匯通能源資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制中聯(lián)評(píng)報(bào)字2024】第3770號(hào)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 1 3一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人 5二、評(píng)估目的 7三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 7 9 9六、評(píng)估依據(jù) 9七、評(píng)估方法 八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 十三、評(píng)估報(bào)告日 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的,本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用;除此之外,其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論,評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象的可實(shí)現(xiàn)價(jià)格,評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。由委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其采用蓋章或其他方式確認(rèn)。四、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系;與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。五、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn),對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露,并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。六、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第1頁(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制,資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則,并承擔(dān)責(zé)任。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第2頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)評(píng)報(bào)字2024】第3770號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受上海匯通能源股份有限公司的委托,對(duì)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)房地產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為所涉及的位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估對(duì)象為位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估范圍為上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)共計(jì)35套客棧房地產(chǎn),建筑面積合計(jì)1,780.39平方米。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年9月30日。本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估以持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提,結(jié)合委托評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況,綜合考慮各種影響因素,采用市場(chǎng)法對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序,得出委估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日的評(píng)估結(jié)論如下:經(jīng)采用市場(chǎng)法測(cè)算,位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日的評(píng)估價(jià)值為2,059.26萬(wàn)元。上述評(píng)估結(jié)果為含增值稅價(jià)格。在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí),特別提請(qǐng)報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)注意報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第3頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中所載明的特殊事項(xiàng)以及期后重大事項(xiàng)。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī),評(píng)估結(jié)果使用有效期一年,涉及法定評(píng)估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,須委托人按照法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理程序后使用。本次評(píng)估結(jié)果使用有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文,欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第4頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)評(píng)報(bào)字2024】第3770號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受貴公司的委托,按照有關(guān)法律、行場(chǎng)法,按照必要的評(píng)估程序,就上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)房地產(chǎn)之經(jīng)濟(jì)行為,對(duì)所涉及的位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下:一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位和其他資產(chǎn)評(píng)估本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為上海匯通能源股份有限公司,產(chǎn)權(quán)持有單位為上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。名稱:上海匯通能源股份有限公司(簡(jiǎn)稱"匯通能源")股票代碼:600605.SH類(lèi)型:其他股份有限公司(上市)住所:上海市浦東新區(qū)康橋路1100號(hào)法定代表人:路向前注冊(cè)資金:人民幣20628.2429萬(wàn)元整成立日期:1991年01月03日中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第5頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告營(yíng)業(yè)期限:1991年01月03日至無(wú)固定期限社會(huì)信用代碼:91310000132200944J管理服務(wù);投資管理;企業(yè)管理;物業(yè)管理;住房租賃;非居住房地產(chǎn)租賃;商業(yè)綜合體管理服務(wù);咨詢策劃服務(wù);信息咨詢服務(wù)(不含許可展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))企業(yè)名稱:上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱"迪南公司")類(lèi)型:有限責(zé)任公司(非自然人投資或控股的法人獨(dú)資)住所:上海市浦東新區(qū)川沙路6999號(hào)49幢2207室法定代表人:路向前注冊(cè)資本:人民幣3000.0000萬(wàn)元整成立日期:2014年08月05日營(yíng)業(yè)期限:2014年08月05日至無(wú)固定期限統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91310115312231879D經(jīng)營(yíng)范圍:許可項(xiàng)目:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);建設(shè)工程施工;建設(shè)工程設(shè)計(jì);住宅室內(nèi)裝飾裝修。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目,經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn))一般項(xiàng)目:物業(yè)管理;停車(chē)場(chǎng)服務(wù);酒店管理;建筑材料銷(xiāo)售。(除依法本次資產(chǎn)評(píng)估的委托人為上海匯通能源股份有限公司,產(chǎn)權(quán)持有單位為上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。委托人上海匯通能源股份有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第6頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與產(chǎn)權(quán)持有單位上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為關(guān)聯(lián)方。本評(píng)估報(bào)告的使用者為委托人以及與本次經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)各方。除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外,任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。根據(jù)《上海匯通能源股份有限公司外拓項(xiàng)目分析溝通會(huì)會(huì)議紀(jì)要》 (2024年9月10日)、《關(guān)于委托中聯(lián)集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的情況說(shuō)明》,上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)。本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是反映上述房地產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值,為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象為位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估范圍為上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)共計(jì)35套客棧房地產(chǎn),建筑面積合計(jì)1,780.39平方米。