佳合花卉綜合市場項目可行性研究報告

佳合花卉綜合市場項目可行性研究報告

目錄第一章總論 ③配套設備采暖：集中供熱、分戶控制地熱輻射采暖。給水：商場內建有二次供水設備，變頻式供水。電氣配置：普通燈具、樓道內設有聲控燈。電視、電話、信息系統(tǒng)：公寓室內設有線電線插口，電話插口，寬帶高速上網接口，內建局域網，可供公寓樓內所有顧客使用。四、節(jié)能、節(jié)水措施我國人均擁有能源、可利用水量都低于世界平均水平，相對匱乏，國家為了節(jié)約能源、制止浪費水資源相繼出臺了《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國節(jié)約能源法》等一系列法律法規(guī)，因此在本設計中要嚴格貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，在保證舒適、健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗，積極采用對環(huán)境污染小的可再生資源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率，最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續(xù)發(fā)展的目標。本項目準備通過以下幾種措施，達到節(jié)能、節(jié)水的目的：1、屋面采用100厚苯板保溫，材料密度為18kg/m3,屋面導熱系數=0.49W/(m2.k)≤0.50W/(m2.k)。（本項目建筑體型系數為0.22-0.26≤0.32、外墻采用60厚苯板保溫，材料密度為18kg/m3,屋面導熱系數=0.55W/(m2.k)≤0.56W/(m23、地面采用30厚苯板隔熱，一樓地面導熱系數=0.49W/(m2.k)≤0.50W/(m2.k)。4、門斗處采暖并采用避風設施，如門簾，并設置風幕設施。5、門窗選用節(jié)能效果較好的塑鋼門窗，門窗均為中空雙玻，其傳熱系數為2.5W/(m2.k)≤2.5W/(m2.k)。6、小區(qū)內二次供熱網采高密度聚銨脂保溫管，敷設方式為直埋，這樣可有效避免在管網傳送過程中熱量損失。7、應提高區(qū)內綠化、景觀用水的效率，設立水循環(huán)系統(tǒng)，提高用水的效率，栽種少灌或免灌的綠化群落。8、樓內采用節(jié)水龍頭，節(jié)水型蹲便等衛(wèi)生潔具。五、環(huán)境影響評價（一）環(huán)境條件現狀調查項目擬建場址位于礦物局科研所院內，域內倉房、各種違章房，私搭亂建情況嚴重，科研所廠房已停產多年，基本無樹木植被。（二）施工期環(huán)境影響分析該項目的施工過程，施工噪聲、建筑揚塵及載物泄漏、污水排放等會對周圍環(huán)境造成一定的影響。施工期污染以揚塵和噪聲為主。1、對區(qū)域環(huán)境空氣的影響擬建工程施工期環(huán)境空氣的主要污染源為揚塵(TSP)，包括土方挖掘、現場堆放、土方回填期間造成的揚塵，人來車往造成的道路揚塵；運土方車輛及施工垃圾堆放和清運過程造成的揚塵及施工車輛等排放的廢氣；由于在挖掘、埋管過程中破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵的大小因施工現場工作條件、施工季節(jié)、施工階段、管理水平、機械化程度及土質、天氣條件的不同而差異較大。主要影響建筑工地周圍等。減緩環(huán)境影響措施：本項目在地下挖掘過程以及施工建設期間，不可避免地會產生一些地面揚塵，這些揚塵盡管是短期行為，但會對附近區(qū)域帶來不利的影響，所以在施工期間，應采取積極的措施來盡量減少揚塵的產生，如噴水，保持濕潤，及時外運等。在建設場地的四周應設有圍護裝備，房屋建筑要實行封閉式施工以防止揚塵的擴散。同時：（1）施工作業(yè)區(qū)應配備專人負責，作到科學管理、文明施工；在基礎施工期間，應盡可能采取措施提高工程進度，并將土石方及時外運到指定地點，縮短堆放的危害周期。（2）對作業(yè)面和臨時土堆應適當地灑水，使其保持一定的濕度，減小起塵量，施工便道應進行夯實硬化處理，減少起塵量。（3）場地內土堆、料堆要加遮蓋或噴灑覆蓋劑，防止揚塵的擴散。建議多用商品（濕）水泥和水泥預制品，盡量少用干水泥。（4）運土方和水泥、砂石等時不宜裝載過滿，同時要采取相應的遮蓋、封閉措施（如用苫布）。對不慎灑落的沙土和建筑材料，應對地面進行清理。（5）合理安排施工運輸工作，對于施工作業(yè)中的大型構件和大量物資及棄土的運輸，應盡量避開交通高峰期，以緩解交通壓力。同時，施工單位應與交通管理部門應協(xié)調一致，采取響應的措施，做好施工現場的交通疏導，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的排放。