房地產營銷策劃 -杭州瑪麗蒂姆酒店項目 酒店裝修工程項目前期策劃

杭州瑪麗蒂姆酒店項目1項目簡介2項目管理團隊架構、施工班組選用及其要求3深化設計重點、重難點分析4現場辦公、材料堆放、半成品加工區(qū)要求5現場安全、文明專項施工管理6施工專項進度計劃管理7質量、經營、團隊建設目標控制方案及要求8協調管理9現場資料、簽證管理成品保護、收尾計劃、強制精修、完工交付123456789辦公室及宿舍項目所在地浙江省臨安市經濟開發(fā)區(qū)內，在臨安市中心區(qū)與杭州市中心區(qū)之間，距離杭州市區(qū)20公里。1-3層裙房包含：大堂，電梯廳，走道，會議室，餐廳，會議室，泳池，宴會廳，康樂中心，健身房等。墻柱面裝飾工程，天花裝潔具龍頭及五金安裝，給排水和電氣安裝工程。紫色為大堂區(qū)域（含大堂吧及走道）粉色為全日制餐廳橙色為中餐廳綠色為廚房后場區(qū)域藍色為德國餐廳粉色（左）為宴會廳粉色（右）為后場區(qū)域橙色為宴會前廳綠色、灰色、棕色、黃色為會議室藍色為多功能會議室淺藍色為泳池區(qū)域粉色為SPA區(qū)、康體接待、棋牌室、美甲美發(fā)等區(qū)域黃色為健身房、瑜伽房、男/女更衣綠色為公共區(qū)域走道、電梯廳及其他區(qū)域深藍色為后場辦公室及走道區(qū)域大堂：機電單位未進場，場地堆滿材料，大堂尚未移交我方。主要材質頂面：異形石膏板吊頂墻面：GRG、石材、不銹鋼屏風地面：石材拼花、地毯其他材質：不銹鋼全日制餐廳：安裝單位倉庫尚未拆除，堆滿了水管等材主要材質頂面：石膏板吊頂、吊柜（木飾面、不銹鋼、玻璃）墻面：木飾面、石材、乳膠漆地面：石材、地磚、木地板、地毯宴會廳：場地清理干凈，機電尚未安裝。主要材質頂面：石膏板、不銹鋼墻面：石材、不銹鋼、捫布、木飾面地面：地毯、石材圍邊宴會前廳：主要材質頂面：石膏板墻面：木飾面、不銹鋼、捫布、茶鏡地面：地毯、石材圍邊多功能會議室：主要材質頂面：石膏板、不銹鋼墻面：木飾面、捫布、不銹鋼地面：地毯、石材圍邊游泳池：總包正在對泳池進行試水。主要材質頂面：防水石膏板+防水乳膠漆墻面：石材、馬賽克、木紋鋁方通、不銹鋼、藝術涂料地面：石材、馬賽克、地磚2、項目管理團隊架構（側重點分工）123452、項目管理團隊架構（側重點分工）678。9?項目部對自身工作的要求必須做到“六不要”?1、不要丟棄對業(yè)主的承諾?2、不要忽視監(jiān)理、審計、設計、總包單位的監(jiān)督管理責任?3、不要輕視配合單位的銜接工作?4、不要傷及公司的利益?5、不要沒有團隊的發(fā)展目標?6、不要因牢騷而不做好自己的分內之事?2.應遵照設計圖紙要求、施工規(guī)范、操作規(guī)程和工藝標準的各項相應要求施工,如設計變更、材料代用或由?3.嚴格質量預控和保障制度。并在材料進場時請總包及監(jiān)理檢驗滿足施工質量要?6.項目部所有成員每天都要不定時的檢查現場質量和文明施工等方面問題。發(fā)現的問題集體討論解決。目整體進度及質量。兩個班組的勞動力資源相互?班組負責人：全面負責與項目部的溝通工作，對整個項目的進度、質量、安全全面負責，對木、木、油工的施工質量、進度、文明施工負責，協調各段班組長落實項目部及業(yè)主的各項指令的完成，同時與項目部一起參與業(yè)主及監(jiān)理的日常檢查工作；配合項目部安排施工人員的住、吃及人身安?水電班組長：全面負責水電施工內容，對水、電工的施工質量、進度、文明施工負責，協助班組負責人落實項目部的各項任務的完成。?