房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編18

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編18判斷題第1題、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長(zhǎng)期投資，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。商用物業(yè)市場(chǎng)的繁榮除了與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、旅游等行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。第2題、投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。比如，在高通貨膨脹的時(shí)候投資項(xiàng)目甲的收益增長(zhǎng)可能會(huì)超過(guò)通貨膨脹的增長(zhǎng)幅度，而投資項(xiàng)目乙的收益可能會(huì)為負(fù)增長(zhǎng)。第3題、土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易存在部分或者地域性的壟斷。第4題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過(guò)公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方式，可以分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。依照國(guó)家發(fā)展改革部門《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)按政府審批部門核準(zhǔn)的招標(biāo)方式進(jìn)行招標(biāo)。第5題、指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率。a越大，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：指數(shù)平滑法是加權(quán)平均法的一種。它不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時(shí)大大減少了數(shù)據(jù)計(jì)算時(shí)的存儲(chǔ)量。指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低。a越小，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。第6題、如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：名義利率相同，計(jì)息周期不同，則每個(gè)計(jì)息周期的利率不同，所以未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。第7題、按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。第8題、當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。在通貨膨脹的情況下，投資者往往提高對(duì)名義投資回報(bào)率（或收益率）的預(yù)期，以補(bǔ)償購(gòu)買力的損失，即投資者要提高期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。第9題、運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：蒙特卡洛模擬法是一種通過(guò)對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理，蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣，適用于當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)的情況。第10題、實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值；時(shí)間和不確定性對(duì)實(shí)物期權(quán)定價(jià)有直接的影響；在不確定條件下，不確定性的范圍隨著時(shí)間增加而增長(zhǎng)。第11題、借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：輔助報(bào)表中，項(xiàng)目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表和借款還本付息估算表為最主要的輔助報(bào)表。第12題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)權(quán)益融資主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)也可以為特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，即房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行權(quán)益融資。房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)是資金供給方或房地產(chǎn)權(quán)益投資者需要與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)，不需要還本付息。第13題、在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：土地開發(fā)是對(duì)毛地或生地進(jìn)行改良，為建筑施工進(jìn)行前期準(zhǔn)備的階段。雖然開發(fā)后的熟地所創(chuàng)造的收入并不比毛地多，但它畢竟向土地的最終用途靠近了一步。即便如此，為土地開發(fā)進(jìn)行融資仍然較為困難。土地開發(fā)貸款通常對(duì)房地產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，貸款隨著土地開發(fā)的進(jìn)度分階段撥付。在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許特定地塊從整體的抵押合同中釋放出來(lái)，即解除該地塊的抵押權(quán)，使其得以出售。此時(shí)，借款人必須向金融機(jī)構(gòu)償還部分貸款。第14題、由于REITs投資物業(yè)的類型多種多樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：投資業(yè)務(wù)不同，REITs可分為可分為以下三種：①權(quán)益型REITs；②抵押型REITs；③混合型REITs。其中，抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)或經(jīng)營(yíng)抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來(lái)源是抵押貸款的利息收入，受利率變化的影響。第15題、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括：①人員工資及辦公費(fèi)用；②保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）；③為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等）；④保險(xiǎn)費(fèi)；⑤營(yíng)業(yè)稅金及附加；⑥城鎮(zhèn)土地使用稅；⑦房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等。單項(xiàng)選擇題第16題、一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)我的答案：參考答案：C答案解析：短期投資是指預(yù)期在短期（通常是一年內(nèi)）能收回的投資，其特點(diǎn)是資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。長(zhǎng)期投資是指投資期限在一年以上的投資，其特點(diǎn)是回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長(zhǎng)期的盈利能力強(qiáng)。第17題、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有（）。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性我的答案：參考答案：C答案解析：由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。第18題、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購(gòu)買房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買商鋪C.購(gòu)買房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買住房抵押支持證券我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。購(gòu)買商鋪屬于置業(yè)投資，其他選項(xiàng)都屬于間接投資。第19題、關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是（）。A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消我的答案：參考答案：D答案解析：A項(xiàng)，投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。B項(xiàng)，要達(dá)到投資組合的理想效果，其前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。CD兩項(xiàng)，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素仍存在。第20題、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積我的答案：參考答案：C答案解析：房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應(yīng)為各層建筑面積之和。