2、對區(qū)域聲環(huán)境的影響主要來源于施工現場的各種機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工現場的噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸、碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段主要噪聲源及其聲級見下表：各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55由上表可見，本工程施工期間，廠界噪聲一般不能滿足GB12523-90所規(guī)定的施工場界噪聲限值，晝夜一般超標10-15dB（A），夜間超標20-30dB（A）。減緩環(huán)境影響措施：其控制應對產生高噪聲設備盡量安排在白天使用，深夜(22:00--6:00)不得使用強噪聲設備。汽車晚間運輸盡量用燈光示警，禁鳴喇叭。此外，應對產生噪聲的施工設備加強維護和維修工作。建筑施工由于各階段使用的機械設備組合情況不同，所以噪聲輻射影響的程度也不盡相同?；A施工階段設備多屬高噪聲機械。主體施工階段，噪聲特點是持續(xù)時間長，強度高。相比之下，裝飾期間的噪聲相對較弱，一是卷揚機和攪拌機運轉頻率減少，另外一些噪聲較強的木工機械又可搬入已建成的主體建筑內進行操作。由于建筑施工是在露天作業(yè)，流動性和間歇性較強，對各生產環(huán)節(jié)中的噪聲治理具有一定難度下面結合施工特點，對一些重點噪聲設備和聲源，提出一些治理措施和建議：（1）、從規(guī)范施工秩序著手，合理安排施工時間，合理布局施工場地，選用良好的施工設備，降低設備聲級，降低人為的噪聲，建立臨時隔聲障減少噪聲污染。（2）、降低聲源的噪聲強度對基礎施工過程中主要發(fā)聲設備：空壓機、風鎬以及氣錘打樁機等在條件允許情況下，應考慮采用以下措施進行代替，如使用水力混凝土破碎機代替風鎬，使用水力撞錘代替打樁機，這將都將大大降低噪聲源強。（3）、采用局部吸聲、隔聲降噪技術對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較為突出且又難以對聲源進行降噪可能的設備裝置，應采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以次達到降噪效果。（4）、對主要發(fā)聲設備電鋸的噪聲治理措施施工現場的電鋸在運轉時，空載噪聲為98-100dB(A)，負載時噪聲為100-105dB(A)。在鋸木料時，鋸齒受到反作用力而產生聲波；另外當鋸片壓盤垂直度不良時，磨刃齒形不勻，也會造成鋸片動平衡失調及軸承磨損，從而加劇振動噪聲，此外還有鋸片高速旋轉時產生的動力性噪聲。根據上述分析，建議采取以下治理措施：a、取消滑架上的集屑斗，降低旋轉噪聲。b、在工作平臺上粘附泡沫塑料，使工作臺起到一定的吸聲作用。c、在機腔內四壁和軸承座平面上貼附吸聲材料，使機內變成多層阻性消聲器。d、在鋸片工作部分，在距平臺高100mm處增加吸塵消聲器。e、在操作過程中，應隨時注意檢查鋸片壓盤的垂直度和鋸齒形狀的均勻度，避免失重，減少振動負荷。采取以上措施，使電鋸空載噪聲降至84dB(A),負載噪聲降至86dB(A)，可大大減輕對操作人員及外界環(huán)境的影響。此外，在施工過程中，噪聲源應盡量設置在遠離居民區(qū)的地方，減少擾民現象的發(fā)生。3、對水環(huán)境的環(huán)境影響分析項目采用多點同時施工方式，施工人員最多時達2000人，其中約1500人吃住在工地工棚，最高日排水量約120噸，年排放量2.5萬噸，主要污染物為COD，其濃度達350mg/l，將會影響排水系統(tǒng)及水體水質，施工期生活廢水采用建議化糞池+生態(tài)土壤深度處理工藝處理生活污水，出水能夠滿足排放標準的要求。施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對周圍環(huán)境產生一些影響，管理不當可能使泥沙流入下水道，會使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場地應加強管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經沉淀后排入雨水管道。減少水土流失對雨水管網的影響。4、固體廢棄物的環(huán)境影響分析項目固體廢棄物來源于建筑施工中產生的過量的挖方、廢棄磚石、木材和材料，產生量約800噸，建筑垃圾經分類收集回收后應委托專業(yè)公司及時運出，在合理處置、分類利用的情況下，可實現對環(huán)境無排放，對環(huán)境不產生影響。5、裝修期環(huán)境影響分析隨著人們生活的現代化，室內建筑裝飾材料種類及日用化學品的使用不斷增加，這些材料或產品均含有向室內釋放有害化學物質的成分，造成室內環(huán)境污染。