上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告

((2024-00142(總評報)法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告萬隆評報字(2024)第10481號上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告783,514,179.25元2024年10月22日萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司李發(fā)秀(資產(chǎn)評估師)會員編號：31220035會員編號：31220046(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為本報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制萬隆評報字(2024)第10481號上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告 3一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人 4 9三、評估對象和評估范圍 五、評估基準日 26六、評估依據(jù) 26 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 47十二、資產(chǎn)評估報告使用限制說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 上海北方城市發(fā)展投資有限公句擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告聲明1 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值摘要評估基準日：2024年7月31日評估基準日：2024年7月31日金額單位：人民幣萬元固定資產(chǎn)長期待攤費用2 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告項目凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)34( 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(二)被評估單位簡介名稱：上海國投置業(yè)有限公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)2、企業(yè)歷史沿革(1)1999年公司設(shè)立5 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告上海國投置業(yè)有限公司于1999年08月25日成立，法定代表人為朱賢麟，成立時公司地址為天目西路街道秣陵路100號1503室，上海市閘北區(qū)城市發(fā)展投資總公司以貨幣方式分別以50%出資設(shè)立。認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)2本次出資經(jīng)上海華信會計師事務(wù)所出具的華會驗字(99)205號驗資報告驗證。(2)2001年第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2001年4月，依據(jù)公司股東會決議，同意股東上海市閘北區(qū)國認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司2上海市閘北區(qū)國有資產(chǎn)投資公司3上海市閘北區(qū)城市發(fā)展投資總公司(3)2001年第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2001年12月，根據(jù)公司股東會決議，同意股東上海國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司將其持有的公司95%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海北方企業(yè)(集團)有6 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)1上海北方企業(yè)(集團)有限公司2上海北方投資經(jīng)營有限公司(4)2009年第三次及第四次股權(quán)轉(zhuǎn)讓認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)1上海北方城市發(fā)展投資有限公司(5)2009年第一次增資2009年10月27日，根據(jù)公司股東決定，同意公司注冊資金增認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)7 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告認繳出資額(萬元)持股比例(%)實繳出資額(萬元)2022年12月31日2023年12月31日2024年7月31日資產(chǎn)總額(元)負債總額(元)股東權(quán)益(元)(2)公司近二年又一期經(jīng)營業(yè)績狀況：2024年1-7月營業(yè)收入(元)營業(yè)成本(元)營業(yè)利潤(元)利潤總額(元)普通合伙)出具的眾會字(2024)第06244號標準無保留意見審計報告，2024年1-7月財務(wù)數(shù)據(jù)摘自于眾華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的眾會字(2024)第10482號標準無保留意見審計報告。8 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東企部權(quán)直價值資產(chǎn)評估報告教育費附加、地方教育附加路380號2301-2室，系企業(yè)自有辦公樓。為滿足委托人擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓的需要，提供上海國投置業(yè)有根據(jù)《西藏城市發(fā)展投資股份有限公司第十屆董事會第三次 (臨時)會議決議》(藏投董發(fā)[2024]7號)、上海北方城市發(fā)展投資有限公司股東決定，同意上海北方城市發(fā)展投資有限公司公9 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告開掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的上海國投置業(yè)有限公司100%股權(quán)。時)會議決議》(藏投董發(fā)[2024]7號);(一)評估對象與評估范圍評估范圍為上海國投置業(yè)有限公司于評估基準日經(jīng)審計后的賬面價值(元)123456789固定資產(chǎn)凈額長期待攤費用 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負債與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。