珠海市寫字樓市場分析報(bào)告XXXX年

珠海寫字樓市場分析報(bào)告價(jià)格狀況未來供應(yīng)分析報(bào)告提綱整體市場分析空置狀況供應(yīng)特征需求特征整體市場分析——2009-2010年施工量暴漲

2008年之前珠海寫字樓市場的發(fā)展一直處在不溫不火的狀態(tài)，年均施工面積不足10萬㎡。從竣工量看，表現(xiàn)亦較為緩慢，年度竣工量在5萬㎡以下徘徊。珠海寫字樓市場將以2009年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，受到《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2012年)》、《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》以及港珠澳大橋的開工等利好消息。2009年寫字樓施工量有個大幅度的提升，總施工量達(dá)到40.33萬㎡，相當(dāng)于過去6年的施工量總和。2010年全市寫字樓施工面積繼續(xù)上升，達(dá)到43.78萬㎡，同比增加8.6%。預(yù)計(jì)2011年隨著三舊改造的啟動寫字樓施工面積將繼續(xù)上升至50萬㎡以上。從寫字樓銷售看，2010年全市僅恒和中心對外銷售，銷售面積達(dá)到4.6萬㎡，但較往年比有較大幅度提升。單位：萬元、萬平方米全市合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年2010年施工面積7.821.936.776.3240.3343.78竣工面積6.151.513.692.551.430.7銷售面積1.540.821.853.120.594.6空置面積6.526.565.694.134.51/銷售金額507625181008122560316536576數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局供應(yīng)特征——竣工量小，波動大圖中數(shù)據(jù)顯示，珠海寫字樓市場穩(wěn)定基因較弱，起伏較大，竣工量較少。03年至今，珠海寫字樓總竣工面積僅17萬平米左右，相當(dāng)于廣州一年的平均竣工面積。隨著09年至10年施工量得大幅度提升，預(yù)計(jì)2011年寫字樓竣工量將有一個質(zhì)的跨越。未來5年內(nèi)珠海寫字樓竣工量將維持在5萬㎡以上之間。數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局單位：萬㎡06-10年供應(yīng)情況——新香洲供應(yīng)集中項(xiàng)目名稱區(qū)域建筑面積（㎡）使用率租金當(dāng)前二手售價(jià)（元/㎡）物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡）空置率入住時間首府一號新香洲1800070%40-60含裝修9000-10000租金含管理費(fèi)25%2007年底第3構(gòu)建新香洲3500不到70%40-5010000含裝修租金含管理費(fèi)10%2007年日榮大廈新香洲1200070%50起只租不售1830%2008年初國際科技大廈新香洲3192875%75-90毛坯15000-160001602008年底恒和中心新香洲4054865%/1050013尚未交樓從供應(yīng)區(qū)域看：近幾年投入使用的寫字樓均位于新香洲，未來新香洲亦有多個寫字樓項(xiàng)目入市。新香洲已經(jīng)逐漸成為寫字樓聚集的新區(qū)域。從供應(yīng)規(guī)?？矗航晖瞥鰧懽謽蔷灾行∫?guī)模為主，使用率70%左右。從競爭關(guān)系看：首府一號定位為珠海首個生態(tài)寫字樓，國際科技大廈則定位為珠海首個5A

寫字樓，恒和中心亦以高檔寫字樓形象入市，珠海寫字樓品質(zhì)在不斷提升。品質(zhì)高，純寫字樓項(xiàng)目成為趨勢。從空置情況看：珠海寫字樓均有一定程度的空置，但空置率近年在逐步減小。數(shù)據(jù)來源：百腦會市場部需求特征——總量小波動大

