2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題1

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題1(總分：100.00，做題時(shí)間：150分鐘)一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：35，分?jǐn)?shù)：35.00)1.一宗房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)的4500萬(wàn)元，采用增價(jià)拍賣方式，起拍價(jià)定為4000萬(wàn)元，依次報(bào)價(jià)的最高應(yīng)價(jià)為4328萬(wàn)元，則()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.以4328萬(wàn)元成交

B.以4500萬(wàn)元成交

C.在4380萬(wàn)～4500萬(wàn)元之間協(xié)商成交

D.拍賣無(wú)效

√解析：2.

在測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，采用投資利潤(rùn)率的后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

B.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用

C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

√

D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息解析：3.基本完好房的成新率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.十、九成新

B.九、八成新

C.八、七成新

D.七、六成新

√解析：房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)是：(1)完好房：十、九、八成；(2)基本完好房：七、六成；(3)一般損壞房；五、四成；(4)嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下。4.判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6％，則交易情況修正系數(shù)為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.0.06

B.0.94

C.1.06

D.1.064

√解析：5.

預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為40萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1287

B.1100

C.1000

√

D.948解析：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為。6.房地產(chǎn)估價(jià)要遵循()，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.替代原則

B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

√

C.最高最佳利用原則

D.合法原則解析：7.

某住宅樓附近根據(jù)規(guī)劃將修建街心花園，并增加綠地率，則該住宅樓的價(jià)值上升，這是房地產(chǎn)的______的特性。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.不可移動(dòng)

B.相互影響

√

C.獨(dú)一無(wú)二

D.用途多樣解析：8.

匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.下降；上漲

B.下降；不變

C.上升；下降

D.上升；上漲

√解析：匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率，或者說(shuō)，一種貨幣以另一種貨幣表示的價(jià)格。在國(guó)際房地產(chǎn)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資收益。當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)貶值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格下降。9.

不僅是估價(jià)的基本原則，而且是估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.獨(dú)立、客觀、公正原則

√

B.合法原則

C.最高最佳利用原則

D.替代原則解析：本題涉及的考點(diǎn)是估價(jià)原則。獨(dú)立、客觀、公正是對(duì)估價(jià)的基本要求，它不僅是估價(jià)的基本原則，而且是估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。10.

明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況，首先是要弄清估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益狀況，然后在此基礎(chǔ)上根據(jù)______來(lái)明確是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)實(shí)法定權(quán)益下的價(jià)值還是在設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B.估價(jià)對(duì)象

C.估價(jià)原則

D.估價(jià)目的

√解析：11.

下列______不屬于征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用

B.安置補(bǔ)助費(fèi)

C.土地補(bǔ)償費(fèi)

D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用

√解析：D項(xiàng)，土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用向國(guó)家繳納，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括四項(xiàng)：①土地補(bǔ)償費(fèi)，一般為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍；②安置補(bǔ)助費(fèi)，一般按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算；③地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，其中，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地上諸如房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、樹木、魚塘、農(nóng)田水利設(shè)施、蔬菜大棚等給予的補(bǔ)償費(fèi)，而青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地上尚未成熟、不能收獲的諸如水稻、小麥、蔬菜、水果等給予的補(bǔ)償費(fèi)；④安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。12.

調(diào)查、分析房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況需要弄清規(guī)劃條件，其中不包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地用途

B.公共服務(wù)設(shè)施

C.容積率

D.空置率

√解析：13.

一般地說(shuō)，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.20%

B.30%

C.60%

√

D.80%解析：商業(yè)用房的地下一層、地上一層、二層、三層等之間的價(jià)格或租金水平差異很大。一般地說(shuō)，地上一層的價(jià)格或租金最高，其他層的價(jià)格或租金較低，一般不到地上一層價(jià)格或租金的60%。14.

基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.比較法

√

B.收益法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.成本法解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法。15.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1／2

B.1／3

C.2／3

√

D.2／5解析：處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。16.

