財務(wù)管理資料2023年房產(chǎn)稅整合版

目錄

目錄............................................................................1

1案例背景.......................................................................1

1.1房地產(chǎn)市場發(fā)展.........................................................1

1.2個人住房房產(chǎn)稅的產(chǎn)生...................................................1

1.3個人住房房產(chǎn)稅擴(kuò)圍......................................................3

2征收個人住房房產(chǎn)稅的意義......................................................4

2.1遏制炒房與過度需求......................................................4

2.2調(diào)節(jié)地方財政結(jié)構(gòu)........................................................4

2.3發(fā)揮收入再分配作用......................................................5

3.房產(chǎn)稅的作用機(jī)理..............................................................6

3.1房產(chǎn)稅與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論....................................................6

3.2房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)的需求與供給分析.........................................7

3.2.1房產(chǎn)稅對房價影響的作用機(jī)理.......................................7

3.2.2房產(chǎn)稅對住房需求的影響...........................................8

3.2.3房產(chǎn)稅對住房供給的影響...........................................9

3.3小結(jié)....................................................................11

4.房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的可行性分析.......................................................11

5我國滬渝地區(qū)房產(chǎn)稅試點情況...................................................13

5.1房產(chǎn)稅在上海的實施情況.................................................13

5.2房產(chǎn)稅在重慶的實施情況.................................................15

5.3滬渝兩地實施房產(chǎn)稅后的問題總結(jié).......................................16

5.3.1房產(chǎn)稅征收對象范圍小，制約力有限...............................16

5.3.2稅率設(shè)置有待進(jìn)一步論證.........................................16

5.3.3房產(chǎn)稅重在完善稅制，降房價之說“流產(chǎn)”........................16

5.3.4試點效果受限購和信貸緊縮政策影響較大..........................16

6我國未來房產(chǎn)稅擴(kuò)圍面臨的問題.................................................17

6.1房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的現(xiàn)實阻礙..................................................17

6.1.1稅率難以確定.....................................................17

6.1.2房產(chǎn)價值評估技術(shù)受限。...........................................17

6.1.3征房產(chǎn)稅的權(quán)力尋租空間...........................................18

6.1.4地方土地財政的庇護(hù)...............................................18

6.1.5我國投資環(huán)境導(dǎo)致的大量游資存在..................................18

6.1.6征收成本巨大.....................................................18

6.2房產(chǎn)稅擴(kuò)圍帶來的問題...................................................19

6.2.1中產(chǎn)階層受到?jīng)_擊.................................................19

6.2.2打擊了租房市場...................................................19

6.2.3有可能推動房價上升...............................................19

7典型國家和地區(qū)房產(chǎn)稅制的比較與啟示..........................................20

7.1國外房產(chǎn)稅概述.........................................................20

7.1.1美國房產(chǎn)稅概述：取之于民，用之于民..............................20

7.1.2日本房產(chǎn)稅概述：房屋估價制度完善................................21

7.1.3新加坡房產(chǎn)稅概述：差異化政策兼顧效率與公平.....................21

7.1.4加拿大房產(chǎn)稅概述：低收入者可退房產(chǎn)稅..........................21

7.2國外房產(chǎn)稅政策對我國的啟示...........................................22

8改革我國房產(chǎn)稅制的政策建議...................................................23

8.1擴(kuò)大征稅范圍，實現(xiàn)配套性和完整性......................................23

8.2科學(xué)設(shè)計計稅方式和起征點.............................................24

8.2.1個人居住房屋按人均面積計算起征點...............................24

8.2.2個人經(jīng)營性房產(chǎn)按市場評估價值征稅...............................24

8.3根據(jù)地區(qū)及住宅具體情況設(shè)計多層比例稅率...............................24

8.4提高稅收優(yōu)惠的普遍性..................................................25

8.5個人房產(chǎn)稅收入應(yīng)定向使用.............................................25

8.6完善征收個人房產(chǎn)稅的配套措施.........................................25

8.6.1加強(qiáng)個人房產(chǎn)稅評估建設(shè).........................................25

8.6.2實現(xiàn)房屋登記信息與稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng).................................26

結(jié)論...........................................................................26

參考文獻(xiàn).27

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1案例背景

1.1房地產(chǎn)市場發(fā)展

毋庸置疑，近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的總

貢獻(xiàn)度甚至超過20吼房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起帶來了很多正面的影響，刺激消費(fèi)，拉動經(jīng)濟(jì)

增長，增加就業(yè)，改善城市面貌，提高居住水平等，但隨之而來的經(jīng)濟(jì)過熱，房價居高不下

且呈逐年遞增的發(fā)展趨勢。2012年全國城鎮(zhèn)平均房價5791元/rtf。2007年為3445元/m'，

五年上漲68%,年均遞增10.9%；2003年平均房價為2381元/nf,十年上漲143%,年均遞

增10.3%o這對未來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和居民福利水平產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。

房價的飄漲有很多方面的原因，除市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、通貨膨脹、人口增長等外生性原因

外，主要由以下幾方面的內(nèi)部矛盾造成。

（1）住房需求與投資性需求同增是根本原因

一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，密集的人口對房產(chǎn)的需求不斷增長，保障性住房供