具體內(nèi)容詳見(jiàn)下表:表1評(píng)估范圍表置置用用建筑面積(m2)1繡云新都B7-207客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-207桔子酒店2繡云新都B7-208客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-208桔子酒店53.283繡云新都B7-209客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-209桔子酒店57.134繡云新都B7-212客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-212桔子酒店53.285繡云新都B7-213客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-213桔子酒店6繡云新都B7-219客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-219桔子酒店51.50中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第7頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告置置實(shí)際用建筑面積(m2)7繡云新都B7-301客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-301桔子酒店52.738繡云新都B7-302客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-302桔子酒店41.639繡云新都B7-319客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-319桔子酒店52.7310繡云新都B7-320客棧-B區(qū)-B7崇溪路111弄繡云新都156號(hào)-320桔子酒店11繡云新都B9-201客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-201桔子酒店47.6112繡云新都B9-202客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-202桔子酒店47.6113繡云新都B9-206客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-206桔子酒店50.7514繡云新都B9-208客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-208桔子酒店51.9115繡云新都B9-212客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-212桔子酒店47.3316繡云新都B9-213客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-213桔子酒店47.6117繡云新都B9-217客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-217桔子酒店18繡云新都B9-308客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-308子酒店55.7819繡云新都B9-318客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-318桔子酒店42.8020繡云新都B9-312客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-312子酒店21繡云新都B9-313客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-313桔子酒店51.1522繡云新都B9-317客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-317桔子酒店51.6223繡云新都B9-402客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-402桔子酒店51.3724繡云新都B9-403客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-403子酒店51.3725繡云新都B9-411客棧-B區(qū)-B9崇溪路111弄繡云新都140號(hào)-411桔子酒店47.8726繡云新都B8-201客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-201全季酒店51.4927繡云新都B8-207客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-207全季酒店28繡云新都B8-208客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-208全季酒店53.2829繡云新都B8-209客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-209全季酒店53.0030繡云新都B8-211客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-211全季酒店57.1331繡云新都B8-212客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-212全季酒店53.2832繡云新都B8-213客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-213全季酒店33繡云新都B8-309客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-309全季酒店54.2734繡云新都B8-311客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-311全季酒店58.5035繡云新都B8-319客棧-B區(qū)-B8崇溪路111弄繡云新都91號(hào)-319全季酒店52.731,780.39委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的房地產(chǎn)為35套客棧房產(chǎn),建筑面積為中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第8頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告發(fā)取得。季酒店承租并自行裝修。維修保養(yǎng)狀況良好。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日,企業(yè)申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)無(wú)表外依據(jù)本次評(píng)估目的,確定本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是2024年9月30日。此基準(zhǔn)日是委托人在綜合考慮產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)的資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù),及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等,具體如下:中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第9頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1.《上海匯通能源股份有限公司外拓項(xiàng)目分析溝通會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2024年9月10日);1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò));2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào),2019年8月26日修訂并施行);令第72號(hào),2019年8月26日修訂并施行);4.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第691號(hào),2017年10月30日國(guó)務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議通過(guò));5.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));6.21.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));7.其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資(2017)43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)[2017130號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào));5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2018]35中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第10頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則利用專家工作及相關(guān)報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2017]35號(hào));10.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[201747號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)[201746號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)[201748號(hào));13.其他與評(píng)估工作相關(guān)的準(zhǔn)則等。1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū);2.其他參考資料。1.中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司價(jià)格信息資料庫(kù)相關(guān)資料;2.重要業(yè)務(wù)合同、資料;3.其他參考資料。1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015);2.《市場(chǎng)途徑評(píng)估方法規(guī)范(CMVS12300-2008)》;3.其他參考資料。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第11頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào))的析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性,選擇評(píng)估方法。成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路,將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ),扣除相關(guān)貶值,以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn),來(lái)確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法。市場(chǎng)法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較,以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方法。1.評(píng)估方法選擇根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定,應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等方法的適用性選擇恰種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí),有條件采用市場(chǎng)比較法進(jìn)市場(chǎng)比較法作為主要的評(píng)估方法。其價(jià)值的評(píng)估方法。通常適用于同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且開(kāi)發(fā)用地等。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第12頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估對(duì)象周邊類(lèi)似的房地產(chǎn)交易案例較多,故可選取市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。(2)收益法,是指將評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn),確定其價(jià)值的評(píng)估方法。通常適用于評(píng)估對(duì)象或其同類(lèi)房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)有收益即可。委估對(duì)象雖然是客棧房地產(chǎn),但收益法基于對(duì)未來(lái)租金收入的預(yù)測(cè),委估對(duì)象租金受市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)濟(jì)周期、業(yè)態(tài)類(lèi)型調(diào)整、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等諸多因素的影響,收益法測(cè)算結(jié)果不能很好地反映評(píng)估對(duì)象地市場(chǎng)價(jià)值,故不選用收益法。(3)成本法,是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已存在的各種貶值,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。通常適用于測(cè)算可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。評(píng)估對(duì)象為已經(jīng)建成的客棧房地產(chǎn),其整體價(jià)值主要取決于市場(chǎng)需求,不能簡(jiǎn)單的采用土地取得成本、建安成本及其它費(fèi)用的累加,成本法測(cè)算的價(jià)值,不能準(zhǔn)確反映其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,故不可選取成本法。