要求班組長配合項目部完成每日施工計劃，每天晚上下班前提交第二天施工計劃，包含時間、施工人員數量、施工子目、數量，項目部要根據每天上報的計劃檢查，督促班組施工計劃的完成。?材料損耗：各班組安排專職人員到倉庫領料，并簽字確認，若領用材料超過紅線，項目部有權對班組進行用料復查，發(fā)現超出部分將由班組自行承擔，同時項目部將給予一定的處罰。班組有義務每天對現場的多余材料進行歸籠及清點，以防材料購買過剩，對于如五金、石材、木飾面等材料，班組應妥善保管，超出定額損耗部分將由班組自行承擔，特殊材料如墻紙、墻磚（需套模數切割的），項目部應按照現場實際情況與班組一起確定損耗率，并由雙方簽字確認作為合同的附件。?工期保證：班組進場后應跟據項目部的總進度計劃排出人員分期進場表(附人員進場計劃表)，同時作好搶工時期的人員儲備，針對項目部的周節(jié)點計劃及月計劃，都必須一一落實。?配合：對于項目部日常所下發(fā)的關于質量、安全、現場等整改指令，無正當理由班組應積極配合。圖紙深化設計是工程建設的第一道工序，它對整個工程施工起著排兵部陣的作用。施工圖深化設計過程中要做到及早發(fā)現問題并及時解決，同時需要施工現場的密切配合，因此，施工深化圖紙的質量好壞，關系到整個工程施工質量的好壞。我部將排除諸多的不利因素，使整個深化設計過程處于動態(tài)運作，其深化質量完全處于受控狀態(tài)。根據量價分離表制作出“深化清單目錄”，根據目錄對應制作節(jié)點深化圖相關協調配合措施?現場深化設計的主要特點：?2）、便于施工管理和成本控制?3）、方便相鄰工種的協調和實施。?本工程在與相關協調單位配合上，遵循以“保證建筑師設計效果，滿足各相關專業(yè)功能”的原則。通過定期協調會議，針對共性問題進行討論、解決。深化圖紙設計管理流程?1）簽收原設計（精裝）圖紙；?2）簽收燈光設計圖紙；?3）簽收消防、通風、強電、弱電、圖紙；?4）簽收材料規(guī)范、材料小樣；?5）組織深化圖小組（方案設計師、現場深化設計師、施工員）看圖；?6）結合各方面圖紙核對現場，確認現場結構及標高；?7）結合各方面圖紙，深化設計，出第一稿深化圖紙；?8）提交第一稿深化圖紙，設計單位及業(yè)主簽收后審圖；?9）設計單位回復圖紙第一次審圖意見（原圖紙和第一稿深化圖紙對照）；?10）簽收設計單位的第一次審圖意見；?11）結合審圖意見，繼續(xù)深化，出第二稿深化圖紙；?12）提交第二稿深化圖紙，設計單位及業(yè)主簽收后審圖；?13）請消防、通風、強電、弱電等合作單位根據第二稿深化圖紙進行調整；?14）簽收消防、通風、強電、弱電的第二稿圖紙；?15）核對消防、通風、強電、弱電的第二稿圖紙，有無與精裝沖突；?16）針對與消防、通風、強電、弱電的沖突，設計單位回復第二次圖紙審圖意見；?17）簽收設計單位第二次疑問答復；?18）由業(yè)主組織，精裝、消防、通風、強電、弱電，開綜合布點會議。（墻、地、頂各點位精確到位，并各家簽字認可）?19）結合綜合布點圖紙，調整細部，繼續(xù)深化。出第三稿深化圖紙。?20）提交第三稿深化圖紙，設計單位及業(yè)主簽收后審圖；?21）設計單位及業(yè)主書面確認圖紙；?22）將確認圖紙交與施工部門施工；?23）配合施工部門，解決現場疑問和變更圖紙的深化；?24）直至工程結束。1嚴格把控金屬踢腳線與木飾面之間銜接收口問題，避免轉角漏縫。2不銹鋼邊框與石材弧形轉角收口的地方,需拼接緊密，避免處理不當，縫隙過大看到基層。