2023年瑞興居安有限公司物業(yè)管理作業(yè)指導書

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—05—001

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼1/1

保安部質(zhì)量/環(huán)境目標

無重大責任事故發(fā)生保安服務滿意率

10小區(qū)內(nèi)無一起重大責任事故（車場機動車輛被盜事件、'業(yè)主/住戶家中被盜事件、損失

金額超叁仟圓的火災事件）發(fā)生；

對保安服務滿意的業(yè)主

20保安服務率=------------------------X100%,不得低于85%o

客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—BA—05—002

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼1/2

保安部組織架構(gòu)圖

匯景豪庭

消監(jiān)控中心崗代號01

防

專

員車庫巡查崗代號02

車庫收費崗代號05

保

安

部

隊四樓辦公室崗代號06

長

樓層巡查崗代號07

保小區(qū)出入口崗代號09

安

部

班公寓樓崗代號

長10

(

0。

)3

機動崗代號11

博覽車庫崗代號12

瑞通車行崗代號23

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—05—002

版本A修改狀態(tài)

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼2/2

保安部組織架構(gòu)圖

匯景銀座

監(jiān)控中心崗代號03

樓層巡查崗代號04

保售樓崗代號08

安

巡

部

邏

班

員

長(小區(qū)出入口崗代號13

。0

。(7

0)

3

)景榮華明閣大堂崗

代號14

景怡祥和閣大堂崗

代號16

樣板房崗代號18

保安部人員編制：

隊長1人

指導員1人

消防專員1人

保安班長3人

巡邏員3人

隊員86人

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—003

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼1/4

服務驗收流程和標準作業(yè)指導

1.0目的：確保公司保安服務過程井然有序，文明服務、禮貌待人，防止違反保

安規(guī)章的行為出現(xiàn)和各類治安事件的發(fā)生。

2.0適用范圍：公司全體保安工作。

3.0職責：

3.1.1保安隊長負責對保安工作進行抽檢。

3.1.2各保安班長負責對本班工作進行日檢。

4.0基本內(nèi)容

4.1保安服務過程的分類與檢驗過程工作分配。

4.1.1保安服務過程包括：

作

1）巡邏保安作業(yè)

2）路口崗保安作業(yè)

4.1.2檢驗

業(yè)

1）管理處負責依據(jù)檢查標準對本小區(qū)的保安工作進行抽查；

2）保安隊長或班長、巡邏員依據(jù)標準對管轄區(qū)域內(nèi)的保安工作進行日檢，填寫

程

《巡查記錄表》；

3）對以上檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格項管理處應立即查找原因，及時采取糾正措

序

施，立即糾正。發(fā)現(xiàn)隱患應及時采取預防措施，以防不合格服務發(fā)生。并在

相應的質(zhì)量記錄中進行記錄。

4.1.3保安服務檢驗標準

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—003

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼2/4

服務驗收流程和標準作業(yè)指導

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司RX—HB—01—003

名稱版本A修改狀態(tài)1

序扣分標準

違規(guī)項目備注

號輕微嚴重

上崗未按規(guī)范穿著工裝（包括衣服'領(lǐng)帶'褲子'鞋

11.0

等），未配戴標識牌

2工作場合男性員工留長發(fā)長須，女性員工化濃妝1.0

3上班時間衣著不整潔，不注意個人衛(wèi)生1.0

4工作時舉止不文明，講臟話1.0

5隨地吐痰，亂扔雜物1.0

不注意工作形象，在工作區(qū)域內(nèi)勾肩搭背，追逐打鬧，

61.()

或高聲談笑等

7上班遲到、早退1.0

8擅自離崗、上班缺勤3.0

9工作時間做與本職工作無關(guān)的事情1.0

10工作時間睡覺3.0

11未經(jīng)允許在工作時間內(nèi)接待與工作無關(guān)的訪客1.0

12與上級或同事交往時有不禮貌行為1.0

13上班時間接聽電話時未使用規(guī)范語言1.0

14接待住戶時未使用禮貌語言3.0

15在狹窄通道行走或乘電梯、乘車時未禮讓住戶1.0

因故不能接待住戶或需中途離開所接待住戶時，未向

161.()

