房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法2023年真題講解

房地產(chǎn)估價(jià)理論與措施真題2023年

一、單項(xiàng)選擇題

（每題的備選答案中只有一種最符合題意）

1、有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤H勺是（）o

A.判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者精確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差原則來(lái)規(guī)定估價(jià)誤差原則

C.所有評(píng)估價(jià)值均有誤差，可以說(shuō)所有評(píng)估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定程度，因此需要確定合理誤差范圍

2、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)行費(fèi)用為有效毛收入B勺10%,因樓上裝修

漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。估計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3

個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完畢后放置3個(gè)月方可使用。若月酬勞率為0.5%,則該住宅

因被水淹導(dǎo)致?lián)p失為（）萬(wàn)元。

A.49627B.5764.7C.65548D.65920

3、有關(guān)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說(shuō)法，對(duì)的）的是（）。

A.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B.得出評(píng)估價(jià)值在先確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后

C.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同步進(jìn)行

D.確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無(wú)先后表達(dá)，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以

4、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)運(yùn)用中重要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的）（）o

A.互相影響性B.壽命長(zhǎng)期性C.數(shù)量有限性D.保值增值性

5、某人年初以3000萬(wàn)元購(gòu)置一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬(wàn)元，

當(dāng)年通貨膨張率5%,該商鋪實(shí)際增值額為（）萬(wàn)元，

A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90

6、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買入確定報(bào)價(jià)提供參照根據(jù)的］估價(jià)，-

般是評(píng)估（）o

A.掛牌底價(jià)B.正常市場(chǎng)價(jià)格

C.競(jìng)買人可承受B勺最高價(jià)D.最也許的）成交價(jià)

7、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是（）。

A.建筑物重置成本和土地使用重新獲得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間B勺經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新獲得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，與其類似日勺現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元

/m\出租的］年末凈收益為500元/n?。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)賠償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的］

3%,該期房目前的價(jià)格為（）7L/m2o

A.3439B.3473C,3508D.3608

9、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響原因中，不屬于區(qū)位原因中的位置原因的）是（）。

A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件

10、影響某套住房的）實(shí)物原因不包括（）0

A.裝修B.戶型C層高D.樓層

11、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)狀況下持續(xù)經(jīng)營(yíng)B勺價(jià)值為5000萬(wàn)元，假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重

新裝修后的）價(jià)值為6500萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為800萬(wàn)元裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻

投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;假如對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行變化用途的］改造，改

造后B勺價(jià)值為8000萬(wàn)元，改造費(fèi)用為160萬(wàn)元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投

入,改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬(wàn)元;折現(xiàn)率均為10%,該地區(qū)不適合拆除重

建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳運(yùn)用應(yīng)是（）o

A.維持現(xiàn)實(shí)狀況B.變化用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開(kāi)發(fā)

92萬(wàn)元。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的）市場(chǎng)價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16

16、評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2023年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選用時(shí)可比實(shí)例價(jià)格狀況是：

交易曰期為2023年4月15曰，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/n?,交易中

波及B勺稅費(fèi)所有由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的）稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格

的3%和6%o已知近來(lái)1年來(lái)該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%,則該可比實(shí)例

經(jīng)修正、調(diào)整后B勺價(jià)格是（）元/0?。

A.7000B.7003C7436D.7670

17、某年1月30日購(gòu)置某房地產(chǎn)價(jià)格為1000美元/??,首付款為20%,余款六個(gè)月

末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價(jià)格平均每月比

上月上漲1%,人民幣兌換美元B勺匯率1月30日為6.59:1,9月30日為6.46:1。下列

有關(guān)該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的）是（）。

A.該房地產(chǎn)B勺名義交易價(jià)格為人民幣6590元/nf

B.該房地產(chǎn)的］實(shí)際交易價(jià)格為人民幣6404元/n?