在假設(shè)開發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

B.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的某個(gè)時(shí)間

√

C.開發(fā)完成后的時(shí)間

D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間解析：動(dòng)態(tài)分析法中，開發(fā)完成后價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，可能是開發(fā)完成之前某時(shí)點(diǎn)，也可能是開發(fā)完成之日，還可能是開發(fā)完成之后某時(shí)點(diǎn)。17.

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用動(dòng)態(tài)分析法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

√

D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期解析：18.

某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元/m2，1990年6月和2005年6月相對(duì)1980年的建筑價(jià)格指數(shù)為108%和112%，殘值率為5%，該建筑物2005年6月的累計(jì)折舊額為______萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.612.33

B.615.74

√

C.625

D.648.15解析：19.已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬(wàn)元，土地開發(fā)成本3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用400萬(wàn)元，投資利息500萬(wàn)元，銷售費(fèi)用400萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)600萬(wàn)元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值100007萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的直接成本利潤(rùn)率為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.36%

B.62.07%

C.73.47%

D.80%

√解析：20.

評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益期為______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.有效租賃期限

B.初始租賃期限

C.剩余租賃期限

√

D.最終租賃期限解析：[考點(diǎn)]本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。

評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益期為剩余租賃期限。21.

已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格接近______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

√解析：=4000×｛8%×(1+8%)50×(1+6%)40-1]｝/｛6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]｝=4919.71元/m222.在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑規(guī)模

B.建筑高度

C.建筑密度

D.容積率

√解析：23.以下()屬于建筑物方面的描述。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.交通條件

B.周圍環(huán)境景觀

C.公共服務(wù)設(shè)施完備程度

D.設(shè)施設(shè)備

√解析：24.廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.朝陽(yáng)面

B.構(gòu)筑物

√

C.水域

D.有氧層解析：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。25.

某宗房地產(chǎn)2011年3月2日的價(jià)格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月遞增0.5%，則其2011年10月2日的價(jià)格為______元人民幣/m2。(2011年10月2日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣)

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.8553

B.8585

√

C.8596

D.8027解析：該類房地產(chǎn)在2011年10月2日的價(jià)格=1000×(1+0.5%)7×8.29=8584.54元26.

某宗房地產(chǎn)成交價(jià)格為4000元/m2，首付40%之后，以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現(xiàn)率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為______元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3620

B.3742

√

C.3909

D.4000解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。則本題中，該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格=4000×40%+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)0.5+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)1.5+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)2+4000×(1-40%)÷5÷(1+8%)2.5≈3742(元/m2)。27.

對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

√

D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)解析：[考點(diǎn)]本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。

凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。28.

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2015年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2016年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于______年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.15

B.16

C.17

√

D.20解析：[考點(diǎn)]本題考查的是保存估價(jià)資料。

估價(jià)檔案保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，應(yīng)不少于15年。估價(jià)檔案保存已超過15年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。出具已經(jīng)有1年了，貸款16年期間都必須保存，合計(jì)17年。29.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2005年的租金收入為500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長(zhǎng)2％，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)1．5％，該房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，最后一年不再經(jīng)營(yíng)，支出裝修費(fèi)用500萬(wàn)元之后以4800萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓(均發(fā)生在年末)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該房地產(chǎn)2006年1月1日的收益價(jià)格為()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.3173．45萬(wàn)元

B.3205．26萬(wàn)元

C.4971．37萬(wàn)元

D.7602．76萬(wàn)元

√解析：30.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2%

B.3%

C.4%

D.0

√解析：31.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為100萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為250萬(wàn)元，建筑物資本化率為15%，土地資本化率為12%。則運(yùn)用直接資本化法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.520.83

B.250

C.770.83

√

D.270.83解析：依題意，根據(jù)公式則該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=520.83+250=770.83(萬(wàn)元)32.

關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本

B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過程中

√

D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)解析：[考點(diǎn)]本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。

動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過程中。33.