⑴主要污染物質及其來源室內環(huán)境污染的有害物質主要是：甲醛、氨、氡、苯和石材的放射性，對人體的危害很大。甲醛是一種無色易溶的刺激性氣體，可經呼吸道吸收，引起慢性呼吸道疾病。吸入高濃度的甲醛可發(fā)生喉痙攣、聲門水腫等，長期的低濃度吸入甲醛可以導致胃癌、鼻涕咽癌等。當室內甲醛的濃度高于0.6mg/mP時可引起惡心、嘔吐、咳嗽、胸悶、氣喘甚至肺氣腫，達到30mg/mP時可以當即導致死亡。室內的甲醛主要來自于：用做室內裝飾的膠合板、細木工板、中密度纖維板和刨花板等人造板材；貼墻紙、貼墻布、化纖地毯、泡沫塑料、油漆和涂料等各類含有甲醛并可能向外界散發(fā)的裝飾材料。氨是一種無色而具有強烈刺激性臭味的氣體，也是一種堿性物質，對接觸的組織都有腐蝕和刺激作用。它的溶解度極高，所以對動物或人體的上呼吸道有刺激和腐蝕作用，減弱人體對疾病的抵抗力。濃度過高時除腐蝕作用外，還可以通過三叉神經末梢的反射作用而引起心臟停搏和呼吸停止。氨被吸入肺后容易通過肺泡進入血液，與血紅蛋白結合，破壞運氧功能。短期內吸入大量氨氣后可出現流淚、咽痛、聲音嘶啞、咳嗽、痰帶血絲、胸悶、呼吸困難，可伴有頭暈、頭痛、惡心、嘔吐、乏力等，嚴重者可發(fā)生肺水腫、成人呼吸窘迫綜合癥，同時可能發(fā)生呼吸道刺激癥狀。室內的氨主要來自建筑本身，在建筑施工中使用的混凝土外加劑和氨水為主要原料的混凝土防凍劑。此外，氨還來自于裝飾材料，如家具涂飾所用的添加劑和增白劑大部分使用氨水。(氡是由鐳衰變產生的自然界唯一的天然放射性惰性氣體，它沒有顏色，也沒有任何氣味，常溫下氡及子體在空氣中能形成放射性氣溶膠而污染空氣。氡容易被呼吸系統(tǒng)截留，并在局部區(qū)域不斷積累而誘發(fā)肺癌。暴露在高濃度氡的環(huán)境下，機體出現血細胞的變化。氡對人體脂肪的親和力很高，特別是氡與神經系統(tǒng)結合后危害更大。室內的氡主要來源有：從房基土壤中析出，從建筑材料中析出等。苯為無色具有特殊芳香氣味的液體，是室內揮發(fā)性有機物的一種。苯除了易燃易爆外，可導致中樞神經系統(tǒng)麻醉。在不良的環(huán)境中工作，短時間內吸入高濃度的苯蒸汽可引起以中樞神經系統(tǒng)抑制作用為主的急性苯中毒。輕度中毒會造成嗜睡、頭痛、頭暈、惡心、嘔吐、乏力、胸部緊束感、意識模糊等，并可能有輕度粘膜刺激癥狀；重度中毒可出現視物模糊、震顫、呼吸淺而快、心律不齊、抽搐和昏迷。少數嚴重病例可出現心室顫動、呼吸和循環(huán)衰竭而死。長期吸入苯還能導致再生障礙性貧血。若造血功能完全被破壞，便可發(fā)生致命的顆粒性白細胞消失癥，并引起白血病。苯在各種建筑材料的有機溶劑中大量存在，主要來自于合成纖維、塑料、燃料、橡膠等。另外，還有裝修中使用的膠、漆、涂料添加劑與稀釋劑、膠粘劑和防水劑等都會造成室內的苯濃度超標。⑵室內污染防治措施從事住宅室內裝飾裝修活動必須嚴格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。住宅室內裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應當按照規(guī)定的位置、方式和時間堆放和清運。住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準，有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規(guī)格、型號、生產廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。6、小結：本項目建設期主要環(huán)境問題及治理措施總結如下：房地產項目進入施工期后，將采用人工和機械拆除舊房、平整土地，開挖地基，樁孔等土石方施工，進行結構和裝修施工，道路構筑等。在此期間主要環(huán)境污染因素有：施工機械噪聲、產生的渣土、運輸車輛產生的揚塵、施工人員的生活垃圾（1kg/人）、生活污水（150L/人/d）。根據國家建設施工環(huán)境保護管理規(guī)定，城市建成區(qū)內的所有建筑工地必須達到國家規(guī)定的環(huán)保標準。施工場地周邊必須設置標準圍擋；房屋建筑要實行封閉式施工；施工工地要鋪設石渣路面；工地出口要設置清除車輛泥土的設備；做到車輛不帶泥土駛出工地；施工中產生的廢水、泥漿不能流入施工場地外；建筑及生活垃圾嚴禁凌空拋撒，要堆放在指定地點并及時清運；要按規(guī)定使用預拌混凝土。另外，未經批準在城區(qū)內禁止在晚間22:00至次日的6:00之間從事有噪聲的建筑施工作業(yè)。由于項目周邊為密集的住宅區(qū),施工期間對環(huán)境影響較大，要嚴格按照上述措施實施降低對環(huán)境的各種影響，只要嚴格采用以上的措施，完全可以達到環(huán)保的要求。