C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1052美元/nf

D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的）價(jià)格平均每月

比上月上漲幅度不小于1%

18、某可比實(shí)例賣方繳納B勺稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方B勺金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)

繳納的稅費(fèi)增長(zhǎng)時(shí)，該可比實(shí)例的）正常成交價(jià)格會(huì)（）o

A.上升B.下降C不變D.無(wú)法確定

19、某寫(xiě)字樓持有5年后發(fā)售，持有期內(nèi)年平均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)行費(fèi)用率

為30%,估計(jì)5年后發(fā)售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞

率為6%,估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)酬勞為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)酬勞的］25%O該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.5061.44B.5546.94

C.5562.96D.6772.85

20、某房地產(chǎn)未來(lái)凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬(wàn)元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地聲增

值20%,酬勞率為6%,償債基金系數(shù)為7.59%O該房地產(chǎn)的）價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.313B.329C.417D.446

21、某宗房地產(chǎn)收益期限為35年，判斷其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)

預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.2萬(wàn)元酬

勞率為9%,該房地產(chǎn)日勺價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70

22、某寫(xiě)字樓的）建筑面積為540m2,年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)行費(fèi)用與建筑物

凈收益之和為400元/nf,土地資本化率為10.8%。假設(shè)收益期限無(wú)限，該寫(xiě)字樓用

地的）價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.500B.750C.800D.1000

23、在成本法估價(jià)中，有關(guān)合理確定開(kāi)發(fā)用地獲得途徑的）說(shuō)法，對(duì)的）的是（）o

A.開(kāi)發(fā)用地獲得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地時(shí)原始獲得途徑

B.開(kāi)發(fā)用地獲得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象所占區(qū)域類似土地的）重要獲得途徑

C.開(kāi)發(fā)用地獲得途徑應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)搜集B勺獲得成本最高B勺土地獲得途徑

D.開(kāi)發(fā)用地獲得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地獲得途徑

24、某寫(xiě)字樓的土地獲得成本8000萬(wàn)元，建導(dǎo)致本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，

銷售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)H勺6%,銷售利潤(rùn)率為

16%。該寫(xiě)字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67

25、有關(guān)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取措施的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）0

A.單位比較法需要將怙價(jià)對(duì)象B勺實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的］

實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的］特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測(cè)量法重要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物B勺重新購(gòu)建價(jià)格

D.指數(shù)調(diào)整法重要用于檢查其他措施的）測(cè)算成果

26、某鋼混構(gòu)造廠房的）耐用年限為60年，占用的）土地是23年前通過(guò)出讓方式獲得

使用年限為50年B勺工業(yè)用途B勺土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓協(xié)

議約定土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家免費(fèi)獲得。采用直線

法計(jì)算該廠房建筑物目前的）成新率為（）o

A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%

27、某商品房在建工程已完畢工程B勺正常建設(shè)期為1年，實(shí)際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該

在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的）正常期限為0.5年，通

過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的）正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評(píng)估

該在建工程的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。

A.1B.1.5C.2D.2.5

28、有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的］是（）0

A.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，開(kāi)發(fā)完畢后的價(jià)值可以采用收益法求取

B.投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)只有在老式措施中才需要測(cè)算

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)中測(cè)算B勺“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)B勺扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)值

D.在預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完畢后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作為開(kāi)發(fā)

完畢后的價(jià)值

29、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2,建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目

建成時(shí)可售出50%,六個(gè)月和一年后分別售出30%和20%,發(fā)售時(shí)平均單價(jià)為2850

元/n?,折現(xiàn)率為15%.開(kāi)發(fā)完畢后的）房地產(chǎn)于建設(shè)初期B勺價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

30、某類房地產(chǎn)2023?2023年的］價(jià)格見(jiàn)下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測(cè)該類房地

