房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第十三章房地產(chǎn)投資決策方法

第十三章房地產(chǎn)投資決策方法華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述一、房地產(chǎn)投資決策的含義決策是人類的一種理性活動(dòng)，人們每天都面臨著各種各樣的決策問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，決策指的是人們對(duì)某些需要處理的事情所作的決定。在任何一項(xiàng)投資活動(dòng)中，對(duì)理性的投資者來(lái)說(shuō)都會(huì)有一個(gè)明確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，當(dāng)然也會(huì)有比較確定的資源條件和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，采取何種投資方案既能滿足資源條件，又能達(dá)到一定的投資目標(biāo)，這種不同方案的比較和選擇過(guò)程就是一個(gè)決策過(guò)程。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方案自然也會(huì)涉及到各個(gè)環(huán)節(jié)的具體方案。投資對(duì)象的選擇投資方式的選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇籌資方式的安排和資金運(yùn)用計(jì)劃不同的建設(shè)計(jì)劃不同的營(yíng)銷方案Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述房地產(chǎn)投資決策具備以下幾個(gè)基本條件：（1）具有明確的決策目標(biāo)。（2）具有可供選擇和比較的決策方案。（3）具有科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（4）具有客觀詳實(shí)的數(shù)據(jù)。Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述二、房地產(chǎn)投資決策的分類從不同的角度可以對(duì)房地產(chǎn)投資決策進(jìn)行分類。（1）按決策目標(biāo)多少單目標(biāo)決策多目標(biāo)決策Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述（2）按決策制定的方式單層決策多層決策Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述（3）按決策信息的性質(zhì)確定型決策不確定型決策風(fēng)險(xiǎn)型決策Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述（4）按決策所使用的方法定性分析決策定量分析決策Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述三、房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標(biāo)。2、擬定若干個(gè)可行方案。3、優(yōu)選投資方案。4、決策方案的執(zhí)行和控制。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述四、房地產(chǎn)投資決策的方法1、定性分析方法定性分析方法主要用于分析具有難以量化的復(fù)雜因素時(shí)的決策問(wèn)題。（1）經(jīng)驗(yàn)判斷法（2）創(chuàng)造工程法Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述2、定量分析方法定量分析方法是采用數(shù)量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的方法。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策一、確定型房地產(chǎn)投資決策的方法確定型投資決策中，由于每種方案的運(yùn)行結(jié)果是明確的，可以預(yù)先計(jì)算出每種方案的投資效果，所以，在確定型投資決策中可以直接采用相關(guān)的指標(biāo)作為方案的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策根據(jù)所用的指標(biāo)性質(zhì)，確定型決策方法可以分為兩類：數(shù)值比較法和比率比較法。（一）數(shù)值比較法數(shù)值比較法就是以房地產(chǎn)投資的效益或費(fèi)用指標(biāo)的絕對(duì)值大小來(lái)評(píng)價(jià)投資方案可行與否或孰優(yōu)孰劣的分析方法。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策1、凈收益。2、凈現(xiàn)值(NPV)。3、回收期。4、等額年值（AW）。5、費(fèi)用現(xiàn)值（PC）。6、等額年費(fèi)用（AC）。Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策（二）比率比較法比率比較法是運(yùn)用投資方案的收益和費(fèi)用的比率來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資方案可行與否或優(yōu)劣的分析方法。1、內(nèi)部收益率（IRR）。2、凈現(xiàn)值率。3、效益費(fèi)用比。4、差額投資收益率。5、差額內(nèi)部收益率。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策（三）指標(biāo)使用中應(yīng)注意的問(wèn)題1、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率⑴投資規(guī)模存在較大差異⑵現(xiàn)金流量的時(shí)間差異較大2、凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策二、互斥方案的比較和選擇互斥方案是指在一組方案中，選擇其中任何一個(gè)方案，則其他方案就必須被排斥。但是資金或土地是有限制的，那么必須從中進(jìn)行選擇。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策1、對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期相同的互斥方案，可以直接用凈現(xiàn)值、等額年值指標(biāo)和差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行比選。2、對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案，一般采用等額年值法進(jìn)行比選。