房地產(chǎn)工程部主管崗位職責(zé)

第第頁(yè)房地產(chǎn)工程部主管崗位職責(zé)房地產(chǎn)工程部主管崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作。2、搭配有關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，提出合理化建議。3、負(fù)責(zé)組織編制招投標(biāo)工作。（1）對(duì)承包商監(jiān)理單位進(jìn)行考察、評(píng)價(jià)；（2）組織編制招投標(biāo)文件，選擇招標(biāo)單位或進(jìn)行邀標(biāo)；（3）組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑；（4）組織評(píng)標(biāo)和開(kāi)標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位；（5）參加合同談判與和合同的簽定。4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人員管理：包含人員的調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲等方面的管理；（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的目標(biāo)管理：對(duì)項(xiàng)目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確下達(dá)，并將目標(biāo)進(jìn)行分解，做到責(zé)任到位，并對(duì)目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整；（3）對(duì)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理、投資掌控進(jìn)行審核、監(jiān)督檢查；（4）對(duì)施工過(guò)程中顯現(xiàn)的重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行決策和處理；（5）負(fù)責(zé)審核施工料子的選用和料子供應(yīng)商的評(píng)價(jià)；（6）負(fù)責(zé)組織工程中的新料子、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核；（7）對(duì)《施工組織設(shè)計(jì)/方案》重點(diǎn)技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案的初步審查看法審核；（8）對(duì)工程中顯現(xiàn)的不合格處理方案進(jìn)行審批，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)；（9）組織竣工驗(yàn)收及移交；（10）監(jiān)督檢查工程和項(xiàng)目文件資料的管理；（11）負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間的資料調(diào)配，與公程管理相關(guān)各部門、單位進(jìn)行溝通平衡。5、負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理（1）對(duì)監(jiān)理單位提交的《項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃》進(jìn)行審核；（2）依據(jù)監(jiān)理聘用合同對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核；（3）對(duì)監(jiān)理單位提出的工程實(shí)施與工程管理過(guò)程中的緊要問(wèn)題予以及時(shí)解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系；（4）負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用及結(jié)算。6、負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)（1）參加設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)；（2）參加設(shè)計(jì)方案的選擇；（3）組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審；（4）委托監(jiān)理單位組織圖紙會(huì)審，誰(shuí)會(huì)審中提出的共性問(wèn)題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬定解決方法；（5）協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。（6）對(duì)施工中各方提提出的更改要求進(jìn)行審查掌控；（7）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行掌控。7、負(fù)責(zé)整個(gè)施工過(guò)程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。篇2:工程部前期介入崗位職責(zé)工程部前期介入崗位職責(zé)（一）、工程前期介入1.樂(lè)觀搭配和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。2．依據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對(duì)所在物業(yè)設(shè)計(jì)中容易疏忽的細(xì)節(jié)問(wèn)題提出合理建議。3．按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)，參加工程施工質(zhì)量監(jiān)理。4．參加工程驗(yàn)收，進(jìn)行設(shè)備器材檢查、外觀性能檢查、功能測(cè)試、乾凈情況檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。5.收集整理前期物業(yè)相關(guān)文件資料，并備案存檔，同時(shí)熟識(shí)各個(gè)部分環(huán)節(jié)，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；6．認(rèn)真讀圖，并按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需求，對(duì)工程設(shè)計(jì)與相關(guān)單位一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審，提出合理化建議。7.按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程施工進(jìn)行檢查。8.落實(shí)前期提出的相關(guān)建議，并督促實(shí)施。（二）、物業(yè)維護(hù)維護(hù)和修理1.聽(tīng)從布置，能正確處理系統(tǒng)維護(hù)和日常零修工作。2.熟識(shí)前期所涉及的竣工圖，對(duì)系統(tǒng)工藝流程、系統(tǒng)設(shè)備及系統(tǒng)工作原理等做到思路清楚、心中有數(shù)。3.保證所維護(hù)的設(shè)施、設(shè)備處于良好工作情形，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立刻處理，不能及時(shí)處理的應(yīng)趕忙向上級(jí)主管匯報(bào)并同時(shí)提交解決問(wèn)題所需的料子、備件及措施。4.每天對(duì)照《工程設(shè)施設(shè)備巡察記錄》認(rèn)真巡察相關(guān)設(shè)施設(shè)備，合理布置人員及時(shí)間依據(jù)相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行維護(hù)工作，檢查結(jié)果及檢查記錄表格由維護(hù)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。5.對(duì)所維護(hù)的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)做到環(huán)境清潔，標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確、清楚、醒目，保證其正常使用功能。6.對(duì)本專業(yè)設(shè)施、設(shè)備壽命期內(nèi)檔案的及時(shí)完善，完好。7.