金域中心銷售手冊

金域中心銷售手冊目錄

一、開發(fā)公司簡介

二、區(qū)域及金域中心項目概況

三、競爭分析

四、投資模型分析

五、銷售組織與管理

六、銷售流程

北京是中國的政治、文化中心，政府機(jī)構(gòu)云集，各大企事業(yè)單位的總部和辦

事機(jī)構(gòu)眾多，在中國的跨國公司中有80%的區(qū)域總部和研發(fā)中心設(shè)在北京。

北京的寫字樓產(chǎn)品代表了中國內(nèi)地寫字樓市場的最高水平。競爭激烈、體量

大、規(guī)格檔次高、行銷理念層出不窮是北京寫子樓市場的總體特征。

一、開發(fā)公司簡介

二、區(qū)域及金域中心項目概況

（一）東城區(qū)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

東城區(qū)規(guī)劃

在2003年東城區(qū)政府工作報告中，東城區(qū)政府確立了建設(shè)三個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)

的發(fā)展思路：

a、朝陽門交通商務(wù)區(qū)：以機(jī)場線快速軌道交通項目、東直門交通樞紐和東

二環(huán)商務(wù)帶為重點(diǎn)，全力推進(jìn)東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)建設(shè)，形成以空港服務(wù)功能和大

型企業(yè)總部為特色的現(xiàn)代化交通商務(wù)區(qū)。

b、王府井現(xiàn)代商業(yè)區(qū)：堅持王府井升級戰(zhàn)略，完善王府井的硬件設(shè)施，全

面提升王府井的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和管理水平，建成國際一流的現(xiàn)代化商業(yè)中心區(qū)。

c、文化旅游區(qū)：加快雍和宮、地壇、國子監(jiān)傳統(tǒng)文化旅游區(qū)建設(shè)，有效整

合文化旅游資源，推動旅游業(yè)快速發(fā)展。

東城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

（1）三個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利，東城經(jīng)濟(jì)三足鼎立的格局已具雛形。

王府井現(xiàn)代化商業(yè)中心區(qū)初具規(guī)模，每年實(shí)現(xiàn)零售額達(dá)到全區(qū)的三分之一左右。王府井

升級戰(zhàn)略正式啟動，地下空間綜合開發(fā)規(guī)劃、“數(shù)字王府井”建設(shè)和“王府井--北京商情指數(shù)”

發(fā)布取得階段性成果。國際著名商業(yè)街研討會獲得巨大成功，王府井的國際知名度和影響力

顯著提高。

東直門交通商務(wù)區(qū)建設(shè)成效明顯，制定了規(guī)劃方案，基本完成了招商引資工作，一批大

型企業(yè)總部相繼落戶東二環(huán)，新保利、中海油等已開工項目進(jìn)展順利，東直門交通樞紐暨東

華廣場建設(shè)正式啟動，城市鐵路東直門站竣工通車。

雍和宮、地壇、國子監(jiān)傳統(tǒng)文化旅游區(qū)建設(shè)規(guī)劃意見和工作方案己完成，確定了以五大

旅游街區(qū)和五條特色街為主的基本格局，重點(diǎn)地區(qū)環(huán)境整治取得初步成效。

（2）經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)一步深化，對外開放水平繼續(xù)提高。

整合全區(qū)國有資產(chǎn)、推進(jìn)區(qū)屬企業(yè)改革，非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新發(fā)展。對外開放進(jìn)程加快，

（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面加快。

（3）城市環(huán)境建設(shè)取得良好效果。

（4）社會事業(yè)項目及重點(diǎn)項目建設(shè)進(jìn)展良好。

（5）歷史文化風(fēng)貌俁護(hù)成績突出。

2、價格分析區(qū)域內(nèi)價格分析

a、租金價格保持穩(wěn)定、漲跌幅度波動不大

周邊甲級寫字樓報價20-22$/月/球，可下調(diào)的空間在2-3$左右，即目前的實(shí)際租金水

平在17-20$/月而；中低檔寫字樓報價為2.8-4元RMB/天的（以上均包含物業(yè)費(fèi)）?？紤]

