房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編14

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編14單項(xiàng)選擇題第1題、因公共利益的需要征收處于正常生產(chǎn)經(jīng)營中企業(yè)的房屋，該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，對(duì)該企業(yè)給予的補(bǔ)償不包括______。A.該房屋占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的補(bǔ)償B.搬遷后可繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值的補(bǔ)償C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷，臨時(shí)安置的補(bǔ)償D.因征收房屋造成的企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償我的答案：參考答案：B答案解析：劃撥用地也有價(jià)值，也需要進(jìn)行補(bǔ)償?？衫^續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備價(jià)值不應(yīng)補(bǔ)償。第2題、關(guān)于估價(jià)依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是______。A.估價(jià)依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》應(yīng)作為估價(jià)依據(jù)，且其對(duì)估價(jià)的要求是最低要求C.在估價(jià)報(bào)告中予以說明的情況下，對(duì)估價(jià)委托人提供的作為估價(jià)依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)師聲明和估價(jià)假設(shè)都是一種估價(jià)依據(jù)我的答案：參考答案：B答案解析：A選項(xiàng)，在實(shí)際估價(jià)中，選取估價(jià)依據(jù)主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來選取。C選項(xiàng)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。D選項(xiàng)，估價(jià)師聲明是參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的承諾和保證，而不是估價(jià)依據(jù)。第3題、關(guān)于估價(jià)結(jié)果形成和確定的說法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響B(tài).注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在估價(jià)之前征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在出具報(bào)告之前與委托人討論估價(jià)結(jié)果D.合理的估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象在市場上的成交價(jià)格一致我的答案：參考答案：D答案解析：實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果都可能與估價(jià)對(duì)象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同。第4題、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有______的特性。A.易受限制B.獨(dú)一無二C.相互影響D.不可移動(dòng)我的答案：參考答案：C答案解析：一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。正是由于房地產(chǎn)具有相互影響特性，產(chǎn)生了“相鄰關(guān)系”。第5題、下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于交通條件描述的是______。A.該房地產(chǎn)附近有一條收費(fèi)道路，轎車通行費(fèi)為每輛10元B.該房地產(chǎn)一面臨街，所臨街道為居住區(qū)級(jí)道路C.該房地產(chǎn)距公交車站約500m，平均每隔6min有一輛公交車經(jīng)過D.該房地產(chǎn)附近有社會(huì)停車場，停車位數(shù)量為600個(gè)我的答案：參考答案：B答案解析：B選項(xiàng)屬于位置描述。第6題、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值，采用的報(bào)酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是______。A.典型投資者所要求的社會(huì)一般報(bào)酬率B.典型投資者所要求的社會(huì)最高報(bào)酬率C.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率D.特定投資者所要求的最高報(bào)酬率我的答案：參考答案：C答案解析：滿足特寫投資者最低收益要求的投資價(jià)值評(píng)估才有意義。第7題、某人承租了一商業(yè)房產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金，該房產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期的市場凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為______萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58我的答案：參考答案：A答案解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃價(jià)值，其評(píng)估價(jià)值為租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。V=(65-50)/7%×[1-1/(1+7%)3]=39.36(萬元)。第8題、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價(jià)為4800元/m2、建筑物重置單價(jià)為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價(jià)值為______/萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220我的答案：參考答案：B答案解析：4200元/m2×3000m2×3=3780萬元錯(cuò)誤解法總建筑面積=3000×3=9000(m2)，該房地產(chǎn)的總價(jià)值=4800×3000+3000×9000=4140(萬元)。錯(cuò)在沒有考慮建筑物折舊，而且忽略了可比實(shí)例成交價(jià)格的已知條件。第9題、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的因素是______。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平我的答案：參考答案：C答案解析：增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，如開征房地產(chǎn)稅將會(huì)抑制需求，還會(huì)減少存量房囤積從而增加供給，因此會(huì)降低房地產(chǎn)價(jià)格，其余三個(gè)選項(xiàng)均會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。第10題、實(shí)際估價(jià)中，評(píng)價(jià)某建筑物的完損狀況時(shí)，不需要考慮的實(shí)物因素是______。A.建筑規(guī)模B.建筑物年齡C.維修養(yǎng)護(hù)情況D.工程質(zhì)量我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的假設(shè)，屬于______。A.一般假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重置，拆除費(fèi)用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為______萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750我的答案：參考答案：C答案解析：該房地產(chǎn)的市場價(jià)值=15000×2500/10000-4000×2500/10000-100+45=2695(萬元)。第13題、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)是______。A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估我的答案：參考答案：C答案解析：A選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在。B選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去。D選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在。只有C選項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)是過去，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況也是過去。第14題、估價(jià)對(duì)象為一沿街店鋪，建筑面積為300m2，已知其中家電和汽車價(jià)值為60萬元，估價(jià)中選取甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例，建筑面積分別為300m2、280m2和340m2，總價(jià)分別為420萬元、448萬元和595萬元，其中可比實(shí)例丙的總價(jià)中含有價(jià)值為30萬元的家具，根據(jù)上述條件，利用簡單算術(shù)平均法求取的估價(jià)對(duì)象包含家電和汽車的市場價(jià)格為______萬元。A.466B.526C.535D.545我的答案：參考答案：B答案解析：對(duì)可比實(shí)例丙統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，595-30=565(萬元)，估價(jià)對(duì)象包含家電和汽車的市場價(jià)格=(420/300+448/280+565/340)/3×300+60=526(萬元)。第15題、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為______萬元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28我的答案：參考答案：D答案解析：由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是賣方實(shí)得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額+應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)格=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(萬元)。