房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)房屋建筑部分

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)培訓(xùn):房屋基礎(chǔ)知識主講：馬慶華2017年11月連云港市房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)協(xié)會本章概況

第一章

房地產(chǎn)和住宅本章概況房地產(chǎn)和住宅第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述一.房地產(chǎn)及其相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)：是指土地以及建筑物等地上定著物，是實物，權(quán)益和區(qū)位的集合體。2、房產(chǎn)、地產(chǎn)3、不動產(chǎn)：土地、房屋、林木、附著于土地或房屋上不可分離的部分：樹木、安裝在房屋中的給水、排水、電梯等設(shè)備。4、動產(chǎn)：5、房地產(chǎn)：實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。實物：有形的部分：地基、設(shè)備、房屋權(quán)益：無形的部分：房屋的所有權(quán)、宅基地使用權(quán)區(qū)位：位置、交通、周圍環(huán)境、外部配套設(shè)施第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述（二）.土地的概念1、城市的土地：國家所有2、城市交區(qū)、農(nóng)村的土地：農(nóng)民集體所有。3、土地按用途分：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地4、房地產(chǎn)開發(fā)所需的建設(shè)用地使用權(quán)可能過：出讓、轉(zhuǎn)讓，沒有劃撥。第一節(jié)：房地產(chǎn)概述（三）.建筑物的概念1、廣義的建筑物包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。2、構(gòu)筑物：人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活的：煙囪、水塔、道路、橋梁、水壩。（四）.其他地上定著物1、圍墻、假山、水池2、家具、電器、掛在墻上的畫、臨時搭的戲臺：不屬于。水柏鐵路的北盤江大橋行車道寬度3.5～3.75m路緣帶0.5～0.75m分隔帶2m硬路肩2.5～3.0m防撞欄桿一級公路第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述第一節(jié)：房地產(chǎn)概述二、房地產(chǎn)的重要性1、占國民財富的50%－70%。三、房地產(chǎn)的特性1.不可移動：一個地區(qū)市場：一個城市2.獨一無二：從而不同房地產(chǎn)不能完全替代3.壽命長久：建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限：居?。?0年、商業(yè)、旅游、娛樂：40年，其他：50年4.供給有限5.價值較大6.用途多樣7.相互影響8.易受限制9.難以變現(xiàn)：價值較大、獨一無二、不可移動、手續(xù)復(fù)雜、稅費較多10.保值增值第一節(jié)：房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)的種類（一）按用途分：居住、辦公、商業(yè)、餐飲、體育、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊。（二）按開發(fā)程度分類：1.生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施（農(nóng)用地，未利用地）2.毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有地上物，需要遷移但未遷移的土地3.熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可直接建設(shè)。

三通一平（通路，通水，通電，場地平整）

五通一平（道路，供水，排水，電力，通信，場地平整）

七通一平（道路，供水，排水，電力，通信，燃氣，熱力，場地平整第一節(jié)：房地產(chǎn)概述四、房地產(chǎn)的種類（四）按房地產(chǎn)是否收益：收益性房地產(chǎn)：公寓、寫字樓、旅館、商店、影劇院非收益性房地產(chǎn)：行政辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟（五）按經(jīng)營使用分類：銷售、出租、自用本章概況房地產(chǎn)和建筑概述第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識一、房屋建筑的分類（一）使用性質(zhì)分：1、民用建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑2、民用建筑：居住建筑、公共建筑（二）按層數(shù)和高度分類：1、低層（1-3層），多層（4-6層），中高層（7-9層），高層（10及以上，24米以上），超高層：大于100M2、層高3、凈高4、建筑高度建筑物按施工方法分按層數(shù)或總高分按結(jié)構(gòu)類型分按使用性質(zhì)分民用建筑剪力墻結(jié)構(gòu)公共建筑及綜合性建筑工業(yè)建筑農(nóng)業(yè)建筑磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅建筑超高層建筑現(xiàn)澆現(xiàn)砌式預(yù)制裝配式部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分預(yù)制裝配式特種結(jié)構(gòu)第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識1.居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）住宅2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅2主要的民用建筑第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識1.居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）住宅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識1.居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）住宅1.居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）住宅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識1.居住建筑（公寓、宿舍、別墅……）住宅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識香港住宅居住別墅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識居住別墅2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅2.連云港唯一有飛機停機坪的建筑2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅北京西客站2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅大學(xué)生活動中心第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅學(xué)生食堂2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅校體育館2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅教學(xué)西樓2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅連云港火車站2.公共建筑（劇院、醫(yī)院、車站……）非住宅第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識一、房屋建筑的分類（三）建筑結(jié)構(gòu)分：1、磚木結(jié)構(gòu)：3層以下2、磚混結(jié)構(gòu)：6層以下3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：我國采用最多4、鋼結(jié)構(gòu)：體育館、影劇院、工業(yè)廠房（四）施工方法分類：1、現(xiàn)澆：整體性最好、抗震、耐久性好2、預(yù)制3、部分現(xiàn)澆、部分預(yù)制結(jié)構(gòu)形式：木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)磚混合結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)……按主要承重材料分框架結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)懸掛結(jié)構(gòu)薄膜結(jié)構(gòu)大跨度結(jié)構(gòu)裝配式結(jié)構(gòu)……按空間類型劃分3各結(jié)構(gòu)中典型的代表性建筑最常用的兩種結(jié)構(gòu)形式：結(jié)構(gòu)分類

