房地產(chǎn)培訓(xùn)-項目總視角招采合約管控 -項目總視角的招采合約管理

項目成本管理的全過程（動態(tài)成本）（動態(tài)成本）（合同管理）價值工程分析貫穿始終概預(yù)算/審算：是基本功——貫穿始終與時俱進(jìn)的成本體系與關(guān)聯(lián)協(xié)同地產(chǎn)企業(yè)的競爭實質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競爭地產(chǎn)企業(yè)的競爭實質(zhì)上已是供應(yīng)鏈競爭精益化精細(xì)化精益化精細(xì)化規(guī)范化粗放式手工作坊□共享主義機會主義□非常緊密的合作關(guān)系戰(zhàn)略協(xié)同等）□“命運共同體”（超長期，甚至是無限期的合作）相對長期的合同，供除買賣關(guān)系外，其他□開放式合作，信息透□深度合作其他合作，培訓(xùn)、開發(fā)□□ 分散采購采購發(fā)展階段 集中采購 移動互聯(lián)網(wǎng)采購創(chuàng)新 移動互聯(lián)網(wǎng)采購創(chuàng)新采購前置、有序合作共贏供應(yīng)鏈合作共贏供應(yīng)鏈開發(fā)商與供應(yīng)商由買賣轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略支持采購工作由被動轉(zhuǎn)向前置、有序移動互聯(lián)網(wǎng)采購創(chuàng)新移動互聯(lián)網(wǎng)采購創(chuàng)新采購前置、有序合作共贏供應(yīng)鏈成本招采管控決策、管控、操作體制集中管集中管控垂直管垂直管理獨立考核招標(biāo)采購“策劃先行”與多部門協(xié)同?甲供采購策劃六大內(nèi)容?甲定乙購?乙購采購策劃六大內(nèi)容?集中采購?招標(biāo)“總包+專業(yè)分包”“總包+專業(yè)分包”模式下的合約規(guī)劃?工程量清單，合理低價中標(biāo)?工程量清單，合理低價中標(biāo)?定額取費，合理低價中標(biāo)?按實際完成工程量付款?里程碑定額付款?按合同額一定比例分期付款招采合約策劃管理項目開工前一個月內(nèi)完成項目合約策劃報告的編制工作招采合約策劃管理項目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項目定位 ,項目預(yù)計開工時間、開盤時間、竣工時間、項目總發(fā)展周期、項目策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時間節(jié)點控制思路、工程量清單編制原則、工程價款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對措施。包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標(biāo)。招采合約策劃管理材料及設(shè)備采購計劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購計劃。建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項目發(fā)展土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計劃標(biāo)桿企業(yè)的合約框架優(yōu)缺點總結(jié)指定分包工程（8項）主體工程獨立委托(4項指定分包工程（8項）主體工程獨立委托(4項發(fā)包方(56個工程合同) 單體工程(6項) 室外工程(2項) 單體工程的材料設(shè)備（20項） 單體工程(6項) 室外工程(2項) 單體工程的材料設(shè)備（20項）政府配套四大工程勘察工程監(jiān)理綠化工程外墻保溫工程（戰(zhàn)略）純凈水工程（戰(zhàn)略）安防系統(tǒng)工程電梯供貨安裝（戰(zhàn)略）鋁合金門窗（戰(zhàn)略）裝修總包外墻面磚裝修房的材料設(shè)備（12項）室外工程的材料設(shè)備（11項）PVC（UPVC裝修房的材料設(shè)備（12項）室外工程的材料設(shè)備（11項）住戶配電箱（戰(zhàn)略）樓梯地磚可視對講煤氣報警器電表箱門牌燃收櫥廚空內(nèi)櫥潔地一戶地交室室景標(biāo)垃不防垃景非氣納柜房調(diào)墻衛(wèi)具板站內(nèi)采通外外觀識圾銹腐圾觀標(biāo)熱系（三涂五（（式門暖設(shè)玩桌燈系桶鋼木處石箱水統(tǒng)戰(zhàn)件料金戰(zhàn)戰(zhàn)采（施具椅具統(tǒng)（水（理材器（略套（（略略購戰(zhàn)（（戰(zhàn)箱戰(zhàn)機(戰(zhàn)）戰(zhàn)戰(zhàn)））（略戰(zhàn)戰(zhàn)））)))）））)優(yōu)點：在標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和規(guī)模化開發(fā)的前提下，充分利用規(guī)模效益，降低采購成本；缺點：采購部件劃分過細(xì)，加大現(xiàn)場資源整合難度，易引致質(zhì)量與進(jìn)度隱患，管理成本較高；56項x8個審批表x8個審批人=3584個審批點入圍信息價格信息庫入圍信息價格信息庫! 招標(biāo)采購承諾函發(fā)送招標(biāo)采購承諾函發(fā)送V集中采購流程集中采購流程設(shè)計復(fù)核↓設(shè)計復(fù)核設(shè)計部審批集中采購核價核價審批通用業(yè)務(wù)流程審批（簡）關(guān)于**項目****事項直接委托的審批標(biāo)題關(guān)于**項目****事項直接委托的審批流程編號**項目公司擬對****事項進(jìn)行直接委托，分述如下：2.