2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題4

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題4(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.

某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1838.00

B.1844.55

√

C.1845.87

D.1850.00解析：2000萬(wàn)元-150萬(wàn)元-0.8萬(wàn)元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55萬(wàn)元。2.

一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為_(kāi)_____年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.40

B.42

C.48

√

D.50解析：3.某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過(guò)時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對(duì)于空地的減價(jià)額為()元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.62500

√

B.62000

C.61000

D.61500解析：4.

某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類(lèi)似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值約為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.695

B.533

C.710

D.521

√解析：5.需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和()物品。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.特殊

B.另類(lèi)

C.吉芬

√

D.個(gè)性解析：需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。6.

磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4%

B.3%

C.2%

√

D.1%解析：各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率不同，主要有：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的殘值率為0；②磚混結(jié)構(gòu)一等的殘值率為2%；③磚混結(jié)構(gòu)二等的殘值率為2%；④磚木結(jié)構(gòu)一等的殘值率為6%；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為4%。其中，磚混結(jié)構(gòu)二等房屋結(jié)構(gòu)為部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋，其殘值率一般為2%。7.下面對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

C.具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)

√

D.用于投資或再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)解析：8.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30％，該旅館營(yíng)業(yè)平均每月花費(fèi)14萬(wàn)元。當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20％，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收人的30％。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為10％。該旅館的價(jià)值為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2759．4萬(wàn)元

√

B.2789．3萬(wàn)元

C.2843．6萬(wàn)元

D.2987．6萬(wàn)元解析：9.

數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.直線趨勢(shì)法

√

B.指數(shù)曲線趨勢(shì)法

C.二次拋物線趨勢(shì)法

D.指數(shù)修勻法解析：10.因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成有()，所以估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.替代原理

√

B.均衡原理

C.適合原理

D.收益遞增遞減原理解析：11.甲土地的單價(jià)2100元／m2，建筑容積率為7，乙土地的單價(jià)1500元／m2，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.甲等于乙

B.甲高于乙

C.甲低于乙

D.難以判斷高低

√解析：12.

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用______進(jìn)行評(píng)估。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

B.收益法

√

C.成本法

D.推測(cè)法解析：13.已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償利率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣為0.5%，則報(bào)酬率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.7.78%

√

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%＝7.78%14.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2．甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1%

B.1.5%

√

C.2%

D.2.5%解析：15.

某宗收益性房地產(chǎn)60年土地使用權(quán)，報(bào)酬率為10%的價(jià)格為5000元/m2，則該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)，報(bào)酬率為12%的價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.4135.47

√

B.4889.32

C.4917.79

D.4946.27解析：年期為40年，對(duì)應(yīng)報(bào)酬率為12%的房地產(chǎn)價(jià)格為：(1+12%)40×[(1+10%)60-1]}元/m2=4135.47元/m2。16.

某臨街深度為30.48m(即100ft)，臨街寬度為20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按“四三二一”法則，其相鄰臨街深度為15.24m(即50ft)、臨街寬度為25m的矩形土地的總價(jià)為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.53.34

B.85.34

C.106.68

√

D.213.36解析：17.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格

√解析：路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格。18.

按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算土地占有份額的正確計(jì)算公式為_(kāi)_____。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.某部分占有的土地份額=該部分的建筑物面積÷建筑物總面積

√

B.某部分占有的土地份額=該部分的建筑物面積×土地單價(jià)÷建筑物總面積

C.某部分占有的土地份額=土地總價(jià)÷該部分享有的地價(jià)額

D.某部分占有的土地份額=該部分的建筑物面積÷建筑物總面積÷土地總價(jià)解析：19.選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類(lèi)似性,是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.同一地區(qū)

B.同一城市

C.同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)

D.A或C

√解析：20.

在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選取______的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.協(xié)議方式

√

B.招標(biāo)方式

C.拍賣(mài)方式

D.政府定價(jià)解析：可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易有買(mǎi)賣(mài)、租賃等類(lèi)型，其中又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式。在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補(bǔ)償?shù)饶康墓纼r(jià)，多數(shù)是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。但當(dāng)選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。21.當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時(shí)，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求會(huì)增加的最多。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.低收入者

B.中等收入者

√

C.高收入者

D.可支配收入解析：22.土地實(shí)物因素包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地面積、土地形狀、地勢(shì)

√

B.建筑規(guī)模、外觀、土壤

C.建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、地形

D.地基、裝飾裝修、土地開(kāi)發(fā)程度解析：23.

