房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)教材1

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識教程

重點綱要

第一章：房地產(chǎn)基本概念

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第一T):

一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。

二、土地所有權(quán)類型，著重強調(diào)城市商品房的土地所有權(quán)性質(zhì)。

第一R?

一、房地產(chǎn)市場廣義與狹義的概念區(qū)別

二、房地產(chǎn)市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其突出二級市場。

三、介紹本地的各個房地產(chǎn)級別市場的現(xiàn)狀，詳盡講解二級市場的狀況，包括：

新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場總體平均價格、主流價格區(qū)間、

商品房市場發(fā)展走勢等。

第二P:

一、購房者購買意圖分類

二、各種影響房產(chǎn)價格的因素內(nèi)容及影響程度的差異

第二章：建筑基礎(chǔ)知識

第一-PW-:

一、商品房按照結(jié)構(gòu)材料及結(jié)構(gòu)承重方式所區(qū)分的類別特征。'

二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。

第kk—----+一F卜：

一、各種主要建筑材料的作用及性能。

二、房屋的主要構(gòu)成內(nèi)容及其作用，突出強調(diào)本地區(qū)的特色部分。

1、基礎(chǔ)的種類、特點及適用范圍

2、墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格

3、梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布

4、地面的構(gòu)造

5、樓板按制作工藝的分類

6、門與窗的工藝類別及其使用范圍

7、各種類型屋頂?shù)幕靖拍?/p>

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第二T):

一、商品房在銷售中會遇到的各種面積概念

二、各種特殊部位的面積分攤計算方法，如：外墻、樓梯間、電梯間伸縮縫等。

第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風格。

第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。

其中，

平面圖：標尺的識別、室內(nèi)設(shè)施標志識別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識

別等。

電路圖：正負極的區(qū)分、線路識別、用電器預(yù)留位置標識等。

水暖圖：水暖線路識別、可供接口標識等。

第三章：房地產(chǎn)交易知識

第一節(jié)：在銷售過程中將會遇到的各類價格概念，如：房地產(chǎn)價格、樓面價格、單

位價格、地面價格等。

第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產(chǎn)生影響。

第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。

第五節(jié)：

一、各種信息渠道在銷售工作中的作用

二、除去商品房自身價格外，哪些相關(guān)的稅費會直接影響消費者的購買行為

第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費種類及金額。

第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門及

費用。

第四章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)

一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會提出問題的法規(guī)制度應(yīng)突出強調(diào)。

二、選擇本地區(qū)的地方性的相關(guān)規(guī)定予以補充完善。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識教程

第一章、房地產(chǎn)基本概念

第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn)

第二節(jié)：房地產(chǎn)市場

第三節(jié)：房地產(chǎn)消費

第二章、建筑學基礎(chǔ)知識

第一節(jié)：建筑物分類

第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述

第三節(jié)：房屋面積計算

第四節(jié)：中西建筑風格概述

第五節(jié)：建筑識圖

第三章、房地產(chǎn)交易知識

第一節(jié)：房地產(chǎn)價格

第二節(jié)：房地產(chǎn)價格的影響因素

第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問題

第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點比較

第五節(jié)：房地產(chǎn)交易

第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費

第七節(jié)：購房貸款

第八節(jié)：房地產(chǎn)保險

第四章、房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)

人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法

城市私有房屋管理條理

城市房屋拆遷管理條例

城市商品房預(yù)售管理辦法

個人住房貸款管理辦法

住房公積金管理條例

第一章房地產(chǎn)基本概論

第一節(jié)房產(chǎn)與地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物

構(gòu)成的。在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)。

二、地產(chǎn)的概念與分類

地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資

產(chǎn)。

地產(chǎn)類型：

?居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、

綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。

?工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉

庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。

?倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲

備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。

?交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護

地帶等用地。

?市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、

道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。

?商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括

商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。

?公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等

占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。

?教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學

研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。

?港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。

?軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。

?其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、

空地等。

三、土地所有權(quán)的概念與劃分

土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、

使用、收益和處分的權(quán)利。

土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。

國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一

主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是

農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。

四、房產(chǎn)的分類

住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。

生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括

工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等

辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團體以及企業(yè)公司等處理日

常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。

其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、

宗教用房等等。

五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類

占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。

使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生

活的需要。

收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋

出租而收取的租金。

處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)