應(yīng)不足，使得商品房作為居民必須消費(fèi)品具有了不可替代性，這使得房地產(chǎn)長期看漲。另一

方面，隨著我國GDP的穩(wěn)步增長，居民收入水平不斷提高，加之國內(nèi)投資渠道較少，房地產(chǎn)

投資限制較少，風(fēng)險和收益不配比，使得人們對不動產(chǎn)的投資需求增長。

（2）地方政府對財政收入的追求導(dǎo)致了房價水漲船高

從1994年起國家開始實行分稅制，中央財政收入比重大幅提高，由1993年的22%提

高到2009年53%,與此同時，地方政府卻要拿50%不到的收入負(fù)責(zé)80%的公共服務(wù)支出，地

方政府的財政壓力可想而知。于是作為被地方政府所掌控的土地資源就成為了各地財政的主

要收入來源。隨著近十多年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，地方政府越來越依賴于出讓土地所獲

得的收入，進(jìn)而形成了所謂的“土地財政”的局面。目前地方政府壟斷了土地的使用權(quán)，土

地價格上升，政府直接收入提高，土地開發(fā)投資又是當(dāng)?shù)谻DP的主要貢獻(xiàn)力量，因此地方政

府出于私利，會希望土地價格越高越好。各地紛紛出現(xiàn)的“新地王”也正驗證了這種情況。

1.2個人住房房產(chǎn)稅的產(chǎn)生

房產(chǎn)市場現(xiàn)在的主要矛盾是大量需要住房的人買不起，而有大量的住房投資投機(jī)者囤

房，任其空置，待價而沽。住宅市場上的這種異?，F(xiàn)象，正成為住房市場健康發(fā)展的頑疾。

2009年以來，我國住房購買中投機(jī)性購房的比例不斷上升，從而導(dǎo)致房屋空置現(xiàn)象不斷加

重，住房資源嚴(yán)重浪費(fèi)，市場價格扭曲，而房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收缺位又在客觀上加重了這種

狀況。由此個人住房房產(chǎn)稅改革應(yīng)運(yùn)而生。

個人房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所

有人征收的一種財產(chǎn)稅。也就是說，個人房產(chǎn)稅是對房屋的保有期間征收的。早在1986年

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的時候我們國家就已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅，那時對房產(chǎn)征稅的目的是為了運(yùn)用稅收工具，加強(qiáng)

對我國領(lǐng)土范圍內(nèi)房產(chǎn)的管理，提高全國房產(chǎn)的使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，合理調(diào)

節(jié)房產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的收入。在當(dāng)時我國還沒有進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)居民擁有個人產(chǎn)

權(quán)住房的情況還比較少，因此，該條例中同時規(guī)定了要對個人擁有的非營業(yè)性住房，即個人

自住用途的房產(chǎn)免稅。而本文所要討論的房產(chǎn)稅特指以2011年1月在上海和重慶進(jìn)行試點

的，針對個人住房所征收的房產(chǎn)稅，相當(dāng)于是“新房產(chǎn)稅”，為了區(qū)別我們就定義它為“個

人房產(chǎn)稅”。具體改革試點內(nèi)容如表1T所示：

表1-12011年重慶上海個人房產(chǎn)稅試點

試點城市重慶上海

個人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個人新購的高檔住

房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的

上海本地和非本地家庭家庭新購第二

征收對象個人新購的第二套（含）以上的普通住房。未

套及以上住房

列入征稅范圍的個人高檔住房、多套普通住房，

將適時納入征稅范圍。

獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)

到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積

適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平

均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）

方米市場交易價格低于本市上年度新

稅率至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率

建商品住房平均銷售價格2倍（含2

為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工

倍）的，稅率暫減為0.4%。

作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，

稅率為0.5%o

計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市

定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點場價格確定的評估值,評估值按規(guī)定周

計稅依據(jù)

初期,暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅期進(jìn)行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房

依據(jù)。的市場交易價格作為計稅依據(jù)。

家庭全部住房面積人均不超過60平方

米免征；本市居民家庭在新購一套住房

納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨(dú)棟商品后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一

住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商住房；子女成年后，因婚姻等需要而首

稅收減免品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。在次新購住房、且該住房屬于成年子女家

重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的庭唯一住房的；符合國家和本市有關(guān)規(guī)

應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。定引進(jìn)的高層次人才；持有本市居住證

滿3年并在本市工作生活的購房人,其

在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯

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一住房。

1.3個人住房房產(chǎn)稅擴(kuò)圍

2013年2月，時任國務(wù)院總理溫家寶在主持召開上屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議提

出“國五條”五項政策措施：（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制；（二）堅決抑制投機(jī)投資性購

房；（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)；（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；（五）加強(qiáng)市場

監(jiān)管。其中第二條中又再次強(qiáng)調(diào)了“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。2013年6月公

布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》提出，擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試

點范圍，對此發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“今年會有具體動作”。而這些消息都進(jìn)一步確

認(rèn)了“房產(chǎn)稅將擴(kuò)圍”的趨勢。

“90%可能將會包括深圳”？近期，有關(guān)深圳將成為2013年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點城市的消息

甚囂塵上，不少專家都表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。其理由就是深圳被認(rèn)為具

