房地產(chǎn)專題 - 當前周期各檔次板塊的量價抗跌性研判20241119

梳理了12個典型城市、2980個細分板塊、99679個住宅小區(qū)的一二手房量價走勢，以此探析當前周研究視點2021年下半年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了近20年時間最長、幅度最大的量價調整，為探析近年來不同地段房價的發(fā)展趨勢和市場表現(xiàn)，本文2980個細分板塊、99679個住宅小區(qū)的一二手房量價走勢，以此探析當前周期下不同類型板塊之間的抗跌能力。并進一步探究各類板塊新房市場的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢特征，為地方層面的“穩(wěn)市場”和“控增量”1.2024年房價抗跌板塊流速占比僅18%，房價跌幅超過20%的板塊占比達25%。對比202023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)模回升均最為明顯，并且在20243.剛需類地段中，房價抗跌板塊的流量穩(wěn)定性更為突出。對于房價適中的剛需流量板塊而言，典型如北京沙河（中關村）、杭州臨平老城（生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園）、南京鐵心橋（軟件園區(qū)）等，由于目標客戶范圍較大，再加之二手房價格的穩(wěn)定，使得購房者信心較強，板塊內新房流速持續(xù)向好，當前流速均較4.“高端+抗跌”板塊受消費者認可，2024年平均開盤去化率高達八成。當板塊兼具“高端”跌”兩個特征時，開盤去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢，2024年該類板塊項目的平均開盤去化率高達5.抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化城市供給結構促信心回升。就各城市房價跌幅最小的前10%板塊來看，平均市場份額只有10%左右，仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而言，也更有利于提振市場信6.行業(yè)低流速下板塊供需關系脆弱，抗跌板塊仍應審慎供地、保障庫存規(guī)模穩(wěn)定。尤其對于月均流速較小的優(yōu)質板塊，如西安浐灞商務板塊、天津即會造成消化周期增加4個月以上。在加快供給節(jié)奏方面，仍應適度“提速”，避免短期內積壓過多庫存近三年全國房價下跌超一成典型城市僅14%板塊房價抗跌(略)近兩年來，受宏觀環(huán)境、經(jīng)濟周期等多重因素的影響，新房市場持續(xù)承壓，二手房價格也延續(xù)相對低位?；趪医y(tǒng)計局發(fā)布的70城數(shù)據(jù)可見，二手房房價降幅較新房更為顯著。不過，考慮到市場分化，各板塊房產(chǎn)價格也呈現(xiàn)不同地走勢?；贑RIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，典型城市仍有14%板塊房價是比較抗跌的，20242、2024年抗跌類板塊流速占比不足二成，抗跌板塊成交金額T高端板塊房價抗跌性更強西安此類板塊房價逆市上漲自2021年以后，大部分城市的房價即進入了震蕩下行通道，從各類板塊的價格動塊房價跌幅更大，高端板塊的房價相對更為堅挺。并且在2022年年中的保交樓，以及2023年上半年的短暫反彈周期中，高端板塊的房價領漲表現(xiàn)也更為搶眼，上海、西安兩地的高端板塊表現(xiàn)尤為搶眼。對比1、近年反彈周期均為高端板塊房價領漲，20為探析不同板塊的房價發(fā)展趨勢，研究中心以12個典型城市的2980個板塊為樣本，根據(jù)各板塊二手房掛牌價格，將板塊分為剛需、改善、高端三類（以全市中位數(shù)的1倍、1.8倍為分隔點）。