產(chǎn)2023年的價(jià)格為（沅/n?。

年份20232023202320232023

房地產(chǎn)價(jià)格/（元/n?）38005000640078009000

A.10300B.10400C.11165D.11265

31、估價(jià)對(duì)象為一面臨街的）矩形宗地，臨街寬度為20m,臨街深度為75m,假設(shè)原則

宗地臨街寬度為25m,臨街深度為100m,總價(jià)格為400萬(wàn)元。根據(jù)四三二一法則，

該估價(jià)對(duì)象的單價(jià)為（）元的2。

A.1920B.2400C,2560D.3200

32、某宗工業(yè)用地面積為50000?,容積率為1.0,樓面地價(jià)為800元/n?,若都市規(guī)劃

部門同意將該地塊改為商住用地，容積率為8.0,其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓

面地價(jià)為3000元/nf,居住用途建筑面積占60%,樓面地價(jià)為1000元/nf。該宗地塊

上理論上應(yīng)補(bǔ)交的）地價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.4000B.5900C.6800D.7200

33、明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)是實(shí)行估價(jià)日勺基本前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)日勺責(zé)

任重要應(yīng)歸屬于（）o

A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人

C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目B勺估價(jià)師D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人

34、房屋征收評(píng)估中，若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象B勺實(shí)地查勘記錄上簽字

或未蓋章時(shí)，應(yīng)當(dāng)由（）見(jiàn)證，有關(guān)狀況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估匯報(bào)中闡明。

A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無(wú)利害關(guān)系第三人

B.房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系第三人

C.公證機(jī)關(guān)和無(wú)利害關(guān)系的）第三人

D.人民法院和無(wú)利害關(guān)系日勺第三人

35、有關(guān)估價(jià)資料歸檔B勺規(guī)定B勺說(shuō)法，錯(cuò)誤B勺是（）o

A.估價(jià)資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價(jià)中形成的所有保留價(jià)值的多種文字、圖表、影

像等資料

B.記錄估價(jià)中估價(jià)師對(duì)估價(jià)成果的）不一樣意見(jiàn)的）資料應(yīng)作為必須歸檔的）內(nèi)容之

C.歸檔的）估價(jià)資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式

D.對(duì)未正式出具估價(jià)匯報(bào)日勺估價(jià)項(xiàng)目及有關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保留期不得少于1年

二、多選題

（每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案）

1、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有（）o

A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)期C.供應(yīng)有限D(zhuǎn).價(jià)值量大

E.保值增值

2、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德行為的）有（）o

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，波及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，積極聘任有關(guān)專家提供

協(xié)助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要理解日勺估價(jià)委托人口勺商業(yè)資料提供應(yīng)房地產(chǎn)

估價(jià)行業(yè)組織檢查

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)成果提出了明確規(guī)定，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)樸，某

估價(jià)機(jī)構(gòu)按其規(guī)定完畢了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的）估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在

估價(jià)匯報(bào)上簽字后提交估價(jià)匯報(bào)

3、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)期，供應(yīng)有限，：K價(jià)值一般可以得到保持，甚至?xí)殡S時(shí)間推

移而自然增長(zhǎng)，會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的］是（）o

A.房地產(chǎn)對(duì)自身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)導(dǎo)致稀缺性增長(zhǎng)

C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)

E.建導(dǎo)致本增長(zhǎng)

4、有關(guān)投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的］說(shuō)法，對(duì)的的］有（）o

A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可采用收益法評(píng)估

B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的）社會(huì)一般酬勞率

C.評(píng)估投資價(jià)值采用B勺折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所規(guī)定的最高酬勞率

D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，規(guī)定對(duì)未來(lái)凈收益估計(jì)是客觀B勺

5、有關(guān)評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的）是（）o

A.協(xié)議租金與市場(chǎng)租金H勺差異程度對(duì)無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

C.在其他條件相似時(shí)無(wú)租約限制條件下評(píng)估價(jià)值不小于有租約限制條件下出租

人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

E.只要協(xié)議約定租金不變，市場(chǎng)租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值一直不變

6、鑒定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的J重要原因有（）0

A.臨街狀況B.與否便于動(dòng)力獲得

C.與否便于廢料處理D.與否靠近大自然

E.與否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)送

7、與估價(jià)對(duì)象相似的）房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（）等相似、相似B勺房地產(chǎn)。