住戶說明原因并致歉

17未經(jīng)住戶允許，擅自進入住戶室內(nèi)3.0

18未應住戶要求及時通報本人工號及姓名1.0

19未按規(guī)定及時處理住戶投訴2.0

20未經(jīng)請假參加培訓、會議等集體活動遲到或早退1.0

21無故不舉行或不參加培訓或會議等例行活動2.0

22不清楚本崗位要求或不能回答“應知應會”知識1.0

23違反宿舍管理規(guī)定1.0

24違反飯?zhí)霉芾硪?guī)定1.0

25違反娛樂場所管理規(guī)定1.0

26未按規(guī)范填寫各類工作記錄1.0

27未填寫各類工作記錄2.0

28填寫假記錄3.0

29使用失效文件或記錄表格1.0

未經(jīng)允可私自打印、復印及外傳質(zhì)量/環(huán)境管理體系視情節(jié)給予

306.0

文件行政處分

31文件、資料、合同、檔案、質(zhì)量記錄丟失2.0

32相關(guān)有效整改單據(jù)下發(fā)后責任人未按要求處理1.02.0

生效期2006/11/20頁碼3/4

服務驗收流程和標準作業(yè)指導

扣分標準

序號違規(guī)項目備注

輕微嚴重

33不服從上級正常工作安排3.0

34無故拒絕簽收公司各類文件及單據(jù)2.0

35對公司職能部門發(fā)出的通知未按要求時限完成1.0

36對公司職能部門發(fā)出的通知無故不執(zhí)行2.0

37因文件未及時發(fā)放造成其他部門工作延誤或損失1.0

38被其他部門投訴不積極配合工作并查實1.0

39工作用品亂擺放1.0

40配備的工作裝備丟失或人為損壞3.0照價賠償

41不愛護公司財產(chǎn)1.0

42浪費、濫用公司資源，如下班后不關(guān)燈、空調(diào)等1.0

43故意損壞公司財產(chǎn)6.0損壞物品照價賠償

發(fā)現(xiàn)有人破壞公司所轄小區(qū)內(nèi)公共設施設備時，不制

443.0

止，不報告

45因工作疏忽發(fā)生重大事故10視情節(jié)給予行政處分

46有緊急情況時未及時知會相關(guān)部門或人員2.0

當發(fā)生緊急情況且收到通知后，無故拒絕或未及時趕到

473.0

崗位

48發(fā)生事故不及時向上級匯報，隱瞞、虛報、捏造事實8.0視情節(jié)給予行政處分

49利用工作之便私自配制住戶家中或公司鑰匙8.0視情節(jié)給予行政處分

50利用工作之便私自為住戶提供有償服務并獲取利益8.0視情節(jié)給予行政處分

51刁難、威脅住戶，索要紅包、小費10視情節(jié)給予行政處分

52利用工作之便為私人謀取利益10視情節(jié)給予行政處分

53未按計劃對員工進行培訓1.0

54對員工培訓考核不及時1.0

55未做好文件和資料的管理和歸檔工作1.0

56未及時安排下屬工作1.0

57未達成部門質(zhì)量/環(huán)境目標3.0

58未及時為下屬工作提供支援1.0

59未按要求辦理交接班手續(xù)1.0

60未完成作業(yè)執(zhí)行計劃2.0

未對下屬工作進行檢查、考核，包括工作記錄和實際工

611.0

作效果的檢查

62未按時做工作計劃及工作總結(jié)1.0

63未按要求做員工考勤記錄1.0

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司RX—HB—01—003

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼4/4

服務驗收流程和標準作業(yè)指導

扣分標準

序號違規(guī)項目備注

輕微嚴重

64未按要求處理環(huán)境廢物1.0

65消防通道有占用現(xiàn)象2.0

