萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程、發(fā)展趨勢(shì)及特色

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程、發(fā)展趨勢(shì)及特色商業(yè)地產(chǎn)"的全新商業(yè)模式。經(jīng)過多年的發(fā)展,萬達(dá)HYPERLINK”/"商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店，第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代超市綜合體,持有物業(yè)總面積大1000玩平方米左右,年租金收入60億元左右。

一．發(fā)展歷程

(一）第一代產(chǎn)品——單體店

從2002年長(zhǎng)春萬達(dá)廣場(chǎng)開始，萬達(dá)把自己開發(fā)的前六個(gè)項(xiàng)目稱作單體店，這是萬達(dá)第一代購(gòu)物廣場(chǎng)。這一代購(gòu)物廣場(chǎng)的喝點(diǎn)是是地處核心商圈，想空中發(fā)展。一般是一個(gè)5萬平方米左右的單體樓。這一時(shí)期的萬達(dá)作品有長(zhǎng)春萬達(dá)廣場(chǎng)、青島萬達(dá)廣場(chǎng)、南京萬達(dá)廣場(chǎng)、濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)、南昌萬達(dá)廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙萬達(dá)廣場(chǎng)。

(二）第二代產(chǎn)品—-組合店

在第一代的基礎(chǔ)上，萬達(dá)又推出了第二代購(gòu)物中心,稱作組合店。其特點(diǎn)是地產(chǎn)核心商圈，由幾個(gè)單體樓組合成一個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等六到十種業(yè)態(tài)，面積在10萬平方米左右。這一時(shí)期萬達(dá)的代表項(xiàng)目有武漢萬達(dá)廣場(chǎng)、南寧萬達(dá)廣場(chǎng)、哈爾濱萬達(dá)廣場(chǎng)、沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)、天津萬達(dá)廣場(chǎng)。

(三)第三代產(chǎn)品

1.超市綜合體

2006年12月在一個(gè)月內(nèi),萬達(dá)集團(tuán)分別在北京、上海、寧波三個(gè)城市接連開業(yè)大型商業(yè)廣場(chǎng),總面積超過80萬平方米，年租金達(dá)8億元，創(chuàng)造了中國(guó).

①第三代產(chǎn)品-—業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)

商業(yè)的形態(tài)有多種分類，萬達(dá)根據(jù)招商的要求做了分類：一個(gè)是零售類，其中又分為綜合型（如超市和百貨）和專業(yè)型;另一個(gè)是非零售類,如娛樂、餐飲、休閑、健康業(yè)等。伴隨著集團(tuán)城市綜合體業(yè)務(wù)的發(fā)展,要把萬達(dá)廣場(chǎng)中零售和非零售的比列各控制在50％左右.這不僅僅是對(duì)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié),也符合歐美購(gòu)物中心的規(guī)律.目前，國(guó)際上認(rèn)可的比例是:零售業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)的比例4：3：3，即零售業(yè)40％,娛樂業(yè)30％，餐飲業(yè)30％這樣的比列才能形成一個(gè)比較成熟的購(gòu)物中心。

②第三代產(chǎn)品--業(yè)態(tài)規(guī)劃特點(diǎn)

萬達(dá)廣場(chǎng)在規(guī)劃的時(shí)候，針對(duì)不同類的業(yè)態(tài)使用功能、業(yè)態(tài)群、客群發(fā)生活動(dòng)時(shí)間以及這些業(yè)態(tài)需要技術(shù)條件的不同而進(jìn)行搭配和設(shè)計(jì)。業(yè)態(tài)要進(jìn)行組合，按功能類進(jìn)行搭配，從兩個(gè)方面簡(jiǎn)單表述：

a.平面搭配

平面是商業(yè)中心組合的基本模式，圍繞步行街形成不同業(yè)態(tài)的樓群，其目的除了依照總圖區(qū)位設(shè)計(jì)的要求，把一些對(duì)實(shí)際路口和步行街動(dòng)線有要求的樓群放在合適的位置之外，更重要的是整個(gè)商業(yè)中心的設(shè)計(jì)要通過業(yè)態(tài)搭配和城市動(dòng)線節(jié)點(diǎn)結(jié)合在一起，形成流動(dòng)充分的動(dòng)線，同時(shí)形成公共空間。

b。豎向搭配

在縱向搭配上,要考慮不同的業(yè)態(tài)組織在不同的樓棟里進(jìn)行縱向組合，比如家具、家飾、家紡和建材搭配在一起，客流互補(bǔ)；比如娛樂業(yè)、網(wǎng)吧、KTV、電玩城等業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的交叉時(shí)段會(huì)非常長(zhǎng)，客群有一個(gè)連續(xù)性，放在一起可以形成一個(gè)連續(xù)性的效益。把這些業(yè)態(tài)組合在一個(gè)樓棟里面，如果搭配錯(cuò)誤就難以對(duì)綜合體的商業(yè)做出貢獻(xiàn).

③第三代產(chǎn)品的“靈魂和紐帶”-—步行街

按照萬達(dá)集團(tuán)目前對(duì)第三代城市綜合體的規(guī)劃和步行街的設(shè)計(jì)在城市綜合體中的作用，商業(yè)步行街可以稱作是萬達(dá)廣場(chǎng)的“靈魂和紐帶”。隨著生活水平的不斷提高，絕大多數(shù)消費(fèi)者的目標(biāo)消費(fèi)需求，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗骄C合性購(gòu)物中心進(jìn)行購(gòu)物、餐飲、休閑"的一站式休閑體驗(yàn)消費(fèi)需求,特別是當(dāng)今社會(huì)人民休閑意識(shí)不斷增強(qiáng)，而物質(zhì)條件又無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性外出旅游的情況下,綜合性購(gòu)物中心就成為人們休閑場(chǎng)所的最佳選擇。在第三代城市綜合體中，萬達(dá)集團(tuán)以全新理念打造的步行街,不但將各主力店相互連接,融為一體，更為消費(fèi)者提供了一個(gè)不受營(yíng)業(yè)員注視的寬松的休閑空間，符合和滿足了消費(fèi)者的消費(fèi)需求.步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的必要補(bǔ)充和亮點(diǎn),為主力店消費(fèi)者提供延續(xù)消費(fèi)配套功能業(yè)態(tài)豐富了廣場(chǎng)的服務(wù)功能,步行街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的特色和差異化成為廣場(chǎng)的亮點(diǎn)，是商業(yè)項(xiàng)目租金收入的重要組成部分，是物業(yè)價(jià)值的綜合體現(xiàn).商業(yè)地產(chǎn)

（八）城市化。從城市設(shè)計(jì)的角度來講，用開放的心態(tài)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，從城市設(shè)計(jì)的心態(tài)出發(fā),城市就會(huì)變成我們的車站、我們的地鐵站、直到變成我們的廣場(chǎng)，反過來我們也就成為了城市的組成部分。萬達(dá)要在架設(shè)和諧城市方面,在規(guī)劃形式方面不拘一格，把綜合建設(shè)設(shè)計(jì)變成城市設(shè)計(jì)。

三．優(yōu)勢(shì)特色

萬達(dá)擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)唯一的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).萬達(dá)城市綜合體是企業(yè)效益和社會(huì)效益的高度統(tǒng)一,產(chǎn)生四大社會(huì)效益:

（一）每個(gè)綜合