(4)假設(shè)開(kāi)發(fā)法:是將委評(píng)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值,扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后,測(cè)算出不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的方法。評(píng)估對(duì)象為已開(kāi)發(fā)并投入使用項(xiàng)目,不符合假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用及適用范圍,故未選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法。2.評(píng)估方法介紹市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法,是指在一定市場(chǎng)條件下,選擇條件類(lèi)似或中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第13頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告素、個(gè)別因素等條件下待估房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較,并對(duì)交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格加以修正,從而確定待估房地產(chǎn)價(jià)格的方法?；竟綖?房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)x個(gè)別因素修正系數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=Σ比準(zhǔn)價(jià)格×權(quán)重整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行:1.項(xiàng)目洽談及接受項(xiàng)目委托了解擬承接業(yè)務(wù)涉及的產(chǎn)權(quán)持有單位及評(píng)估對(duì)象的基本情況,明確景等具體情況對(duì)專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià),簽署資產(chǎn)評(píng)估委托合同。2.確定評(píng)估方案編制工作計(jì)劃與委托人和項(xiàng)目相關(guān)各方充分溝通,進(jìn)一步確定了資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)和產(chǎn)權(quán)持有單位資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)狀況后,收集產(chǎn)權(quán)持有單位所在行業(yè)的基本政策、法律法規(guī)以及行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況,在此基礎(chǔ)上擬定初步工作3.提交資料清單及訪談提綱根據(jù)委估房地產(chǎn)特點(diǎn),提交針對(duì)性的盡職調(diào)查資料清單,及資產(chǎn)清單等樣表,要求產(chǎn)權(quán)持有單位進(jìn)行評(píng)估準(zhǔn)備工作。4,輔導(dǎo)填表和評(píng)估資料準(zhǔn)備工作與產(chǎn)權(quán)持有單位相關(guān)工作人員聯(lián)系,輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位按照資產(chǎn)評(píng)估的要求準(zhǔn)備評(píng)估所需資料及填報(bào)相關(guān)表格。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第14頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的主要工作如下:1.初步了解整體情況聽(tīng)取委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀,了解固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。2.審閱核對(duì)資料對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的申報(bào)資料進(jìn)行審核、鑒別,對(duì)委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件進(jìn)行全面的收集和查驗(yàn),核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情況。統(tǒng)計(jì)資產(chǎn)瑕疵情況,請(qǐng)產(chǎn)權(quán)持有單位核實(shí)并確認(rèn)這些資產(chǎn)是否屬于企業(yè)、是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛,并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì),對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。3.重點(diǎn)清查根據(jù)申報(bào)資料,對(duì)申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查,了解管理制度和維了解其四至和平面布置。4.確定評(píng)估途徑及方法根據(jù)委估房地產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn),確定資產(chǎn)評(píng)估的具體方法。5.進(jìn)行評(píng)定估算根據(jù)達(dá)成一致的認(rèn)識(shí),確定評(píng)估模型并進(jìn)行評(píng)估結(jié)果的計(jì)算,起草相關(guān)文字說(shuō)明。(三)(三)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總,對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。(四)人義7又中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第15頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在上述工作基礎(chǔ)上,起草初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,初步審核后與委托人就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)。在獨(dú)立分析相關(guān)意見(jiàn)后,按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核制度和程序進(jìn)行修正調(diào)整,最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中,評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間,以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和發(fā)生權(quán)屬變更后,將按照原用途繼續(xù)使用,本次采用原地續(xù)用假設(shè)。原地續(xù)用假設(shè):假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有者的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日后不改變用途原地繼續(xù)使用。1.本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變,國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化;中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第16頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2.企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無(wú)重大變化;3.本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提,有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù);4.本次評(píng)估假設(shè)委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)5.評(píng)估范圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn),未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債;6.本次評(píng)估測(cè)算的各項(xiàng)參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響;7.當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí),評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序,采用市場(chǎng)法,對(duì)委估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。經(jīng)采用市場(chǎng)法測(cè)算,位于上海市崇溪路111弄繡云新都91、140、156號(hào)的35套客棧房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年9月30日的評(píng)估價(jià)值為2,059.26萬(wàn)元。上述評(píng)估結(jié)果為含增值稅價(jià)格。1.未取得產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日,納入評(píng)估范圍的35套房產(chǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上海迪南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的一手商業(yè)用房,產(chǎn)權(quán)證號(hào)為滬(2019)浦字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第004723號(hào),土地使用期限自2014年10月14日至2054中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第17頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告產(chǎn)權(quán)證。2.證載權(quán)利人名稱不一致的房產(chǎn)無(wú)。3.房地不匹配的房屋及土地?zé)o。本次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)委估房地產(chǎn)存在法律、經(jīng)濟(jì)糾紛等未決事項(xiàng)。無(wú)。期后事項(xiàng)是指評(píng)估基準(zhǔn)日之后出具評(píng)估報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn)其它重大期后事項(xiàng),委托方與產(chǎn)權(quán)持有單位亦明確告知不存在重大期后事項(xiàng)。1.本報(bào)告評(píng)估結(jié)論為含增值稅的價(jià)格,也未扣除交易過(guò)程中需要繳納的其他稅費(fèi)。2.評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷,并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大程度上,依賴于委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料。因此,評(píng)估工作是以委托人及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件,有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證,有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。3.評(píng)估過(guò)程中,評(píng)估人員觀察所評(píng)估建筑物的外貌,在盡可能的情中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第18頁(yè)上海匯通能源股份有限公司擬收購(gòu)上海市崇溪路111弄繡云新都35套客棧房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況,未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材