評估基準日的財務(wù)報表經(jīng)眾華會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的眾會字(2024)第10482號標準無保留(二)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況(1)貨幣資金賬面值為91,214,628.24元，其中現(xiàn)金賬面值為(2)應(yīng)收賬款賬面原值7,706,035.91元，計提壞賬準備(3)其他應(yīng)收款賬面原值45,187,765.05元，計提壞賬準備 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報否建筑面積(m2)賬面金額(元)1育嬰堂路38弄020地下車位23456789//// 上海北方城市發(fā)展投資有服公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告自持自持自持自持自持自持 上海北方城方發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告自持自持自持自持自持按名義成本預(yù)留，18-20項為徐家宅路133號商鋪235.58m2,徐家宅路133號機動車位30個，徐家宅路133號非機動車位110個，該3號、5號、6號。和源馨苑小區(qū)、永興商務(wù)中心等，裝修情況一般?？偨ㄖ娣e為 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部叔益價值資產(chǎn)評估報告住宅，使用期限為2009年9月3日至2079年9月2日，該產(chǎn)證為整用期限為2009年9月3日至2079年9月2日，該產(chǎn)證為整體大產(chǎn)宅，使用期限為1997年12月6日至2067年12月5日；土地使用年限為商業(yè)40年、辦公50年、住宅70年；IV、房地產(chǎn)權(quán)證《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025034號》顯示房地坐落虬江路1355弄1號、2號、3號、5號、6號，建筑面積為辦公50年，起始日期均為2009年9月3日起；V、房地產(chǎn)權(quán)證《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025033號》顯示 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告辦公、公共基礎(chǔ)設(shè)施，土地出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年，起始日期均為2009年9月3日起。③他項權(quán)利情況被評估單位與中國工商銀行股份有限公司上海市閘北支行、上海銀行股份有限公司閘北支行于2023年3月30日簽訂《銀團貸款合同》(合同編號09232000001201),貸款金額為人民幣12億元，貸款期限為2023年3月30日至2033年3月29日，并簽訂了抵押合同與質(zhì)押合同，約定以《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025033號》和《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025034號》房地產(chǎn)作為抵押物，并出質(zhì)被評估單位合法擁有的應(yīng)收賬款。中商業(yè)物業(yè)，持有辦公物業(yè)比例不低于40%;持有年限最低不少于10業(yè)。其中《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025034號》房地產(chǎn)被評估單位需要自持，持有年限最低不少于10年，《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025033號》房地產(chǎn)被評估單位可以出售。 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開捷牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有服公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告投資性房地產(chǎn)的賬面原值為477,442,127.44元，賬面凈值為號204室辦公室、永興商務(wù)中心A1、A2、A3號樓，采用成本模-計號序號結(jié)構(gòu)建成年月賬面價值(元)1滬房地閘字(2009)結(jié)構(gòu)2滬房地閘字(2006)1286號204室結(jié)構(gòu)3結(jié)構(gòu)4結(jié)構(gòu)5結(jié)構(gòu)6結(jié)構(gòu)7結(jié)構(gòu)8結(jié)構(gòu)9結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu) 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投量業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告建成年月賬面價值(元)A3號樓5層(1)北方大廈不動產(chǎn)概況④權(quán)屬情況：根據(jù)滬房地閘字(2009)第000857號顯示，委估2001年12月10日至2051年12月9日止。被評估單位與寧波銀行股份有限公司上海分行于2017年10 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告月24日簽訂《最高額抵押合同》(合同編號07000DY2017B616)擔保債權(quán)金額人民幣200,790,000.00元，2021年12月15日與寧波07000DY21BF21M5),最高債權(quán)萬元整，抵押日期為2021年12月14日至2036年12月1日。借建筑面積(m2)月租金(元)客戶名起租日到期日上海琛旻管理咨詢有限公司上海政采項目管理有限公司上海政采項目管理有限公司中大華遠認證中心(上海)有限公司(2)北方佳苑房產(chǎn)概況①地理位置：北方佳苑辦公室位于中興路1286號204室，建成委估對象所在建筑物位于中興路1286號，共6層，房屋類型室，建筑面積為154.44平方米，裝修情況一般。④權(quán)屬情況：根據(jù)滬房地閘字(2006)第014809號顯示，委估 上海北方城市發(fā)展投資有服公司擬公開捷牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司段東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報和新路452號、456-458號、462號、466號、478號、480號、486-用年限2002年6月20日至2072年6月19日止。該產(chǎn)證系整體產(chǎn)日期為2024年1月1日至2024年12月31日。