上半年浙江省房地產(chǎn)估價師制度與政策建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理考試試題

2016年上半年浙江省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題,每題2分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個事最符合題意)1、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是__。

A．目標(biāo)定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法

D．成本加成定階法2、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用,與其類似的現(xiàn)房價格為4500元／㎡，出租的年末凈收益為500元／㎡.假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為元／㎡.

A:3439

B：3473

C:3508

D：3608

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3、設(shè)計(jì)變更發(fā)生以后，承包人應(yīng)該在工程設(shè)計(jì)變更確定后__日內(nèi)，提出變更工程價款的報告,經(jīng)工程師確認(rèn)后調(diào)整合同價款.

A．7

B．14

C．21

D．284、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800t、6000、200000kg、300、18000,單位價格分別為300元／t、200元／、3800元／t、16000元／、500元／，其他材料為主要材料費(fèi)用的35％,稅費(fèi)、利潤為主要材料費(fèi)用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。

A：1600萬元

B:2160萬元

C：2800萬元

D：3024萬元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、某類房地產(chǎn)在現(xiàn)有價格水平上的需求價格彈性系數(shù)為0。88,若開發(fā)商采取2％折扣策略，則最可能發(fā)生的情況是。

A:銷售收入增加0。24％

B：銷售收入增加3.76％

C：銷售收入減少0。24％

D：銷售收入減少3.76%

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為700萬元,則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為__萬元。

A．55.0

B．38。5

C．105.0

D．23.67、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元,其中投資者投入的權(quán)益資本為200萬元,經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為__。

A．12%

B．20％

C．24％

D．30%8、某市住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本6000萬元,擔(dān)保貸款余額的總額不得超過__萬元.

A．60000

B．120000

C．150000

D．1800009、在城市用地經(jīng)濟(jì)評價中，確定各種地價修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是__。

A．宏觀區(qū)位

B．中觀區(qū)位

C．微觀區(qū)位

D．其他區(qū)位10、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項(xiàng)是__.

A．均衡價格上升

B．均衡價格下降

C．均衡價格不變

D．取決于供給和需求變動的程序

11、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。

A：222．76

B：244．67

C:268．67

D：298．33

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格12、下列關(guān)于估價對象實(shí)地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項(xiàng)目，估價師都必須對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘

B．對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

C．實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況

D．拆遷估價的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認(rèn)可13、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示(）.

A．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增

B．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減

C．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增

D．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減14、在某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個綜合小區(qū)內(nèi)，既有普通住宅、公寓、別墅、酒店、寫字樓、商場，也有保齡球館、游泳池等文化體育娛樂設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)不同物業(yè)之間的成本差額、不同顧客對不同物業(yè)的評價以及競爭對手的價格來確定各種不同物業(yè)之間的價格差距。這種定價方法屬于產(chǎn)品組合定價方法中的__。

A．產(chǎn)品線定價

B．選擇品定價

C．補(bǔ)充品定價

D．產(chǎn)品束定價15、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定,招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書.

A：1

B：3

C:5

D：10

E:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章16、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6%、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17、穿過建筑物的通道__計(jì)算建筑面積。

A．按分層水平投影面積

B．按水平投影面積的一半

C．按一層水平投影面積

D．按自然層分層投影面積18、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是．【2006年考題】

A:單獨(dú)深度價格修正率

B：累計(jì)深度價格修正率

C：平均深度價格修正率

D：加權(quán)深度價格修正率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格19、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，最高可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費(fèi)。

A．5％

B．10％

C．15％

D．20％20、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0％，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷,則該寫字樓可升值為(）萬元。

A．67。60

B．811.24

C．1622.48

D．2433。7221、2010年1月,王某用自己的住房抵押在A市建設(shè)銀行貸款10萬元。王某應(yīng)到A市房地產(chǎn)管理部門辦理。

A:房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

B：房屋所有權(quán)初始登記

C：房屋抵押權(quán)登記

D：房屋所有權(quán)變更登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、研究機(jī)構(gòu)對需求戶型抽樣調(diào)查的結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為（）m2建筑面積的戶型較為合適.

A．80~100

B．80～120

C．100～120

D．100～14023、按照規(guī)定，預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在之前完成選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A：取得《土地使用證》

B：取得《施工許可證》

C：取得《商品房預(yù)售許可證》

D：取得《房屋所有權(quán)證》

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項(xiàng)是__。

A．分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟(jì)單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金,危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟(jì)單位和個人，使損失分散給眾人

B．融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補(bǔ)負(fù)債業(yè)務(wù)的不足或虧損，為采取較低的保險費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多的保險費(fèi)收入創(chuàng)造條件

C．在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能

D．保險人參與防災(zāi)防損活動，可以提高社會的防災(zāi)防損能力25、__是規(guī)范擔(dān)保公司的主要的組織法.