（三）項目建成后環(huán)境影響分析作為商業(yè)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析該項目采用集中供熱，商場及公寓樓均不設計廚房，公寓用熱水全部采用太陽能熱水器，基本無大氣污染。2.水污染源分析本項目將建設后綠化用水50噸/年，商場用水0.5萬噸/年。污染物較為簡單，主要是生活污水，污水類型主要包括洗浴排水、沖廁用水、等有機污染物，其中CODBCrB濃度達350mg/l，經過預埋式生活污水處理系統(tǒng)處理后，CODBCrB濃度得到降解，污水進入市政污水管網。3.生活垃圾污染分析產生的固體廢物主要為生活垃圾，包括廢棄蔬菜、廢棄包裝材料等，人均日產生量約0.5kg，商場排放廢物30噸/年,年產生固體廢物總量約80噸。通過以上分析，雖然施工期的噪聲、揚塵、廢水、建筑垃圾等會對周圍的環(huán)境造成一定程度的影響，但影響時間很短，且通過采取各種措施，加強管理，應該可減輕環(huán)境影響。雖然項目建成后，人流增大，污水排放和燃燒廢氣有所增加，但由于商場周邊會建設大量的綠地、綠化植物、有組織、有系統(tǒng)的雨水和污水排放系統(tǒng)，反而使此處的各種環(huán)境得到了長足的改善，對區(qū)域生態(tài)環(huán)境的好轉有積極的促進作用，應該說建設此項目，以環(huán)境的角度是益大于弊的。六、建設進度安排1、拆遷進度：2008年2、單位工程進度：2008年3、配套工程進度：2008年七、項目投資估算項目基本數據表1：現狀總拆遷情況戶數（戶）拆除建筑面積（㎡）結構成新住宅工商企合計住宅工、商企合計磚木磚混50%1950表2：規(guī)劃指標序號項目名稱單位（m2）備注一總占地面積2448二總建筑面積63871地下停車場16802一、二層商場33003三、四層商場13774公廁30表3：非住宅拆除面積、擴大面積、安置面積戶數拆遷面積擴大面積安置面積195001、土地征用費用土地征用費用明細表項目名稱費用金額（萬元）備注貨幣購置380附屬物補償費10停產補償50土地征用費40合計=SUM(ABOVE)4802、前期工程費前期工程估算表項目名稱標準金額(萬元)備注場地平整2臨時道路1臨時用電10臨時用水1通訊、有線及電力遷移1臨時用電增容補償2總體規(guī)劃設計費1.5單體工程設計費10區(qū)內園林綠化設計0.5區(qū)內管網設計費1.3電力、供熱、給水、排水等地質勘察費1工程監(jiān)理費6招投標代理費3環(huán)境評價費1環(huán)保檢測費0.23元/m2環(huán)保評估費0.25元/m2可研咨詢費2合計=SUM(ABOVE)43.33、建筑安裝工程費建筑安裝工程費估算表項目測算標準（元/m2）建筑面積金額（萬元）備注地下停車、二層商場22003300726三、四層商場20001377275.4公廁15003045合計=SUM(ABOVE)1298.4基礎設施配套費基礎設施配套工程費估算表項目名稱測算標準金額（萬元）備注排水管線（污水、雨水）10給水管線10供電系統(tǒng)多層:44*0.63支線:6*0.6366供熱管線30區(qū)內道路工程15方磚小品8綠化工程10道路燈、庭院燈4小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)5供水壓力設備及泵站10室外消防系統(tǒng)2合計=SUM(ABOVE)170行政性收費####市行政性收費估算表項目名稱標準（元/m2）金額（萬元）備注市政公用設施配套費公建6038.3住宅40城市人防建設費公建3019.2住宅新型墻體專項費用85.1散裝水泥專項資金1.20.8消防設施審查費1.51副食品調節(jié)基金1.81.2土地出讓金公建367元/m2住宅158元/m289.8合計=SUM(ABOVE)155.46、經營性收費事業(yè)單位經營性收費估算表項目名稱標準金額(萬元)備注供熱聯建費49元/m231.3產權面積測繪費2.5元/m21.6施工圖審查費1元/m20.6道路保潔費1元/m20.6有形市場交易費0.7元/m20.5質量監(jiān)督費2‰2污水入網費7000元/棟1.4雷電檢測費1‰1滅籍費1元/m20.6房屋交易登記費0.6室內環(huán)境檢測費2.8元/m21.8土地管理費0.5元/m20.3土地登記費0.5元/m20.3`土地評估費1.2元/m20.8土地測繪費1.5元/m21拆遷委托費750元/戶0.5拆遷管理費252元/戶0.2合計=SUM(ABOVE)45.17、財務費用全部為自有資金，不涉及貸款利息，該項目財務費用為零。