到區(qū)域新建在售項目不斷增多，很多寫字樓的租售部對于租金方面都有?個較為靈活的變動

空間，租金上小范圍可能出現(xiàn)一定的漲跌，但幅度不大，對整體租金水平不構(gòu)成影響。

b、區(qū)域市場銷售價格水平居高不下

相關(guān)的東城M和朝陽區(qū)截至目前為止銷售價格水平一直保持穩(wěn)定的狀態(tài)，沒有較大的漲

跌幅度波動。區(qū)域的高檔寫字樓項目的平均售價在15000-2000元阿、商住公寓項9000-15000

元/nT不等，繼續(xù)保持較高的銷售價格水平。

（三）項目整體概況

項目位置

本項目位于朝內(nèi)南小街，鄰近朝內(nèi)大街和朝外大街交匯處，該區(qū)域從行玫區(qū)

劃上劃分，隸屬東城區(qū)朝陽門街道辦事處，項目以北為朝內(nèi)大街主干道，以南直

達(dá)建國門內(nèi)大街，以東貫穿朝陽門橋同東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域緊密相連，以西連接

王府井大街。

整體概況

本項目位于朝陽門商圈東側(cè)，王府井商圈向西一站地，毗鄰隆福寺商業(yè)中心，

自古以來就是北京商業(yè)物流集散地，商業(yè)潛力巨大，商業(yè)概念濃厚。

本區(qū)域是北京傳統(tǒng)的商住區(qū)，具有較強(qiáng)的老北京街巷特色，北京地方文化濃

厚，向北是雍和宮，向東是東岳廟。南小街區(qū)域有較多北京傳統(tǒng)建筑-四合院，其

中很多將作為文物保護(hù)下來，在金寶街一帶也將恢復(fù)建造一批四合院。

與外交部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國民航總局僅一路之隔，具有典型的高

端寫字樓和商業(yè)需求人群。

這種地域優(yōu)勢和商業(yè)文化優(yōu)勢是本項目在項目定位、產(chǎn)品定位、客群定位、

價格定位以及后期制定操盤理念和策略時應(yīng)當(dāng)較多考慮的因素。同時，也是本項

目開發(fā)理念和營銷理念的核心。

（四）項目綜述

1、項目的地理位置及規(guī)模

2、總平面布置

3、小區(qū)道路規(guī)劃系統(tǒng)

4、戶型設(shè)計概況及數(shù)量配比

5、小區(qū)綠化系統(tǒng)

6、豎向設(shè)計

1、位置：朝內(nèi)南小街，鄰近朝內(nèi)大街和朝外大街交匯處

2、發(fā)展商：北京住總集團(tuán)

3、規(guī)劃設(shè)計：

4、施工單位：

5、物業(yè)管理：

6、產(chǎn)品構(gòu)成：

總建筑面積12.8萬平米，其中寫字樓為8.7萬平米，占68%,商業(yè)為4.1

萬平米，占32%。建筑單體體量較小，每棟寫字樓建筑面積在2萬平米左右，

每棟每層商業(yè)面積在3000平米左右。

9、主要技術(shù)指標(biāo)：

2組團(tuán)總建筑面積87741.40of,占地面積4087.68介，其中住宅42841.99m2,

地上商業(yè)建筑面積8254.52肝,地下商業(yè)建筑面積4097.51門,地上辦

公建筑面積19887地下汽車庫建筑面積4772.44肝,地下自行車庫

建筑面積3898.8m\201#—203#樓建筑總高度分別為22.4m、44m、

44.2m,204#、205#樓建筑總高度均為44.7m,室內(nèi)外高差住宅部分

201#、202#、203#樓為03m,204#、205#樓為1.3m,公建1層4.5m,

2層3.9m,標(biāo)準(zhǔn)層3.5m,住宅標(biāo)準(zhǔn)層2.7m,頂層高2.9m,辦公標(biāo)

準(zhǔn)層3.5m,頂層高2.9m。

3組團(tuán)總建筑面積49379.19m2,占地面積4853.2nf,地下建筑面積8764.03

肝，地下一層建筑面積4007.13nf,地下二層汽車庫建筑面積4008.79

m2,

10、抗震等級：？級。

11、結(jié)構(gòu)：？

12、交樓時間：

13、裝修標(biāo)準(zhǔn)（略）:

14、立面風(fēng)格：以白色和灰色為主調(diào)，簡約的建筑風(fēng)格。

15、配套設(shè)施：

☆交通：地鐵、二環(huán)路、多路公交車等

☆商業(yè)配套，豐聯(lián)廣場、華普超市等

☆醫(yī)療設(shè)施：藥店，區(qū)屬醫(yī)院等

☆教育：有大專院校1所，中學(xué)2所，小學(xué)5所

☆休閑娛樂：麥樂迪、錢柜等

☆銀行：各主要商業(yè)銀行，如工商銀行、建設(shè)策行等

（五）項目賣點(diǎn)綜述：

區(qū)域優(yōu)勢

朝內(nèi)區(qū)域作為北京最早的商務(wù)區(qū)域之一，屬于北京城市內(nèi)核區(qū)域，存在大量

的商務(wù)需求和辦公需求。

本項目毗鄰朝外商圈、王府井商圈、東直門商圈，商務(wù)氛圍濃厚，城市地域、

歷史、文化特點(diǎn)突出，市場認(rèn)知度、接受度、美譽(yù)度較高，選擇在本項目置業(yè)，

容易給客戶一種心理.上的認(rèn)同感和優(yōu)越感。

朝陽門商圈的寫字樓歷來是外資公司進(jìn)駐京城首選的辦公場所，其中很多國

際知名企業(yè)選擇在該區(qū)域作為其辦公場所。到目前為止，該區(qū)域內(nèi)聚集了北京市

70%的涉外機(jī)構(gòu)和半數(shù)以上的酒店和國際交往活動場所，資源眾多、產(chǎn)業(yè)鏈條完

整、企業(yè)間合作密切、商務(wù)氛圍良好，已經(jīng)初步具備了國際商務(wù)中心所要求的辦

公條件，是外資公司進(jìn)京后的首選辦公地點(diǎn)。由于在市場上享有較高的知名度，

加上專業(yè)、完善的物業(yè)管理，使之仍然維持著較高的租金水平，并擁有一批資質(zhì)

優(yōu)良的客戶。該區(qū)域由于交通便捷、路網(wǎng)發(fā)達(dá)、涉外資源豐富、距機(jī)場近等眾多

利好因素而成為北京高檔寫字樓市場的發(fā)源地。

由于本區(qū)域地段優(yōu)勢較為明顯，同時擁有商業(yè)地標(biāo)性建筑，隨著我國金融市

場的近一步開放，外資銀行、保險業(yè)等金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，朝陽門區(qū)域成熟的金融

商務(wù)氛圍將成為他們較為理想的選擇地點(diǎn)。

投資升值價值

區(qū)域市場繁榮發(fā)達(dá)、城市現(xiàn)代化程度高、基礎(chǔ)設(shè)施條件好，土地開發(fā)價值更

高，可以使入駐商家形象在無形中得到巨大提升。同時，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的全面啟

動，使東城成為21世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中極具生命力的一部分，是被投資者廣泛

看好的必爭之地。

本項目位于朝陽門商圈東側(cè)，王府井商圈向西一站地，毗鄰隆福寺商業(yè)中心,

自古以來就是北京商業(yè)物流集散地，商業(yè)潛力較大，商業(yè)“概念”濃厚。

東城區(qū)目前戶籍人口62.5萬，人口密度每平方公里2.4萬人。而本項目周邊

1平方公里范圍內(nèi)的固定居民保有量達(dá)到2萬人左右，流動人口數(shù)量達(dá)到5-10

萬人左右，有效人口數(shù)量能夠較好的支撐區(qū)域商業(yè)的發(fā)展和辦公物業(yè)的升值。

朝外大街是北京最早發(fā)展成長的區(qū)域商業(yè)中心，有著700多年的商街繁盛歷

史，早在十年前即被政府規(guī)劃定位為區(qū)域性的國際商業(yè)、商務(wù)中心，擁有了帶動

周邊商圈互動發(fā)展的顯赫地位，對一橋之隔的朝內(nèi)區(qū)域起到了很好的商業(yè)氛圍凝

聚和提升的作用。

朝外大街每天承載30萬人往來，2萬輛自行車經(jīng)過，10萬人步行，如此大

的人流形成了朝外商圈巨大的消費(fèi)潛力和推動力，也成為了朝外大街成為“商業(yè)