直接委托事項：4.直接委托原因：闡述為什么要直接委托相關(guān)說明特急業(yè)務(wù)(相關(guān)說明特急業(yè)務(wù)(6.結(jié)算方式：8.與其他項目同類事項價格對比：請選擇審批順請選擇審批人9.直接委托合作條件：請選擇審批順請選擇審批人委托單位的相關(guān)資質(zhì)等資料（廣告委托事項附獨家委托代理證明）直委單位報價明細(xì)價格確定的明細(xì)及談判會簽表（如選用其余項目公司價格則注明）詢價單位報價掃描件政府收費文件（政府規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)事項）直委單位合同……（項目公司增加相關(guān)附件）新增附件新增附件相關(guān)文檔相關(guān)流程多相關(guān)流程、招標(biāo)管理中的四定分離原則：定樣、定價、定商、定貨議議招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，集體表決定標(biāo)，并發(fā)收·沒有絕對的風(fēng)險，也沒有絕對的控制以計劃促進(jìn)多部門高效協(xié)同?確定“采購周?確定“采購周期、計劃開始時間”?確定施工順序與進(jìn)場時間采購工程采購工程成本?提供圖紙、樣板、技術(shù)要求成本?提供圖紙、樣板、技術(shù)要求的時間?確定清單編制完成時間以及金額設(shè)計在區(qū)域公司工程總監(jiān)或項目總監(jiān)的統(tǒng)籌下，共同制定合采購計劃促進(jìn)多部門高效協(xié)同項目進(jìn)度計劃（關(guān)鍵節(jié)點計劃）設(shè)計出圖計劃!設(shè)計出圖計劃反思：傳統(tǒng)線下采購模式效率低，信息不對稱成本高成本高地位低傳統(tǒng)采購模式下供需之間存在巨大信息鴻溝商機來源少，銷售成本高供應(yīng)商資源不匹配公司商機質(zhì)量不高，真假難辨與開發(fā)商互成本高商機來源少，銷售成本高供應(yīng)商資源不匹配公司商機質(zhì)量不高，真假難辨與開發(fā)商互成本高供應(yīng)商引入途徑有限、采購效率低供應(yīng)商資料需要定期刷新，采集難供應(yīng)商資質(zhì)信譽難以判斷找得到，進(jìn)不去信息無法及時到達(dá)開發(fā)商投標(biāo)環(huán)節(jié)不公平、投訴無門采購環(huán)節(jié)不透明，易滋信息鴻溝采購談判的關(guān)鍵要素可能達(dá)成協(xié)議的空間）真實利益和關(guān)鍵訴求點分析實實虛實虛力爭共贏更好的解決方案:第三替代方案:第三替代方案我的方案你的方案招標(biāo)采購供方管理狀態(tài)變化狀態(tài)變化 供方年審 供方年審供方信息庫合同簽訂招標(biāo)采購供方管理：貫徹供應(yīng)商選用育留全過程手段：外網(wǎng)注網(wǎng)，內(nèi)網(wǎng)初審、復(fù)審、入庫效果：增數(shù)量，保質(zhì)量手段：入圍條件規(guī)范化，中標(biāo)公告效果：公平、透明，防腐敗手段：優(yōu)先中標(biāo)，履約評估后績效改進(jìn)供應(yīng)商大會，網(wǎng)上投訴效果：一路同行，共同發(fā)展，實現(xiàn)共贏手段：年度定級，黑名單機制效果：優(yōu)勝劣汰，戰(zhàn)略合作招標(biāo)采購供方管理—集團(tuán)品牌庫分類類類標(biāo)(小總承包、酒店內(nèi)裝類、外裝類（酒店、大商業(yè)、甲級A版寫字樓）、泛光照明類（酒店、大商業(yè)、甲級A版寫字樓電梯、空調(diào)主機、空調(diào)末端、冷卻塔、制冷機組、LED顯示屏、外墻涂料；◆規(guī)劃設(shè)計類：持有型物業(yè)建筑外立面方案及初步設(shè)計（包含商業(yè)綜合體項目裙房上部塔樓）、室內(nèi)步行街和主力店室內(nèi)裝修方案至施工圖設(shè)計、景觀方案至施工圖設(shè)計、導(dǎo)向系統(tǒng)方案至施工圖設(shè)計、夜景照明方案至施工圖設(shè)計、持有型物業(yè)弱電智能化方案至施工圖設(shè)計；◆酒店設(shè)計類：酒店內(nèi)裝設(shè)計、酒店機電設(shè)計；◆開工開業(yè)慶典類；類標(biāo)（16招標(biāo)采購供方管理—支撐平臺成本制度、管控細(xì)則、使用指引供方成本制度、管控細(xì)則、使用指引供方管控招標(biāo)采購供方管理—層級管理成本部門是品牌庫層級管理牽頭和責(zé)任部門招標(biāo)采購供方管理—供應(yīng)商評估缺乏評估機制缺乏評估機制落地執(zhí)行差落地執(zhí)行差沒有約束力沒有約束力構(gòu)建供應(yīng)商評估體系招標(biāo)階段合作階段入庫階段年終總評招標(biāo)階段合作階段入庫階段年終總評評估過程評估過程資質(zhì)評估資質(zhì)評估資格預(yù)審資格預(yù)審過程評估過程評估年度總評年度總評總結(jié)評估總結(jié)評估保修評估保修評估評估結(jié)果評估結(jié)果綜合等級綜合等級入圍入圍合作等級合作等級 合作并降級供應(yīng)商供應(yīng)商構(gòu)建供應(yīng)商評估體系按合同付款節(jié)點總包、批量裝飾工程過程75%結(jié)算20%保修5%除總包、批量裝飾工程外的設(shè)備