第16題、某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上個(gè)月為基數(shù))，該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為______元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098我的答案：參考答案：D答案解析：環(huán)比價(jià)格指數(shù)法。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098.33(元/m2)。第17題、為評(píng)估某房地產(chǎn)2014年10月1日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：成交日期為2014年4月1日，成交單價(jià)為8000元/m2，合同約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時(shí)總價(jià)不調(diào)整，在2014年6月1日房屋登記時(shí)建筑面積為100m2。自2014年1月1日至10月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)為______元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77我的答案：參考答案：A答案解析：8000×95/100×(1+0.3%)6=7737.83(元/m2)。第18題、某房地產(chǎn)未來第1年末的凈收益為20萬元，以后凈收益每年增加1.5萬元，價(jià)格每年上漲5%，報(bào)酬率為8%，第4年末轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的6%。目前該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為______萬元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81我的答案：參考答案：B答案解析：V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5+1.5)/(1+8%)3+(20+1.5+1.5+1.5)/(1+8%)4+V×(1+5%)4(1-6%)/(1+8%)4V=73.21767609+0.8398273772VV=457.18(萬元)第19題、某出租的寫字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬元，若該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該寫字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000萬元，則3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為______萬元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00我的答案：參考答案：C答案解析：設(shè)3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為V，則：1000=80+80/(1+8%)+80/(1+8%)2+(V-50)/(1+8%)3，V=1029.22萬元第20題、某酒店5年來年均有效毛收入為420萬元，運(yùn)營費(fèi)用為220萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少25萬元。該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為______萬元。A.66.34B.98.42C.984.20D.1213.85我的答案：參考答案：B答案解析：未建工廠前年凈收益=420-220=200(萬元)，建工廠后年凈收益=(420-40)-(220-25)=185(萬元)，新建工廠后每年減少凈收益=200-185=15(萬元)，則V=15/8.5%×[1-1/(1+8.5%)10]=98.42(萬元)第21題、某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個(gè)建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價(jià)格為______萬元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90我的答案：參考答案：B答案解析：第22題、關(guān)于成本法估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法正確的是______。A.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們?cè)谶^去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們?cè)谖磥眍A(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們?cè)趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算我的答案：參考答案：D答案解析：第23題、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費(fèi)用，投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為______萬元。A.5890B.5976C.6053D.6135我的答案：參考答案：B答案解析：設(shè)房地產(chǎn)的重置價(jià)值為V，投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，則開發(fā)利潤=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976萬元。第24題、某建筑物的土建工程直接費(fèi)為780元/m2(其中人工費(fèi)為130元/m2)，安裝工程直接費(fèi)為450元/m2(其中人工費(fèi)為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/m2(其中人工費(fèi)為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為______元m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64我的答案：參考答案：B答案解析：(1)土建工程費(fèi)=[780×(1+15%)×(1+3.5%)]=928.40(元/m2)(2)安裝工程費(fèi)=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)(3)裝飾裝修工程費(fèi)=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)(4)單位建筑安裝工程費(fèi)=928.40+504.56+965.03=2397.99(元/m2)第25題、某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此造成的該寫字樓折舊屬于______。A.外部折舊B.功能落后折舊C.功能缺乏折舊D.使用磨損折舊我的答案：參考答案：B答案解析：第26題、某商場是6年前由一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時(shí)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設(shè)用地使用期限屆滿時(shí)建筑物的殘余價(jià)值應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值為零，采用直線法計(jì)算該商場建筑物目前的成新率為______。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%我的答案：參考答案：B答案解析：①非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊，N=60年，t=10年。②n=60-(6+5)=49(年)，R=0，該房屋的成新率q=n/N=49/60=81.67%。第27題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯(cuò)誤的是______。A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價(jià)格、租金等C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出我的答案：參考答案：C答案解析：C選項(xiàng)，弄清土地區(qū)位狀況主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。第28題、某在建寫字樓的總建筑面積為30000m2，預(yù)計(jì)建成的正常建設(shè)期為3年。現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1.25年。預(yù)計(jì)寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/(m2·天)，每年計(jì)365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為______萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194我的答案：參考答案：A答案解析：(1)A=2×365×(1-10%)×3=1971(萬元)(2)V=A/Y=1971/5%=39420(萬元)(3)在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/(1+15%)(3-1.25-3/12)=29807(萬元)。第29題、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價(jià)，采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時(shí)，計(jì)算基數(shù)不包括______。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B.后續(xù)的建設(shè)成本C.后續(xù)的管理費(fèi)用D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)我的答案：參考答案：C答案解析：采用直接成本利潤率計(jì)算后續(xù)開發(fā)利潤的，計(jì)算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本。