負(fù)責(zé)對(duì)前期樣板間及銷售中心的裝修進(jìn)行檢查，及時(shí)矯正裝修違章現(xiàn)象，發(fā)出裝修違章整改通知書，督促違章整改處理，疏而不漏，作好相應(yīng)記錄表格。8.熟識(shí)各項(xiàng)關(guān)于設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)的各種規(guī)程、規(guī)定，并有深刻理解。9.每天不定期對(duì)樣板間及銷售中心進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立刻處理，不能處理的及時(shí)報(bào)相關(guān)部門協(xié)調(diào)解決。10.定期巡查所維護(hù)的前期物業(yè)區(qū)域，作下記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立刻處理。11.對(duì)前期物業(yè)存在的安全及運(yùn)行隱患必需趕忙向相關(guān)部門負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程管理人員匯報(bào)。12.對(duì)維護(hù)中所需的備品、備件，及時(shí)提出采購(gòu)申請(qǐng)。13.部門負(fù)責(zé)人指派的其它工作。成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交物業(yè)管理企業(yè)。（1）、接管驗(yàn)收的作用物業(yè)的接管驗(yàn)收，是物業(yè)管理公司在接管物業(yè)不行缺少的緊要環(huán)節(jié)，物業(yè)的接管驗(yàn)收，不但包含主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包含道路、場(chǎng)合和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收的作用緊要體現(xiàn)在：①．明確交接雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交接雙方是兩個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，通過(guò)管驗(yàn)收，簽署一系列文件，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時(shí)轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚雙方各自的義務(wù)和權(quán)利。②．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益：通過(guò)物業(yè)管理公司的接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開(kāi)支。③．為日后管理創(chuàng)造條件：通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)了要求，減少了管理過(guò)程中的維護(hù)和修理、養(yǎng)護(hù)工作量；另一方面，依據(jù)接管物業(yè)的有關(guān)文件資料，可以清楚摸清物業(yè)的性能和特點(diǎn)，預(yù)期管理中可能遇到的問(wèn)題，計(jì)劃布置好各管理事項(xiàng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。④．提高物業(yè)的綜合效益，接管驗(yàn)收可以提高物業(yè)的綜合效益。例如居住區(qū)的接管驗(yàn)收，不是簡(jiǎn)單的房屋驗(yàn)收，而是居住區(qū)各構(gòu)成部分的驗(yàn)收。通過(guò)綜合驗(yàn)收，使小區(qū)的建設(shè)重視綜合效益并使其得到不絕的提高。⑤．促進(jìn)了建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。接管驗(yàn)收工作既是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投產(chǎn)、發(fā)揮效益的前提，也是其正常運(yùn)營(yíng)的保證。同時(shí)，接管驗(yàn)收實(shí)際上是一項(xiàng)清理總結(jié)的過(guò)程，既會(huì)發(fā)現(xiàn)建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題，有利于及時(shí)矯正，也會(huì)獲得一些好的經(jīng)驗(yàn)，為以后的建設(shè)供應(yīng)借鑒。（2）、接管驗(yàn)收的原則接管驗(yàn)收是一個(gè)比較多而雜的過(guò)程，不但涉及到建筑工程技術(shù)，而且牽涉到很多法規(guī)，常常會(huì)顯現(xiàn)一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不全都之處。為了處理好接管驗(yàn)收中的問(wèn)題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：①．原則性與快捷性相結(jié)合。所謂原則性，就是實(shí)事求是，鐵面無(wú)私。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問(wèn)題作特別認(rèn)真的記錄，該返工的就要責(zé)成承建單位返工，屬無(wú)法返工的問(wèn)題就應(yīng)索賠。返工沒(méi)有實(shí)現(xiàn)要求，不予簽字，直至實(shí)現(xiàn)要求。所謂快捷性，就是在不違反原則的前提下，實(shí)在問(wèn)題實(shí)在分析。②．細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。工程質(zhì)量總是對(duì)物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時(shí)間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來(lái)的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必需細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自身日后的管理帶來(lái)無(wú)限的困難，也將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。對(duì)住宅小區(qū)，由于與千家萬(wàn)戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個(gè)舒適、美妙、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的緊要目標(biāo)。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗(yàn)收的重點(diǎn)。（4）、接管驗(yàn)收的內(nèi)容①．接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。②．資料的接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理時(shí)需要向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。相關(guān)資料包含物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料、業(yè)主資料等。認(rèn)真內(nèi)容見(jiàn)文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。③．硬件設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收a）.樓宇主體硬件設(shè)施接管驗(yàn)收的緊要內(nèi)容有：主體結(jié)構(gòu)、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設(shè)施和其它方面等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司對(duì)主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收緊要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無(wú)空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無(wú)剝落、裂縫，有無(wú)污漬；門窗是否開(kāi)啟自若，有無(wú)晃動(dòng)和裂縫，位置是否準(zhǔn)確，有無(wú)翹曲變形；電器插座、開(kāi)關(guān)安裝是否堅(jiān)固；驗(yàn)收時(shí)如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，記錄在案，并要求開(kāi)發(fā)商整改，直至合格。