66未按規(guī)定對各崗位進行巡邏1.0

67未對保安工作每日進行抽查1.0

68未按規(guī)定對保安員宿舍進行定期巡查1.0

69未按要求對裝修進行協(xié)助監(jiān)管1.0

70發(fā)現(xiàn)火警未按規(guī)定程序處理3.0視情節(jié)給予行政處分

71無故關(guān)閉防盜監(jiān)控顯示屏1.0

72監(jiān)控中心的設備有故障未按規(guī)定記錄及報告1.0

73對監(jiān)控資料未妥善保管1.0

74私自允許他人在監(jiān)控中心室內(nèi)放置物品1.0

75沒有按規(guī)定對監(jiān)控設備進行日常維護及保養(yǎng)1.0

76沒有按操作規(guī)程使用監(jiān)控設備1.0

77未經(jīng)批準允許他人進入監(jiān)控中心2.0

78不按時清潔監(jiān)控中心的設備1.0

79保安上班時未按規(guī)定采用正確的站姿、坐姿、行姿1.0

80保安對來指導、參觀的客人未及時立正敬禮1.0

81小區(qū)巡邏或著裝行走時遇有小車經(jīng)過，未及時立正敬禮1.0

82保安員值勤中未對經(jīng)理以上管理人員敬禮1.0

83小區(qū)內(nèi)有亂張貼廣告、設攤、乞討等閑雜人員2.0

84對來訪客人或陌生人未按規(guī)定進行詢問和登記1.0

85因工作疏忽造成責任區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)治安或刑事案件5.0

86對查扣的物品未上交，私自罰款或變相索要小費8.0行政處分

87用對講機罵人、聊天3.0

88相關(guān)職能人員查崗時通風報信3.0

89對裝修人員未要求按出入證出入1.0

90未對小區(qū)內(nèi)搬出的物品進行登記1.0

91未按要求進行巡邏及簽到1.0

92未按規(guī)定動作指揮車輛進出車場1.0

93道閘有人為損壞情況而當值車管員未發(fā)現(xiàn)損壞責任人3.0

94小區(qū)內(nèi)有車輛亂停、亂放現(xiàn)象1.0

95停車場應該收費的未按規(guī)定收取3.0

96收取費用后未撕收據(jù)3.0

97發(fā)現(xiàn)進入車場車輛有損壞或缺少零部件時未按規(guī)定向車

1.0

主指出并在記錄上注明

98停車卡未妥善管理1.0

99保安宿舍內(nèi)務達不到標準1.0

100未按規(guī)定對消防設施進行巡查1.0

101工作需要佩帶對講機的人員未佩帶1.0

102保安執(zhí)勤期間未按規(guī)定使用電腦設備1.0

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第9頁共77頁

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—004、帶格式的

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼1/3

火警火災應急事件處理作業(yè)指導

10目的：規(guī)范火警、火災的處理程序和方法，確?；鹁?、火災得到及時有效的

控制和處理。

2.0適用范圍：適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)火警、火災的應急處理。

3.0職責：

3.1保安部隊長負責制訂年度培訓計劃，并負責具體組織實施；

3.2消防專員（班長）負責具體培訓工作；

3.3保安部負責組織滅火撲救。

4.0基本內(nèi)容

4.1報警與確認

作4.1.1火警信息包括：

A客服中心接收的火警信號；

B保安員巡邏中發(fā)現(xiàn)的火警；

業(yè)