某套住宅的月有效毛收入為5000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的15%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為______元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.49627

B.57647

C.65548

D.74687

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

該住宅因被水淹造成的損失為兩個(gè)部分：裝修費(fèi)和損失的凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)，兩者都需要折現(xiàn)處理。則該住宅因被水淹造成的損失=50000×1/(1+0.5)1.5+5000×0.85/0.5%×[1-1/(1+0.5)6]=74687(元)。34.針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.主觀合理價(jià)值和公開市場(chǎng)價(jià)值

B.主觀合理價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值

C.主觀合理價(jià)值和客觀合理價(jià)值

D.公開市場(chǎng)價(jià)值和非公開市場(chǎng)價(jià)值

√解析：35.房地產(chǎn)可指()，也可指建筑物。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地

√

B.房地

C.物產(chǎn)

D.地產(chǎn)解析：“房地產(chǎn)”可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)36.

根據(jù)所對(duì)應(yīng)的不同種類的年收益，收益乘數(shù)具體有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.毛租金乘數(shù)

√

B.凈租金乘數(shù)

C.潛在毛收入乘數(shù)

√

D.有效毛收入乘數(shù)

√

E.凈收益乘數(shù)

√解析：37.

某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貸款作了評(píng)估，出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限為20年。下列說(shuō)法正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.此估價(jià)報(bào)告的有效期為1年

B.此估價(jià)報(bào)告使用期限為1年

√

C.該筆房地產(chǎn)抵押貸款服務(wù)的估價(jià)檔案應(yīng)當(dāng)保存20年以上

√

D.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告失效，需要重新評(píng)估

√

E.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款，則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效，不需要重新評(píng)估解析：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期也稱估價(jià)報(bào)告使用期限，不同于估價(jià)報(bào)告有效期，估價(jià)報(bào)告有效期等于估價(jià)責(zé)任期限。38.

在房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由______綜合決定的。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

√

B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

√

C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

√解析：39.估價(jià)所需的資料包括下列幾個(gè)方面()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料

√

B.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料

√

C.類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料

√

D.反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料

√

E.反映估價(jià)對(duì)象權(quán)益和區(qū)位狀況的資料解析：40.房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對(duì)房屋享用()的權(quán)利。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.占有

√

B.使用

√

C.收益

√

D.處分

√

E.額外改建解析：房屋權(quán)屬證書中的房屋所有權(quán)人即為該房屋的所有人，依法對(duì)房屋享用占有、使用、收益和處分的權(quán)利。41.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是()

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.職業(yè)品德

√

B.職業(yè)理念

C.職業(yè)責(zé)任

D.職業(yè)情感

√

E.職業(yè)行為習(xí)慣

√解析：42.交易日期修正的具體方法為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.價(jià)格指數(shù)

√

B.價(jià)格變動(dòng)率

√

C.百分率法

√

D.價(jià)格可變系數(shù)

E.差額法解析：D、E兩項(xiàng)屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法之一。43.銷售費(fèi)用包括()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.銷售人員的工資及福利費(fèi)

B.廣告宣傳費(fèi)

√

C.銷售代理費(fèi)

√

D.辦公費(fèi)

E.銷售稅金及附加解析：此題屬于熟悉的范疇。是在考查成本法中房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。銷售費(fèi)用包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi)。解決此題的關(guān)鍵在于日常的工作積累或重點(diǎn)記憶。44.

假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.建設(shè)期+經(jīng)營(yíng)期

√

B.建設(shè)期+運(yùn)營(yíng)期

√

C.建設(shè)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期

D.建設(shè)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期

E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期

√解析：45.收益法估價(jià)的操作步驟有()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料

√

B.預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益

√

C.求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

√

D.選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格

√

E.修正最終的收益價(jià)格解析：運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列四個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；②預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)；③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；④選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。46.運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近

√

B.使用性質(zhì)相同

√

C.地點(diǎn)相近

√

D.價(jià)格相同

E.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格

√解析：47.企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為，分為()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.雙贏合并

B.擴(kuò)張合并

C.吸收合并

√

D.吞并合并

E.新設(shè)合并

√解析：48.