b）.公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收的緊要內(nèi)容包含：天臺(tái)、避雷設(shè)施、路燈、綠化、道路、消防設(shè)施、垃圾中轉(zhuǎn)站、安保設(shè)施、停車場(chǎng)、信報(bào)箱等的驗(yàn)收。c）.機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收應(yīng)檢查電梯、變配電設(shè)備、中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設(shè)備的型號(hào)、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運(yùn)轉(zhuǎn)等。④．接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理a）.遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)，交開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。b）.對(duì)資料遺留問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)樂(lè)觀同開(kāi)發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必需時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)幫忙進(jìn)行。c）.對(duì)物業(yè)硬件設(shè)備、設(shè)施遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重點(diǎn)問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必需時(shí)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)幫忙進(jìn)行。d）.對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行備忘。⑤.《接管驗(yàn)收登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長(zhǎng)期保管。（5）接管驗(yàn)收應(yīng)注意的問(wèn)題物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的緊要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，物別要注意以下事項(xiàng)：①．接管的物業(yè)雖然經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為合格工程，但并不意味著接管驗(yàn)收就沒(méi)有問(wèn)題竣工驗(yàn)收是從大方面把握質(zhì)量關(guān)，很多無(wú)關(guān)宏旨的小問(wèn)題不在竣工驗(yàn)收質(zhì)量的范圍內(nèi)。②．現(xiàn)實(shí)的接管驗(yàn)收少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)移交③．接管驗(yàn)收確定要定明接管日期，以便劃清責(zé)任界線2．驗(yàn)收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗(yàn)收需移交資料的數(shù)量是特別之龐大，假如沒(méi)有遵奉并服從確定的程序，會(huì)使資料收集整理的工作變的茫然無(wú)頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進(jìn)行：①．訂立收集整理計(jì)劃。資料收集整理最關(guān)鍵的一步就是訂立一個(gè)好的計(jì)劃。②．深入現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地收集。物業(yè)接管驗(yàn)收小組在與開(kāi)發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，按計(jì)劃收集統(tǒng)計(jì)需收集資料的數(shù)量、型號(hào)等情況，并記錄在案。③．資料的移交。接管驗(yàn)收小組在與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資料移交時(shí)，應(yīng)把開(kāi)發(fā)商移交的資料與自身實(shí)地收集到的資料進(jìn)行對(duì)照，必需是相符才可以簽字接管。假如不相符，顯現(xiàn)資料不全、不準(zhǔn)確或不真實(shí)等問(wèn)題，應(yīng)責(zé)返開(kāi)發(fā)商，并要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)全。④．資料的整理。資料移交接管完以后，應(yīng)對(duì)資料進(jìn)行整理。整理時(shí)應(yīng)先搭建一個(gè)目錄框架，然后依據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個(gè)目錄下，并進(jìn)行裝訂。⑤．資料的存檔。移交收集到的資料整后，應(yīng)將資料復(fù)印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理公司移交以下相關(guān)的資料：①．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：包含項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖等。②．綜合竣工驗(yàn)收資料：緊要包含竣工圖（包含總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；電梯準(zhǔn)用證等。③．施工設(shè)計(jì)資料：隱匿工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測(cè)記錄；其他可能會(huì)影響管理的原始記錄等。④．機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；使用說(shuō)明書；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。⑤．業(yè)主資料：已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等?？偨Y(jié)物業(yè)管理是個(gè)系統(tǒng)工程，在國(guó)外已經(jīng)運(yùn)作一個(gè)多世紀(jì)，有很多成功的經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展才一二十個(gè)年頭。雖然經(jīng)過(guò)了多年的反復(fù)實(shí)踐、探究，借鑒了國(guó)外和香港的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)創(chuàng)了一條適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理之路。物業(yè)管理的培養(yǎng)、完善和推廣，既倚靠于不絕的實(shí)踐總結(jié)，同時(shí)更需要理論上的引導(dǎo)。前期介入作為物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)，我們更應(yīng)總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，向國(guó)外學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法和理念，更應(yīng)對(duì)理論進(jìn)行探究和研究，應(yīng)當(dāng)大力培養(yǎng)廣闊從業(yè)人員的工程部前期介入崗位職責(zé)（一）、工程前期介入1.樂(lè)觀搭配和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司和相關(guān)單位的前期管理工作。2．依據(jù)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對(duì)所