備房產(chǎn)稅開征的條件，其已完成全面評估存量房價格的系統(tǒng)工作，這被認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅的

基礎(chǔ)。此外，深圳房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，開征房產(chǎn)稅的條件也被認(rèn)為是全國各城市中最好的。

事實上，2011年國務(wù)院在上海、重慶開始對個人住房房產(chǎn)征稅試點，就已經(jīng)表明國務(wù)

院對個人自住房產(chǎn)征稅的改革基本方向。從兩年來上海、重慶的試點情況看，既沒有對房地

產(chǎn)市場造成劇烈沖擊，也沒有引發(fā)民怨，這說明即使在全國范圍內(nèi)對個人住房房產(chǎn)征稅，也

不會對經(jīng)濟(jì)增長和民生改善造成不利影響。既然如此，“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”

就是房產(chǎn)稅改革的必然趨勢。1986年國務(wù)院頒布房產(chǎn)稅暫行條例，對個人自住房產(chǎn)作出免

稅規(guī)定時，個人自住房產(chǎn)基本上是公有的；而1998年住房制度改革后，個人自住房產(chǎn)則基

本上是私有的，對私有房產(chǎn)征稅可以說是各國政府稅制設(shè)計的普遍選擇。因此，我國恢復(fù)對

個人自住房產(chǎn)征稅也是遲早的事，對此，社會公眾應(yīng)該有心理準(zhǔn)備。

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2征收個人住房房產(chǎn)稅的意義

從國內(nèi)外學(xué)者研究的經(jīng)驗中我們已經(jīng)認(rèn)識到了個人房產(chǎn)稅開征的理論依據(jù)，那么接下來

再結(jié)合我國的實際情況來分析一下我國開征個人房產(chǎn)稅的必要性。筆者認(rèn)為有以下三點：遏

制炒房與過度需求以控制個人住房價格、調(diào)節(jié)地方財政結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)個人收入再分配。而這三

點又是層層遞進(jìn)，從直接到根本。

2.1遏制炒房與過度需求

首先最直接的意義就是個人房產(chǎn)稅的推出可以遏制炒房與過度需求，控制住迅猛上漲

的房價。房價上漲過快的最重要的原因之一就是國內(nèi)外各種資金的炒作，而針對個人住房保

有階段所征收的個人房產(chǎn)稅，可以增加房產(chǎn)持有的成本，相應(yīng)的增加炒房的成本，進(jìn)而加大

炒房的風(fēng)險和減少炒房所得的利潤，使得炒房者會拋出持有成本較大的房產(chǎn)，這樣就使得

住房市場增加了住房的供給，減少了炒房者的需求，這樣房價上漲的趨勢就會得到緩解，最

終也達(dá)到了個人房產(chǎn)稅征收的直接目的。

2.2調(diào)節(jié)地方財政結(jié)構(gòu)

目前各地政府主要靠出賣土地所得來獲得財政收入，這無形中增加了開發(fā)商的成本，抬

高了房價，不利于地方政府在稅收方面的長遠(yuǎn)發(fā)展。如果個人房產(chǎn)稅在全國范圍進(jìn)行廣泛的

征收，勢必會減少地方政府的財政壓力，進(jìn)而也可以緩解價格日益見長的土地資源。而且從

國外的經(jīng)驗來看，個人房產(chǎn)稅普遍成為了地方政府的主要收入來源，所以這也從側(cè)面證明了

個人房產(chǎn)稅的收入可以讓地方政府改變原有的財政收入方式，進(jìn)而減少對“土地財政”的依

賴。

對于征收上來的個人房產(chǎn)稅又可以投入到當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)之中，緩解地方政府對于建

設(shè)保障性住房資金短缺的困境。2008年底國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市

場健康發(fā)展的若干意見》，第一部分就提出要加大保障性住房的建設(shè)力度。但是由于資金短

缺，地方政府對于中央所分配的建設(shè)保障性住房的任務(wù)指標(biāo)經(jīng)常是滯后完成的，還有的是開

工了但是由于資金缺乏建筑工程進(jìn)行不下去導(dǎo)致工期一再拖延。當(dāng)然出現(xiàn)這些狀況有很多內(nèi)

在外在的原因，但是其中最重要的資金不足的問題是不可避免的。個人房產(chǎn)稅如果可以全面、

深入的鋪開執(zhí)行，這部分的財政收入對于地方政府來說是解了燃眉之急，對保質(zhì)保量的完成

保障性住房的建設(shè)給與了一定意義上的支持。

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2.3發(fā)揮收入再分配作用

隨著房地產(chǎn)市場的異?；鸨?，房地產(chǎn)的價格也水漲船高，對剛性需求造成了極大的打

擊，而另一方面高收入者擁有多處高檔住房或者別墅，兩極分化的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。房產(chǎn)稅

被視為調(diào)控房價的利器，但房產(chǎn)稅改革最終的目的絕不僅僅是調(diào)控房價，其作為深化財稅體

制改革的一項重要內(nèi)容，核心目標(biāo)是公平市場競爭，調(diào)節(jié)收入分配。由于我國現(xiàn)階段沒有財

產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅應(yīng)承擔(dān)起調(diào)節(jié)貧富差距的責(zé)任。實行差額化的個人房產(chǎn)稅，既保護(hù)了只有一套