第21題、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)我的答案：參考答案：A答案解析：吸納周期是指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度（單位時(shí)間內(nèi)的吸納量）計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。第22題、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機(jī)需求膨脹B.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸C.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)D.土地資源的稀缺性我的答案：參考答案：D答案解析：房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面：①土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；②投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；③金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。第23題、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是（）。A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C.貸款利息D.建安費(fèi)用我的答案：參考答案：D答案解析：土地儲(chǔ)備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。第24題、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（）的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制D.合同管理我的答案：參考答案：C答案解析：在工程的進(jìn)度管理中，制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有以下兩種：①應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖法）；②網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖法）。網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來(lái)表達(dá)工程進(jìn)度計(jì)劃的方法。第25題、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法我的答案：參考答案：D答案解析：開發(fā)商定價(jià)主要有以下三類方法：①成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法）；②購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法（包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法和價(jià)值定價(jià)法）；③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法）。其中，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法是開發(fā)商根據(jù)購(gòu)買者對(duì)物業(yè)的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。開發(fā)商利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，在購(gòu)買者心目中確立認(rèn)知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。第26題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查我的答案：參考答案：D答案解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類：①試探性調(diào)查，即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值；③因果性調(diào)查，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。題中所述調(diào)查屬于因果性調(diào)查。第27題、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場(chǎng)因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法我的答案：參考答案：A答案解析：時(shí)間序列分析法利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)，即根據(jù)過(guò)去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數(shù)。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。第28題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無(wú)條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略我的答案：參考答案：C答案解析：市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實(shí)現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過(guò)聘用和培訓(xùn)比競(jìng)爭(zhēng)者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢(shì)；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競(jìng)爭(zhēng)者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢(shì)。第29題、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較我的答案：參考答案：A答案解析：資金的時(shí)間價(jià)值是指不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別。對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從以下兩個(gè)方面理解：①隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加；②資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。第30題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息（）萬(wàn)元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00我的答案：參考答案：A答案解析：按月計(jì)息時(shí)，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000錯(cuò)誤［（1+8%/12）^3錯(cuò)誤12－1］=270.24（萬(wàn)元）；按季計(jì)息時(shí)，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000錯(cuò)誤［（1+8%/4）^4錯(cuò)誤3－1］=268.24（萬(wàn)元）。則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息：270.24－268.24=2.00（萬(wàn)元）。第31題、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B.實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D.當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率我的答案：參考答案：D答案解析：A項(xiàng)，名義利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)給出的年利率，它忽略了一年內(nèi)前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滾利”。B項(xiàng)，實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計(jì)息時(shí)，年末終值比年初值的增長(zhǎng)率。CD兩項(xiàng)，名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：①實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；②名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差__異就越大；③當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m－1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；④當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；⑤當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i=er－1。第32題、王某擬購(gòu)買一套面積為120㎡、單價(jià)為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71我的答案：參考答案：B答案解析：本題中，王某按月等額還本付息，屬于等額序列支付的情況，由題意，P=120錯(cuò)誤7800錯(cuò)誤70%－200000=455200（元），則月還款額A=Pi/[1－1/（1+i）^n]=455200錯(cuò)誤（7.2%/12）/[1－1/（1+7.2%/12）^20錯(cuò)誤12]=3584.01（元）。