3金屬屏風高度較高,圖案較為復雜，接口處理需平滑美12345材6和789水3、重難點分析（1層大堂鋼架轉換層解析）現場照片與深化節(jié)點大堂地面到原土建頂為16.1米，到鋼梁底部高度為14點為14米，需做鋼架轉換層，頂面鋼架轉換層方案采用豎向5#鍍鋅角鋼@向5#鍍鋅角鋼@1000*2000mm布置，保證吊頂結構安全性，方3、重難點分析（1層大堂鋼架轉換層）3維模型俯瞰圖3維模型俯瞰圖將二次機電圖紙?zhí)兹胙b飾途中，發(fā)現部分風管（650mm高）梁底部剩余空間僅600mm，難以保證設計標高，經與甲方設計對接，需要方案與甲方協商后，甲方回復是：需要做馬道，待和機電協商后最終確定3、重難點分析（1層廚房防水做法）關鍵點描述：一層后場廚房較多，防水屬于施工重點。具體做法要求如下：結構樓板上做40mm厚細石混凝土找坡層，坡向地漏→第一遍防水→蓄水實驗→水泥砂漿保護層→有降板區(qū)做輕集料混凝土墊層后再做找平找坡→第二遍防水施工→水泥砂漿保護層→1:3干硬性水泥砂漿粘接層→地磚面層鋪貼。在第一層防水最低點處做暗地漏。3、重難點分析（2層宴會廳鋼架轉換層）3、重難點分析（2層宴會廳鋼架轉換層）3、重難點分析（2層宴會廳檢修馬道）方案一方案一檢修馬道深化方案；方案一采用5mm鍍鋅鋼板做底，方案二采取15mm后阻燃夾板做底同時阻燃板上翻300mm高防物品墜落破壞吊頂；現項目部探討采用方案二的制作方法，需報設計院及業(yè)主單位進行確認。方案二方案二3、重難點分析（2層宴會廳主背景石材）2層宴會廳主背景石材高度高達7米，共計100平方米，市場上的石材荒料如果制作成20mm厚的石材，很難做出這么大面積的石材背景，建議采用石材復合板制作。 ?關鍵點描：水槽的下水應直接預埋在抗?jié)B砼結構里，如未進行預埋而采用套管或直接在結構板上開孔的形式，應采用水泥砂漿封堵并嵌實。泳池的底面、側面、溢水槽和地面鋪裝及墻面延伸到墻體并上翻地面完成面以3、重難點分析（3層游泳池地面防水做法）關鍵點描述：泳池地處于三層，最重要的在于防水控制，具體做法要求如下：土建結構滿池試水→土建對滲水點進行封堵→游泳池基底、池墻面清理（陰陽角處理）→水泥砂漿找平層→精裝單位涂刷第一道防水→蓄水試驗→水泥砂漿保護層（泳池如劃分深淺區(qū)則增加一道陶粒混凝土回填+￠4@100mm鋼筋網找坡澆筑層+50mm厚度的細石混凝土加強層）→二次防水層→二次蓄水試驗→水泥砂漿保護層→找平層→馬賽克鋪貼，只有過程中嚴格控制每一道工序才能避免后期帶來不必要的麻煩。標化上墻樓層地面面層材料區(qū)分標化上墻辦公室布置簽字版總控施工進度計劃上墻，根據現場時間完工情況及時更新?；鶎硬牧虾灅痈櫛碇鞑暮灅痈櫛砩蠅?，及時更新樣品確認情況，解決不了的問題及時反饋，確保不耽誤材料進場使用。1.1.本內容非原報告內容;2.原報告來源互聯網公開數據；如侵權請聯系客服微信，第一時間清理；3.原報告僅限社群個人學習，如需它用請聯系版權方；4.如有其他疑問請聯系微信。行業(yè)報告資源群微信掃碼長期有效微信掃碼行研無憂1.進群福利：進群即領萬份行業(yè)研究、管理方案及其他學習資源，直接打包下載2.每日分享：6+份行業(yè)精選、3個行業(yè)主題3.報告查詢：群里直接咨詢，免費協助查找4.嚴禁廣告：僅限行業(yè)報告交流，禁止一切無關信息專業(yè)知識社群：每月分享8000+份行業(yè)研究報告、商業(yè)計劃、市場研究、企業(yè)運營及咨詢管理方案等，涵蓋科技、金融、教育、互聯網、房地產、生物制藥、醫(yī)療健康等；已成為投資、產業(yè)研究、企業(yè)運營、價值傳播等工作助手。