2010年恒和中心開盤正式對外銷售，全年僅恒和中心開售，可預(yù)售面積為3.16萬㎡，加上消化部分存量寫字樓，全年銷售面積為4.6萬㎡，為近幾年來最大量。數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局單位：萬㎡價(jià)格狀況——呈現(xiàn)快速上漲趨勢在經(jīng)過近3年的低價(jià)格后，受到07年整體商品房市場價(jià)格的快速上揚(yáng)，珠海寫字樓售價(jià)連續(xù)兩年呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，2008年由于水晶堡部分寫字樓面市等帶動，銷售價(jià)格上漲至7231元/㎡。而進(jìn)入2009年寫字樓銷售價(jià)格回落至5364元/㎡水平，與2007年基本持平。2010年隨著恒和中心10500元/㎡價(jià)格入市以及住房市場價(jià)格上漲的拉動，全市寫字樓售價(jià)快速上升至10600元/㎡。數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局單位：元/㎡隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，寫字樓的需求有所放大，再加上近年寫字樓供應(yīng)量小等因素，市場上消化了較多的存量寫字樓，寫字樓空置面積已經(jīng)呈現(xiàn)連續(xù)下滑的趨勢。到2010年空置面積下降為3.22萬平方米?？罩们闆r——空置面積持續(xù)下滑數(shù)據(jù)來源：珠海市建設(shè)局單位：萬㎡未來帶寫字樓項(xiàng)目的分布財(cái)富商務(wù)大廈數(shù)據(jù)來源：珠海市規(guī)劃局，國土資源局丹田廣場2期安廣大廈泉福名門中南房產(chǎn)項(xiàng)目中海環(huán)宇城辦公珠華商業(yè)廣場鈺海環(huán)球金融中心中海蘭埔項(xiàng)目滕興舊改項(xiàng)目漢鼎大廈世邦商貿(mào)物流中心拱北口岸商業(yè)中心慶華集團(tuán)成山集團(tuán)總部三聯(lián)集團(tuán)清華瑞景寶來康酒店灣仔海灣村舊改梅溪工業(yè)區(qū)舊改財(cái)富貿(mào)易項(xiàng)目舊貨調(diào)劑市場揚(yáng)名廣場2期紅石大廈啤酒廠舊改項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目建筑面積用途入市時間工程進(jìn)度吉大財(cái)富商務(wù)大廈約3萬商業(yè)、酒店、辦公預(yù)計(jì)2011年封頂珠華商業(yè)廣場32.1萬酒店、商業(yè)、辦公預(yù)計(jì)2012年后規(guī)劃中三聯(lián)集團(tuán)約3.5萬商業(yè)、辦公、住宅2012年以后規(guī)劃中鈺海環(huán)球金融中心約7萬商業(yè)、辦公預(yù)計(jì)2011年地下室中南房產(chǎn)項(xiàng)目1.8萬商業(yè)、住宅、辦公、工業(yè)2012年以后規(guī)劃中漢鼎大廈約4萬商業(yè)、辦公2011年底規(guī)劃中財(cái)富商貿(mào)項(xiàng)目約3萬辦公2012年以后規(guī)劃中慶華集團(tuán)約2.5萬酒店、辦公2012年以后規(guī)劃中新、老香洲丹田廣場2期2.3萬商業(yè)、辦公2011年底已開工泉福名門約2.0萬商業(yè)、辦公預(yù)計(jì)2011年即將封頂梅溪工業(yè)區(qū)舊改約30萬住宅、辦公、商業(yè)2012年以后規(guī)劃中揚(yáng)名廣場2期13.9萬辦公、商業(yè)、酒店預(yù)計(jì)2011年已開工安廣大廈2.9萬辦公預(yù)計(jì)2011年已開工拱北成山集團(tuán)項(xiàng)目約5萬酒店、商業(yè)、辦公預(yù)計(jì)2012后規(guī)劃中中海蘭埔項(xiàng)目約23萬酒店、商業(yè)、辦公、公寓預(yù)計(jì)2012平整土地滕興舊改項(xiàng)目10萬商業(yè)、辦公、公寓預(yù)計(jì)2012規(guī)劃中寶來康酒店約3.5萬酒店、商業(yè)、辦公預(yù)計(jì)2012后規(guī)劃中拱北口岸商業(yè)中心約60萬住宅、辦公、商業(yè)預(yù)計(jì)2012后規(guī)劃中前山世邦商貿(mào)物流中心50萬住宅、辦公、商業(yè)預(yù)計(jì)2012已開工中海環(huán)宇城辦公約18萬辦公、商業(yè)預(yù)計(jì)2012后規(guī)劃中紅石大廈約1.7萬辦公預(yù)計(jì)2012已獲施工許可證清華瑞景辦公5萬住宅、辦公預(yù)計(jì)2012已開工舊貨調(diào)劑市場約4.5萬辦公、商業(yè)、倉儲預(yù)計(jì)2012后規(guī)劃中灣仔灣仔海灣村舊改約18萬商業(yè)、住宅、辦公預(yù)計(jì)2012后規(guī)劃中總計(jì)總建筑規(guī)模達(dá)到306.7萬平方米，其中商業(yè)、辦公供應(yīng)量將超過80萬平方米項(xiàng)目詳列從未來供應(yīng)量看：未來5年內(nèi)珠海市區(qū)內(nèi)將供應(yīng)11個純寫字樓項(xiàng)目共計(jì)40多萬平方米規(guī)模。另金灣區(qū)亦有多個辦公項(xiàng)目已報(bào)建用地，規(guī)模亦較大，從供應(yīng)區(qū)域看：3年內(nèi)將以新老香洲供應(yīng)寫字樓為主，未來以輕軌為軸線的兩側(cè)、前山河兩岸以及十字門商務(wù)區(qū)將成為寫字樓尤其是高檔寫字樓的聚集區(qū)域。從檔次上看：高端寫字樓將成為趨勢，未來將至少有10個以上的高檔寫字樓面市，供應(yīng)面積將超過50萬平方米。未來供應(yīng)分析恒和中心開發(fā)商：珠海市信興投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址：香洲區(qū)人民東路313號占地面積：