根據(jù)掛牌參考測算過程中發(fā)現(xiàn)，剛需、改善房價高點都出現(xiàn)在2021年，故以2021年為基期，計算了2020年1月以來各類板塊的房價發(fā)展指數(shù)。分板塊類型來看，直至2024年才真正進入下跌通道，跌幅為各類板塊中最小，2024年三季度末高端板塊房價定基指數(shù)為96，僅較2021年下跌了4%。即便與2022年年中的高點相比，高端板塊房價降幅也僅為8%，仍是各類板改善類板塊跌幅居中，在房價的反彈周期中，與剛需類板塊房價指數(shù)相近，但是在房價的持續(xù)下跌階段中，改善類板塊跌幅均小于剛需。2024年三季度末改善板塊房價定基指數(shù)為88.2，較2021年下跌了剛需類板塊跌幅最大，房價抗跌性明顯弱于與改善、高端板塊，且2024年以來與改善板塊差距明顯拉大，2024年三季度末剛需板塊房價定基指數(shù)為84.2，較2021年下跌15.8%。自2024年1月份以來，剛需板塊的房價定基指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個月低于改善類板塊超過3個百分點，在2024年三季度末，二者的差距5、一線城市抗跌板塊市占率更高，南京無一板塊房房價抗跌板塊的新房流速更加穩(wěn)定反彈期表現(xiàn)也更為搶眼追溯新房交易規(guī)模發(fā)展趨勢，2024年三季度，典型城市流速僅為2021年平均的四成，諸如南京、武漢、重慶等城市的交易量跌幅均在七成左右或更高。從細分板塊來看，房價抗跌性更強的板塊，其流速曲1、四輪成交量反彈期抗跌板塊均表現(xiàn)突出，近一年領按板塊房價的定基指數(shù)劃分，縱觀2021年以來各類板塊的新房流速變化情況，可見在2022年三季度、2023年二季度、2023年年末、2024年二季度的四次流速反彈周期中，抗跌板塊的成交規(guī)?；厣顬槊黠@，并且在2024年之前的三輪反彈周期中，抗跌板塊（房價定基指數(shù)跌幅低于5%）的流速均回到了典型如西安奧體中心板塊，當前新房均價1.7萬元/平方米左右，消化周期常年維持在10個月以下，板塊房價也持續(xù)穩(wěn)定，2021年以來的月度板塊房價定基指數(shù)均維持在85以上，2024年三季度末房價僅較2021年下降4%。2023年四季度西安奧體中心板塊月均新房成交套數(shù)達到951套，較2021年月均流速持在更為堅挺的房價支撐下，這些板塊往往擁有著更好的發(fā)展預期，去化壓力也相對較輕，因此在歷次市場反彈周期中，也往往能夠取得更為明顯提高質量”的政策導向，新房市場發(fā)展也會更加偏向于這些房價指標維穩(wěn)的優(yōu)質板塊。其新房成交規(guī)模也至于房價領跌板塊方面，（房價定基指數(shù)跌幅高于30%），不僅歷次反彈周期中新房交易規(guī)模的回升幅度均為最小，并且2024年以來，與其他各類板塊的差距進一步拉大。至2024年三季度，領跌板塊新房典型如南京江北核心區(qū)，近三年以來大量項目房價從4萬+的單價，驟降至3萬元/平方米以下。作為國家級新區(qū)的核心板塊，板塊發(fā)展定位高、且原為大片荒地或低效使用土地，土地收儲成本極低，在前期出讓了大量土地，導致板塊廣義庫存規(guī)模高企。在新房市場熱度處于高位的2019-2021年，江核不斷涌現(xiàn)的“板塊地王”和新盤開盤，持續(xù)刺激著板塊的房價和成交量上行，超前透支了板塊的住房需求和價格上漲空間，因此在2022年以來的市場調整期中，江核出現(xiàn)了斷崖式的量價齊跌。在2021年，江核板塊月均新房成交近800套，是全市流量最大的板塊，但2024年三季度新房交易流速則只有80套左右，僅為2021高端抗跌板塊多去化無憂進一步聯(lián)系到新房市場現(xiàn)狀來看，二手房價格的穩(wěn)定與否，代表著購房者對于板塊的信心，房價抗跌性更強的板塊，其新房市場大多能夠取得更加穩(wěn)健的表現(xiàn)。2024年北京、上海、杭州等地高端板塊稀缺隨著優(yōu)質項目的入市，提升板塊產(chǎn)品質量上限的同時，也保障著板塊流速穩(wěn)定。