第30題、利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2005～2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X=0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為______元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757我的答案：參考答案：A答案解析：第31題、關(guān)于地租測算的說法，錯(cuò)誤的是______。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息B.測算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用我的答案：參考答案：D答案解析：D選項(xiàng)，未耕地的地租=同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租-開墾費(fèi)用的利息。第32題、某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價(jià)為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價(jià)不變，則理論上補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為______萬元。A.105B.150C.420D.500我的答案：參考答案：B答案解析：補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=新規(guī)劃條件下地價(jià)-舊規(guī)劃條件下地價(jià)=3500×1000/(2.8×1000)×(4×1000)-3500×1000=150(萬元)。第33題、對(duì)一幢住宅樓進(jìn)行整體估價(jià)時(shí)，不能作為區(qū)位因素的是______。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是______。A.制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫估價(jià)報(bào)告我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、估價(jià)檔案保存期限應(yīng)不少于10年，起算日期為______。A.估價(jià)作業(yè)開始日期B.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)報(bào)告出具之日我的答案：參考答案：D答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有______。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則我的答案：參考答案：BC答案解析：現(xiàn)狀價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。實(shí)際狀況包括當(dāng)前的用途、規(guī)模、集約度和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值?，F(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估不一定是在其依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下價(jià)值，不合法利用前提下的現(xiàn)狀價(jià)值通常會(huì)高于市場價(jià)值。第37題、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有______。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)我的答案：參考答案：ACE答案解析：“已滅失的房地產(chǎn)”和“整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)”是按實(shí)物形態(tài)劃分的類型。第38題、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有______。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)我的答案：參考答案：CDE答案解析：B選項(xiàng)，消費(fèi)者收入增加不一定會(huì)增加對(duì)商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。第39題、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評(píng)估同一房地產(chǎn)的下列價(jià)值，其中通常低于其市場價(jià)值的有______。A.投資價(jià)值B.抵押價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.現(xiàn)狀價(jià)值E.殘余價(jià)值我的答案：參考答案：BCE答案解析：A選項(xiàng)，可能高于、等于或小于市場價(jià)值。投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)，說明值得投資(購買)；反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果。B選項(xiàng)，謹(jǐn)慎價(jià)值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評(píng)估的價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價(jià)值。C選項(xiàng)，快速變現(xiàn)價(jià)值是指在不符合市場價(jià)值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I銷”下的價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值通常低于市場價(jià)值。D選項(xiàng)，現(xiàn)狀價(jià)值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用(通常情況下現(xiàn)狀利用是最高最佳利用)，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場價(jià)值。E選項(xiàng)，殘余價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場價(jià)值。第40題、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有______。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)我的答案：參考答案：AC答案解析：A選項(xiàng)，提高購房最低首付款比例會(huì)抑制需求，在供給不變前提下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。B選項(xiàng)，在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。C選項(xiàng)，在買方市場的情況下，減少賣方的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。D選項(xiàng)，減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。E選項(xiàng)，一般地說，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)三種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲；②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。第41題、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有______。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金我的答案：參考答案：DE答案解析：教材第五章《房地產(chǎn)估價(jià)原則》第三節(jié)合法原則。第42題、下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價(jià)的有______。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公樓C.寫字樓D.房地產(chǎn)開發(fā)用地E.在建工程我的答案：參考答案：ACD答案解析：B選項(xiàng)，很少發(fā)生交易；E選項(xiàng)，可比性差。第43題、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)其可比實(shí)例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有______。A.建筑密度B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.周邊道路交通管制狀況我的答案：參考答案：ABD答案解析：A選項(xiàng)建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。C、E選項(xiàng)屬于區(qū)位狀況。第44題、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估計(jì)值的說法，正確的有______。A.評(píng)估投資價(jià)值可選用較樂觀的估計(jì)值B.評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)選用較保守的估計(jì)值C.評(píng)估期房市場價(jià)格應(yīng)選用最高的估計(jì)值D.評(píng)估買賣價(jià)格應(yīng)選用最可能的估計(jì)值E.評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)選用最低的估計(jì)值我的答案：參考答案：BD答案解析：除評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值因遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。第45題、成本法估價(jià)中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括______。A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)C.征地管理費(fèi)D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)E.場地平整費(fèi)我的答案：參考答案：ABD答案解析：土地征收補(bǔ)償費(fèi)一般由四項(xiàng)費(fèi)用組成，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。第46題、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有______。A.