A.區(qū)位B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)D.總價(jià)

E.外觀

8、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括B勺內(nèi)

容有（）o

A.地役權(quán)設(shè)置的］狀況B.土地有效期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率

E.臨街狀況

9、在求取凈收益中，運(yùn)行費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)H勺稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

10、有關(guān)重新購(gòu)建價(jià)格B勺說(shuō)法，對(duì)的）的）有（）o

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r下的估價(jià)對(duì)象的）實(shí)際支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格相稱于賬面價(jià)值

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀重新購(gòu)建價(jià)格

D.建筑物B勺重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩rB勺建筑物H勺重新購(gòu)建價(jià)格

E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格

11、引起建筑物折舊B勺原因包括（）o

A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠

C.酸雨D.單行道

E.門窗時(shí)自然破損

12、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開(kāi)發(fā)運(yùn)用方式，應(yīng)確定的重要內(nèi)容

有（）o

A.用途B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓

13、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于（）y

A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)B勺未來(lái)價(jià)格

B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)B勺租金、空置率等

C.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的）成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格B勺發(fā)展趨勢(shì)或潛力

E.彌補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

14、某建筑物共3層，總建筑面積為60（）0?,每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600

萬(wàn)元，土地價(jià)值為200萬(wàn)元。其中一層房地價(jià)值是二層的］0.85倍，二層房地價(jià)值是

三層的］1.2倍。有關(guān)土地份額的計(jì)算，對(duì)的B勺有（）0

A.按建筑面積分?jǐn)偅粚诱加械模┩恋胤蓊~為33.3%

B.一層按房地價(jià)值分?jǐn)侭勺土地份額低于按土地價(jià)值分?jǐn)偟模┩恋胤蓊~

C.按房地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的］土地份額為37.3%

D.按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為45.2%

E.按土地價(jià)值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31.7%

15、在審核房地產(chǎn)估價(jià)匯報(bào)中，發(fā)現(xiàn)不一樣估價(jià)措施的）測(cè)算成果之間有較大差異，其

也許的I原因是（）o

A.隱含估價(jià)對(duì)象范圍不一樣B.參數(shù)選用不合理

C.估價(jià)作業(yè)曰期不一樣D.價(jià)值類型選用不合理

E.選用的）估價(jià)措施不切合估價(jià)對(duì)象

三、判斷題

1、在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，是評(píng)估匯報(bào)使用人，被征收人

是評(píng)估匯報(bào)使用人或估價(jià)關(guān)系利害關(guān)系人。（）

2、除獨(dú)立、客觀、公正原則外，評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)在用價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵照合法原則、估價(jià)時(shí)

點(diǎn)原則、替代原則和最高最佳使用原則。（）

3、一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)B勺獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。（）

4、甲、乙兩塊土地，甲地塊容積率為1.6,土地單價(jià)為3000元/n?,乙地塊的）容積率

為1.8,土地單價(jià)為3500元/n?,假設(shè)其他條件相似，購(gòu)置甲地塊比乙地塊更經(jīng)濟(jì)。

()

5、稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格制度的）政策原因之一，在買方市場(chǎng)條件下，減少房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。（）

6、某單位于2023年12月1日與市國(guó)土局簽訂的）建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定，土

地B勺規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2023年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局同意變更用途為

住宅、辦公;2023年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局同意變更容積率為3.0;2023年9月1日市

國(guó)土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的）土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為

2023年10月10日和2023年5月9日。（）

7、在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要理解交易雙方的名稱、關(guān)系，以及交易目的。

（）

8、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的］建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊

費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，見(jiàn)采用收益年限為有限年的）收益

法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)行費(fèi)用B勺折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。（）

9、資本化率是一種將房地產(chǎn)的）預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的］比率，但它并不能明確表達(dá)房

地產(chǎn)未來(lái)各期的）獲利能力。（）

10、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完畢后的］租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方