倉庫管理現場材料整齊、集中上架堆放，擺放深圳亞泰材料堆放牌5、現場安全、文明專項施工管理（安全防護）安全防護切割機安全防護油漆集中封閉存放現場臨時小便處5、現場安全、文明專項施工管理（安全防護）安全防護臨時用電電纜線的搭設臨時用電配箱滅火器標化標示牌懸掛5、現場安全、文明專項施工管理5、現場安全、文明專項施工管理建立舍長制度，宿舍的管理由舍長負責，作息?腳手架專項方案及管理?腳手架搭設完成后，先由架子施工班組自檢合格，再由項目部驗收合格后，提請監(jiān)理、總包單位進行驗收，對驗收中出現的一些問題立即進行整改，當驗收合格且責任人簽字后方可進行投入使用。主要檢查是：桿件的設置和連接，支撐、門洞桁架等的構造是否符合要求；底座是否松動，立桿是否懸空；扣件螺絲是否符合規(guī)范要求；是否超載；腳手架要保證縱成線，橫成方，立桿桿身垂直，搭接交替錯開，縱向水平桿平直，橫向水平桿平齊，立桿間距、步距、縱距、橫距等符合規(guī)范要求，保持架子整體牢固、安全、適用、美觀。5、現場安全、文明專項施工管理高空作業(yè)安全防護注意事項1約9000滿堂臨邊防護，高空作業(yè)安全22層宴會廳約9000移動平臺臨邊防護，高空作業(yè)安全3三層游泳池大堂裝飾項目，架體滿足四周墻體和頂面安裝施工，架體高度15米，頂端操作平臺滿鋪跳板，周圍制作安全護欄，確保安全，操作平臺前面增加了水平桿，后面布置密目網，安全通道第一層大眼白網，第二層滿鋪阻燃模板，第三層滿鋪密目網，周圍全部封閉防止人員進入，過道二邊增加斜撐。經監(jiān)理總包要求增加了連墻件，確保安全。項目最開始時經過審核圖紙加上現場勘察決定在一層大堂與二層宴會廳處搭設滿堂腳手架進行高空作業(yè)，按以往做項目的慣例，我方與各個分包施工單位進行商討滿堂腳手架的費用分攤事宜，從交談過程中發(fā)現各單位并沒有要分攤費用的意思，于是在此情況之下我方再次對現場進行勘察，做出決定一層大堂處保留之前方案即搭設滿堂腳手架，二層宴會廳處采用移動平臺高空作業(yè)，這樣即節(jié)省部分成本，也避免了與各單位發(fā)生不必要的矛盾。?項目工期：業(yè)主要求10月底項目部進場準備施工，樣板間及大樣工作事宜，后續(xù)各樓層分批移交。目前移交工作滯后，但尚未影響我司施工，甲方已督促總包十一月底完成移交。項目部已根據業(yè)主要求制定總進度計劃，5月底完成基層封板，6、7月完成面層施工，2017年7月31日完成所有硬裝工作，8月份軟裝進場安裝。 6、施工進度計劃管理（技術交底清單）111222333444555666777888999?雨期施工準備：?1.檢查現場道路、生活排水設施，確保排水暢通；?2.道路硬化，路邊排水暢通業(yè)主配合）?3.屋面、伸縮縫做好防雨措施，減少下雨的影響；（業(yè)主和總包）?雨期施工要點：?1.避免防水作業(yè)；?2.水泥、防水材料、裱糊材料、板材等放置倉庫內，避免漏雨影響；?3.裱糊作業(yè)避免雨天施工，防止?jié)穸冗^大，造成質量隱患。?高溫施工措施?1.瓦工砌筑或粘貼作業(yè)，溫度超30℃,要在2小時內使用完畢；?2.防水材料貯存，避免日光直射，遠離火源；涂料避免高溫暴曬；?3.防水材料配制后，應在2小時內使用完畢；做好抹灰等濕作業(yè)的灑水養(yǎng)護；?4.