估價(jià)對(duì)象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元我的答案：參考答案：AC答案解析：①由于類似工業(yè)用地的重新購建價(jià)格為200萬元(50年建設(shè)用地使用權(quán))，估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，則估價(jià)對(duì)象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)。②應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用=196+300+15+20=531(萬元)。③土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目=(300+15+20)×[(1+6.13%)1.5/2-1]=15.29(萬元)。④投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)，開發(fā)利潤=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(萬元)第47題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，正確的有______。A.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.通常是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值C.通常是未來開發(fā)完成之時(shí)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值D.不宜將類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格直接“平移”過來作為測算結(jié)果E.不能采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值我的答案：參考答案：ADE答案解析：假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后未來某時(shí)點(diǎn)市場狀況下開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況的價(jià)值。B選項(xiàng)，在靜態(tài)分析法中，未來開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。C選項(xiàng)，動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測它在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)信時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。E選項(xiàng)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)質(zhì)上是采用成本法估價(jià)。第48題、關(guān)于長期趨勢(shì)法用途的說法，正確的有______。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏我的答案：參考答案：ABDE答案解析：C選項(xiàng)可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。第49題、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有______。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價(jià)方法我的答案：參考答案：AD答案解析：路線價(jià)法不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要，兩種方法均需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整，路線價(jià)法可以在短時(shí)間內(nèi)對(duì)多宗土地進(jìn)行估價(jià)，是批量估價(jià)方法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不是。批量估價(jià)主要適用于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)、房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)。第50題、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括______。A.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限B.經(jīng)實(shí)地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定C.對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定D.因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行假定我的答案：參考答案：ABCD答案解析：房地產(chǎn)市場狀況必須是客觀真實(shí)的，不能假定。判斷題第51題、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，因估價(jià)對(duì)象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價(jià)時(shí)要考慮這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、理論上同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的及相應(yīng)特定條件下形成的正常值是唯一的。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：理論上對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果應(yīng)趨于一致。第53題、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)對(duì)象的范圍包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)逐一予以說明。未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的范圍如果不包括屬于房地產(chǎn)范疇的其他土地附著物的，應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)的，也應(yīng)逐一列舉說明，未作說明的，應(yīng)理解為不在估價(jià)對(duì)象的范圍內(nèi)。第54題、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、若某因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可用數(shù)學(xué)模型量化，同時(shí)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師也可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷時(shí)，應(yīng)優(yōu)先根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用定量分析來量化各種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，使估價(jià)科學(xué)化、精確化，避免模糊化、籠統(tǒng)化。只有當(dāng)無法采用定量分析予以量化時(shí)，才可以僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷某種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。第56題、房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：估價(jià)原則可以使不同的估價(jià)師對(duì)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。第57題、在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，將其成交價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。第58題、從投資角度理解，投資人購買收益性房地產(chǎn)的目的是為了購買該房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的一系列收益，而不是購買該房地產(chǎn)本身。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第59題、某房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為10萬元，運(yùn)營費(fèi)用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。V=10×10=100(萬元)，而V=(10-2.5)/7.5%=100(萬元)。第60題、建筑物重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的建安工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤之和。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：建筑物重新購建價(jià)格是假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)全新狀況的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤之和。第61題、如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)其折現(xiàn)率可理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利潤率。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤率)。第63題、利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測值影響越小這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)應(yīng)給予較小權(quán)重。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測值影響越大這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)應(yīng)給予較大權(quán)重。第64題、某幢大廈總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為3000萬元，其中土地價(jià)值為1200萬元。某人擁有該大廈的某部分，其建筑