的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場

一、房地產(chǎn)市場的概念

狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。

廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)

讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)

活動。

二、房地產(chǎn)市場的特點：

經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房

屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。

流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式

主要有買賣、抵押、典當、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出

讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。

市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何

一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。

市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和

其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。

供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不

斷增加，需求也相應(yīng)增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基

本上是恒定的。

不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流

通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市

場需求來干預(yù)市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴格限制,

具有不完全開放性。

市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠,

因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。

房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投

機性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投

資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值

和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。

三、房地產(chǎn)市場的分類

(1)房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱

向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。

(2)房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地

產(chǎn)使用者的縱向流通市場。

(3)房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地

產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費

市場的重新配置。

四、本市房地產(chǎn)市場概況：

(1)一級市場：

主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準、審批部門。

土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活

配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。

土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。

(2)二級市場

現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。

供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計購買量的比值。

平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。

各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標準分為低、中、高三

個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。

(3)三級市場

現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。

平均價格：現(xiàn)在售二手房標價的平均值

供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計購買量的比值。

主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的

銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。

第三節(jié)房地產(chǎn)消費

一、房地產(chǎn)消費的類型：

投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了

作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、

結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。

生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，

為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。

消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要

是住宅和辦公用房等。

二、房地產(chǎn)消費的特點

普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空

間條件和活動基地。

多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，

也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消

費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。

不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代

的。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決

定了房產(chǎn)間的差別性。

連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐

久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。從社會整體看只要社會在發(fā)展,

人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。但從個人來說，由于房地

產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣

需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。

消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著

不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的消費是

與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。

增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和

居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、

安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。

三、影響青地產(chǎn)消費的因素

(1)經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平

經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。隨著城市

的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越

大。

(2)城市人口增長及生活水平

城市的發(fā)展，其人口也會相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對城市土地的

消費就越來越大了。

(3)房地產(chǎn)價格水平

與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。價格高，

就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。

(4)國家政策

國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別

是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。對于居民住房消

費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。

(5)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決

定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。

(6)消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢預(yù)測

消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否

得到實現(xiàn)。如果消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會

增長，如果是悲觀的，消費會減少。

第二章建筑學基礎(chǔ)知識

第一節(jié)建筑物的分類

一、建筑物的用途分類及特點

1、民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途

不同，有以下兩類：

(1)居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。

(2)公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物,

如各類學校、圖書館、影劇院等。

2,工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。

通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、

倉庫等。

二、按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類

1、磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如

墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)

構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

2、磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝

土制作，成為磚一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多(六層以下)

的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。

3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。

梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍

護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。

4、鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他

材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。

三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類

1、承重墻結(jié)構(gòu)

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，

樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均

由承重墻承擔；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。

2、框架結(jié)構(gòu)

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通

過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛

架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。

3、排架結(jié)構(gòu)

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為校接（通常為焊接或螺栓連

接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。

4,其他

由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平

荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)

體系。

四、建筑高度分類

建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類

1、低層：2層及2層以下

2、多層：2層以上，7層以下

3、小曷層：8層以上，12層以下

4、導(dǎo)層：12層以上，24層以下

5、超高層：24層以上

第二節(jié)房屋構(gòu)造概述

一、建筑材料知識

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。

1,水泥

(1)常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰

質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種

(2)水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、

425、525、625等。

(3)常用水泥的技術(shù)特性

?凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿

開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始

產(chǎn)生強度的時間。

?體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后

產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。

?水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量

稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦

物組成和細度有關(guān)。

?細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其制

作成本越高，并容易受潮失效。

?標)隹稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。標準稠度是做水泥的

安定性和凝結(jié)時間時，國家標準規(guī)定的稠度。

2,鋼筋

(1)建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中

用量最大的鋼材品種。

按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強度可分為：I、II、III、IV四個級別。其中I級鋼筋為低碳鋼鋼筋，II、III、