C業(yè)主/住戶的報警。

4.1.2火警信息的確認：

程

A監(jiān)控中心從自動報警裝置系統(tǒng)接收的火警信息，應立即用對講機/電話通知當

值班班長，機電維修當值技工（或附近保安員）趕赴報警現(xiàn)場，確認是否報

序

警。若情況屬實，則應查明報警原因，追蹤煙霧來源，確認中隨時與客服中

心保持聯(lián)系，并報告確認情況。

B發(fā)現(xiàn)火警的保安員應立即趕赴火警現(xiàn)場，判明是否屬于火警，若是人為違造

成的火警現(xiàn)象應予以制止；若是火警，則按火警、火災處理方法進行處理。

C業(yè)主/住戶報警、公司任何人員或部門接到報警時，應立即用最快速度報告客

服中心，并按火警、火災處理方法進行處理。

4.2火警、火災處理原則及方法：

4.2.1火警、火災處理原則

A確認的火警應在第一時間內(nèi)向客服中心和“119”臺報警的原則；

第9頁共77頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第1。頁共77頁

B立即開展撲滅火警、火災的原則；

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—004

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼2/3

火警火災應急事件處理作業(yè)指導

第10頁共77頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第11頁共77頁

C積極疏散所影響業(yè)主/住戶、搶救被困人員的原則；

D將易燃易爆物品迅速撤離火源及毗鄰場所的原則；

E盡力搶救公司財產(chǎn)和業(yè)主/住戶生命財產(chǎn)安全的原則；

4.2.2火警、火災處理方法

A公司任何保安員發(fā)現(xiàn)火警，應立即就近取用滅火器材迅速撲滅火警；

B若火警有蔓延趨勢，應一邊呼叫鄰近人員參與控制火勢，一邊呼叫監(jiān)控中心

及相關(guān)人員前往撲救；

C取用滅火器材應正確使用滅火器（根據(jù)物質(zhì)的燃燒特性），以免用錯滅火器使

火復燃：

作D若是機房、電氣發(fā)生火災，應先切斷一切電源，選用1211干粉等滅火器直接

噴射火源處，如有油的電器設備（如變壓器、油開關(guān)）著火時，也可用干燥

的黃沙蓋住火焰，使火熄滅，裝有自動滅火裝置的場所，直接開啟裝置施放

業(yè)藥劑滅火。

4.3火災撲救及現(xiàn)場控制

程4.3.1客服中心根據(jù)預先制定的滅火方案立即組織滅火和對現(xiàn)場進行控制，保安

隊長應親監(jiān)指揮：

序A向119臺報警，并派保安員到必經(jīng)路口引導；

B通知保安部當值班長緊急組織保安員趕赴火災現(xiàn)場，進行外圍警戒和交通管

制；

4.3.2人員疏散

A保安員應逐戶通知受火災影響的業(yè)主/住戶，引導業(yè)主/住戶疏散，或做好撤離

準備；

B當值維修技工在切斷電源后應開啟應急照明電源，火災現(xiàn)場部門保安員打開

所有安全通道，引導業(yè)主/住戶有序撤離。

4.3.3撲救

A撲救工作應有組織地進行，在公安消防隊抵達之前，保安部隊長或消防專員

應負責火災現(xiàn)場的指揮，調(diào)動一切人員利用一切設施器材展開撲救。

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—004

名稱始II，始三版本A修改狀態(tài)1

第11頁共77頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第12頁共77頁

生效期2006/11/20頁碼3/3

火警火災應急事件處理作業(yè)指導

B公安消防隊到達后，保安部隊長迅速向公安消防隊指揮員報告火情，移交指

揮權(quán)，組織公司所有參戰(zhàn)人員配合撲滅火災。

4.3.4交通管制和現(xiàn)場治安維護

A保安部隊長親臨火災現(xiàn)場組織并指揮保安員對火災現(xiàn)場進行交通管制和現(xiàn)場

控制；

B撤出或移走妨礙消防或救護車輛通行的障礙：

C阻攔與撲救無關(guān)的人員時進入火災現(xiàn)場或影響區(qū)，防止火場中物品被盜竊；

D看管被搶救的公、私財物，在火災撲滅前嚴禁任何人轉(zhuǎn)移；

作E保護現(xiàn)場使用的消防器材裝備。

4.3.5疏散及轉(zhuǎn)移物資

A保安部隊長帶領(lǐng)保安員協(xié)助安頓、疏散業(yè)主/住戶，協(xié)助運送火場中被困或受

業(yè)