8、管理費用(480+43.3+1298.4+170)×2.6%=51.78萬元9、不可預見費(480+43.3+1298.4+170)×2%=39.83萬元10、開發(fā)期稅費=1\*GB3①契稅:480萬元×5%=24萬元開發(fā)建設投資估算表項目名稱費用金額（萬元）單位成本備注土地征用費480前期工程費43.3建安工程費1298.4基礎設施配套費170行政事業(yè)性收費155.4經營性收費45.1財務費用0管理費用51.78不可預見費用39.83開發(fā)期稅費24合計=SUM(ABOVE)2307.81八、項目總收入地下停車位出租收入=1\*GB3①地下停車位月租金確定用市場比較法確定該地下停車場出租價格，經過市場調查與項目所在區(qū)域較接近的天成大廈地下停車位為500元/位，經過分析確定本項目測算的地下停車位價格為500元/位,十年后增至700元/位。=2\*GB3②車位出租收入總估算表見表8-1。2、一、二層商場租賃收入=1\*GB3①一、二層商場月租金確定用市場比較法確定該項目一、二層商場月租金價格為50元/m2.月,十年后增加至70元/m2.月。=2\*GB3②一、二層商場出租收入總估算表見表8-2。3、三、四層商場出租收入=1\*GB3①三、四層公寓月租金確定用市場比較法確定該項目三、四層商場月租金價格為40元/m2.月,十年后增長率至50元/m2.月。=2\*GB3②三、四層商場出租收入總估算表見表8-3。4、轉售收入該項目自營期考慮為16年，16年后整個項目實行轉售，按周邊房地產目前價格計算，考慮折舊、通貨膨脹等相關因素，該項目整體出售收入約為3200萬元。地下車位出租計劃和出租收入估算表（單位：萬元）表8-1序號項目名稱建設期經營期1234567891011121314151617181920211可出租車位(個)0602單位租金（萬元/.年）00.60.60.60.60.60.60.60.60.60.60.840.840.840.840.840.843可能的毛租金收入(萬元)03636363636363636363650.450.450.450.450.450.44出租率(%)080%90%90%95%95%95%95%95%100%100%100%100%100%100%100%100%5有效毛租金收入(萬元)028.832.432.434.234.234.234.234.2363650.450.450.450.450.450.46合計639一、二層商場出租計劃和出租收入估算表（單位：萬元）表8-2序號項目名稱建設期經營期12345678910111213141516171可出租面積033002單位租金（元/m2.月）0505050505050505050507070707070703可能的毛租金收入(萬元)0198198198198198198198198198198277.2277.2277.2277.2277.2277.24出租率(%)080%90%90%95%95%95%95%95%100%100%100%100%100%100%100%100%5有效毛租金收入(萬元)0158.4178.2178.2188.1188.1188.1188.1188.1198198277.2277.2277.2277.2277.2277.26合計3455.1三、四層商場出租計劃和出租收入估算表（單位：萬元）表8-3序號項目名稱建設期經營期1234567891011121314151617181920211可出租面積013772單位租金（元/m2.月）0404040404040404040405050505050503可能的毛租金收入(萬元)066.166.166.166.166.166.166.166.166.166.182.682.682.682.682.682.64出租率(%)080%90%90%95%95%95%95%95%100%100%100%100%100%100%100%100%5有效毛租金收入(萬元)052.8859.4959.4962.862.862.862.862.866.166.182.682.682.682.682.682.66合計1113.58九、財務分析建設開發(fā)投資用款計劃單位:萬元序號項目\年份合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1土地征用費4804802前期工程費43.343.33建安工程費用1298.41298.44基礎設施配套費用1701705行政性收費155.4155.46經營性收費45.145.17財務費用008開發(fā)管理費51.7851.789不可預見費用39.8339.8310開發(fā)期稅費2424合計=SUM(ABOVE)2307.81=SUM(ABOVE)2307.81序號項目\年份第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年1土地征用費2前期工程費3建安工程費用4基礎設施配套費用5行政性收費6經營性收費7財務費用8開發(fā)管理費9不可預見費用10開發(fā)期稅費合計投資計劃與資金籌措表單位:萬元序號項目\年份合