抹灰、粘貼磚、打膠等工藝，避免高于35℃施工；?5.對于施工工人，項目部發(fā)放防暑降溫用品，定期提供綠豆湯等降溫冷飲。工人宿舍，考慮宿舍安裝空調，提高工人睡眠質量，提高工效。增設高置水箱和洗澡間，保證工人的沖涼洗澡方便。7、質量、經營、團隊目標（質量目標施工控制方案）把控要點前期階段做好工地各項交接手續(xù)，與、監(jiān)理、總包及各單位做好協調工作，做好施工場地的標化工作；熟知各項施工內容以理清產品化施工及經營思路，做好圖紙深化、材料統(tǒng)計及采購、大小樣制作及確認、基層施工等工作。做好各項重點質量控制方案的確定并持續(xù)跟蹤，特別是防水、石材鋼架基層、石膏板吊頂基層的控制，其中游泳池吊頂的方案需要重點關注。同時做好隱蔽施工，資料報驗等。滿堂腳手架的搭設及過程安全防護將列入項目的重點跟蹤對象。中期階段分工明確，責任到人，根據產品化施工思路及前期控制方案，仔細檢查進場材料質量，運用好兩單一表，嚴格把控基層及水電施工質量，抓好安全施工文明施工。石材、木飾面、飾面磚等甲供主材配合業(yè)主確定的廠家進行深化，材料進場后做好驗收工作，發(fā)現及清退問題材料，從源頭控制好面層主材的質量，為面層材料的大面積施工做好前提準備。積極組織部門間及班組間的互檢工作，運用公司大眾的力量加強控制施工質量。定期組織項目管理人員及班組、供應商施工人員進行各項培訓，加強個人的質量控制意識。做好各項施工的質量及材料報驗工作，并及時做好材料復試，為后面的結算做好相應的資料避險對中間施工質量過程控制進行總結，及時糾偏基層施工所發(fā)生的問題，回歸到正常施工質量控制過程中。7、質量、經營、團隊目標（質量目標施工控制方案）中后期階段熟知各項面層施工的工藝及質量要求，做好各項交底工作。做好各項面層施工前基層質量的全面檢查及確認，仔細檢查面層材料施工前材料質量，并做好相應控制措施，特別是對重點部位、節(jié)點的連續(xù)性跟蹤、分析及糾偏。做好各面層施工質量的控制，發(fā)現的問題及時處理，同時做好成品保護工作，及時做好各項質量報驗工作。積極組織部門間及班組間的互檢工作，運用公司大眾的力量加強控制施工質量。定期或不定期召集各管理人員及班組、供應商對面層施工進行總結，發(fā)現不足及時糾偏后期階段分工明確，檢查未完成施工內容及不足之處，詳細制定收尾計劃，消項清單，責任到人根據強制精修思路，仔細檢查面層施工質量，先行做好各項技術交底，嚴格要求面層維修工作。積極組織部門間及班組間的互檢工作，運用公司大眾的力量加強控制施工質量。對中間施工質量過程控制進行總結，及時糾偏基層施工所發(fā)生的問題，回歸到正常施工質量控制過程中。?暖通施工配合?由于本工程空調、風管等與我方同時進場施工，我方根據施工進度，對安裝單位要求搶工，必須在我方施工前完成，否則，我方到時間就書面通知監(jiān)理、業(yè)主，要求按照施工進度強行封板。?對安裝單位補充以下要求：?1.必須按照確認后風口、檢修口位置施工，不得隨意更改位置；?2.風機盤管、水管施工必須按照設計標高施工，試壓及保溫按照我方封板時間節(jié)點及樓層施工順序施工；?3.安裝風口處的風管管口及內側必須噴黑；?4.提供風口開孔尺寸；?5.必須按照我方現場標注的基準標高控制線施工；?6.現在我方不清楚風口具體尺寸，但要將中心線彈出進行強制定位。?弱電單位配合：?1.進行施工基準標高線進行交底，必須按照同一基準標高線施工；?2.造型墻面點位必須按照我方的排版點位施工；?