住宅的普通居民，又調(diào)節(jié)了高收入者的財富比例。征收來的個人房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)而投入到中低收入

人群的住房保障體系建設(shè)中去，這樣就一定程度上起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用，緩解了貧富

差距不斷加大的趨勢。

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3.房產(chǎn)稅的作用機(jī)理

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在加速滑入病態(tài)的深淵。無論是北上廣深這樣的一線城市，還是

二三線城市，在過去短短幾年內(nèi)共同見證了房價瘋狂上漲的現(xiàn)象。在經(jīng)歷了加息、限價、限

購等宏觀調(diào)控的手段之后，人們期待房產(chǎn)稅能力挽狂瀾，成為醫(yī)治房地產(chǎn)市場病況的靈丹妙

藥。下面筆者將從理論上分析房產(chǎn)稅的作用機(jī)理以及可能帶來的效果。

3.1房產(chǎn)稅與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論

房產(chǎn)稅作為一種稅收，在研究其對住房價格的影響時，就不得不考慮其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指商品交換過程中，納稅人通過提高銷售價格或壓低購進(jìn)價格的方法，將稅負(fù)轉(zhuǎn)

嫁給購買者或供應(yīng)者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。一般包括前轉(zhuǎn)和后轉(zhuǎn)兩種基本形式。它具有以下三個

特征：①與價格升降緊密聯(lián)系：②它是各經(jīng)濟(jì)主體之間稅負(fù)的再分配，也是經(jīng)濟(jì)利益的一種

再分配，其結(jié)果必導(dǎo)致納稅人與負(fù)稅人不一致；③是納稅人的一般行為傾向，即是納稅人的

主動行為。

一般地說，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的存在主要取決于以下兩方面條件：一是商品經(jīng)濟(jì)的存在。稅負(fù)

轉(zhuǎn)嫁是在商品交換中通過商品價格的變動實現(xiàn)的。沒有商品交換的存在，就不會有稅收負(fù)擔(dān)

的轉(zhuǎn)嫁。因此，商品經(jīng)濟(jì)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的經(jīng)濟(jì)前提。二是自由定價體制的存在。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是和

價格運(yùn)動直接聯(lián)系的，一般是通過提高銘貨的售價率壓低進(jìn)貨的購價來實現(xiàn)的。其中，有些

稅種的稅負(fù)可以直席通淳價格的變動實現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁；有些稅種的稅負(fù)是通過資本投向的改變，影

響商品供求關(guān)系間接地通過價格的變動實現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁。無論采取哪種轉(zhuǎn)嫁形式，都依賴于價格的

變動。因此，自由定價制度是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁存在的基本條件。

通過對稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁存在條件的分析，必然得出這樣的結(jié)論：在實行高度集中的計劃管理

體制下，基本上不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。實行市場經(jīng)濟(jì)體制后，客觀上存在著稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。因為市場

經(jīng)濟(jì)是一種高度發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)。在這種體制下，商品的生產(chǎn)經(jīng)營者和其他市場主體各有獨(dú)

立的物質(zhì)利益。盈利成為一切生產(chǎn)經(jīng)營活動的根本動機(jī)，實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁成為各類納稅人的主

觀動機(jī)和愿望。同時，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，政府對價格大部分放開，企業(yè)已有很

大的自由定價權(quán)，以自由價格為基礎(chǔ)的自由定價制度已基本形成，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的客現(xiàn)條件己經(jīng)

具備。我國正處于轉(zhuǎn)型社會階段，因此稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是客觀存在的。

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3.2房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)的需求與供給分析

由經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理可知，商品的價格是由商品的供給和需求共同決定的。房價是由

房地產(chǎn)市場的供應(yīng)者與需求者雙方所決定的。生產(chǎn)要素由于市場競爭在各部門之間自由流動,

而這種流動將會改變房地產(chǎn)市場上的供求狀況，進(jìn)而影響房價；反過來房價的變化同樣會改

變房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系。但是，房地產(chǎn)與一般商品不同，它具有固定性和不可移動性，

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱之為不動產(chǎn)，再者，其主要資源一一土地資源具有稀缺性，這些都表明住宅這

種特殊的商品既具有一般商品所有的共性，同時也有著一般商品所不具備的特性。

房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生影響，是因為開征房產(chǎn)稅能夠影響到住宅市場的供需情

況，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格以及成交量的變化。要真正弄清楚房產(chǎn)稅對住宅市場的影響，就必