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1項目總投資2307.812307.811.1開發(fā)建設投資2307.812307.811.2其它投資2資金籌措2307.812307.812.1資本金2307.812307.812.2借貸資金2.3預售收入2.4其它收入序號項目\年份第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年1項目總投資1.1開發(fā)建設投資1.2其它投資2資金籌措2.1資本金2.2借貸資金2.3預售收入2.4其它收入營業(yè)稅及附加估算表單位：萬元序號項目\年份合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1營業(yè)稅金及附加289.68013.2014.8514.8515.6815.6815.6815.6815.6816.51序號項目\年份第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年1營業(yè)稅金及附加16.5122.5622.5622.5622.5622.5622.56全部投資現金流量表單位：萬元序號項目\年份合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1現金流入8467.160240.08270.09270.09285.1285.1285.1285.1285.1300.11.1轉售收入32001.2出租收入1.3其他收入1.4經營收入5267.160240.08270.09270.09285.1285.1285.1285.1285.1300.11.5回收固定資產余值2現金流出2307.8169.6379.1279.1286.586.590.2590.2590.2596.872.1開發(fā)建設投資(不含利息)2307.812307.812.2經營資金2.3運營費用39801516162020252525282.4修理費用2.5經營稅金及附加289.68013.2014.8514.8515.6815.6815.6815.6815.6816.512.6土地增值稅1202.7所得稅1345.43041.4348.2748.2750.8250.8249.5749.5749.5752.36稅前凈現金流量-2307.81211.88239.24239.24249.42249.42244.42244.42244.42255.59累計稅前凈現金流量-2307.81-2095.93-1856.69-1617.45-1368.03-1118.61-874.19-629.77-385.35-129.76稅后凈現金流量-2307.81170.45190.97190.97198.6198.6194.85194.85194.85203.23累計稅后凈現金流量-2307.81折現率12%稅前凈現金流量-2307.81189.18190.72170.29158.51141.52123.83110.5698.7292.17折現率12%累計稅前凈現金流量-2307.81-2118.63-1927.91-1757.62-1599.11-1457.59-1333.76-1223.2-1124.48-1032.31序號項目\年份第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年1現金流入300.1410.2410.2410.2410.2410.23610.21.1轉售收入32001.2出租收入1.3其他收入1.4經營收入300.1410.2410.2410.2410.2410.2410.21.5回收固定資產余值2現金流出96.87130.43130.43130.43130.43130.43635.62.1開發(fā)建設投資(不含利息)2.2經營資金2.3運營費用283030303030302.4修理費用2.5經營稅金及附加16.5122.5622.5622.5622.5622.5622.562.6土地增值稅1202.7所得稅52.3677.8777.8777.8777.8777.87463.04稅前凈現金流量255.59357.64357.64357.64357.64357.643437.63累計稅前凈現金流量125.83483.47841.111198.751556.391914.034888.63稅后凈現金流量203.23279.77279.77279.77279.77279.772974.6累計稅后凈現金流量折現率12%稅前凈現金流量82.29102.8191.8081.9673.1865.34560.75折現率12%累計稅前凈現金流量-950.02-847.21-755.41-673.45-600.27-534.9325.82由全部投資現金流量表可計算出該項目靜態(tài)投資回收期為：10.51年;根據建設項目經濟評價方法與參數(第三版)中有關現行全國房地產行業(yè)平均內部收益率為12%的參考指數，設定該項目的現金流量折現率為12%，上表中列出了折現率為12%時的動態(tài)現金流量情況，經計算該項目（i=12%）的財務凈現值為25.82>0，FIRR=12.1%>12%資金來源與運用表單位：萬元序號項目\年份合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1資金來源10654.972307.81240.08270.09270.09285.1285.1285.1285.1285.1300.11.