大道”的第一個要素。

商業(yè)旺地的形成在于客戶對區(qū)域商業(yè)前景的預(yù)期，目前朝外大街已形成了豐

聯(lián)廣場、藍(lán)島大廈、華普超市、旺市百利超市、百腦匯等全業(yè)態(tài)國際商業(yè)區(qū)，己

經(jīng)成熟的商圈效應(yīng)能夠很好的對朝內(nèi)區(qū)域產(chǎn)生輻射作用，達(dá)到朝陽門內(nèi)外連動的

效果，實(shí)現(xiàn)朝陽門大商圈的概念。

區(qū)域地段決定了項目投資價值和升值潛力，其投資價值和升值潛力是巨大

的。郊區(qū)可以擴(kuò)大，而市、中心的土地資源有限，核心地段不可能復(fù)制。

交通優(yōu)勢

本項目地處朝內(nèi)南小街，項目以北為朝內(nèi)大街主干道，以南直達(dá)建國門內(nèi)大

街，以東貫穿朝陽門橋同東二環(huán)、東三環(huán)區(qū)域緊密相連，以西連接王府井大街，

距離地鐵站400米左右，交通發(fā)達(dá)。

隨著東城區(qū)政府加大對區(qū)域金寶街、二環(huán)輔路等市政道路的拓寬改造工程，

交通干線網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，周邊多路公交車經(jīng)過，交通極其便利。

產(chǎn)品差異化優(yōu)勢

項目小商業(yè)、小寫字樓、多形態(tài)的、中端的產(chǎn)品構(gòu)成，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)市場空隙,

項目產(chǎn)品差異化搶占市場機(jī)會點(diǎn)。

配套優(yōu)勢

主要的商業(yè)業(yè)態(tài)集中在：

1、餐飲、娛樂場所

2、中小型零售業(yè)（包括：中小型超市、藥店、小賣部、書報亭、服裝店、

音像店等）社區(qū)服務(wù)業(yè)（如；銀行、健身設(shè)施、美容美發(fā)、中介機(jī)構(gòu)、裝飾公司、

航空、鐵路售票點(diǎn)等）

3、社區(qū)生活服務(wù)功能性較強(qiáng)，大多商鋪屬于投資小、容易出租、轉(zhuǎn)讓的中、

小型投資商鋪。

性價比優(yōu)勢

朝內(nèi)區(qū)域公建項目大多數(shù)是大型高層高檔項標(biāo)準(zhǔn)高，成本高，價格高，

租金和管理費(fèi)用高，本項目樓層低（最高12層），進(jìn)深短（27米左右），板式

低密度設(shè)計，戶型進(jìn)深短，通風(fēng)好，采光好，并且項目管理、運(yùn)營費(fèi)用較低，以

合理的價格入市，求其合理的利潤空間，能夠符合區(qū)域購買力的需求。

品牌優(yōu)勢

北京住總集團(tuán)公司是以一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主的集團(tuán)公司，在北京市場上具

有良好的知名度和美譽(yù)度。

文化價值

區(qū)域的社會、人文活動氛圍濃厚，衍生的文化、旅游、區(qū)域社會服務(wù)機(jī)構(gòu)分

布密集，為商務(wù)辦公物業(yè)提供較為廣闊需求空間。

朝陽門區(qū)域是傳統(tǒng)居民區(qū)，具有較強(qiáng)的老北京街巷特色,北京地方文化濃厚。

南小街區(qū)域有較多北京傳統(tǒng)建筑-四合院，其中很多將作為文物保護(hù)下來，在金

寶街一帶也將恢復(fù)建造一?批四合院，而該區(qū)域向北是雍和宮，向東是東岳廟，傳

統(tǒng)文化特色帶動了區(qū)域旅游、文化、餐飲、娛樂及其附屬產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。

三、競爭分析

（-）主要競爭區(qū)域分析

1、CBD

。、近期租金走勢穩(wěn)中有升

國貿(mào)地區(qū)寫字樓的租金為33.9美金/月/of（含物業(yè)費(fèi)），比北京整體租金

水平27.5美金/月/行要高很多。但從13.6%的平均租金回報率上看，比國際上

寫字樓的平均出租率高許多，而且保持著非常高的增長勢頭，這種資金高增長的

勢頭必然要帶來寫字樓新一輪的建設(shè)高峰。由于供量較小，CBD寫字樓市場非常

看好，回報率非常高。寫字樓大多數(shù)以租賃為主，銷售市場呈現(xiàn)出有價無市的情

況。

b、投資性購買活躍，銷售價格溫和上漲

隨著投資性購買的相對活躍、CDB寫字樓租金相對于較高以及工期的進(jìn)展，

寫字樓的銷售價格率略有上漲，平均售價報價1800美金-2500美金左右。去年9

月份開盤的北京財富中心一期售價2500美金左右。另外，包括陽光100的寫字

樓、藍(lán)堡商務(wù)中心、建外SOHO寫字樓、尚都、百富國際、朝外MAN等，售價在

RMB3000-16000/平方米之間。

C、物業(yè)管理費(fèi)