磚混結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)磚石砌體結(jié)構(gòu)房屋常見的結(jié)構(gòu)體系磚混結(jié)構(gòu)山墻樓板縱墻第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)組成基礎(chǔ)梁樓板樓板樓板獨立基礎(chǔ)橫向框架梁縱向聯(lián)系梁第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)傳力路徑垂直荷載第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)傳力路徑水平荷載第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識鋼筋混凝土框架——剪力墻結(jié)構(gòu)框架——剪力墻片框架——剪力墻筒第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識高層建筑結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)懸掛結(jié)構(gòu)第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識高層建筑結(jié)構(gòu)桁架懸掛結(jié)構(gòu)第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識代表性建筑第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識一、房屋建筑的分類（五）按建筑設(shè)計使用年限分：類別使用年限示例15臨時建筑225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件350普通建筑4100紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識二、房屋建筑的組成（一）地基基礎(chǔ)：1、地基：承受基礎(chǔ)傳來的荷載的土體或巖體足夠的承載力、均勻的壓縮量、防滑能力2、基礎(chǔ)：堅固、穩(wěn)定、可靠第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識二、房屋建筑的組成（二）墻體和柱：1、墻體作用：承重、圍護、分隔、裝飾2、墻體應(yīng)滿足：足夠的強度和穩(wěn)定性、必要的保溫性能、隔聲性能、防火性能墻體按所處位置分為：內(nèi)墻、外墻（山墻）按方向位置分為：縱墻、橫墻按受力情況分為：承重墻、非承重墻非承重墻包括隔墻、填充墻、幕墻按施工方式分為：疊砌式墻、版筑式墻、裝配式墻第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識指出本房間的各類墻體分類情況第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識墻體細部構(gòu)造門窗過梁——當(dāng)墻體上開設(shè)門、窗孔洞時，為了支承洞孔上部砌體所傳來的各種荷載，并將這些荷載傳給窗間墻，常在門、窗孔洞上設(shè)置橫梁，該梁稱過梁，常見的磚拱、鋼筋磚過梁和混凝土過梁等。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識墻體細部構(gòu)造門窗過梁第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識平拱磚過梁半圓磚拱第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識墻體細部構(gòu)造窗臺——當(dāng)室外雨水沿窗扇下淌時，為避免雨水積聚窗下并侵入墻身且沿窗下檻向室內(nèi)滲透，常于窗下靠室外一側(cè)設(shè)置瀉水構(gòu)件窗臺，窗臺分懸挑窗臺和不懸挑窗臺。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識窗臺的形式：懸挑窗臺和不懸挑窗臺窗臺板密封膠53窗樘中心線60窗臺板密封膠53窗樘中心線60密封膠40窗臺板窗樘中心線60密封膠115窗臺板窗樘中心線第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識窗臺的形式：懸挑窗臺和不懸挑窗臺窗臺的形式：懸挑窗臺和不懸挑窗臺第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識墻體細部構(gòu)造勒腳——勒腳是墻身接近室外地面的部分，一般情況下，其高度為室內(nèi)地坪與室外地面的高差部分。它起著保護墻身和增加建筑物立面美觀的作用，通常有砌勒腳和抹灰勒腳。勒腳的防護處理勒腳的防潮處理（防潮層）室內(nèi)地面室外地面勒腳第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識勒腳勒腳勒腳第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識明溝——明溝又稱陽溝，位于外墻四周，將通過雨水管流下的屋面雨水等有組織地導(dǎo)向地下排水集井，而流入下水道，起到保護墻基的作用。散水——為保護墻基不受雨水的侵蝕，常在外墻四周將地面做成向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠處，這一坡面稱散水。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識散水現(xiàn)代建筑將明溝結(jié)合散水的結(jié)構(gòu)古代鵝卵石散水遺跡第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識壁柱——當(dāng)墻體的窗間墻上出現(xiàn)集中荷載，而墻厚又不足以承受其荷載時；或當(dāng)墻體的長度和高度超過一定限度并影響穩(wěn)定性，常在墻身局部適當(dāng)位置增設(shè)凸出墻面的壁柱以提高墻體剛度。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識門垛——凡在墻上設(shè)門洞開在兩墻轉(zhuǎn)角處或丁字墻交接處時，為了便于門框的安裝和保證墻體的穩(wěn)定，須在門靠墻的轉(zhuǎn)角部分或丁字交接的一邊設(shè)置門垛。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識圈梁——圈梁又稱腰箍，是沿外墻四周及部分內(nèi)隔墻設(shè)置的，連續(xù)閉合的梁。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識圈梁第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識地圈梁第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識女兒墻——由女墻一詞而來,原指城墻上面的矮墻。后凡房屋外墻高出屋面部份的矮墻,部稱女兒墻。高度不超過人身胸部,位于露天,處在房上、臺上或墻上之墻的矮墻。源出“女墻”,又名“壓檐墻”。常于城墻、平臺房或樓臺之上。作用與護身欄桿相同。女兒墻的墻體既可以砌實體,也可以采用花磚或花做法,還可以用經(jīng)過砍制雕刻的磚仿各種木制欄桿砌筑。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識女兒墻名稱的由來（1）——