傷人員；

B保安員應積極主動進入火災現(xiàn)場，撤出易燃、易爆物品，搶救公、私財物。

程

4.4事后處理

4.4.1保安部隊長及相關(guān)人員應配合公安消防部門對火災現(xiàn)場進行調(diào)查分析，評

序

估火災造成的損失，填寫《火警、火災事故報告表》，組織對滅火預案的可靠

性和有效性的講座必要時進行修改；

4.4.2保安部隊長應組織保安員對搶救出的物品進行領(lǐng)取確認及轉(zhuǎn)移到倉庫保

存；

443公司領(lǐng)導對受災業(yè)主/住戶進行安慰及解決實際問題；

444經(jīng)理召集參與實施滅火的部門負貢人，總結(jié)經(jīng)驗教訓；

4.4.5工程維修部應對消防設備設施進行一次檢查和清點，對已損壞的設備設施

進行修復或提出補充申請。

第12頁共77頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第13頁共77頁

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—005

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼1/2

車輛出入作業(yè)指導

1.0目的：確保出、入小區(qū)的車輛安全有序。

20適用范圍：適用于小區(qū)各路「1崗位。

3.0職責：保安員負責路口崗的車輛出入管理。

4.0基本內(nèi)容

4.1作業(yè)前的準備：做好上崗值勤的準備工作和交接工作。

4.2值班制度

4.2.1路口崗保安工作實行24小時全天候值班制。

4.2.2值班時間按公司具體時間安排。

423實行倒班制，每7天倒班一次，每班每崗倆人。

4.3工作流程

4.3.1車輛進入

1）打手勢，示意司機減速慢行。

2）應迅速看清其車牌號，準確判斷其為業(yè)主車或臨時車，并立即作出回應。

3）發(fā)卡、檢查完畢后，應提示其按規(guī)定行駛與停泊。

4）待車輛完全駛?cè)牒?，方可將擋車器放下，防止將車輛刮壞。并在《車輛出入

登記表》上認真做好記錄。

5）如來車有損壞或缺少零部件，要及時向車主指出，并登記備查，防止發(fā)生推

卸責任事件。

6）對特種車輛按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.3.2車輛出小區(qū)

1）應主動禮貌向客服中心收回出入卡；

2）臨時卡收費按公司規(guī)定的標準收取，杜絕亂收費，并對客服中心的配合表示

感謝。

3）如遇客服中心不按規(guī)定交費時，應耐心細致地做好解釋工作，避免發(fā)生沖突

或情緒偏激，情況復雜立即報告上級處理。

第13頁共77頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第14頁共77頁

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—005

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼2/2

車輛出入作業(yè)指導

4）核對無誤后，開啟擋車器放行，擋車欄必須升至90度，并做好記錄。

5）應注意車輛放行時，摩托車、單車、行人的出入，防止引發(fā)事故。

6）嚴格檢查出入貨柜車輛（包括的士尾箱），確保公司及客服中心財產(chǎn)不流失。

作

業(yè)

程

序

第14頁共77頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第15頁共77頁

東莞市瑞興居安物業(yè)管理有限公司編號RX—HB—01—006

版本A修改狀態(tài)1

名稱作業(yè)指導

生效期2006/11/20頁碼1/14

突發(fā)事件和異常情況作業(yè)指導

第15頁共77頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第16頁共77頁

10目的：確保發(fā)生突發(fā)事件或異常情況時，能迅速、果斷進行處理，保護客服

中心的人身及其財產(chǎn)安全。

2.0適用范圍：適用于公司轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆、停水

停電、設備重大事故等各類突發(fā)事件或異常情況。

3.0職責

3.1保安部隊長負責對保安員進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶

險現(xiàn)場指揮及督導。

3.2當值人員應嚴守崗位。

3.3保安員負責安全防范，維修人員負責水、電供應及搶修。

作3.4其他保安員應聽從上級領(lǐng)導的調(diào)遣，積極參與救護或搶險。

3.5保安部負責相關(guān)應急培訓、訓練內(nèi)容，品質(zhì)管理部負責監(jiān)督、指導以及事后

分析報告。

業(yè)4.0工作程序

一、突發(fā)事件

程（-）臺風侵襲

1、防臺準備

序制定全年防風防臺計劃，落實臺風處置預案及期間當值表及責任人，人員聯(lián)