IV級為低合金鋼鋼筋。

(2)建筑用鋼筋的應(yīng)用

?I級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應(yīng)用于普

通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中受力較小部位。

?變形鋼筋中II級、HI級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標較好，是

普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。

?冷加工鋼筋

冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。冷拉I級鋼筋適用于普通鋼

筋混凝土中的受力部位，冷拉II級、III級、IV級鋼筋均可作為預(yù)應(yīng)力筋使用。

冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構(gòu)件的主要預(yù)應(yīng)力鋼材。

3、木材

(1)木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理

通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之

為硬材，主要用于裝修工程。

(2)建筑木材的性能與用途

?紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主

要用于制作門窗、屋架、檬條、模板等。

?魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細、易干燥、加工，主要用于制

作門窗、模板、地板等。

?馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水

中很耐久，主要用于制作模板、門窗、椽條、木柱等。

?落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。主要用

于橡條、地板、木樁等。

?杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強。主要用于制作屋架、

檬條、門窗、腳手桿等。

?柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細，干燥易開裂，堅韌耐久。主要用于制

作模板及細木裝飾等。

?洋松：分細皮和粗皮兩種。細皮的結(jié)構(gòu)精細，不易變形，容易加工，適于較高

要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅固，變形與收縮量較小，適用于要求

不高的裝修。

(3)木材的類別

為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。

原木是指伐倒后經(jīng)修枝，并截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。

杉原條是指只經(jīng)修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm

以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以

上者；方材是指斷面寬度小于厚度的三倍者。

4、普通混凝土

(1)普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。

其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水后

形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使

混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后揩骨料膠結(jié)在一起形成堅固

整體。

(2)混凝土的性能：

?混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的

構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。

?混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高

得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。

?混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐

久性。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如

抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風化等。

5、黏土磚

黏土徒是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土

塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內(nèi)，在900—1000C的高溫下煨燒即成徒。

(1)黏土磚的種類：

?標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的傳，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也

用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mmx115mmx53mm。每塊磚

干燥時約重2.5Kg,吸水后約為3Kg。

?空心磚和多孔徒:空心磚的規(guī)格為190mmx190mmx90mm,每立方米約

重1100Kgo多孔磚的規(guī)格為240mmx115mmx90mm,每立方米約重1400

Kg。

(2)黏土磚的強度：黏土傳的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映徒

承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個

強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。

(3)黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的

多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。

(4)黏土磚的抗凍性：是指徒抵抗凍害的能力?？箖鲂杂蓪嶒炞鞒觥?/p>

(5)黏土徒的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、

缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。

二、房屋構(gòu)造組成部分：

1、房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。

(1)地基和基礎(chǔ)：

地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的

自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風雪荷載等。

基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它

傳給地基。

(2)墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷

載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，

使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若

干空間，起分割作用。

(3)樓板和地面：樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并

將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水

平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將

它們連同自重直接傳給地基。

(4)樓梯：是指樓層間垂直交通通道。

(5)屋頂：是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護構(gòu)件。它承

受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、

防水等作用。

(6)門和窗：

門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采

光、通風的作用。

窗：其主要作用是通風采光。

一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓

梯等則是建筑物的附屬部件。

2、基礎(chǔ)

(1)基礎(chǔ)的類型

按使用的材料分為：灰土基礎(chǔ)、徒基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

按埋置深度可分為：淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于

5M者稱為深基礎(chǔ)。

按受力性能可分為：剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。

按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。

條形基礎(chǔ)：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ)

?剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎(chǔ)。所

用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民

用建筑和墻承重的輕型廠房。

?柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。一般用

鋼筋混凝土制作。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛

性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。

獨立基礎(chǔ)：當建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨柱子時，常采用獨立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)

制時，則采用杯形基礎(chǔ)形式。

滿堂基礎(chǔ)：當上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎(chǔ)不能滿足地基

要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。按

構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。

?伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部

傳來的荷載較大的情況。

?箱形基礎(chǔ)：當伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將

地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，

具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。

樁基礎(chǔ)：當建造比較大的工業(yè)與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基

礎(chǔ)不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳

給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分

為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。

?鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機打入土中，然

后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐

久性好。但自重大，運輸和吊裝比較困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一

定影響。

?鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。

(2)基礎(chǔ)的埋置深度：由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離稱為基礎(chǔ)的埋置深度。

基礎(chǔ)的埋置要有一個適當?shù)纳疃?，既保證建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快

施工進度。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個條件：

?土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較

低、壓縮性高的軟弱土層上。基礎(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。

?地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增

加則強度降低；當?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。

?冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當建筑物基礎(chǔ)處在凍

結(jié)土層范圍內(nèi)時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，基礎(chǔ)又下沉,