(3)永興商務(wù)中心概況②建筑物概況：永興商務(wù)中心A1號樓地上24層，A2號樓地1層為自持商業(yè)店鋪，2層-9層為自持辦公樓，10層-24層為可售 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司模東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告號》顯示房地坐落虬江路1355弄1號、2號、6號，建筑面積為土地用途為商業(yè)、辦公、公共基礎(chǔ)設(shè)施，土地出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年，起始日期均為2009年9月3日起；房地產(chǎn)權(quán)證《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025034號》顯示房地坐落虬江路1355弄1號、2號、3號、5號、6號，建筑面積為27,886.56m2,土地辦公、公共基礎(chǔ)設(shè)施，土地出讓年限為商業(yè)40年、辦公50年，起始日期均為2009年9月3日起。被評估單位與中國工商銀行股份有限公司上海市閘北支行、上海銀行股份有限公司閘北支行于2023年3月30日簽訂《銀團貸款合同》(合同編號09232000001201),貸款金額為人民幣12億元，貸款期限為2023年3月30日至2033年3月29日，并簽訂號》和《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025034號》房地產(chǎn)作為抵押 租賃層數(shù)建筑面積(m2)月租金客戶名起租日到期日 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告1-3層(A1)上海市靜安區(qū)機關(guān)事務(wù)管理局1層大堂(A1)徐元元(全家便利店)1層大堂(A1)上海愛仁餐飲發(fā)展有限公司上海市靜安區(qū)機關(guān)事務(wù)管理局1層部分(A3)上海市靜安區(qū)機關(guān)事務(wù)管理局2-4層(A3)上海市靜安區(qū)機關(guān)事務(wù)管理局上海市靜安區(qū)機關(guān)事務(wù)管理局建成年月賬面價值(元)1滬房地閘字(2009)2滬房地閘字(2009)3滬房地閘字(2009)4滬房地閘字(2009)5橋東商辦樓A1號樓4樓(1)北方大廈20-23層不動產(chǎn)概況構(gòu)為鋼混。其中1-23層及7個車位屬于被評估單位，總面積為 上海北方城方發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公句股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告④權(quán)屬情況：根據(jù)滬房地閘字(2009)第000857號顯示，委估2001年12月10日至2051年12月9日止。被評估單位與寧波銀行股份有限公司上海分行于2017年10月24日簽訂《最高額抵押合同》(合同編號07000DY2017B616)擔第000857號》房地產(chǎn)，債權(quán)發(fā)生期間為2017年10月24日至2032年10月17日。2021年12月15日與寧波銀行股份有限公司上海萬元整，抵押日期為2021年12月14日至2036年12月1日。(2)橋東商辦樓A1號樓4樓①地理位置：委估房產(chǎn)位于虬江路1355弄1號、2號、6號， 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告號》顯示房地坐落虬江路1355弄1號、2號、3號、5號、6號，為商業(yè)40年、辦公50年，起始日期均為2009年9月3日起。海市閘北支行、上海銀行股份有限公司閘北支行于2023年3月30人民幣12億元，貸款期限為2023年3月30日至2033年3月29日，并簽訂了抵押合同與質(zhì)押合同，約定以《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025033號》和《滬(2021)靜字不動產(chǎn)權(quán)第025034號》房購置于2016年至2023年之間。 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓沙及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(三)引用其他機構(gòu)評估結(jié)論的資產(chǎn)概況 上海北方城方發(fā)展投資有限公司擬公開捷牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東企部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報評估基準曰：2024年7月31日。本次評估中所采用的取價標準是評估基準日有效的價格標準。(一)經(jīng)濟行為依據(jù)1、《西藏城市發(fā)展投資股份有限公司第十屆董事會第三次(臨時)會議決議》(藏投董發(fā)[2024]7號);(二)法律、法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，2016年中華人民共和國主席令第46號公布);2.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日中華人民共和國十三屆全國人大三次會議表決通過，自2021年1月1日起施 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告3.《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過；2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);4.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議第二次修訂);5.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂通過);6.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日中華人民共和國主席令第32號);7.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，2008年中華人民共和國主席令第5號公布);8.《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會議通過，2007年中華人民共和國國務(wù)院令第512號公布；根據(jù)2019年4月23日中華人民共和國國務(wù)院令第714號《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);海關(guān)總署公告2019年第39號);國財政部令第86號發(fā)布，2019年中華人民共和國財政部令第97號《財政部關(guān)于修改<會計師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開技牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告部門規(guī)章的決定》修改);12.