本地區(qū)寫字樓的物業(yè)管理費(fèi)多為$3.5/月?平方米。就物業(yè)管理公司的性質(zhì)

而言，在所調(diào)查的26個項目中，除京匯大廈（有戴得梁行進(jìn)行物業(yè)管理）和贏

嘉中心（由第一太平洋戴維斯進(jìn)行物業(yè)管理）聘請了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司外，其

他寫字樓均由隸屬發(fā)展的物業(yè)公司進(jìn)行管理。次甲級以上物業(yè)管理平均在3美

元?月?平方米

2、金融街

金融街是京城目前為止規(guī)模較為成型的寫字樓集中地（注：考慮遠(yuǎn)洋大廈和

建威大廈的位置和影響，特將二者也納入金融街地區(qū)分析之中）包括中國人民銀

行總行、中國工商銀行總行、中國建設(shè)銀行總行、中國證券監(jiān)督管理委員會、中

國電信、中國移動等機(jī)構(gòu)的辦公樓在內(nèi)，金融街一期1平方公里的區(qū)域內(nèi)已有

12幢現(xiàn)代化的辦公大廈。其中已面向市場供應(yīng)的寫字樓項目分別是金陽大廈、

百盛寫字樓、平安大廈、投資廣場、國際企業(yè)大廈和通泰大廈，共有寫字樓面積

25萬平方米左右。金融街區(qū)域今年上半年并未有樓盤進(jìn)入入住狀態(tài)。富凱大廈、

中證大廈因非典影響而工期略有拖延，而金融街一直都是一個沒有零售市場的整

售市場，租售形式一直以大單成交為主，該區(qū)域有強(qiáng)有力的大客戶支持，如通信、

金融、證券、保險、郵政等超級消費(fèi)者成交動輒上億元。大部分資金屬于國家財

政劃撥，所以此區(qū)域的零售形式基本不能介入，該區(qū)域市場的持續(xù)看好。

a、租金

金融街地區(qū)次甲級以上寫字樓平均報價在24美金/月.平方米，金融街外圍

區(qū)的遠(yuǎn)洋大廈和建威大廈的租金要高出一個檔次。

b、售價

由于金融街的寫字樓現(xiàn)房中可售面積極少，市場成交并不活躍。國際企業(yè)大

廈的報價為每平方米20000元人民幣（合約2400USD）/平方米，投資廣場為

1980USD/平方米，通泰大廈為2000USD平方米。金融街地區(qū)次甲級以上寫字樓平

均售價在2300USD/平方米左右。

盡管金融街寫字樓的租金和售價報價在北京市并不算高，但同CBD、中關(guān)村

的物業(yè)一樣，金融街寫字樓的實(shí)際成交價與報價相比仍有一段距離。

c、物業(yè)管理費(fèi)

在金融街所調(diào)查的項目中有30%左右的物業(yè)管理聘請了獨(dú)物業(yè)公司進(jìn)行管

理。這些寫字樓包括國際企業(yè)大廈（由魏理仕物業(yè)顧問進(jìn)行管理），富凱大廈（第

一太平戴維斯管理），平安大廈（香港佳定物業(yè)管理公司管理）等；

金融街地區(qū)次甲級以上寫字樓物業(yè)管理費(fèi)平均在$3.3/月.平方米，國際企業(yè)

大廈的物業(yè)管理費(fèi)為$3.5/月.平方米，通泰大廈為$2/月.平方米，遠(yuǎn)洋大廈為

$3.6/月.平方米。

3、中關(guān)村核心區(qū)

