房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編16

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編16單項選擇題第1題、每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有______。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，也正是由于異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。第2題、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是______。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金更少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資有相對較高的收益水平，不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資如此，就是房地產(chǎn)置業(yè)投資相對股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平也是較高的。選項D也可算對，但與選項C比較，選項C更合適。第3題、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房產(chǎn)投資者通常會選擇______。A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機會型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資屬于收益型；尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資和剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資屬于收益加增值型的；機會型房地產(chǎn)投資屬于機會型的。第4題、若房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風險系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為______。A.14%B.19%C.21%D.22%我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率=5%+1.4×(15%-5%)=19%。第5題、下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是______。A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]開發(fā)強度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例。反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。第6題、房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期______。A.平均空置率B.平均吸納量C.平均交易量D.平均租售價格我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。第7題、房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括______。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B.購房者對市場預(yù)測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]過度開發(fā)的誘因有三：一是開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差，二是開發(fā)商之間博弈和非理性行為，三是開發(fā)資金的易得性。第8題、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是______階段的工作內(nèi)容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標C.工程建設(shè)D.項目租售我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]投資機會選擇與決策分析是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。第9題、關(guān)于工程建設(shè)項目招標投標中開標的說法，錯誤的是______。A.應(yīng)在招標文件規(guī)定的地點開標B.應(yīng)在提交投標文件的截止時間后盡快開標C.開標前應(yīng)檢查投標文件的密封情況D.應(yīng)當眾開標我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]開標應(yīng)在提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行。第10題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是______。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]當物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者定價稍低或低得較多，則認為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價法。第11題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于______。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]試探性調(diào)查是通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，描述性調(diào)查是明確一些特定的量值，因果性調(diào)查是檢驗因果關(guān)系。第12題、某城市2015年商品房銷售量的預(yù)測值為500萬m2，實際銷售量為450萬m2，如果平滑指數(shù)為0.7，則用指數(shù)平滑法預(yù)測該城市2016年商品房銷售量為______萬m2。A.465B.485C.665D.915我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]2016年商品房預(yù)測銷售量=0.7×450+(1-0.7)×500=465(萬m2)第13題、某企業(yè)擬集中向某一特定消費群體提供服務(wù)以滿足該群體的各種需求，這種目標市場選擇模式是______。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]市場專業(yè)化是指企業(yè)集中滿足某一特定消費群體的各種需求。第14題、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是______。A.確定調(diào)查方式B.設(shè)計調(diào)查問卷C.收集市場信息D.定義市場區(qū)域我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，因此，定義市場區(qū)域就是房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。第15題、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營模式是______。A.購買—出售B.購買—更新改造—出售C.購買—持有出租—出售D.開發(fā)—出售我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]購買—持有出租—出售通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。第16題、張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望十年后漲1倍，若每半年復(fù)計利息一次，則年名義存款利率為______。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%。第17題、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年每年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為______萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]P=100+150/(1+8%)+80/(1+8%)2，解得P=307.48萬元，再用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式計算，P=A/8%×[1-1/(1+8%)3]=307.48，解得A=119.31萬元。第18題、某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是______。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]P=30=A0+A0(1+s)/(i-s)×[1-(1+s)n-1/(1+i)]解得：A0=24308.23元。第19題、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利率為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為______元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.2911我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]先求出每月還本付息額，再求出第f1年年初還本金10萬元對應(yīng)的以后10年間每月少還的A1，用A—A1得出從第11年開始的月還款額A2。