并且這一現(xiàn)象在一線城市更為常見，2024年以來北京昌平沙河板塊、上海寶山西城板塊、深圳龍崗布吉板塊新房交易量同比均有1、房價抗跌板塊成交同比跌幅更小，供給不足導致部分板塊表現(xiàn)不佳（略）2、房價領跌板塊力更大，此類剛需板塊消化周期超33個月結合去化壓力表現(xiàn)來看，房價領跌的板塊庫存壓力更大。房價較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達到了30個月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個月，尚在合理可控分板塊類型來看，剛需板塊去化壓力明顯更大，改善和高端板塊相對稍好。但即便如此，對于房價降幅大于30%的改善板塊而言，其平均消化周期也達到了28個月，此類剛需板塊的消化周期更是接近33個高端板塊方面，整體來看房價降幅、消化周期均優(yōu)于剛需和改善類板塊。僅房價降幅在5%-10%的板塊消化周期較高，達到了2年以上，明顯高于同類的剛需和改善板塊。主要原因是高端板塊的這一分類中，存在著較多的“不急賣”項目，如廣州天河區(qū)的金融城板塊、深圳南山區(qū)的高新板塊等均是如此。以廣州金融城板塊為例，板塊近四成庫存來自于天河·江源半島，該項目的近800套房源自2010年即已領取銷許，2010年成交均價2萬元/平方米左右，2024年成交均價8萬元/平方米左右，項目年交易量大多在10-30套之間，至今仍有380套待售。去除此類項目對庫存指標的“注水”后，房價降幅在5%-1結合近期中央部委“嚴控增量”的調控意見來看，基于大多數(shù)房價驟降的板塊所面臨的超高去化壓力，未來較長一段均將面臨新增供地規(guī)模驟降的境況；而那些消化周期超過36個月的高流量板塊，同樣應在沒有新盤刺激板塊熱度的情況之下，這些板塊若要走出庫存泥淖，一方面需要進一步調整新房售價，使得房價與房產(chǎn)的使用價值相當或更低；另一方面也適當調整新出讓或已出讓地塊的相關控規(guī)，打造3、高端抗跌板塊受消費者認可，2024年平均開盤去化率在不分板塊檔次的視角下，抗跌板塊并沒有呈現(xiàn)出明顯的去化率優(yōu)勢。2024年，房價較2021年跌幅在5%以內的板塊平均開盤去化率為36%，與房價跌幅在5%-10%的板塊相比并沒有拉開明顯差距，甚至相比跌幅在10-20%的板塊來看，開盤去化率優(yōu)勢也不顯著。但是分板塊檔次來看，當板塊兼具“高端”和“抗跌”兩個特征時，開盤去化率呈現(xiàn)出了“一騎絕塵”優(yōu)勢，2024年該類板塊項目的平均開盤去化至于房價降幅大于30%的剛需、改善類板塊，2024年開盤去化率分別只有4%和11%，其去化率意料之中的處于低位。如上海崇明島、北京大興龐各莊、武漢漢陽黃金口等遠郊剛需板塊的新房項目，板塊房價的大幅下跌，進一步削減了城區(qū)客戶的外溢置業(yè)需求，即便2024年開盤去化率均不及10%。如北京六環(huán)外的龐各莊某項目，2024年3月各戶型推盤價格較2023年售價下調一成，價格營銷可謂誠意滿滿，但從抗跌高端板塊的具體項目表現(xiàn)來看，在單次推盤量較大的典型項目中，絕大多數(shù)項目的開盤去化率均高于70%,且均為各城市的頂豪類項目，上海、北京、深圳此類新盤的推案價格均在13萬元/平方米以上，天津小白樓的信達房價也高達7.6萬元/平方米。這些頂豪項目的客群，面向著全國乃至國際的高收入群體，在資產(chǎn)投資渠道稀缺的經(jīng)濟背景之下，作為中國一線城市核心板塊不可復制的不動產(chǎn)，“供不應求”的開盤場景仍在這些項目持續(xù)上演。典型如上海黃浦區(qū)豫園板塊的融創(chuàng)外灘壹號院二期和徐匯區(qū)龍華不過也有少數(shù)抗跌高端板塊的開盤去化表現(xiàn)相對一般，如武漢二七濱江，雖然板塊整體去化壓力不高，目前仍在18個月以內，但受制于城市整體去化表現(xiàn)的低迷，2024年某加推項目的開盤去化率僅有一成左右，明顯低于其他城市的同類項目。