采用凈現(xiàn)值指標(biāo)或差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行比選，必須要對(duì)各方案的計(jì)算期和計(jì)算方法作適當(dāng)?shù)奶幚怼uesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策三、獨(dú)立方案的比較和選擇獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一個(gè)方案并不排斥選擇另一個(gè)方案。獨(dú)立方案的特點(diǎn)就是諸方案之間沒(méi)有排他性，只要條件（主要指資金條件）允許，就可以幾個(gè)方案并存。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策獨(dú)立方案的選擇可能會(huì)出現(xiàn)兩種情況：一種情況是投資者可利用的資金足夠多，也就是資金沒(méi)有限制。這種情況下，可以采用單方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率等，可以計(jì)算出每個(gè)方案的凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率，選擇所有NPV（ic）≥0或IRR≥ic的方案即可。另一種情況是投資者可利用的資金是有限制的。若資金不足以分配到全部NPV（ic）≥0的項(xiàng)目，獨(dú)立關(guān)系就轉(zhuǎn)化為一定程度上的互斥關(guān)系，即形成在資金約束條件下的優(yōu)化組合問(wèn)題。Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)確定型房地產(chǎn)投資決策因此，獨(dú)立方案的比較和選擇指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，使得投資的總體效益最大，即最大。一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)立方案的比選有四種方法：一是現(xiàn)值法二是凈現(xiàn)值率排序法三是收益率分配法四是互斥組合法Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)型房地產(chǎn)投資決策一、期望值法數(shù)學(xué)期望值反映了隨機(jī)變量取值的“平均數(shù)”，對(duì)房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行決策時(shí)，同時(shí)考慮方案的損益（經(jīng)濟(jì)效益）及其發(fā)生的概率，以期望值較大的方案為優(yōu)。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)型房地產(chǎn)投資決策二、決策樹法決策樹是一種決策分析工具，決策方案未來(lái)發(fā)生各種情況的可能性及其可能結(jié)果的估計(jì)和預(yù)測(cè)可以用樹狀圖表示出來(lái)。Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)型房地產(chǎn)投資決策運(yùn)用決策樹法的基本步驟是：首先擬定若干個(gè)可行的備選方案，并用決策樹的方案枝表示；其次，預(yù)測(cè)各種可能狀態(tài)出現(xiàn)的概率以及每一種狀態(tài)出現(xiàn)后的損益值，用概率分枝和預(yù)測(cè)結(jié)果表示；最后，計(jì)算不同方案的期望值，決定方案的取舍。Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝1050012346大規(guī)模開發(fā)1億元小規(guī)模開發(fā)5500萬(wàn)元需求量大1億元需求量小1億元需求量小1億元需求量大1億元需求量大1億元需求量大1億元需求量大1億元需求量小1億元需求量小1億元需求量小1億元需求量小1億元需求量大1億元4000萬(wàn)元－1000萬(wàn)元－500萬(wàn)元萬(wàn)元－500萬(wàn)元2400萬(wàn)元－1000萬(wàn)元萬(wàn)元2400萬(wàn)元4000萬(wàn)元P=0.8P=0.2P=0.9P=0.1P=0.1P=0.9P=0.9P=0.1P=0.1P=0.9前1年后3年圖13.2決策樹示意圖P=0.8P=0.2－150063306301258110057Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)不確定型房地產(chǎn)投資決策一、悲觀法決策悲觀法決策主張將事物的結(jié)果盡量估計(jì)得壞一些，然后在壞的情況下找一個(gè)結(jié)果最好的方案，所以決策的原則就是“小中取大”。具體做法是在每一種投資方案中找出收益最小的，然后從中選取最小收益值最大的方案為最優(yōu)方案。Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)不確定型房地產(chǎn)投資決策二、樂(lè)觀法決策樂(lè)觀法決策與悲觀法決策正好相反，決策者對(duì)未來(lái)總是抱著樂(lè)觀的態(tài)度，堅(jiān)持“大中取大”的原則，選擇一個(gè)能夠提供最大盈利機(jī)會(huì)的方案。具體做法是，先從各方案中找出收益最大的，然后從中選取最大收益值的方案為最優(yōu)方案。Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)不確定型房地產(chǎn)投資決策三、折中法決策折中法又稱樂(lè)觀系數(shù)法。因?yàn)榇蟛糠滞顿Y者是介于極端悲觀和極端樂(lè)觀兩者之間的，所以可以用樂(lè)觀系數(shù)來(lái)平衡一下。所謂樂(lè)觀系數(shù)就是表示樂(lè)觀程度的系數(shù)。如果每一個(gè)方案的最大值發(fā)生的概率是，則最小值的發(fā)生概率是，這里的即為樂(lè)觀系數(shù)（介于0和1之間）。Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)不確定型房地產(chǎn)投資決策折中法的具體做法是，根據(jù)事先確定的樂(lè)觀系數(shù)計(jì)算出每一種方案的最大損益值和最小損益值的加權(quán)平均值，然后選出最大加權(quán)平均值者為最優(yōu)方案。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)不確定型房地產(chǎn)投資決策四、后悔值法決策當(dāng)決策者對(duì)項(xiàng)目未來(lái)面臨的自然狀態(tài)判斷錯(cuò)誤從而造成損失時(shí)，就會(huì)為當(dāng)初錯(cuò)選方案而感到后悔，人們總是希望這種“后悔”的程度即錯(cuò)誤決策帶來(lái)的損失越小越好，所以可以用“后悔值”作為評(píng)價(jià)指標(biāo)?！昂蠡谥怠本褪歉鞣N狀態(tài)下的最大收益減去其他方案的收益值之差。Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)不確定型房地產(chǎn)投資決策后悔值法決策的具體過(guò)程是首先用各種狀態(tài)下的最大收益減去各方案的收益值，求出各種自然狀態(tài)下各方案的后悔值，然后列出每一個(gè)方案的最大后悔值，從中選出