商品房購(gòu)預(yù)售管理

商品房購(gòu)預(yù)售管理商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售，實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有把房屋建設(shè)起來(lái)以前，或房產(chǎn)還沒(méi)有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。(一)預(yù)售房屋條件及程序《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：1.交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明(附件見(jiàn)第57頁(yè))。凡是符合以上條件的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè).向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理主管部門核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，井辦理預(yù)售登記，即可以進(jìn)行房屋須售。房屋預(yù)售的具體程序是：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；房屋預(yù)售計(jì)劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時(shí)間和地點(diǎn)等。如果申請(qǐng)辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價(jià)款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計(jì)圖紙已經(jīng)批準(zhǔn)，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25％以上；工程施工進(jìn)度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開(kāi)工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開(kāi)立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號(hào)，與開(kāi)戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說(shuō)明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書。2.經(jīng)房地戶主管部門批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購(gòu)房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國(guó)籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價(jià)款；房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的{房屋使用、管理、維修公約)；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。3.辦理房屋登記、簽證?！斗课蓊A(yù)售合同》簽訂生效后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所力，理登記、簽證。預(yù)售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預(yù)售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購(gòu)房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，繳納手續(xù)費(fèi)用。如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購(gòu)買者可以要求取消預(yù)售房合同：(1)房屋開(kāi)發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋。(2)建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。(3)建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符合。當(dāng)然，購(gòu)房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。如果法庭裁決準(zhǔn)許購(gòu)買者的申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要退回預(yù)交的定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。(二)購(gòu)買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購(gòu)買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說(shuō)，只要購(gòu)買者承諾認(rèn)購(gòu)房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時(shí)買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。所以購(gòu)買時(shí)需要辦理的買賣手續(xù)比較簡(jiǎn)單。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購(gòu)的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這時(shí)房屋買賣的整個(gè)過(guò)程才算結(jié)束。如果購(gòu)買者需要申請(qǐng)抵押貸款，在辦理完預(yù)售購(gòu)買手續(xù)之后，即可以向金融機(jī)構(gòu)提出抵押貸款申請(qǐng)。經(jīng)過(guò)金融機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)，就可以簽署抵押貸款合同，并開(kāi)始還款。當(dāng)房屋建成并交付購(gòu)買者之后，購(gòu)買者還可將預(yù)售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。預(yù)購(gòu)房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購(gòu)房者將購(gòu)買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因?yàn)椴豢深A(yù)見(jiàn)的原因決定的，如因預(yù)購(gòu)房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當(dāng)然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時(shí)也很難分清。由于預(yù)售房未來(lái)的價(jià)格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時(shí)必然伴隨房屋價(jià)格的變動(dòng)，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見(jiàn)的。所以在一些國(guó)家或地區(qū)是嚴(yán)禁炒賣樓花的。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，也明確規(guī)定嚴(yán)禁炒樓花。轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況：1.由原來(lái)的購(gòu)買者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時(shí)買賣合同，然后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與新的購(gòu)買者，另行訂立一份新的買賣合同。2.由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達(dá)成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購(gòu)買其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標(biāo)的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人