、夏威夷群島、東南亞區(qū)域和阿拉伯海等。而三亞正處于位于北緯0~137′″之間，但由于當?shù)厝宋?、建筑等文化底蘊尚不具

墨西哥女人島——PrivilegeAluxesIslaMujeres

PlayaNorte有124間奢華的房間，一些在陽臺上配有水流按摩浴

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11523PAGEPAGE92/837100.4，203348450004（2）酒店為主，6424428484（4112600㎡126120670-10015884㎡1500（含大堂吧、商務吧1500（中餐、西餐、咖啡廳等10002000SPA20008900622100003080-100116160-200216250-3003250048%，3%1800180019003400360055007500—萬㎡/hPAGEPAGE96/412670100SPAPAGEPAGE98/6480500SPA11100100/PAGEPAGE101/項目規(guī)劃用地面積:837100.4，2033000m2（5000項目總投資約7.8土地購置費用約429001650建筑