使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。

?相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定基

礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對舊有建筑的影響。

3、墻體

（1）墻體的分類：

按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于

房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用，內(nèi)

墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的

稱為縱墻。

按其受力情況可分為:承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻,

而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。

對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。

根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚

砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由

磚與其它材料組合成的墻體。

（2）磚墻的厚度

?磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。徒墻的厚度一般以磚長表示，例如半徒墻、3/4磚

墻、1徒墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18

墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）

?墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。

?磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，徒墻越厚，

保溫隔熱效果越好。

（3）過梁與圈梁

過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按使用

的材料可分為：

?鋼筋混凝土過梁：當洞口較寬（大于1.5M）,上部荷載較大時，宜采用鋼筋混

凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應(yīng)小于240mmo

?磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

?鋼筋磚過梁：鋼筋徒過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成

能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房

屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其

一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和

數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。

4、地面與樓板

（1）地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對

于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的

面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。

?面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和

化學作用的地面與樓面表層。

?墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至

基層。

?基層：墊層下面的土層就是基層。

地面的種類：

?整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地

面、瀝青砂漿地面等

?塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)

構(gòu)層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混

凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。

(2)樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等

豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。按其使用的材料可分為：磚樓板、

木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)

很少采用。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較

少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于

工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。

鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。

?現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各

種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工

周期長。按照構(gòu)造不同又可分為如下三種現(xiàn)澆樓板：

鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板：當承重墻的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混

凝土樓板可直接擱置在墻上，不設(shè)梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為

70—80mm。

鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。它由

主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和墻來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是

在支模以后，整體現(xiàn)澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m,厚度為60—80mm。

無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設(shè)主梁和次梁。它的構(gòu)

造有利于采光和通風，便于安裝管道和布置電線，在同樣的凈空條件下，可減小建

筑物的高度。其缺點是剛度小，不利于承受大的集中荷載。

?預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制廠

或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進行安裝。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作

時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。

隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣

泛按照其構(gòu)造可分為如下幾種：

實心平板：實心平板制作簡單，節(jié)約模板，適用于跨度較小的部位，如走廊板、平

臺板等。

槽形板：它是一種梁板結(jié)合的構(gòu)件，由面板和縱肋構(gòu)成。作用在槽形板上的荷載，

由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的墻或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在

兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應(yīng)用于民用建筑的樓蓋和屋蓋

中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。

5、窗與門

(1)窗的作用與類型

?窗的作用：主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有

一定的影響。

窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗

地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。

作為圍護結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當?shù)谋匦?，在寒冷地區(qū)作成雙層窗，以利

于冬季防寒。

?窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、坡

璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。

按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱

為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。

按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。

(2)門

?門的作用和類型：

作用：門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風

作用。

門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)

備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。

門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當寬度在1M以內(nèi)時為

單扇門，12—1.8M時為雙扇門，寬度大于2.4M時為四扇門。

類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、

塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。

按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、

防盜門、防爆門、防射線門等。

按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。

平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通較鏈裝于門扇側(cè)面

與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。

彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧茨鏈代替普通較鏈，有單向開啟和雙向開

啟兩種。錢鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧較鏈適用于向內(nèi)或向

外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。

推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。可分

為上掛式和下滑式兩種。此門開啟時不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用

于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。

轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。轉(zhuǎn)門對隔絕

室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜，造價

較高，不宜大量采用。

卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接

而成。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美

觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。

?門的構(gòu)造

平開木門是當前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金

零件所組成。

常見的門扇有下列幾種：

鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內(nèi)門、外門均可選用。它由邊框和上、中、

下冒頭組成框架，在框架內(nèi)鑲?cè)肫铝?，下部鑲?cè)腴T芯板，稱為坡璃鑲板門。門芯板

可用木版、膠合板、纖維板等板材制作。門扇與地面之間保持5mm空隙。

夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。

夾板門扇構(gòu)造簡單，表面平整，開關(guān)輕便，能利用小料、短料，節(jié)約木材，但不耐

潮濕與日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜采用，且多用于內(nèi)門。

拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板

做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應(yīng)室外氣候的變化。拼版門扇多用于工業(yè)廠