須對房地產(chǎn)市場上的需求和供給分別進(jìn)行詳細(xì)的分析。

3.2.1房產(chǎn)稅對房價影響的作用機(jī)理

在此，筆者師徒通過建立一個包含房產(chǎn)稅的簡單靜態(tài)供求模型，用來研究房產(chǎn)稅對住

宅價格的影響。假設(shè)需求函數(shù)和供給函數(shù)是簡單的線性函數(shù)，建立如下的靜態(tài)均衡模型（如

下所示）。第一個方程為住房的需求函數(shù)，第二方程為住房的供給函數(shù)，第三個方程為均衡

條件。Qd為房地產(chǎn)市場的需求量，Qs為房地產(chǎn)市場的供給量，P為房價，a。、&、a?、a,都

是參數(shù)，其中a《0，代表住房需求量與住房價格呈負(fù)相關(guān)，a3>0代表住房供給量與房價呈

正相關(guān)。通過計算，我們得出均衡價格Pe和均衡產(chǎn)量Qeo

\Qd=a^axP[P

\Qs=+a3PQc，3~

在征收房產(chǎn)稅的情況之下，我們在原先構(gòu)建的模型下增加條件Ps=（1-t）Pd,形

成新的模型（如下所示），并通過計算得出在征收房產(chǎn)稅的條件下新的均衡價格和均衡產(chǎn)量。

Qd=%+aFd

Q,=%+%1

P,=d-Nd

、Qd—Qs

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從上述分析結(jié)果可知，征收房產(chǎn)稅之后，房地產(chǎn)市場原先的靜態(tài)均衡就被打破了，經(jīng)過

供求雙方的調(diào)整后重新達(dá)到一個新的均衡點,此時,需求方需要支付比原先更高的價格Pd',

而供給方的也要承擔(dān)相當(dāng)來說比成本高的價格Ps',兩者的價格差就是房產(chǎn)稅的征收稅額。

從上述的分析繼續(xù)研究房地產(chǎn)市場上供求雙方的稅負(fù)，我們可以得出：

上式中，T為房產(chǎn)稅稅額，APs',APd'分別是住房市場供求雙方分別的稅負(fù)。從而

我們進(jìn)一步分析，根據(jù)房地產(chǎn)需求方承受的房產(chǎn)稅稅負(fù)除以整個房產(chǎn)稅稅額，我們可以得出

住房需求方的稅負(fù)比例為（%-，），同樣根據(jù)房地產(chǎn)市場供給方承受的房產(chǎn)稅稅負(fù)除以整

個房產(chǎn)稅稅額，我們得出住房供給方的稅負(fù)比例為（%-6）,而將住房市場需求方承受的房

產(chǎn)稅稅負(fù)除以住房市場供給方承受的房產(chǎn)稅稅負(fù)就可以得出兩者負(fù)擔(dān)的比例為3,也就

是說稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的比例與需求函數(shù)和供給函數(shù)的斜率相關(guān)。

以上，我們研究了房產(chǎn)稅對住房價格影響的作用機(jī)制，但是這些分析都是從整體上去研

究，只分析了在征收房產(chǎn)稅之后，住房市場上的均衡價格以及均衡成交量的變化情況，根據(jù)

均衡量的變化進(jìn)一步研究了住房市場上供需雙方分別承擔(dān)的房產(chǎn)稅稅負(fù)，稅負(fù)在雙方之間的

分配比例問題；如果要較為具體的把握之間的作用機(jī)制，還需要分別對住房需求和住房供給

的影響進(jìn)行研究。

3.2.2房產(chǎn)稅對住房需求的影響

房屋作為一種特殊的商品，它既是一種消費(fèi)品又是一種投資品，因此在研究住房需求時

不能把它僅僅當(dāng)做是一種普通的消費(fèi)品來研究。筆者認(rèn)為分析房產(chǎn)稅對住房需求的影響，首

先就要分清楚不同的住房需求的類型，本文按居民購買目的將住房需求分為兩類：一類是消

費(fèi)性需求，即居民購買住宅用來滿足自己的基本生活需要，其中，消費(fèi)性需求還包括了改善

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性需求，是指在滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上，隨著家庭收入水平的提高而要求現(xiàn)有居住環(huán)境

的改善及生活質(zhì)量的提高的這類住房需求。另一類，投機(jī)性投資需求，這類需求是指居民通

過購買住房以獲取投機(jī)性利益，是一種在短期內(nèi)以“低買高賣”的方式獲取高額利潤的投機(jī)

行為，俗稱“炒房”。接下來筆者將分別分析房產(chǎn)稅對上述兩種不同住房需求的影響：

對消費(fèi)性需求來說，房產(chǎn)稅本來就是對住房需求者在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，其征

收直接增加購房者的持有成本，從而促使購房者量力而行，對住房消費(fèi)合理化、節(jié)約化。按

照目前上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點方案來說，只是對超過一定面積的住房征收房產(chǎn)稅，因

此購房者就會從自身的實際需要及家庭收入等情況出發(fā)考慮是否需要購買，而不會盲目攀比

和“跟風(fēng)”的去購買，從而在一定程度上降低需求。

對投機(jī)性投資需求來說，住房投機(jī)者是通過短期的低買高賣，從而獲得高額的利潤。實

施房產(chǎn)稅，可以增加投機(jī)性投資者持有房產(chǎn)的成本，在一定程度上抑制這部分需求。對于已

經(jīng)持有大量房產(chǎn)的投機(jī)者來說，他們可能會將持有房屋轉(zhuǎn)租，用于彌補(bǔ)房產(chǎn)稅支出的費(fèi)用，

或者短期內(nèi)將其賣出，以降低持有成本的不斷上升。此時不僅有助于降低住宅的空置率，也

可以增加房地產(chǎn)市場的供給量。

3.2.3房產(chǎn)稅對住房供給的影響

對住房市場的供給來說，因為房地產(chǎn)具有開發(fā)周期長的特點，所以筆者認(rèn)為有必要分短

期供給和中長期供給分別來討論。

短期來看，住房的供給量是不變的。從下圖可以看出，在短期內(nèi)，住房市場供給曲線S

是一條垂直于橫軸的直線，表示住房供給無彈性，并不會隨著價格的上升而增加，在短期內(nèi)