8510.36

㎡建筑面積：40630.15㎡綠化率：35.7%容積率：4.28

總套數(shù)：438套項(xiàng)目動態(tài)：1月9日副樓公開發(fā)售，均價(jià)10600元/㎡，含1800元/㎡裝修，享96/98折優(yōu)惠，VIP客戶可享交1萬低2萬優(yōu)惠，當(dāng)天成交約六成。1月17日主樓開盤，推售208套單位，均價(jià)9800元/㎡，不含裝修，享96/98折優(yōu)惠，當(dāng)天成交約五成。截止目前全部售罄。項(xiàng)目亮點(diǎn)：辦公居住兩用SOHO空間。典型項(xiàng)目介紹國際科技大廈開發(fā)商：珠海市非凡科技有限公司項(xiàng)目地址：香洲區(qū)紅山路288號（市行政服務(wù)中心旁）占地面積：

9000

㎡建筑面積：31928.3㎡綠化率：30%容積率：2.61

管理費(fèi)：16元/月/㎡停車位：222項(xiàng)目動態(tài)：2008年5月入駐，目前無空置情況。二手市場售價(jià)15000-16000元/㎡。項(xiàng)目亮點(diǎn)：珠海首個生態(tài)型、智能化5A甲級寫字樓，戶型可自由分割，可大可小，推出6米層高LOFT空間、頂層復(fù)式、平層三種辦公空間形態(tài)財(cái)富商務(wù)大廈開發(fā)商：珠海市南海房產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址：吉大海濱南路與吉大路交匯東南側(cè)占地面積：