該項目售價4.6萬元/平方米左右，與周邊二手房大致持平。受制于武漢房價的大幅下跌，2023年以來武漢高端項目推案節(jié)奏明顯放緩，以二七濱江為例，2024年至今供應套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2總結：抗跌板塊反彈潛力較強建議適度加快供應、助力穩(wěn)從規(guī)模視角來看，2024年在各類板塊之中，抗跌板塊的流速占比尚不到二成，大多數(shù)房產(chǎn)交易仍來自于房價明顯下跌板塊，需求側情緒的持續(xù)低迷也在情理之中。就地方主管部門角度，心，建議在供給側做出更多有效舉措，如穩(wěn)定領跌板塊房價、減緩房價下跌板塊、適度增加抗跌板塊土地1、房價抗跌促板塊新房交易穩(wěn)定，高流量剛需板塊尤為明顯（略）2、2024年10月領跌板大幅反彈，但流速較2021年降幅仍達43%2024年10月，得益于行業(yè)的大量利好政策刺激，典型城市新房交易量大幅回升。對比2024年前三季度交易量看，各類板塊交易量均大幅回升。房價跌幅大于30%的領跌板塊，交易量增加了86%，但是對比2021-2023年交易量可見，這更多的還是由于2024年前三季度基期數(shù)值過低的緣故。譬如廣州增城的石灘板塊，2024年10月新房成交140套，較前三季度月均增長了133%，但是相比2021年月均350套的交易量來看，流速降幅仍高達60%，2024年10月消化36個月。房價降幅在20%-30%之間的板塊，年內交易量回升幅度最大，較2024年前三季度月均流量增長了110%，在經(jīng)過了三年的房價調整后，不少板塊的房價已經(jīng)基本達到了自住型購房者的心理價位，再加之最新的政策面刺激，10月份交易量大幅提升。典較年內月均流速增長110%，較2021年月均交易量增幅也超過100%，板塊內四代宅項目綠城桂月雲(yún)翠持續(xù)熱銷，10月份單盤交易107套，連續(xù)兩個月備案成交金額超過2億元。房價降幅在5-10%之間板塊，10月交易規(guī)模變動表現(xiàn)最佳，流速已經(jīng)回到2021年的高點。不僅較年內均值增幅超過九成，較2022-2023年增幅超過四成，相比2021年高點的降幅也僅有4%。不過交易量的大幅反彈，也基本兌現(xiàn)了此類板塊的整體上升空間，除非個別板塊發(fā)展預期出現(xiàn)明顯轉變，未來交易量進一步上行的難度較大。而房價跌幅在5%以內的抗跌板塊，交易量仍有進一步上升的空間。對比2024年前三季度月均來看，這些板塊流速僅上升了57%，為各類板塊中最小。固然，這一方面是由于此類板塊基期數(shù)值較高的緣故，但更多的還是受制于供給端的不足，諸如上海嘉定新城、南翔、深圳寶安新安、杭州新天地、西安草灘、田家灣等，消化周期指標均相對健康，但2024年10月交易量較2021年月均降幅仍超過50%，板塊內有效新增供應不足，大3、抗跌板塊市占率低位、上升空間可期，建議優(yōu)化供給結構促信心各城市價格最穩(wěn)定板塊并沒有在市場份額上形成明顯優(yōu)勢，平均市場份額仍然只有10%左右。在目前各城市交易量較2021年平均下降過半的背景之下，這些優(yōu)質抗跌板塊的市場份額仍有較大的上升空間。讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項目而典型如武漢、蘇州等房價跌幅較大的城市，對于房價穩(wěn)定、且?guī)齑嬷笜讼鄬】档陌鍓K，可適當加大這些板塊的新增供應規(guī)模，如蘇州獨墅湖、婁江創(chuàng)新城，武漢二七濱江等均是如此。譬如武漢二七濱江目前消化周期在18個月左右，2024年前三季度供應套數(shù)尚不足400套，而在2018、2019、2021、2022四年間，二七濱江的新房供應均在1500套以上。受供應端收窄影響，2024年前三季度武漢二七濱江僅成交建議地方政府可增加城市優(yōu)質板塊的市場占有率，促進需求側預期的轉好。一方面加