30=A/6%/12×[1-1/(1+6%/12)240]，解得A=1110.205元，則A2=1039.09元。第20題、某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是______元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]該筆貸款第10年的投資回報=該筆貸款第9年年末的本金×7.5%，該筆貸款第9年年末的本金PO用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式求取。PO=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)9]，解得P9=168978.471元，則P9×7.5%=12673.39(元)。第21題、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為______。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%我的答案：參考答案：C答案解析：[解析](2000×22%+3000×10%)/5000=14.8%，注意一點：這樣做沒有考慮還本收益。第22題、在計算房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)開發(fā)成本時，不計算利息的費用是______。A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]利息是融資費用的計算基數(shù)。第23題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應(yīng)計利息為______萬元。A.896B.910C.1050D.1099我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]當年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年貸款額/2)×貸款利率，當年應(yīng)計利息=(10000+300+5000/2)×7%=896(萬元)。第24題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14G、△IRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是______。A.F1B.F2C.F3D.F4我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]差額投資內(nèi)部收益率法分析時，IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1優(yōu)于F2和F3；△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3優(yōu)于F2，F(xiàn)4優(yōu)于F3，綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。第25題、當可供比較的房地產(chǎn)投資方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法是______。A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法C.差額投資內(nèi)部收益率法D.內(nèi)部收益率法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]凈現(xiàn)值法和差額投資內(nèi)部收益率法適用于開發(fā)經(jīng)營期相同的方案比選，等額年值法適用于開發(fā)經(jīng)營期不同的方案間比選。第26題、當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建設(shè)建筑面積數(shù)量的參數(shù)是______。A.綠地率B.容積率C.建筑密度D.建筑限高我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]當房地產(chǎn)開發(fā)項目用地面積一定時，容積率的大小就決定了項目可建設(shè)建筑面積的數(shù)量。第27題、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到______的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟效益指標C.期望的最高經(jīng)濟效益指標D.最可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益指標我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中臨界點分析是對應(yīng)項目達到目標收益率的分析，而保本點分析是對應(yīng)項目利潤為零時的分析。第28題、若影響某房地產(chǎn)投資方案財務(wù)凈現(xiàn)值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務(wù)凈現(xiàn)值分別變化-12.1%、12.6%和-11.8%，則財務(wù)凈現(xiàn)值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序______。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]敏感度大小看變化程度，不看變化方向。第29題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對某小型普通住宅開發(fā)項目進行可行性研究時，不必涉及的研究內(nèi)容是______。A.市場分析B.財務(wù)評價C.國民經(jīng)濟評價D.規(guī)劃設(shè)計及方案選擇我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]國民經(jīng)濟評價是針對工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的。第30題、在估算某教學樓的房屋開發(fā)費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數(shù)估算其總投資，這種估算方法屬于______。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。第31題、下列財務(wù)報表中，反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的是______。A.資產(chǎn)負債表B.資本金現(xiàn)金流量表C.項目投資現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。第32題、在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤表主要用于計算項目的______。A.動態(tài)盈利性指標B.動態(tài)清償性指標C.靜態(tài)盈利性指標D.靜態(tài)清償性指標我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]利潤表用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。第33題、與房地產(chǎn)投資相關(guān)的銀行信貸融資的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目或所購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為貸款的______為貸款的償還提供擔保。A.標的物B.典當物C.質(zhì)押物D.抵押物我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]與房地產(chǎn)投資相關(guān)的銀行信貸融資的共同特征，是以所開發(fā)的房地產(chǎn)項目或購買的房地產(chǎn)資產(chǎn)作為貸款的抵押物，為貸款的償還提供擔保。第34題、在對房地產(chǎn)項目融資方案進行融資風險分析時，通常需要分析的風險因素包括資金供應(yīng)風險、匯率風險和______。A.利率風險B.通貨膨脹風險C.資本價值風險D.收益現(xiàn)金風險我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在對房地產(chǎn)項目融資方案進行融資風險分析時，通常需要分析的風險因素包括資金供應(yīng)風險、利率風險和匯率風險。第35題、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由______直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]大修資金通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接管理，應(yīng)繳納的所得稅通常由業(yè)主負責支付。多項選擇題第36題、確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值，下列收益率或利率中可視作資金機會成本的有______。A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率我的答案：參考答案：AB答案解析：[解析]所謂資金的機會成本，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資機會的收益率。這個收益率差不多等于無風險的收益率，如國債的收益率或銀行存款利率等。第37題、下列房地產(chǎn)成本費用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有______。A.房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)的投資B.