一個古代的砌匠，忙于工作，不得不把年幼的女兒帶在左右，一日在屋頂砌筑時，小女不慎墜屋身亡。匠人傷心欲絕，為了防止悲劇再次發(fā)生，之后就在屋頂砌筑一圈矮墻，后來人們就起名“女兒墻”。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識女兒墻名稱的由來（2）——宋《營造法式》－－“言其卑小，比之于城若女子之于丈夫”，就是城墻邊上部升起的部分。淮水東邊舊時月,夜深還過女墻來。――劉禹錫《石頭城》。水滸傳·第三十一回：“這孟州城是個小去處，那土城苦不甚高。就女墻邊，望下先把樸刀虛按下按，刀尖在上，棒梢向下。”亦稱為女兒墻、女垣、箭垛。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識女兒墻名稱的由來（3）——

古代的未婚女子不能出門，所以在樓上修建了一堵墻，好讓這些女子能在家里看到外面的人或物，而不會讓人窺其樣貌，這一堵墻被稱為“女兒墻”。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識中式民居的女兒墻歐式建筑的女兒墻第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識女兒墻第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識樓層1.現(xiàn)澆樓板板式樓板：樓板上的荷載直接靠樓板傳給墻體梁板式樓板：樓板上的荷載先由板傳給梁，再由梁傳給墻或柱第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識樓層肋形樓蓋井式樓蓋第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識樓層無梁樓蓋密肋樓蓋第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識現(xiàn)澆樓板鋼筋綁扎第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識灌注水泥第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識無梁樓板：將板直接支承在柱子和墻上，且不設(shè)梁第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識2.預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板實心平板槽形板空心板第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識樓梯1.樓梯組成樓梯梯段樓梯平臺樓梯梯段樓梯平臺第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識2.樓梯形式直跑式折角式折返式并列式剪刀式圓弧式螺旋式第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識剪刀式樓梯第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識直跑樓梯第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識螺旋樓梯第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識折角樓梯第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識異形樓梯第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識按施工方式分類現(xiàn)澆式裝配式預(yù)制樓梯的好處1.節(jié)約成本2.施工簡單3.周期短第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識屋頂1.平屋頂2.坡屋頂雙坡屋頂四坡屋頂?shù)诙?jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識屋頂平屋頂?shù)诙?jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識屋頂平屋頂?shù)诙?jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識中國古代建筑屋頂形式歇山頂

硬山頂攢尖頂廡殿頂重檐歇山式建筑屋頂形式重檐攢尖式重檐廡殿式單檐攢尖式重檐歇山式多檐攢尖式單檐卷棚式多檐攢尖式重檐廡殿式復(fù)合式復(fù)合式清東陵紅門天壇祈年殿海州鎮(zhèn)海門：重檐歇山式建筑屋頂形式：身邊實例海州鎮(zhèn)海樓：重檐歇山式海州朐陽門：單檐歇山式海州準(zhǔn)提寺：重檐廡殿式海州雙龍井：單檐攢尖式三元宮：重檐廡殿式花果山建筑群低于2.2米的層高不計入建筑面積，以增加單元的性價比。利用坡頂?shù)目臻g形成一個閣樓或者利用頂層與坡頂形成的空間高度，可在單元內(nèi)部搭建閣樓，同樣不計入建筑面積。第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識門窗門按開啟方式可分為：平開門：水平開啟的門彈簧門：同平開門，但用彈簧鉸鏈或彈簧傳動推拉門：在上下輪道上左右滑行折疊門：多扇折疊，可拼合折疊推移到側(cè)邊轉(zhuǎn)門：二或四扇連成風(fēng)車形，在兩個固定門套內(nèi)旋轉(zhuǎn)的門第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識彈簧門第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識彈簧門第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識轉(zhuǎn)門第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識看一下這些分別為什么門？AB第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識什么門？第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識窗（按開啟方式分）固定窗：不能開啟的窗平開窗：可水平開啟的窗橫式旋窗：垂直開啟的窗立式轉(zhuǎn)窗：立向轉(zhuǎn)動的窗推拉窗：在上下軌道上滑行內(nèi)開內(nèi)倒式窗：第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識看A、B、C分別為什么窗ABC第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識第二節(jié)：房屋建筑基礎(chǔ)知識飄窗飄窗是一種建筑形式而不是窗的形式