4917.43

㎡建筑面積：32466.78㎡綠化率：30%容積率：5.17

層高：25層售價(jià)：18000元/㎡，毛坯項(xiàng)目動態(tài)：目前已露外立面，預(yù)計(jì)7-8月竣工；尚未正式對外銷售，但據(jù)接待處介紹，當(dāng)前25層以下全部被內(nèi)部預(yù)定完，多以整層購買為主。預(yù)計(jì)2011年9-10月將正式對外銷售。項(xiàng)目亮點(diǎn)：吉大核心區(qū)域甲級海景寫字樓。相關(guān)利好消息橫琴大開發(fā)今年6月24日國務(wù)院常務(wù)會議審議和原則通過《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，并于8月14日正式作出批復(fù)?！稒M琴總體發(fā)展規(guī)劃》的實(shí)施，使珠海橫琴新區(qū)站在了一個新的制高點(diǎn)上，標(biāo)志著橫琴開發(fā)建設(shè)邁進(jìn)了新的階段。按照《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，將主要有三大定位（“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的新平臺）、四大產(chǎn)業(yè)（重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科技研發(fā)、高新技術(shù)等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）、五大政策支持（將橫琴納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍、實(shí)施“分線管理”的通關(guān)創(chuàng)新制度、鼓勵金融創(chuàng)新、實(shí)行更加開放的產(chǎn)業(yè)和信息化政策、支持進(jìn)行土地管理制度和社會管理制度改革）支撐橫琴新區(qū)的發(fā)展。橫琴新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是，經(jīng)過10到15年的努力，把橫琴建設(shè)成為連通港澳、區(qū)域共建的“開放島”，經(jīng)濟(jì)繁榮、宜居宜業(yè)的“活力島”，知識密集、信息發(fā)達(dá)的“智能島”，資源節(jié)約、環(huán)境友好的“生態(tài)島”。到2015年，人口規(guī)模為12萬人，人均GDP為12萬元；到2020年，人口規(guī)模為28萬人，人均GDP為20萬元。橫琴重點(diǎn)項(xiàng)目1、珠海長隆國際海洋度假區(qū)一期項(xiàng)目：總投資100億元，一期項(xiàng)目總投資17億元，總建筑面積約234000平方米，主要建設(shè)內(nèi)容包括：體驗(yàn)?zāi)蠘O區(qū)、野生北極區(qū)、穿越大西洋區(qū)和辦公服務(wù)A區(qū)及道路、綠化、環(huán)保等配套設(shè)施。2、珠海十字門中央商務(wù)區(qū)會展商務(wù)組團(tuán)：總投資382億元，位于十字門水道兩側(cè)，面積約5.77平方公里，主要建設(shè)珠海國際會展中心、酒店、寫字樓等3、橫琴多聯(lián)供燃?xì)獍l(fā)電項(xiàng)目：總規(guī)劃8×350MW機(jī)組，占地36萬平方米，首期建設(shè)2×350MW機(jī)組，占地約18萬平方米，建設(shè)投資約28億元4、橫琴海島風(fēng)電場：位于橫琴島腦背山，共安裝21臺單機(jī)容量為750kw的風(fēng)能發(fā)電機(jī)組，總裝機(jī)容量為15.75Mw，是目前國內(nèi)第二大海島風(fēng)能發(fā)電場，2008年1月1日投入商業(yè)運(yùn)行。港珠澳大橋開工港珠澳大橋建成后，將成為世界上最長的跨海大橋；大橋?qū)⒔?公里多長的海底隧道，施工難度世界第一；使用壽命長達(dá)120年，可以抗擊八級地震。珠海至香港的車程將由目前的3個半小時縮短至半小時，港澳兩地經(jīng)由陸路往來的車程將由現(xiàn)時的3小時縮短至1小時以內(nèi)。大橋從根本上改變了珠海的交通區(qū)位，使珠海從一個邊緣城市晉升為交通樞紐城市，成為粵港澳連接點(diǎn)大橋建設(shè)為珠海承接先進(jìn)的制造業(yè)提供了很大的外部條件，為已經(jīng)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更好地吸引國際國內(nèi)制造業(yè)落戶奠定了基礎(chǔ)。大橋建設(shè)還使珠海具有了利用三地交通便利條件，吸引大量人流物流，發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)和服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢港珠澳大橋一旦開通，珠海就會成為珠三角西岸城市到達(dá)香港的一個樞紐通道，從而帶動周邊的人流、物流、資金流、信息流流通，產(chǎn)生很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，增強(qiáng)珠海機(jī)場和港口在珠三角地區(qū)的競爭力《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-201