土地購置費用C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用我的答案：參考答案：AD答案解析：[解析]竣工房屋的價值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括列入房屋建筑工程預(yù)算的設(shè)備的購置和安裝費用；不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資。竣工房屋價值一般按工程施工結(jié)算價格計算。第38題、關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法，正確的有______。A.存在的目的是為了獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者可以通過租賃來滿足其需求D.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求我的答案：參考答案：BCD答案解析：[解析]房地產(chǎn)空間市場中的房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活或生產(chǎn)空間，這些家庭或企業(yè)既可以租賃房地產(chǎn)，也可以擁有房地產(chǎn)來獲得空間，空間市場的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場?？臻g市場的供求關(guān)系影響房地產(chǎn)租金水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求。第39題、關(guān)于工程建設(shè)項目招標的說法，正確的有______。A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標B.招標項目必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分D.采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價E.招標控制價必須保密我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]招標項目不一定要編制標底。用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成部分；采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價，招標控制價無需保密且要在招標文件中如實公布。第40題、根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細分為______。A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]產(chǎn)品屬性是影響消費者購買行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式：同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好。第41題、作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有______。A.產(chǎn)品定位B.避強定位C.競爭性定位D.對抗性定位E.重新定位我的答案：參考答案：BDE答案解析：[解析]市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，顯示了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢也不同。主要定位方式有三種：避強定位、對抗性定位和重新定位。第42題、關(guān)于名義利率和實際利率關(guān)系的說法，正確的有______。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當每年利息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數(shù)m＞1時，名義利率小于實際利率D.當每年計息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er-1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值我的答案：參考答案：BCD答案解析：[解析]名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異就越大；當每年利息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率；當每年計息周期數(shù)m＞1時，名義利率小于實際利率；當每年計息周期數(shù)m→∞，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er-1；實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值。第43題、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目經(jīng)濟效果的主要表現(xiàn)形式有______。A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權(quán)增加我的答案：參考答案：BDE答案解析：[解析]對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。第44題、關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有______。A.現(xiàn)金回報率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力我的答案：參考答案：BCE答案解析：[解析]現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資項目的盈利能力；現(xiàn)金回報率是年現(xiàn)金收入與初始權(quán)益資本的比率；現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率；現(xiàn)金回報率與資本化率不同，它考慮了還本付息的影響而資本化率不考慮；現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益，投資回報率可以考慮物業(yè)升值帶來的收益。第45題、下列不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目財務(wù)評價結(jié)果的有______。A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費用D.容積率E.運營費用我的答案：參考答案：ABE答案解析：[解析]權(quán)益投資比率、空置率和運營費用是影響房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素，土地費用和容積率是影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。第46題、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有______。A.三項預(yù)測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法我的答案：參考答案：BCD答案解析：[解析]三項預(yù)測值法屬于敏感性分析方法，盈虧平衡分析法屬于量本利分析法，風險分析方法很多，包括并不僅限于調(diào)查和專家打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法。第47題、房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風險，正確的有______。A.標準差系數(shù)越大，風險越小B.累積概率值越大，風險越小C.標準差越小，風險越小D.標準差越大，風險越小E.標準差系數(shù)越小，風險越小我的答案：參考答案：BE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率說明項目可行，財務(wù)凈收益應(yīng)大于0，此時累積概率值越大，風險則越??；標準差系數(shù)越小，風險越小。第48題、房地產(chǎn)投資項目初步可行性研究要解決的主要問題有______。A.做出是否投資的決定B.對項目投資進詳細測算C.是否有進行詳細可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究E.系統(tǒng)比較項目的規(guī)劃設(shè)計方案我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]初步可行性研究分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。第49題、下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資的有______。A.銀行信貸B.商業(yè)信用C.企業(yè)債券D.租賃融資E.發(fā)行股票我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[解析]債務(wù)融資包括銀行信貸、商業(yè)信用、企業(yè)債券、租賃融資等類型。第50題、在寫字樓物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需要考慮的主要問題有______。A.寫字樓可出租或可使用面積的計算B.寫字樓基礎(chǔ)租金與市場租金之間的關(guān)系C.出租單元的室內(nèi)裝修D(zhuǎn).租戶的財務(wù)狀況E.出租單元擬經(jīng)營內(nèi)容我的答案：參考答案：ABC答案解析：[解析]物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般應(yīng)認真考慮以下三個方面的因素：一是計算可出租或使用面積，二是基礎(chǔ)租金與市場租金，三是出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。判斷題第51題、對房地產(chǎn)的使用功能進行適時調(diào)整，可使所投資的房地產(chǎn)保值和增值。