絡名單；臺風季節(jié)到來，提前作好防臺準備，查看防臺物質(zhì)齊備適用，檢查疏通相

應管路，組織防臺領(lǐng)導小組人員開會，預演防臺步驟；

2、臺風到來前

接氣象部門通知，通知租戶（業(yè)主），發(fā)出臺風公告:告知臺風事宜并提醒客

戶一些必要安排,告知緊急聯(lián)絡電話；檢查物業(yè)內(nèi)設施、設備，保護及穩(wěn)固；各

區(qū)域高空懸掛物件是否牢固，有無松脫；各機房（電梯、水泵、電機房等）是

否安全，備用電機是否可以隨時開動；天臺水箱、天線等物件是否牢固，有無

不安全因素；物業(yè)內(nèi)所有管道、閥門是否正常，有無堵塞，滲漏及失靈；負責

檢查所有客房門窗內(nèi)關(guān)閉情況，有無各類危險情況（如花盆在窗臺，易墮落物

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突發(fā)事件和異常情況作業(yè)指導

件在陽臺）；鎖緊窗門：玻璃貼上防風膠紙，避免爆裂；裝上防風卷閘或防風板

（如有）；建筑物若有維修棚架、圍板或吊船等物體在外置放，應檢查是否安全

及穩(wěn)固，如有需要須移走或通知施工隊做好防風措施；

全面檢杳物業(yè)防風措施，查看各處下水道、落水管、雨水渠等，并及時通知清

潔部或協(xié)助維修部清除可能引起淤塞的垃圾、泥沙及雜物；備好沙包、雨衣、

頭盔、水靴、繩索、后備照明等緊急用具以隨時應用；應加強與部門的聯(lián)絡，

加強巡檢力度，發(fā)現(xiàn)問題及時反映并督促有關(guān)部門改進；

3、臺風中

逗留室內(nèi)安全位置或進入指定防風處；佩帶硬身安全帽（如外出）；

作

4、臺風后

觀察臺風消息及預防余風；照顧受傷人士；清理受損范圍，注意避免受傷；維

修隊長巡視物業(yè)：清理淤塞渠口雜物，補充緊急用具；事后填寫《事件報告》

業(yè)

呈交管理處。

（二）電力故障

程

保安人員應清楚物業(yè)內(nèi)電力設備、電源總閘及樓層分閘的位置，經(jīng)常協(xié)助

維修部檢查其工作狀態(tài)；

序

維修部門應經(jīng)常性演練斷電的切換操作,以便緊急情況下訓練有素地處理；

發(fā)生電力故障時，應立即通知維修部及時修理，物業(yè)部應發(fā)出告示通知各

客戶；任何情況下，除專業(yè)維修人員外，其他人員均不得自己進行修理，以避

免發(fā)生危險事故；停電期間禁止任何人使用電梯；

保安部門要加強出入口的人員檢查，防止有人趁機混入作案，并對圍墻如停電

事故可能導致停水或電梯停運等事故發(fā)生，則在停電前應早作準備，告知客戶或

加以防范;記錄一切有關(guān)資料并填寫《事件報告》呈交管理處。等區(qū)域增加巡視

人員、次數(shù)；保安部平時應預備應急電燈，充好電源，保證停電期間的巡查時

照明使用；

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（三）交通意外

一般而言，交通意外可分為四大類：

意外中無人受傷，但引起車輛或物業(yè)設施受損；意外中有人受傷，并引起

車輛或物業(yè)設施受損；

意外中僅僅發(fā)生人員受傷：

意外中僅僅發(fā)生車輛或物業(yè)設施受損。

但無論如何情形，保安人員到達交通事發(fā)現(xiàn)場，首先要防止現(xiàn)場再有意外事

件發(fā)生，排除惡性的連鎖反應，其步驟如下：

無人受傷的交通意外：

作

1.維持秩序，使現(xiàn)場交通恢復通暢無阻；

2.財物、車輛受損時，先進行拍照存查：

3.如意外事件中可能危及其他人員，應設置圍護區(qū)加以局部封鎖，必要時還

業(yè)