中關(guān)村核心區(qū)是指中關(guān)村西區(qū)及周邊地區(qū)。中關(guān)村西區(qū)地理范圍界定如下：

東起白頤路，北至北四環(huán)，南起海淀南路，西到彩和坊路。

a、租金水平

中關(guān)村的寫字樓的租金及銷售價在經(jīng)歷了近一年的下跌之后，今年第三季度

相價指數(shù)和售價指數(shù)雙雙出現(xiàn)了小幅反彈，成交數(shù)量有所上升。其中租價指數(shù)為

94.70點(diǎn)，比上一季度上漲0.68點(diǎn)。大多數(shù)項目的租金報價集中在18-26美元/

月?平方米之間。

b、銷售價格

希格瑪中心、方圓大廈、騰達(dá)大廈、海龍大廈、翠宮泗店對外出租而不HI售,

其余5個項目均對外出售，均價集中在1770-2100美元/平方米之間，凱旋大廈

的主樓和西配樓均被印鈔公司和糧食局購買，只剩約10%的面積面向市場，已于

2000年10月份全面入住，售價為2100美金/平方米。數(shù)碼科技大廈和中關(guān)村大

廈一個占盡科技先鋒，一個勁顯“中關(guān)村”優(yōu)勢，每平方米1914元和2050美元

的價格仍為廣大業(yè)主接受。所有項目銷售率都很高，尤其是中關(guān)村大廈、數(shù)碼科

技大廈持續(xù)熱銷，其中數(shù)碼大廈只剩二層，中關(guān)村大廈已收80舟以上。

c、物業(yè)管理費(fèi)

目前各項目物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)集中在2.5-3.4美元/月?平方米之間。

4、朝內(nèi)

價格分析

1、朝內(nèi)區(qū)域調(diào)研項目寫字樓市場平均售價16539元/Hf,商鋪平均售價17000

元/肝。

2、由于朝內(nèi)區(qū)域項目出租比例較高，測算市場平均價格的樣本空間較小，

因此，該測算價格同區(qū)域?qū)嶋H市場價格存在一定誤差，僅作為一個參照系，對本

項目的價格核定必須進(jìn)行合理的修正。

3、調(diào)研項目寫字樓市場租賃均價4元/門/天，商鋪?zhàn)饨鹁鶅r47$/nf/月。

租賃價格的測算基本上能夠反映區(qū)域租賃市場的實(shí)際水平，標(biāo)準(zhǔn)誤差空間范圍

5、朝外

價格分析

1、在售項目如昆泰國際中心寫字樓均價14600元/nf,大商業(yè)30000元/nf,

小商業(yè)55000元/疔；

2、朝外MEN寫字樓均價15000元/m:商鋪一層80000元/nf,二層60000

元/謂

3、結(jié)合不同的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，朝外市場寫字樓均價在12000元/面到15000元/

行之間，商鋪平均價格在36000元/行左右。

4、朝外市場的寫字樓租金水平為18$/m?/月，商鋪的平均租金水平為22

$/m7月。

5、東直門

價格分析

1、高檔物業(yè)增多，寫字樓總體市場銷售價格偏高，在售項目均價達(dá)到18000

元/nf左右，租金水平保持穩(wěn)定。

2、商鋪市場由于在售的南新倉、新保利等代表性項目對商鋪的價格沒有明

確，老項目的商鋪基本上有開發(fā)公司自行經(jīng)營或出租，商鋪的銷售價格以臨近區(qū)

域價格為參考。

商業(yè)的出租價格受地段升值等因素的影響，保持在26$/nf/月的較高水平。

(-)主要競爭項目分析

朝內(nèi)區(qū)域調(diào)研項目市場價格一覽表

出售價格出租價格

項目名稱

寫字樓商鋪寫字樓商鋪

凱恒中心2500$/mJ未定只出售只出售

在

售盈地大廈16000元/m，22000元/m，6元/肝/天只出售

項

目華麗大廈18000元/nf只租賃18$/nf/月36$/m，/月

東方文化大廈只出租12000元/nf3.5-4元/m'/只出售

/天

4也面

只租賃

天

/肝/

10元

租

只出

場

隆福廣

肝

0元/

900

務(wù)大廈

鴻安商

天

/肝/

2.8元

無

無

天

/nf/

3.3元

賃

只租

貿(mào)大廈

華富商

無

無

/肝/

5元

3-3.

賃

只租

無

無

物大廈

華智商

出

2

/天

元/m

3.5

賃

只租

字樓

建地寫

無

租無

項

寫字樓

聯(lián)美華

itf/天

3元/

賃

只租

無

目無

/層/年

112萬

賃

只租

店

遠(yuǎn)洋酒

無

無

賃

只租

/層/年

110萬

店

大萬酒

無

無

天

/nV/

3.5元