《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講解釋義

2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華1《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》講座——房地產(chǎn)面積測(cè)算——2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華2房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述二、房產(chǎn)面積測(cè)算三、用地面積測(cè)算四、面積測(cè)算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華3一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的2.房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測(cè)繪的作用4.房地產(chǎn)測(cè)繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測(cè)繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測(cè)算的重要性2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華4二、房產(chǎn)面積測(cè)算1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

1）房屋的建筑面積

2）房屋的使用面積

3）房屋的產(chǎn)權(quán)面積

4）房屋的共有建筑面積（2）面積測(cè)算的要求2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華5

1）各類面積測(cè)算的邊長(zhǎng)必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。2）量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。

3）邊長(zhǎng)以米為單位，取至0.01米；面積以平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。

4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華62.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定（1）計(jì)算全部建筑面積的范圍

1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華7單層房屋2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華82)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計(jì)算建筑面積。夾層2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華93)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華10大廳12024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華11大廳22024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華12回廊2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華134）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。觀光梯2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華145）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華156）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓全封閉的陽臺(tái)2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華167）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華178）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華189）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華1910）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。地下室半地下室2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華20地下室、半地下室相應(yīng)出入口2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華2111）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。門廊、門斗有柱門廊2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華22門斗2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華23玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華24車棚、貨棚等13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華25

15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華261）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（2）計(jì)算一半建筑面積的范圍

無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無柱走廊2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華27獨(dú)立柱、

單排柱2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華283）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)1未封閉的陽臺(tái)22024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華29未封閉挑廊2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華30室外樓梯4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華31架空通廊5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華321）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不計(jì)算建筑面積的范圍2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華332）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

3）房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華34天面上的花園4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華355）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。平臺(tái)2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華36騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華37過街樓2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華38路面作為頂蓋建造的房屋7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華39活動(dòng)房屋等8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華40

三、用地面積測(cè)算1.有關(guān)名稱及術(shù)語的含義

（1）用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華412.用地面積測(cè)算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。

3.下列土地不計(jì)入丘用地面積2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華421）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距地不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍

2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華432）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。

4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。

5）其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華44四、面積測(cè)算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法（1）根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

式中：S—面積，㎡；

Xi—界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m；

Yi—界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；

n—界址點(diǎn)個(gè)數(shù)；

i—界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針方向順編。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華45

(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；

—相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差m；

—多邊形中對(duì)角線長(zhǎng)度，m。

式中：2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華46界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華472.實(shí)地量距法（1）規(guī)則圖形：根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。（2）國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級(jí)：一級(jí)：±(0.02)

二級(jí)：±(0.04)

三級(jí)：±(0.08)

注：s為房產(chǎn)面積，㎡。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華48

以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。3.圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：△S=±0.0003M

式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；

S-所量算的面積，㎡；

M-圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華49

五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華50計(jì)算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽臺(tái)2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長(zhǎng)度m,面積m2。

2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華512.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照?qǐng)D中所示尺寸，計(jì)算插層的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華52計(jì)算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16

X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長(zhǎng)度m，面積m2。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華53

房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會(huì)出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。一、共有面積的分?jǐn)傇瓌t

1.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

2.無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂Ｄ程?單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華54共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華55

二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供服務(wù)，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)?。但有些面積由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華561.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設(shè)備房、為整幢大樓服務(wù)的公共用房等。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華57(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華582.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：

(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；

(2)用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；

(3)大樓內(nèi)的機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車庫；

(4)為建筑造型而建，但無實(shí)用功能的建筑面積；

(5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，若使用到其他功能的共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華59

三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類

2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華60(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務(wù)的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。

(2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務(wù)的共有建筑面積（如為某一功能服務(wù)的專用樓梯間，專用設(shè)備房等）。

(3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務(wù)的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華612.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)

=本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和

本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華623.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

商住樓共有建筑面積的分?jǐn)?。先根?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華63

住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。2024/11/9廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所主講人：黃保華64

商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層