第33題、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38我的答案：參考答案：A答案解析：因?yàn)槟昀逝c年租金增長(zhǎng)率相同，故P=n錯(cuò)誤A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，則P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10錯(cuò)誤（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1錯(cuò)誤（1+6%）^5-1=14945.16（元）。第34題、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)我的答案：參考答案：B答案解析：從理論上來(lái)說(shuō)，全部期望投資回報(bào)率應(yīng)該包含所有預(yù)期通貨膨脹率的影響。因此，預(yù)期收益率通常隨著對(duì)通貨膨脹率預(yù)測(cè)的變化而變化。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。第35題、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=－50萬(wàn)元、NPV4=－150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%我的答案：參考答案：A答案解析：無(wú)第36題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資我的答案：參考答案：A答案解析：銷售利潤(rùn)率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入錯(cuò)誤100%。第37題、張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%我的答案：參考答案：B答案解析：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中，稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（凈經(jīng)營(yíng)收入）扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。由題意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100錯(cuò)誤40%錯(cuò)誤7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（萬(wàn)元）。稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（20錯(cuò)誤70%－5.83）/（100錯(cuò)誤60%）=13.62%。第38題、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%我的答案：參考答案：D答案解析：流動(dòng)比率是反映企業(yè)或項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式為：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額錯(cuò)誤100%。流動(dòng)比率越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。該企業(yè)的流動(dòng)比率=2000/100錯(cuò)誤100%=200.00%。第39題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為（）元/㎡。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22我的答案：參考答案：D答案解析：由題意，總建筑面積（產(chǎn)量）=15000錯(cuò)誤3=45000㎡，可銷售面積（銷量）=45000錯(cuò)誤80%=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式：①銷售收入=總成本；②銷售單價(jià)錯(cuò)誤銷量=固定成本+單位可變成本錯(cuò)誤產(chǎn)量。設(shè)銷售單價(jià)為x，則36000x=8000錯(cuò)誤10000+4500錯(cuò)誤45000，得：x=7847.22（元/㎡）。第40題、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策我的答案：參考答案：B答案解析：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。第41題、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性我的答案：參考答案：C答案解析：房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。投資的可延期性使得投資者可以收集更多與項(xiàng)目有關(guān)的信息，尋找更有利的投資機(jī)會(huì)，這時(shí)候延期投資的權(quán)利實(shí)際上就是一種期權(quán)；投資的不可逆性，使得投資人在投資決策時(shí)就不能僅考慮項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，也要考慮投資期權(quán)的價(jià)值。第42題、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃我的答案：參考答案：D答案解析：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇包括以下幾點(diǎn)：①市政規(guī)劃方案選擇，主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向。②項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。③建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。第43題、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：A答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過(guò)基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。第44題、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長(zhǎng)期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入我的答案：參考答案：B答案解析：資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入包括以下幾項(xiàng)：①銷售收入；②租金收入；③自營(yíng)收入；④凈轉(zhuǎn)售收入；⑤其他收入；⑥長(zhǎng)期借款；⑦短期借款；⑧回收固定資產(chǎn)余值；⑨回收經(jīng)營(yíng)資金。第45題、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流我的答案：參考答案：B答案解析：類比法是通過(guò)選擇同類上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股價(jià)/每股收益）、市凈率（P/B，即股價(jià)/每股凈資產(chǎn)），再結(jié)合擬上市公司或資產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)如每股收益、每股凈資產(chǎn)來(lái)確定擬上市公司價(jià)值，一般都采用預(yù)測(cè)的指標(biāo)。市盈率法的適用具有許多局限性，例如要求擬上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，不能出現(xiàn)虧損等，而市凈率法則沒有這些問題，但同樣也有缺陷，主要是過(guò)分依賴公司賬面價(jià)值而不是最新的市場(chǎng)價(jià)值。因此對(duì)于那些流動(dòng)資產(chǎn)比例高的公司如銀行、保險(xiǎn)公司比較適用此方法。第46題、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00我的答案：參考答案：C答案解析：商業(yè)銀行規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下。其中，所有債務(wù)與收入比=（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。故劉某月均收入至少為：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。第47題、一般來(lái)說(shuō)，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（）。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流動(dòng)性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)投資信托基金的特征之一是流動(dòng)性好。直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，資產(chǎn)擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。而REITs可以在證券交易所或場(chǎng)外進(jìn)行交易，馬上變現(xiàn)，流動(dòng)性僅次于現(xiàn)金。第48題、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法，正確的是（）。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C.最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)我的答案：參考答案：B答案解析：一般來(lái)說(shuō)，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)最低，然后依次是省級(jí)非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)企業(yè)、AA級(jí)以下企業(yè)。