房的大門。

6、樓梯

(1)樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出

入口附近。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內(nèi)使用面積，但在

寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。

樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。

按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。

按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。

?單跑樓梯：當層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。

它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大

的房屋。

?雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而

方向相反的梯段和一個中間休息平臺。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。

?三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高

較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。

?雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩

個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再

合成一個較寬的梯段上至樓層。

(2)樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。

?樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其

寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運以及安全疏散的原則確定。其最

大坡度不宜超過38度，以26-33度較為適宜。

?休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當樓梯踏步超過18步時,

應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平

臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通

行和搬運家具。

?欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全

度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的

高度應(yīng)高出踏步900mm左右。

(3)樓梯的構(gòu)造

鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯,它有較高的強度和耐久性、防火性。

按施工方法可分為現(xiàn)澆和裝配式兩種。

現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現(xiàn)場澆筑成一個整體,其整體性好,

抗震性強。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。

?板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚墻上。

?梁式樓梯：是指在樓梯段兩側(cè)設(shè)有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。荷載由踏步板

傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁

裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利于提高建筑工業(yè)化程度，改善施工條件，加快施

工進度。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。

?小型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預(yù)制，

然后進行裝配。這種形式的踏步板是由磚墻來支承而不用斜梁，隨砌徒隨安裝,

可不用起重設(shè)備。

?大型構(gòu)件裝配式樓梯：這種樓梯是將預(yù)制的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。斜

梁和踏步板可組成一塊整體，平臺板和平臺梁也可組成一塊整板，在工地上用

起重設(shè)備吊裝。

7、屋頂

(1)屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。

屋頂?shù)膰o作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還

要承受屋頂上部的荷載,包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量,

并把它傳給墻體。因此，對屋頂?shù)囊笫菆怨棠途?，自重要輕，具有防水、防火、

保溫及隔熱的性能。同時要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有

良好的外觀。

(2)屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多

波式折板屋頂。

?平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%,民用建筑常用坡度為1%—3%。一般

是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。

?坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。

單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)

構(gòu)，用瓦材做屋面。

?曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、

鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。

?多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約

60mm,折板的波長為2—3M,跨度9—15M,折板的傾角為30度-38度之

間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。

第三節(jié)房屋面積計算

一、房屋面積的分類

1、實用面積(凈面積)：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后

的凈使用面積，俗稱地磚面積。

2、建筑面積(套內(nèi)面積、軸線面積)：包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體

占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的

分攤面積。

二、計算建筑面積的范圍：

1、單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單

層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面

積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。

2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上

外墻外圍的水平面積計算。

3、建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。

4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有

出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。人防通道端頭

出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。

5、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑

面積。

6、坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計

算建筑面積。

7、建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大

廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。

8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面

積。

9、建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。

技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來

的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。

10、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影

面積的一半計算建筑面積。

11、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車

棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

12、突出墻面的門斗、挑望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

13、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積

的一般計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑

面積。

14、建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無

柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。

15、兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有

圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。

16、建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面

積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑

面積。

17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高

低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。

三、不計算建筑面積的范圍

1、突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺

階、無柱雨罩等。

2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。

3、穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的設(shè)備層。

4、深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。

5、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6、單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。

7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。

8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、

水塔、儲水池、儲倉等。

9、建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

第四節(jié)中西建筑風格概述

隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來。從建筑風格

上來看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風格、獨樹一幟的中國建筑風格以及西式建筑風

格等。

一、中式建筑特點：

1,組群分布，主次分明，富有節(jié)奏感。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑

物布置在中軸線上，次要的建筑則對稱地列于中軸線兩側(cè)。結(jié)構(gòu)以“間”為單位，

構(gòu)成單座建筑,再以單座建筑組成庭院,進而以庭院為單位組合成各種形式的組群。

2、講究色彩的搭配。中國的建筑具有濃郁的地域特色，但不管是什么地方，都很

講究色彩的搭配，如江南水鄉(xiāng)的白墻、黑瓦、與山明水秀的自然環(huán)境相融合。而北

方的建筑物多色彩濃艷，對比強烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃

閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。

3、裝飾具有多樣性：中式建筑物的窗是裝飾的重點。窗的形狀有方、圓、橢圓、

花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統(tǒng)計。如被譽為“古民居

博物館”的安徽夥縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多

姿多彩，將一棟動樓舍裝點得古樸典雅。

4、建筑物具有明顯的等級規(guī)定：一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來區(qū)別。