許多待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用______求取。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

B.成本法

√

C.收益法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法解析：24.

某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格接近______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3275元/m2

B.3287元/m2

C.3402元/m2

√

D.4375元/m2解析：該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于：Vn=VN×=4000×｛7%×(1+7%)32×[(1+9%)40-1]｝/｛9%×(1+9%)40×[(1+7%)32-1]｝=3402.46元/m2。25.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

√

C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值解析：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過(guò)程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。26.

以下不適合利用成本法估價(jià)的房地產(chǎn)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.機(jī)場(chǎng)

B.單純建筑物

C.住宅

√

D.房地產(chǎn)保險(xiǎn)解析：27.

某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用5年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的60%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1372.73

B.1309.94

C.953.97

D.932.37

√解析：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：A=100-20=80萬(wàn)元，Y=5%+5%×60%=8%，n=40-5=35年，V=80/8%×[1-1/(1+8%)35]=932.37萬(wàn)元28.

對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時(shí)間

B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與有效年齡之和的時(shí)間

√解析：A選項(xiàng)是自然壽命，C選項(xiàng)也是自然壽命的影響因素，B選項(xiàng)的說(shuō)法不完整，應(yīng)該是從竣工之日到在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。29.劉某欲購(gòu)買(mǎi)某套公寓住宅建筑面積150m2，整個(gè)公寓剛剛經(jīng)過(guò)改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場(chǎng)價(jià)格為2600元／m2，原來(lái)安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費(fèi)用1000元，回收價(jià)值300元，則該公寓的適宜價(jià)格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.43萬(wàn)元

B.38．93萬(wàn)元

√

C.39萬(wàn)元

D.38．87萬(wàn)元解析：30.

在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.市場(chǎng)價(jià)格

B.評(píng)估價(jià)值

C.成交價(jià)格

D.理論價(jià)格

√解析：理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。A項(xiàng)，市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)價(jià)、市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格；B項(xiàng)，評(píng)估價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值；C項(xiàng)，成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易——買(mǎi)方同意支付、賣(mài)方同意接受，或者買(mǎi)方付出、賣(mài)方收取的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。31.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.457.40

B.476.98

C.686.10

√

D.715.48解析：32.在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是()的房地產(chǎn)狀況。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B.搜集該可比實(shí)例時(shí)

C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)

D.成交價(jià)格所反映

√解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求。可出實(shí)例的價(jià)格是成交時(shí)的價(jià)格，所以其房地產(chǎn)狀況肯定是成交價(jià)格所反映的狀況。解決此題的關(guān)鍵在于掌握估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。33.建設(shè)工程價(jià)款不應(yīng)包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬

B.承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的材料款

C.承包人因發(fā)包人違約所造成的損失

√

D.承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的機(jī)械費(fèi)用解析：34.在選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同的前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容不包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.空置率

√

D.出租情況解析：35.房地產(chǎn)的()特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.靜止

B.堅(jiān)固

C.不可移動(dòng)

√

D.永久解析：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.

以下房地產(chǎn)中，既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.寫(xiě)字樓

B.商鋪

√

C.餐館

√

D.農(nóng)地

√

E.娛樂(lè)中心解析：37.

以下選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建筑物的外觀

B.位置

√

C.外部配套設(shè)施

√

D.建筑物的設(shè)施設(shè)備

E.交通條件

√解析：一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境等。38.收益法一般不適用于()等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.寫(xiě)字樓

B.行政辦公樓

√

C.公園

√

D.學(xué)校

√

E.標(biāo)準(zhǔn)廠房解析：39.

在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.從房租中分離出地租

√

B.由地價(jià)求出地租

√

C.采用比較法求出地租

√

D.由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租

E.采用類(lèi)似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租

√解析：40.