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]投資者通過及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價值。第52題、報告期內(nèi)的房價水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)價格是市場交易指標，報告期內(nèi)的房價水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價格表示。第53題、房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工過程中，施工單位發(fā)生變更的，不必重新申請領(lǐng)取建設(shè)工程許可證。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當重新申請領(lǐng)取施工許可證。第54題、房地產(chǎn)市場調(diào)查一般應(yīng)從收集二手資料開始。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]市場調(diào)查人員通常開始總是先收集二手資料，如果部分或全部解決問題就不再需要去收集成本很高的一手資料。第55題、按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n-1個計息周期的期末。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時間軸上的時點n表示第n個計息周期的期末。第56題、在復(fù)利計算中，年值是指在連續(xù)的各計息周期末等額支付金額的價值。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在復(fù)利計算中，年值是指在連續(xù)的各計息周期末等額支付的金額。第57題、在房地產(chǎn)投資分析中，如果沒有考慮通貨膨脹對收益現(xiàn)金流的影響，則可適當調(diào)低折現(xiàn)率估價值。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在實際投資分析工作中，如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現(xiàn)率時適當調(diào)低折現(xiàn)率估計值。第58題、由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動比率相對較高。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]由于房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的開發(fā)資金較多，流動負債數(shù)額較大，所以流動比率相對較低。第59題、在其他風險因素不發(fā)生變化的情況下，最高運營費用比率越高，房地產(chǎn)投資項目抗風險的能力越強。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]最高運營費用比率是指滿足投資者預(yù)期收益目標時的運營費用比率，其值越高，說明房地產(chǎn)投資項目抗風險的能力越強。第60題、.從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于確定性決策。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]從決策類型上看，房地產(chǎn)投資決策通常屬于風險型或不確定型的群體管理決策。第61題、.在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]資金籌措計劃是以開發(fā)項目的資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。第62題、.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]債券因為有固定的票面利率和期限，所以其市場價格比股票價格穩(wěn)定。第63題、.政府儲備土地的抵押價值為市場評估價值扣除應(yīng)當上繳政府的土地出讓收益。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]政府儲備土地設(shè)定抵押權(quán)的價值，為市場評估價值扣除應(yīng)當上繳政府的土地出讓收益。第64題、.在收益性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對租戶的人身安全和財產(chǎn)安全負主要責任。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在收益性物業(yè)管理中，保障租戶的人身安全和財產(chǎn)安全，通常是業(yè)主的義務(wù)。物業(yè)管理人員應(yīng)就物業(yè)的安全保衛(wèi)計劃向業(yè)主提供專業(yè)意見，并代表業(yè)主實施該計劃。第65題、.在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護費用，通常是按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租面積的比例分攤。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在大型購物中心的物業(yè)管理中，購物中心內(nèi)公用面積的維護費用，通常是按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租面積的比例分攤。計算題第66題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬元。項目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2；多層住宅50000m2；商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價分別為：高層住宅3800元/m2；多層住宅2700元/m2；商鋪3000元/m2；其他不可售建筑物的綜合造價按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價計算。財務(wù)費用8000萬元。各類房屋預(yù)計銷售均價為：高層住宅9500元/m2；多層住宅12000元/m2；商鋪26000元/m2，銷售費用為銷售收入的2%；銷售稅費為銷售收入的6.5%?！締栴}】請計算該項目的保本加權(quán)銷售均價及其與預(yù)計加權(quán)銷售均價的比率。我的答案：我的答案：參考答案：(1)總建筑面積=66667m2×2.0=133334m2不可銷售建筑面積=133334m2-120000m2=13334m2(2)項目預(yù)計總銷售收入γ=9500×6+12000×5+26000×1=143000(萬元)項目預(yù)計加權(quán)銷售均價=143000萬元+120000m2=1.19萬元/m2(3)項目總開發(fā)成本X(為便于計算，按理論教材的概念內(nèi)容，含銷售稅費)設(shè)項目保本總銷售收入為γ'，則x=γ'：x=土地取得成本+綜合造價+財務(wù)費用+銷售費用+銷售稅費=60000+(3800×6+2700×5+3000×1)+13334/10000×(3800×6+2700×5+3000×1)/12+8000+γ'×(2%+6.5%)=γ'，解得：γ'=122040.31萬元項目的保本加權(quán)銷售均價=122040.31萬元/120000m2=1.02萬元/m2項目的保本加權(quán)銷售均價與預(yù)計加權(quán)銷售均價的比率=1.02萬元/m2/1.19萬元/m2=86%答案解析：第67題、某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售，裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年，改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓租金960元/m2，出租率85%；客房平均價格為每天180元/間，入住率90%；其他收入為600萬元/年；運營費用為收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原有客房繼續(xù)經(jīng)營，寫字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價格為每天160元/間，入住率80%；其他收入為400萬元/年；運營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價格為每天200元/間，入住率90%；其他收入為800萬元/年；運營費用為收入的50%。經(jīng)營期結(jié)束時，該樓的轉(zhuǎn)讓凈收入為5000萬元。假設(shè)購樓費用和初次裝修改造費用發(fā)生在第一年初，其他收支均發(fā)生在年末，每年按365天計，項目的資本金目標收益率為8%。【問題】請計算該項目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。我的答案：我的答案：參考答案：(1)資本金財務(wù)凈現(xiàn)值FNPVE1)第2年末至第5年末資本金年凈現(xiàn)金流量第2年年末至第5年年末寫字樓每年有效毛收入=10000m2×960元/m2×85%=816萬元第2年年末至第5年年末酒店每年有效毛收入=180元/(間·天)×365天×210間×90%=1241.73萬元第2年年末至第5年年末資本金年凈現(xiàn)金流量=(816萬元+1241.73萬元+600萬元)×(1-45%)=1461.75萬元2)第6年末資本金年凈現(xiàn)金流量第6年末該項目年有效毛收入=5000m2×960元/m2×95%+160元/(間·天)×365天×210間×80%+400萬元=1837.12萬元第6年末資本金年凈現(xiàn)金流量=1837.12萬元×(1-55%)=826.704萬元3)第7年末至第20年末資本金年凈現(xiàn)金流量第7年末至第20年末寫字樓每年有效毛收入=5000m2×960元/m2×95%=456萬元第7年末至第20年末酒店每年有效毛收入=200元/(間·天)×365天×310間×90%=2