虎殿式建筑：最高級，只有皇家重要建筑、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一

正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋檐向上翹起。

歇山式建筑：采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三

角形，下部仍為斜坡。

攢尖式建筑：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見于壇、閣、亭、塔之頂。

懸山式建筑：屋面雙坡，兩側(cè)伸出于山墻之外。有正脊一條和垂脊4條。

硬山式建筑：規(guī)格最低，兩側(cè)山墻同屋面齊平或略高于屋面。屋脊同懸山式。

一、西式建筑風格特點：

1、羅馬式建筑：羅馬式建筑興起于公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主

要建筑形式之一。羅馬式建筑線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有

封建城堡的特征，是教會威力的化身。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，

正面和后部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂,

檐下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。堂內(nèi)為三通廊式，內(nèi)墻彩繪壁畫，裝飾華麗。

2、哥特式建筑：哥特式建筑也是歐洲中世紀的主要建筑風格之一。哥特式建筑與

羅馬式建筑造型穩(wěn)重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統(tǒng)貫全身、直刺

蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特征，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現(xiàn)。

如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根

交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的

蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上

的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權(quán)威。

3、復(fù)興時期的建筑：此類建筑是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建筑風格。其造

型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如矗

立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱

穹為中心的對稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。建筑物的內(nèi)頂

及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時期所提倡的人文主義思想。

4、巴洛克式建筑：巴洛克式建筑，著意追求在建筑空間組合中產(chǎn)生復(fù)雜變化的效

果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同

的光線下產(chǎn)生各種明暗變幻。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。更值得

注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現(xiàn)波浪式曲線，使整個建筑物充滿了活力。

5、西式現(xiàn)代建筑：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、

鋼材、坡璃、塑料、預(yù)制構(gòu)件為材料，采取與基本結(jié)構(gòu)體系無關(guān)的建筑物內(nèi)部空間

分割法，強調(diào)材料本身的質(zhì)感和比例的美。如深圳的國際貿(mào)易大樓，它高160米,

有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象征著這座新型城市的開拓精神。

大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風光。

6、庭院式建筑：是指運用幾何圖形，把古代傳統(tǒng)的建筑藝術(shù)與現(xiàn)代化的最新技術(shù)

巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建筑物。如北京香山

飯店是庭院式建筑物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式

樣不同的斜頂樓群構(gòu)成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂采用中國式的歇

山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造?；?/p>

瓦白墻，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內(nèi)

部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等

新技術(shù)。走進飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現(xiàn)代化的享受。

二、中西合璧

把西式建筑風格和中式建筑風格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的

龍柏飯店就是典型。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色

的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動，

生機盎然。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。在“小村”中，有許多棟小

巧別致的日本式鄉(xiāng)村別墅，充滿了東方情調(diào)。

第五節(jié)建筑識圖

學會識別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。

第三章房地產(chǎn)交易

第一節(jié)房地產(chǎn)價格

一、房地產(chǎn)價格的特點：

房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格,

用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低

價。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。

房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個：

1、房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金

房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。若要求取價格，只要能把握純

收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能

把握價格及期待的資本化率，即可求得。

2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本

身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這

些無形的權(quán)益的價格。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。因此，房

地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。由于每種權(quán)益均

會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價結(jié)果也會不同。

3、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。

一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其

是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，

將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時

間的價格）。在估價時，應(yīng)密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這

—事實。

4、房加產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易

起作用

這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一

般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。

而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。

二、房地產(chǎn)價格的種類:

進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。

不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不

盡相同。

1、市場價格、理論價格、評估價格

A市場價格

房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成

了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素

質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。

市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的

成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這

個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟合理的。反之則為非公平市價。

公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣

方認為是最高價而買方認為是最低價,雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所

形成的價格。

公平市價形成的條件歸納起來有下列七個

(a)公開市場；

(b)交易對象具備市場性

⑥交易雙方具備充分信息

(d)交易雙方不受任何壓力

(e)理性的經(jīng)濟行為

⑴適當?shù)钠陂g完成交易

(g)正常合理的付款方式

B理論價格

房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實現(xiàn)的價

格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。

C評估價格

房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一

種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。

在評估