運(yùn)用比較法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格比較基準(zhǔn)，主要包括______等。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.統(tǒng)一采用總價(jià)

B.統(tǒng)一價(jià)格單位

√

C.統(tǒng)一付款方式

√

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小

E.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

√解析：選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，對(duì)價(jià)格表達(dá)方式進(jìn)行“標(biāo)準(zhǔn)化”，使它們之間的一口徑致、相互可比，為后續(xù)的可比實(shí)例成交價(jià)格修正和調(diào)整建立一個(gè)共同的基礎(chǔ)。建立比較基準(zhǔn)一般要做以下工作：①統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，即進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”并消除由此導(dǎo)致的價(jià)格差異；②統(tǒng)一付款方式，即將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在成交日期一次性付清的金額；③統(tǒng)一融資條件，即將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格；④統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，即將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格；⑤統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。49.不屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的方法是()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.時(shí)間順序法

√

D.預(yù)測(cè)法

√

E.指數(shù)修勻法解析：50.房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則，必須同時(shí)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：()。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.價(jià)值最大化

√

B.雙方均認(rèn)可

C.經(jīng)濟(jì)上可行

√

D.技術(shù)上可能

√解析：三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)51.

自用或尚未使用的房地產(chǎn)是指寫字樓、賓館的大堂、管理用房等所必要的“空置”或自用部分。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：52.

為了與銷售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對(duì)客觀合理的開發(fā)利潤(rùn)，開發(fā)利潤(rùn)是扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的利潤(rùn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：53.平均深度價(jià)格修正率＝累計(jì)深度價(jià)格修正率×所給臨街深度/標(biāo)準(zhǔn)臨街深度。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：平均深度價(jià)格修正率＝累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度。54.

成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。55.期房?jī)r(jià)格一現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：56.實(shí)際估價(jià)中面對(duì)的待開發(fā)房地產(chǎn)狀況以及開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，是單一的。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：57.

在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的要求評(píng)估的價(jià)值類型必須為市場(chǎng)價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的要求評(píng)估的價(jià)值類型可能不同。58.

在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：[考點(diǎn)]本題考查的是分解法。

功能落后折舊可分為可修復(fù)的功能落后折舊和不可修復(fù)的功能落后折舊。59.

評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：60.

某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效年齡為12年，按直線法評(píng)估該房產(chǎn)應(yīng)為完好房。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：q=1-dt，該房產(chǎn)的成新率=1-12×1.6%=0.808，根據(jù)房屋新舊程度的判定標(biāo)準(zhǔn)為完好房(十、九、八成新)。61.對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。62.

成本法中的“成本”不是通常意義上的成本，而是價(jià)格，但價(jià)格中不包含利潤(rùn)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

B.錯(cuò)

√解析：63.

估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：估價(jià)對(duì)象是由委托人指定，但又不是完全由其決定的。具體地說(shuō)，估價(jià)對(duì)象不能簡(jiǎn)單地根據(jù)委托人的要求來(lái)確定，不是委托人讓評(píng)什么就評(píng)什么，而應(yīng)在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價(jià)目的依法具體確定，并應(yīng)明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。即使是委托人提出了明確的估價(jià)對(duì)象及其范圍，也應(yīng)檢查是否有應(yīng)列入而未列入的，或者有不應(yīng)列入而列入的，特別是有無(wú)冒充、頂替甚至虛構(gòu)的。64.開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，也：冠建筑承包商的利潤(rùn)。()

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：65.

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.對(duì)

√

B.錯(cuò)解析：四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)66.

甲公司6年前取得一宗土地的使用權(quán)，使用期為40年，并屆時(shí)與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無(wú)償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓的月租金平均為80元/m2，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：((1)計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12(萬(wàn)元)

②收益年限=40-6=34(年)

③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92(萬(wàn)元)

(2)計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格

①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(萬(wàn)元)

②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11(年)

③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：

V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689(萬(wàn)元)

(3)甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92(萬(wàn)元))