住房的供給量是保持不變的，而住房需求曲線D向右下方傾斜，表示住房需求量隨著價格

的下降而增加。

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在沒有征收房產(chǎn)稅之前，住房市場的短期均衡在E點，而當(dāng)對住宅需求征收一定量的

房產(chǎn)稅之后，需求方因持有成本的增加需求曲線向左下方移動至D'。由于供給曲線并沒有

發(fā)生改變，需求曲線向左移動一定的距離，并改變斜率，達(dá)到新的均衡點E'點，此時Pe

和Pe'之間的差即為房產(chǎn)稅的稅額。同時，房產(chǎn)稅全部由買方承擔(dān)。

從中長期來看，雖然住房是不可以轉(zhuǎn)移的，但是隨著新建商品房的完工，住房市場上的

供給會逐漸增加，而且在中長期內(nèi)，住房的供給量并不受開發(fā)周期的影響，因此供給曲線S

向右上方傾斜?，表示住房供給量會隨著價格的上升而增加。

從上圖可以得出，在中長期內(nèi)，住房的供給會隨著價格的上升而增加，而需求卻隨著價

格的上升而降低。在沒有征收房產(chǎn)稅之前，住房市場的均衡在E點，而征收一定量的房產(chǎn)

稅之后，由于房產(chǎn)稅對需求方征收的一種從價稅，因此房產(chǎn)稅只改需求曲線的位置和斜率，

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而并不改變供給曲線。由于供給曲線并沒有發(fā)生改變，需求曲線向左移動一定的距離，并改

變斜率，達(dá)到新的均衡點E'點，此時Pd'和Ps'之間的差即為房產(chǎn)稅的稅額，Pd'和Pe

之間的差為買方所承擔(dān)的稅負(fù)，Pe和Ps'之間的差為賣方所承擔(dān)的稅負(fù)，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁跟需

求函數(shù)和供給函數(shù)的斜率有關(guān)。同時，住房市場的供給量也降低到Qe',與原先的均衡量

之間的差為減少的供給量。因此，從中長期來看，房產(chǎn)稅的征收能夠降低住房市場的供給量，

從而會造成房價一定程度的下降。

3.3小結(jié)

本章運(yùn)用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，需求供給理論探討了房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中發(fā)揮的作用。

通過分析發(fā)現(xiàn)，征收房產(chǎn)稅能改變非理性的投機(jī)心理預(yù)期，能起到加大住房投機(jī)成本、抑制

投機(jī)需求和穩(wěn)定房價的作用，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)，解決地方財政收入的困境，有

利于合理調(diào)節(jié)分配、合理調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于稀缺土地（住房）資源的合理配置，有利于推

動城市可持續(xù)發(fā)展。

4.房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的可行性分析

房屋屬于生活必需品，如今卻成為了消費(fèi)者望而生畏的高端產(chǎn)品，并催生了一大批年

輕的“蝸居族”，這成為當(dāng)前最主要的社會問題之一。隨著政府限購力度的不斷加大，房價

一度出現(xiàn)了下降的趨勢，然而“限購”僅僅是政府的行政調(diào)控手段，終非調(diào)控樓市的長久之

策，尤其是在目前房價又出現(xiàn)反彈之際，將房產(chǎn)稅擴(kuò)圍提上日程，盡早引導(dǎo)樓市回歸理性,

已經(jīng)顯得迫在眉睫。當(dāng)前，國內(nèi)質(zhì)疑和反對房產(chǎn)稅的聲音較多，但是這已無法阻擋房產(chǎn)稅推

進(jìn)的步伐。在發(fā)達(dá)國家，房產(chǎn)稅已成為地方政府最大和最穩(wěn)定的財政收入來源，有數(shù)據(jù)表明，

16個經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國家房產(chǎn)稅占地方政府收入的平均水平約為43%。房產(chǎn)稅不僅具

有抑制房價的作用，更有優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)、減少國民貧富差距、減少房屋空置等功用，盡管這

些功能在短期內(nèi)可能無法顯現(xiàn)，但從長期來看，擴(kuò)征房產(chǎn)稅是我國稅制改革的大勢所趨，推

延改革日期只能使改革的成本進(jìn)一步增加。

據(jù)財界網(wǎng)2013年2月7日報道：在國家發(fā)改委、財政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深

化收入分配制度改革若干意見》中第四項加快健全再分配機(jī)制提出，改革完善房地產(chǎn)）稅等。

完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，細(xì)化住房交

易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。至此，在房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍沉寂了一段時間后，

再次被提上議程。

雖然房產(chǎn)稅擴(kuò)圍大勢所趨，但筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍理應(yīng)循序漸進(jìn)。