A項(xiàng)，貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。C項(xiàng)，在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設(shè)定貸款抵押，是最常見的擔(dān)保形式。D項(xiàng)，貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。第49題、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)買能力我的答案：參考答案：A答案解析：在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。第50題、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅我的答案：參考答案：A答案解析：凈經(jīng)營(yíng)收入是指從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的收入，即：凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。凈經(jīng)營(yíng)收入的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營(yíng)收入盡可能大。計(jì)算題第51題、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）我的答案：我的答案：參考答案：無(wú)答案解析：已知：i=3%/12=0.25%，n=5×12=60，s=0.5%，A1=12000×50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000×（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）×{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}×（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000×［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/㎡）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；（2）P2=A1/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}=6000/（0.25%－0.5%）×{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}=386840.22（元）；（3）P3=A2/i［1－1/（1+i）n］=1000/0.25%×［1－1/（1+0.25%）60］=55652.36（元）；（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=942492.58×（1+0.25%）60=1094815.20（元）；（6）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.20/50%=2189630.40（元）；（7）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.40/120=18246.92（元/㎡）。多項(xiàng)選擇題第52題、相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者我的答案：參考答案：A、C、D、E答案解析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資；C項(xiàng)，置業(yè)投資的對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)（開發(fā)商新竣工的商品房），也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)（舊有房地產(chǎn)）；DE兩項(xiàng)，房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：①滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；②作為投資將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者。第53題、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能我的答案：參考答案：A、B、C、E答案解析：由于不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場(chǎng)。第54題、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房我的答案：參考答案：A、B、D答案解析：國(guó)際上通常采取的住房保障方式有：①以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式；②以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式；③各國(guó)普遍采取的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式。第55題、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)我的答案：參考答案：B、C、D、E答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的前期需要做以下幾方面工作：①獲取土地；②項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃；③確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可；④工程建設(shè)招標(biāo)；⑤開工申請(qǐng)與審批；⑥其他。第56題、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法，正確的有（）。A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)我的答案：參考答案：A、C、E答案解析：潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者；有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合；服務(wù)市場(chǎng)（又稱為目標(biāo)市場(chǎng)）是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)；滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了該產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。圖2表明了這幾種概念之間的關(guān)系。第57題、關(guān)于房地產(chǎn)“購(gòu)買—更新改造—出租—出售”模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，正確的有（）。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B.房地產(chǎn)的購(gòu)買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn)C.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)D.各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上我的答案：參考答案：A、C、D答案解析：購(gòu)買—更新改造—出租—出售模式是指將更新改造后的收益性房地產(chǎn)持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在持有經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況將其轉(zhuǎn)售出去。第58題、關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說(shuō)法，正確的有（）。A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性我的答案：參考答案：B、E答案解析：流動(dòng)性偏好利率理論，認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。其主要內(nèi)容是：貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性；貨幣需求是內(nèi)生變量，取決于人們的流動(dòng)性偏好。利率取決于貨幣供給量與流動(dòng)性偏好的均衡水平。第59題、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%我的答案：參考答案：A、C、E答案解析：A項(xiàng)，企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額；B項(xiàng)，所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率－減免稅額－抵免稅額；C項(xiàng)，國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅，做出了按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算的特殊規(guī)定；DE兩項(xiàng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。第60題、下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤(rùn)率我的答案：參考答案：C、D答案解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力指標(biāo)主要有以下幾個(gè)：①利息；②借款償還期；③利息備付率；④償債備付率；⑤資產(chǎn)負(fù)債率；⑥流動(dòng)比率；⑦速動(dòng)比率。第61題、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)