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(2005年8月25日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號公布);13.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(2003年5月13日國務(wù)院第8次常務(wù)會議通過，國務(wù)院令第378號公布；2019年國務(wù)院令第709號《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);資產(chǎn)權(quán)[2009]941號);15.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目備案工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號);資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號);總局公告第14號);務(wù)院國有資產(chǎn)家督管理委員會、國資產(chǎn)權(quán)[2009]941號);令第32號); 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)浮估報告院令第732號修訂);評估[2020]100號);(三)準則依據(jù)號);6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估委托合同》(中評協(xié)[2017]33號); 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全都權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告號);(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價依據(jù) 上海北方城市發(fā)展投資有限公司報公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告9.委托人及被評估單位共同撰寫的《企業(yè)關(guān)于進行資產(chǎn)評估(一)評估方法的選用企業(yè)價值評估方法一般可分為市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法市場法是指是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案的基本前提條件是需要存在一個該類資產(chǎn)交易十分活躍的公開市收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。收益法的基本原理是任何一個理智的購買者在購買一項資產(chǎn)時所愿意支付的貨幣額不會高于所購置資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報。運用收益法評估資產(chǎn)價值的前提條件是預(yù)期收益資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準日的資產(chǎn)負債表為基 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告本次評估為企業(yè)整體價值評估，由于我國目前房地產(chǎn)開發(fā)行化；同時在資本市場上也難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)被評估單位為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)主要包括寫等。企業(yè)近三年財務(wù)報表顯示，2022年度營業(yè)總收入為7,991,350.84元，營業(yè)總成本為11,417月實現(xiàn)收入14,286,905.18元，營業(yè)總成本為18,532,866.13元，的基本原理是通過預(yù)測企業(yè)未來的自由現(xiàn)金流，并將其折現(xiàn)到現(xiàn)外出租獲取穩(wěn)定的租金收入及對外銷售房產(chǎn)獲得銷售收入，被評 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全鄙權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告在資產(chǎn)基礎(chǔ)法中對上述核心資產(chǎn)已采用收益法進行了評估，且投資性房地產(chǎn)與企業(yè)其他資產(chǎn)間不存在顯著協(xié)同效應(yīng)，故本次評估企業(yè)價值是由各項有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營運作所各項資產(chǎn)和負債都可以被識別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財務(wù)資料和結(jié)合本次評估目的和評估對象的特點，本次評估采用資產(chǎn)基(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法各單項資產(chǎn)、負債具體評估方法介紹由于本次評估目的擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓，重置成本法計算房地產(chǎn)不能適用于各類有持續(xù)租賃收入的經(jīng)營性物業(yè)的評估，委估房地產(chǎn)現(xiàn) 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(1)市場法或使用價值相似的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實例，就交易情評估對象比準價格=交易案例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益(2)收益法收益法：收集與委估對象房地產(chǎn)各方面相類似房地產(chǎn)的市場上海北方城方發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告考慮并估算其運營成本費用，然后分別計算有效毛收入、凈收益等測算數(shù)據(jù)；同時根據(jù)委估對象房地產(chǎn)的類型，選用適當?shù)姆康禺a(chǎn)資本化率，以及適宜的計算公式加上土地到期后房屋的殘值求得房地產(chǎn)價值。其中：V——假設(shè)評估對象房地產(chǎn)評評估格。A——評估對象房地產(chǎn)年凈收益。R——評估對象房地產(chǎn)折現(xiàn)率。N——折現(xiàn)期。V?——土地到期后房屋的殘值存貨中包含橋東二期動拆遷成本28,390,669.26元，該部分動拆遷成本將在釘子戶強遷化解后審價結(jié)算。