A．擔(dān)保法

B．公司法

C．民法

D．合同法二、多項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng).錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0。5分）1、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的條件包括等。

A:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)具有一、二級資質(zhì)

B:分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師

C：在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師

D:有固定的經(jīng)營服務(wù)場所

E：估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部管理制度健全2、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2,其中財務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（）。

A．10.42%

B．11.57％

C．31。25％

D．34.72%3、企業(yè)的某項(xiàng)業(yè)務(wù)分別記入了資產(chǎn)的貸方和所有者權(quán)益的借方,表示。（2008年試題）

A：資產(chǎn)增加,所有者權(quán)益增加

B：資產(chǎn)減少，所有者權(quán)益減少

C:資產(chǎn)增加,所有者權(quán)益減少

D：資產(chǎn)減少,所有者權(quán)益增加

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。

A:查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明

B:審查申請人提供的評估報告

C：就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問當(dāng)事人

D：必要時對被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看

E：及時登記有關(guān)事項(xiàng)5、房地產(chǎn)投資的弊端有.

A：不可移動性

B：變現(xiàn)性差

C:投資數(shù)額巨大

D：投資回收期長

E：需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)6、某商業(yè)房地產(chǎn),在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是__年.

A．37

B．40

C．60

D．637、下列關(guān)于房地產(chǎn)信用放款和擔(dān)保放款，說法正確的是。

A：信用放款指借款人憑借其信譽(yù),無須提供任何擔(dān)保的融資活動

B：信用放款指借款人憑借其信譽(yù)，須提供任何擔(dān)保的融資活動

C：擔(dān)保放款指借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人和物的擔(dān)保

D：擔(dān)保放款指借款人不需提供第三人擔(dān)保，或提供財產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動,即人和物的擔(dān)保

E:人的擔(dān)保主要有保證擔(dān)保方式,物的擔(dān)保主要有質(zhì)押、抵押、按揭等方式8、金融工具是指金融活動中以書面形式發(fā)行和流通的各種具有法律效力的憑證,包括__.

A．債權(quán)債務(wù)憑證

B．使用權(quán)憑證

C．所有權(quán)憑證

D．收益權(quán)憑證

E．分配權(quán)憑證9、消費(fèi)信用有兩種類型.

A:類似商業(yè)信用,由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

B：屬于民間信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

C:類似國家信用，由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

D：屬于商業(yè)信用，由企業(yè)以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供給消費(fèi)者

E：屬于銀行信用，由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金10、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的說法錯誤的是__。

A．房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動

B．通過為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資,投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金

C．實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金,以達(dá)到盡快開發(fā)提高投資效益的目的

D．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資只包括資金籌措而不包括資金供應(yīng)

11、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)分為。

A：工程設(shè)計(jì)綜合資質(zhì)

B：王程設(shè)計(jì)行業(yè)資質(zhì)

C：工程設(shè)計(jì)專項(xiàng)資質(zhì)

D：工程設(shè)計(jì)勞務(wù)資質(zhì)

E:工程設(shè)計(jì)專業(yè)資質(zhì)12、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和（）。

A．價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件

B．價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

C．價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制

D．價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制13、下列關(guān)于抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的表述中，正確的有.

A：抵押人到期未償還債務(wù)的

B：抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的

C：抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù)的

D:抵押人擅自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋的

E：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人擅自將房地產(chǎn)抵押后的價值余額進(jìn)行再次抵押的14、投資基金證券與股票、債券的區(qū)別在于__。

A．發(fā)行的主體不同，體現(xiàn)的權(quán)利關(guān)系不同

B．發(fā)行方式不同

C．風(fēng)險和收益不同

D．存續(xù)時間不同

E．運(yùn)行機(jī)制不同,投資人的經(jīng)營管理權(quán)不同15、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平,該區(qū)域的基準(zhǔn)地價為800元/m2(基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為五通一平無限年期的地價),土地報酬率為8％。那么該宗工業(yè)用地的價格為__元/m2。

A．782.94

B．817.06

C．792。85

D．768。0616、屬于樓、地面構(gòu)造層次中的塊材面層的是.

A：橡膠面層

B：磨光花崗石面層

C：水磨石面層

D：水泥花磚

E：條石面層17、下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有．【2004年考題】

A：消費(fèi)者的收入增加

B:作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升

C：作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價格上升

D:消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

E：消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升18、運(yùn)營費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營費(fèi)用支出占__的比率.該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營收入越低。

A．毛租金收入

B．凈租金收入

C．經(jīng)營收入

D．稅后現(xiàn)金流19、所有者權(quán)益中，合稱為留存收益。

A：實(shí)收資本

B:資本公積

C：盈余公積

D:已分配利潤

E:未分配利潤20、在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷,最主要的標(biāo)準(zhǔn)是__。

A．用途

B．檔次

C．規(guī)模

D．建筑結(jié)構(gòu)21、房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括。

A：接受委托

B：投資機(jī)會研究

C:初步可行性研究

D：詳細(xì)可行性研究

E：項(xiàng)目評估與決策22、盈利能力分析指標(biāo)主要包括等.

A:存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

B：資產(chǎn)報酬率

C：股東權(quán)益報酬率

D：銷售毛利率

E:銷售凈利率23、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有.

A