須樹立警告標志；

4.如有需要，通知維修人員到場采取措拖；

程

5.在處理財物損害賠償時，如爭議較大，不可自行作主，應當及時報告管理

處或有關(guān)職能部門處理；

序

6.記錄一切有關(guān)資料，并寫《事件報告》呈交管理處。

有人受傷的交通意外：

7.指揮交通，給予尾隨車輛警示并繞行；

8.在可行情況下將傷者移離危險區(qū)域；

9.傷勢嚴重者先進行拍照存查；

10.通知管理處派員協(xié)助維持現(xiàn)場秩序；

11.及時取證、記錄現(xiàn)場情況，報警等候處理，必要時I對事故現(xiàn)場進行錄像、

拍照取證；

12.在現(xiàn)場尋找是否有目擊證人，待警員到場立即報告；交通失事后，如有人

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突發(fā)事件和異常情況作業(yè)指導

受傷，則在警方未到場前，肇事車輛不得移或駛離原位；事后記錄一切有關(guān)資

料，書寫《事件報告》呈交管理處。

（五）氣體泄漏

1.保安監(jiān)控中心應備好煤氣公司的電話，以便緊急情況下聯(lián)絡；

2.保安員應熟知物業(yè)內(nèi)使用何種氣體燃料及氣體管道的走向、開關(guān)等正確位

置;

3.接到氣體泄漏報告或異味時，應迅速前往現(xiàn)場；

4.到達現(xiàn)場，切勿按門鈴或觸動任何電器及開關(guān)，以免發(fā)生爆炸，只能設法

打開門窗，以疏導氣體；

5.關(guān)閉氣體總閥，如發(fā)覺氣體泄漏未能受控或廣泛擴散，須立即報警及通知

作

專業(yè)公司；

6.封鎖現(xiàn)場，禁止任何人企圖進入，同時由物業(yè)部通知其他住客離開；

業(yè)7.如發(fā)現(xiàn)傷員、中毒者，先設法轉(zhuǎn)移到空曠、開闊地帶，保證空氣流通、新

鮮，同時拔打救護電話等待救援；

8.在現(xiàn)場切勿使用對講機、手機和BP機等任何電器；

程

9.進入現(xiàn)場不能開燈，并熄滅現(xiàn)場及鄰近室號、樓層的所有明火，防止引起

火災；

序

10.事后將有關(guān)資料記錄并填《事件報告》呈報。

（六）高空墮物

1.高空墮物是涉嫌犯罪的一項嚴重事件，接到該類投訴，必須采取下列行動；

立即組織人員進行調(diào)查，設法尋找作惡者；

如有需要須向作惡者發(fā)出嚴重警告，并向警方報案；

如未能查明作惡者，物業(yè)部應發(fā)文通知所有客戶，指出該行為的危害性與違

法性；

拍照存案，必要時錄像取證；

布置保安，伏擊守候，捉拿現(xiàn)行。

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突發(fā)事件和異常情況作業(yè)指導

2.如高空墮物已引起人員傷害，保安人員應當：

拔打120救護電話，派員在路口引導；

立即通知警方，并協(xié)助開展偵查，設法查明肇事人；

物業(yè)部應協(xié)助保安尋找證人，提供入住情況等資料；

封鎖現(xiàn)場，拍照取證，保護現(xiàn)場，維護秩序；

記錄一切有關(guān)資料及注明警方立案檔號；

1.事后書寫《事件報告》呈交管理處。

處理冷靜，首先注意被困者的安危；日常注意觀察電梯運作狀況，有異常及時

報管理處跟進。

作（七）電梯故障

1.保安監(jiān)控中心備有電梯維修公司最新電話號碼,以防電梯發(fā)生故障，保安人

員先通知維修部派員搶修，如有人員被困,則用電話安慰被困人”被困事項己

業(yè)

知，正加緊處置”，同時，攝像定格該電梯，隨時關(guān)注并攝像；

2.維修部在修復前，應掛好"暫停服務"告示牌,如需開梯作業(yè)，則在梯門外加隔

程離繩；

3.如修理時間較長，客服中心應電話通知各客戶，需24小時以上，由管理處

序發(fā)公告說明；

4.保安員切勿自行企圖開啟電梯門救援被圍者，除非由操作資格的維修人員