另外，徐家宅路133號商鋪235.58m2,徐家宅路133號機動車位30個，徐家宅路133號非機動車位110個，該部分為未使用的安置房源，未來動遷安置后再與上海市靜安區(qū)建設(shè)和交通管理委員會進行結(jié)算。另有育嬰堂路不可售機械車位114個，企業(yè)賬面金額按1元/個名義成本預(yù)留。上述存貨本次評估按照賬面值列示。4、其他流動資產(chǎn)：按核實后的賬面值確認估值。5、投資性房地產(chǎn)：根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型資料搜集等相關(guān)條件，以及三種評估基本方法的適用條件，本次評估選用市場法、收益法對 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告在有條件的情況下應(yīng)當首選比較法進行評估。針對房屋用途為辦收益法：收益法一般適用于各類有持續(xù)租賃收入的經(jīng)營性物期持有且有出租的投資性房地產(chǎn)，采用收益法評估并取收益法結(jié) (1)市場法或使用價值相似的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實例，就交易情評估對象比準價格=交易案例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益本次對于非長期持有出租的投資性房地產(chǎn)，視同開發(fā)產(chǎn)品評(2)收益法收益法：收集與委估對象房地產(chǎn)各方面相類似房地產(chǎn)的市場本化率，以及適宜的計算公式加上土地到期后房屋的殘值求得房 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(1)設(shè)備重置全價的確定：重置全價=重置現(xiàn)價+運雜、安裝調(diào)試費+其它合理費用=重置現(xiàn)價×(1+運雜安裝費費率)+其它合理費用(2)成新率的確定： 上海北方城方發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)K理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)各類調(diào)整因素主要系設(shè)備的原始制造質(zhì)量、設(shè)備的運行狀態(tài)及故障頻率、維護保養(yǎng)(包括大修理等)情況、設(shè)備的利用率、設(shè)②電子設(shè)備可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%8、長期待攤費用對于尚存權(quán)利的長期待攤費用，按該項權(quán)利的受益期和剩余資產(chǎn)評估人員了解遞延所得稅資產(chǎn)的內(nèi)容及相關(guān)計算過程，并根據(jù)對應(yīng)科目的評估值處理情況，重新計算確認遞延所得稅資 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)浮估報告期消防站和變電站，被評估單位于2021年將橋東二期消防站及變電站分別移交給上海市靜安區(qū)消防救援支隊和上海市電力公司市11、負債根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的被評估單位實際需要承擔的(一)前期準備、接受委托本公司首先了解項目的委托人、被評估單位和委托人以外的資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確風險進行綜合分析和評價后與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在聽取被評估單位有關(guān)人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東企部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(二)現(xiàn)場調(diào)查、收集資料資產(chǎn)評估項目組于2024年9月23日進駐現(xiàn)場，結(jié)合被評估場調(diào)查。根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的資調(diào)查及收集的評估資料了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬。項目組于2024年9月27日結(jié)束現(xiàn)場工作。2、評估對象存續(xù)經(jīng)營的相關(guān)法律情況，主要為評估對6、被評估單位最近幾年存貸款規(guī)模、存貸款利息率、管理費用、占用設(shè)備及場所(折舊攤銷)、人員工資福利費用等情況；7、被評估單位未來幾年的經(jīng)營規(guī)劃以及經(jīng)營策略，包 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告8、被評估單位主要競爭者的簡況、行業(yè)發(fā)展及地位；9、被評估單位主要經(jīng)營優(yōu)勢和風險，包括：國家政策優(yōu)勢和風險、市場(行業(yè))競爭優(yōu)勢和風險、財務(wù)(債務(wù))風險、匯率風10、近年經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表以及營業(yè)收入明細表和成本費用明細表。(三)整理資料、評定估算(四)形成結(jié)論、提交報告 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)直價值資產(chǎn)評估報告(一)基礎(chǔ)性假設(shè)(二)宏觀經(jīng)濟環(huán)境假設(shè) 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開技牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東金部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開技牌轉(zhuǎn)讓沙及的上海四投置業(yè)有限公司展東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告固定資產(chǎn)長期待攤費用 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告項目凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)建安成本已不能較準確、客觀地反映現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場價格，造 上海北方城市發(fā)展投資有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的上海國投置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告(五)被評估單