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入5267.160240.08270.09270.09285.1285.1285.1285.1285.1300.11.4自有資金2307.812307.811.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經營資金1.9凈轉售收入30802資金運用4340.932307.8169.6379.1279.1286.586.590.2590.2590.2596.872.1開發(fā)建設投資(不含利息)2307.812307.812.2經營資金2.3運營費用39801516162020252525282.4修理費用2.5經營稅金及附加289.68013.2014.8514.8515.6815.6815.6815.6815.6816.512.6所得稅1345.43041.4348.2748.2750.8250.8249.5749.5749.5752.362.7應付利潤2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金6314.040170.45190.97190.97198.6198.6194.85194.85194.85203.234累計盈余資金序號項目\年份第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年1資金來源300.1410.2410.2410.2410.2410.23490.21.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入300.1410.2410.2410.2410.2410.2410.21.4自有資金1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經營資金1.9凈轉售收入30802資金運用96.87130.43130.43130.43130.43130.43515.62.1開發(fā)建設投資(不含利息)2.2經營資金2.3運營費用283030303030302.4修理費用2.5經營稅金及附加16.5122.5622.5622.5622.5622.5622.562.6所得稅52.3677.8777.8777.8777.8777.87463.042.7應付利潤2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金203.23279.77279.77279.77279.77279.772974.64累計盈余資金損益表單位：萬元序號項目\年份合計第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1經營收入8467.160240.08270.09270.09285.1285.1285.1285.1285.1300.11.1轉售收入32001.2出租收入1.3自營收入5267.160240.08270.09270.09285.1285.1285.1285.1285.1300.12開發(fā)產品經營成本2307.81046.1646.1646.1646.1646.1646.1646.1646.1646.162.1商品房經營成本1569.312.2出租房經營成本738.56046.1646.1646.1646.1646.1646.1646.1646.1646.163運營費用39801516162020252525284修理費用5經營稅金及附加289.68013.2014.8514.8515.6815.6815.6815.6815.6816.516土地增值稅1207利潤總額5381.610165.72193.08193.08203.26203.26198.26198.26198.26209.438所得稅1345.43041.4348.2748.2750.8250.8249.5749.5749.5752.369稅后利潤4036.180124.29144.81144.81152.44152.44148.69148.69148.69157.07