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第一，應(yīng)該完善相關(guān)的法律制度，使針對個人住房保有環(huán)節(jié)的稅收征收是有法可依的。

在我國，法是一切的前提，個人住房房產(chǎn)稅的順利開征更需要法律來為其保駕護(hù)航。我國現(xiàn)

有的房產(chǎn)稅暫行條例是征收房產(chǎn)稅的依據(jù)，條例規(guī)定對個人自住住房免征房產(chǎn)稅。由于個人

住房房產(chǎn)稅與我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在計稅依據(jù)、稅率，以及征收對象上都有所區(qū)別，因此必須通

過全國人民代表大會及起常委會修改相關(guān)的法律規(guī)定。

第二，進(jìn)一步推進(jìn)住房信息全國聯(lián)網(wǎng)，搭建各部門的溝通橋梁，有利于征管部門對房

屋情況有全面和具體的掌握。房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集至少應(yīng)該明確每個家庭所擁有的房屋數(shù)量、

每個房屋及其地理環(huán)境是什么樣的。首先，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人及其之間的關(guān)系。房產(chǎn)稅是以

家庭為基礎(chǔ)單位來進(jìn)行征收的，房產(chǎn)稅的推廣不僅要明確房屋的具體產(chǎn)權(quán)人，還要對同一家

庭關(guān)系中的成員所擁有的房屋進(jìn)行聯(lián)系歸集，以明確家庭為單位的納稅者房屋擁有量。其次，

為了合理評估出房地產(chǎn)的價值，需要收集與房屋狀態(tài)相關(guān)的信息，比如使用年限和剩余使用

年限、面積大小、所屬小區(qū)的物業(yè)環(huán)境、周邊的公共配套服務(wù)情況等信息，這些都是對房屋

進(jìn)行稅收價值評估的基礎(chǔ)。

第三，完善的房地產(chǎn)稅基評估體系，包括房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集、評估方法的研究、評

估工具的開發(fā)、評估機(jī)構(gòu)的組建等，為房產(chǎn)稅的征收提供技術(shù)上的支持。目前對房地產(chǎn)的評

估方法主要有三大方法：市場比較法、成本法和收益法；對房產(chǎn)稅的課稅評估，主要有兩種

技術(shù)：一種是批量評估，另一種是個案評估。

第四，就如何確定課稅對象、納稅人、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠提出合理的方案設(shè)

計并建立一套良好的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。合理的方案設(shè)計既要與我國國情相匹配，體現(xiàn)我國宏觀

調(diào)控在稅收方面所作出的努力，又要保證在征稅過程體現(xiàn)公平公正的原則。

第五，要采取必要的措施保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的執(zhí)行力，即便采取再嚴(yán)厲的調(diào)控手段，

如果沒有落到實處，一切都是空話，依舊不能遏制房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展。

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5我國滬渝地區(qū)房產(chǎn)稅試點情況

5.1房產(chǎn)稅在上海的實施情況

上海版房產(chǎn)稅定義的征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第

二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦彽淖》?。征收?biāo)準(zhǔn)為：上海市居民家庭人

均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的

70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6吼對住房每平方米市場交易價格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ?/p>

品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

上從文字上我們可以看出，上海的方案只針對新增房地產(chǎn)，這就意味著存量不咎，以往

擁有多套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對新的購房人（他們可能正好是房屋的真正需求

者）而言，加重了負(fù)擔(dān)，會造成明顯的社會不公。

從交易量上看，上海房產(chǎn)稅政策以及“滬九條”調(diào)控措施先后出臺，讓上海在20n年

前4個月一手商品住宅成交量創(chuàng)下6年來的同期最低。具體表現(xiàn)在不少購房者放棄購房計劃，

上海年后樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑；部分開發(fā)商也因此延遲了推盤計劃，春節(jié)后近20個待

入市項目選擇延期；上海曾連續(xù)兩周出現(xiàn)“零開盤”現(xiàn)象。這說明了房產(chǎn)稅的短期反應(yīng)明顯，

房產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)萎縮。

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從房產(chǎn)稅額上看，據(jù)上海稅務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)顯示,2011全年房產(chǎn)稅額僅約22.1億元。

從圖3T可以看出，這個數(shù)字占財政收入的比僅為1.32樂與發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅占財政收入在

口增值稅

■營業(yè)稅

口企業(yè)所得稅

□個人所得稅

■城市維護(hù)建詼ft

■耕旗占用稅

■教育費(fèi)附加收入

50%以上形成天壤之別，無法真正補(bǔ)貼地方財政已達(dá)到抑制“土地財政”的效果。

圖3-12011年上海市各主要稅種占財政收入的比重

從房價上看，本文用“房價收入比”（房價與家庭年收入的比值）來衡量一個地區(qū)居民

購房能力和房價的高低。根據(jù)聯(lián)合國人類居住中心研究的結(jié)論，合理房價收入比為3?6,

即住房價格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3?6年的平均收入。

16

14

12

10

8

6

4

2

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圖3-22001——2011上海房價收入比

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由圖3-2可以看出，2001年上海的房價收入比6.7,較為接近國際公認(rèn)的合理范圍。但