下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

B.學(xué)校

√

C.在建工程

√

D.古建筑

√

E.特殊廠房

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是比較法適用的估價(jià)對(duì)象。

下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：①數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；②很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；③可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。41.

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的______，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.空置率

B.報(bào)酬率

√

C.收益乘數(shù)

√

D.資本化率

√

E.潛在毛收入乘數(shù)解析：42.按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式分類(lèi)，營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.旅館

√

B.影劇院

√

C.商店

D.餐館

E.寫(xiě)字樓解析：43.

理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類(lèi)型是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

√

B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

√

C.全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況

√

D.本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況

√

E.房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況解析：房地產(chǎn)供求狀況分為以下4種類(lèi)型：(1)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；(2)本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；(3)全國(guó)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況；(4)本地區(qū)同類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。44.預(yù)計(jì)一年后建成的某在建工程,可能存在的估價(jià)情形為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格

√

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格

√

C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái),估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格

√

D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái),估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)狀況下的價(jià)格解析：45.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

√

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周?chē)h(huán)境改善

√解析：三種自然增值原因：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用．管制改變。選項(xiàng)AD，屬于投資增值而非自然增值B屬于保值而非自然增值。46.

假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取在建工程價(jià)值應(yīng)扣減的項(xiàng)目有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.續(xù)建前已建成本

B.續(xù)建管理費(fèi)用

√

C.續(xù)建投資利息

√

D.續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用

√

E.取得在建工程的稅費(fèi)

√解析：47.凈收益每年不變的公式除了可直接用于測(cè)算價(jià)值，還有()等作用。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.用于市場(chǎng)法中因土地使用期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

√

B.用于不同土地使用期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算

√

C.用于市場(chǎng)法中因收益期限相同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整

D.用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低

√

E.用于不同收益期限的房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算解析：48.求取路線價(jià)時(shí)通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)宗地，運(yùn)用()等方法。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.市場(chǎng)法

√

B.收益法

√

C.成本法

D.土地剩余技術(shù)

√

E.建筑物剩余技術(shù)解析：求取路線價(jià)時(shí)通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場(chǎng)法等。49.

在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.形狀相似

B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

C.面積接近

D.地塊相連

√

E.可及性相當(dāng)

√解析：50.計(jì)算投資利息需要把握()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

√

B.計(jì)息周期

√

C.計(jì)息期

√

D.稅費(fèi)

E.利率

√解析：計(jì)算投資利息需要把握下列5個(gè)方面：(1)應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目；(2)計(jì)息周期；(3)計(jì)息期；(4)計(jì)息方式；(5)利率。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.土地僅指土地部分。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：52.

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：53.基于租金收人測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：54.當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：55.

房地產(chǎn)不僅在租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)需要估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，而其他資產(chǎn)估價(jià)則主要限于價(jià)值評(píng)估本身。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他財(cái)產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生交易行為，還普遍發(fā)生抵押、稅收、征收、保險(xiǎn)、損害賠償?shù)刃袨?。因此，不僅房地產(chǎn)交易需要估價(jià)，房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、保險(xiǎn)、損害賠償?shù)然顒?dòng)也需要估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)，其他財(cái)產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。56.

在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：各種影響因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時(shí)間的推移，人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好會(huì)發(fā)生變化，那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素從而可能會(huì)成為降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素，那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素則可能會(huì)成為有較小影響的因素，甚至對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響。57.

凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：58.房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺的重要組成部分。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：59.房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺的重要組成部分。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：60.

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年，即估價(jià)責(zé)任期為1年，兩者在時(shí)間上是對(duì)等的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：61.政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)包括規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利的原則確定。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：政府規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，可按保本微利原則確定，政府定價(jià)與政府指導(dǎo)價(jià)是兩個(gè)不同概念。62.

估價(jià)資料歸檔的目的是建立估價(jià)資料庫(kù)和估價(jià)檔案，以方便今后的估價(jià)及相關(guān)管理工作。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：63.

土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，無(wú)論它們是來(lái)自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：64.重置成本，也叫重建成本，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建造與估價(jià)對(duì)象相同的、全新的建筑物所花費(fèi)的客觀成本。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：65.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)