之后，房價收入比開始迅速上漲，呈直線上升趨勢，2010年上海市的房價收入比為15.4

倍，創(chuàng)近10年新高，為控制房價增幅，擠出房價泡沫，中央和地方政府出臺了多種調(diào)控措

施，如連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，制定嚴(yán)格的限購政策，提出房產(chǎn)稅試點等，經(jīng)過一年

的嚴(yán)控政策，2011年上海房價降幅較為明顯，商品住宅房價收入比回落到12.4,毋庸置疑，

上海房產(chǎn)稅的實施也起到一定抑制房價的效果。

然而好景不長，愛房網(wǎng)的一份報告指出，從2012年3月開始至8月，上海二手房均價

從21000元上漲至25000元，漲幅達(dá)16機(jī)而新房市場上，上海市新房成交價格從年初的均

價2萬元，到4月持續(xù)上漲至21918元。之后慣性上漲至7月最高點24348元，漲幅達(dá)18%。

5.2房產(chǎn)稅在重慶的實施情況

重慶與上海最大的不同在于重慶不僅對增量房征稅，而且還對存量房征稅。在重慶的房

產(chǎn)稅實施細(xì)則的說明中，以下三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：1.個人擁有的獨(dú)棟別墅（存量增

量都收）2.個人新購的高檔住房（指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房

成交建筑面積均價2倍或以上的住房。）3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新

購的第二套房子。其中，房價在平均價格3倍以下的稅率為0.5%,3-4倍的為1%,4倍以上

的為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以

上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。并且規(guī)定2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，

免稅面積為180平方米；新購獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積

以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積。

單從文字上，雖然重慶比上海多出對存量房增稅的合理性，但由征收對象與免稅條件我

們可以看出，重慶版房產(chǎn)稅能夠征收人群相當(dāng)少，征收范圍很局限。

與上海類似，在成交量上重慶的房產(chǎn)市場在短期內(nèi)也出現(xiàn)了萎縮，在房產(chǎn)稅征收額上，

效果難以顯現(xiàn)。房產(chǎn)稅實施之后，重慶市內(nèi)高檔商品房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降。據(jù)調(diào)查數(shù)

據(jù)顯示，多數(shù)高檔商品住宅項目樓盤訪客量下降30%-50%。同時，重慶市購房戶籍結(jié)構(gòu)發(fā)生

了翻天覆地的變化，本地戶籍居民新購房比例由實施前的62%提升至實施后的77%；外地戶

籍居民新購房比例由實施前的30%下降到15%。這一明顯變化，從一側(cè)面說明人們在個人住

房消費(fèi)方面更趨于理性。2011年1月27日，重慶主城區(qū)商品房銷售為905套11萬平方

米;在28日實施房產(chǎn)稅的當(dāng)天，主城區(qū)商品住房成交919套8.3萬平方米。而到了29日,

商品房銷售急轉(zhuǎn)直下，僅售出406套3.3萬平方米。這表明，房產(chǎn)稅對樓市的調(diào)控是立竿

見影，政策效應(yīng)明顯。但是2011年重慶征收房產(chǎn)稅涉及9400余套住宅，總計近1億元，相

對于重慶市去年2900億的財政收入，房產(chǎn)稅的增量幾可忽略。

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5.3滬渝兩地實施房產(chǎn)稅后的問題總結(jié)

5.3.1房產(chǎn)稅征收對象范圍小，制約力有限

重慶房產(chǎn)稅出臺的政策規(guī)定：征稅對象是個人獨(dú)棟商品住宅、新購高檔住房和外地人新

購的第二套以上普通住房，稅率是0.6%-1.2%；上海則是人均60平方米以內(nèi)不征稅，并且

農(nóng)村地區(qū)沒納入征收范圍，在這種政策條件下，兩地能被征收的房屋少而又少，房產(chǎn)稅征收

額占財政收入比重微乎其微。

5.3.2稅率設(shè)置有待進(jìn)一步論證

整體看，滬渝兩地房產(chǎn)稅征收稅率均偏低，力度較小。在房價依然堅挺的時期，這種低

稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性。因此，目前稅率的確定還有待進(jìn)一步論證，就目前兩地試

點情況而言，應(yīng)適當(dāng)提高征稅稅率。

5.3.3房產(chǎn)稅重在完善稅制，降房價之說“流產(chǎn)”

在國內(nèi)房價久調(diào)不降的困局下，房產(chǎn)稅一度被視為遏制房價升勢的“撒手銅”。但試點

的運(yùn)行實情卻表明，房產(chǎn)稅的威懾力著實被高估了。上海2011年4月商品住宅成交均價

22881元/平方米，環(huán)比上漲2.35%,5月商品住宅成交均價22387元/平方米，環(huán)比

下降2.16%；重慶2011年4月商品房成交均價環(huán)比上漲7.08%,5月商品房成交均價環(huán)

比上漲4.05%o當(dāng)然，試點城市房產(chǎn)稅開征條件較為寬松是其中的一個原因。但更為重要的

是，市場對房價繼續(xù)走高的預(yù)期始終未能真正扭轉(zhuǎn)，以至于在“稅收轉(zhuǎn)嫁”等思維的慫恿下，

房產(chǎn)稅利器被“鈍化”了。實際上，房產(chǎn)稅本身就不具備降房價的功能，其