案;一是重新裝修但不變化用途，裝修費(fèi)為180萬(wàn)元每年凈收益比裝修前增長(zhǎng)50

萬(wàn)元;二是裝修且變化用途，裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增長(zhǎng)80萬(wàn)元。

假設(shè)酬勞率為10%,則承租人應(yīng)選擇第二種方案。（）

11、在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算H勺投標(biāo)報(bào)價(jià)本

質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。（）

12、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法B勺老式措施估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)B勺開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)

用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)。（）

13、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和措施，根據(jù)房地產(chǎn)在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)

獲得收益的）變動(dòng)規(guī)律，推測(cè)和判斷房地產(chǎn)價(jià)格H勺措施。（）

14、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價(jià)，而不是通過(guò)評(píng)估

確定B勺地價(jià)。（）

15、估價(jià)檔案保留期限自估價(jià)匯報(bào)出具之日起計(jì)算.應(yīng)不少于23年「保留期限屆滿

而估價(jià)服務(wù)行為尚未結(jié)束時(shí)，估價(jià)檔案應(yīng)保留至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。（）

四、計(jì)算題

（規(guī)定列出算式，計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式）

1、某舊商業(yè)用房的］面積為20230m2,業(yè)主與某企業(yè)簽訂了租期為23年的租賃協(xié)議，

約定第一年的）租金為240元/n?,后來(lái)每年租金上調(diào)4%o該企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)杳基礎(chǔ)上

確定對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行裝修改造后經(jīng)營(yíng)最有利。裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)用

為1000元/口上分兩期投入，前六個(gè)月均勻投入60%,后六個(gè)月均勻投入40%,裝修

改造后即可租賃經(jīng)營(yíng)。目前市場(chǎng)上裝修改造后B勺類似房地產(chǎn)B勺年租金840元/n?,年

租金增長(zhǎng)率為5%,空置率為10%,運(yùn)行費(fèi)用為有效毛收入的30%。請(qǐng)根據(jù)上述資料

計(jì)算該企業(yè)作為承租人可獲得的］凈收益現(xiàn)值（酬勞率為10%）o

2、某建設(shè)用地使用權(quán)于2023年4月15日以出讓方式獲得，土地面積為2023000?,

規(guī)劃容積率為20其中配建20%的）限價(jià)房，限定價(jià)格為4800元/nA其他80%為商

品房。該項(xiàng)目建安費(fèi)用為1500元八峭，前期工程費(fèi)、管理費(fèi)分別為建安費(fèi)用的］10%和

6%;至2023年10月15日完畢了主體構(gòu)造，估計(jì)至建成尚需1.5年，還需投入40%

B勺建安費(fèi)用，費(fèi)用均勻投入。目前產(chǎn)權(quán)人因資金問(wèn)題擬轉(zhuǎn)讓該在建工程，該轉(zhuǎn)讓行為

使工程停滯0.5年后再開(kāi)始續(xù)建。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中，買方需要繳納B勺稅費(fèi)為敗置

價(jià)H勺3%,同類商品房B勺售價(jià)為7000元/n?,銷售贄用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)B勺3%

和6%,銷售費(fèi)用在建成前六個(gè)月開(kāi)始均勻投入，假設(shè)項(xiàng)目在建成時(shí)可所有售出o請(qǐng)

根據(jù)上述資料測(cè)算該在建工程2023年10月15日的市場(chǎng)價(jià)值。

答案：

一、單項(xiàng)選擇題

1、B

不能用一般物理測(cè)量的)誤差原則來(lái)規(guī)定估價(jià)的誤差原則，前者要嚴(yán)于后者。

2、C

估價(jià)時(shí)點(diǎn)為開(kāi)始裝修之時(shí)。

(1)裝修期間及裝修完畢后放置3個(gè)月的]租金損失=2700/0.5%*[1-

1/(1+0.5%)6]=15920.24元

⑵裝修費(fèi)用=50000/(1+0.5%)嗎49627.33元

該住宅因被水淹導(dǎo)致時(shí)損失二⑴+(2)=15920.24+49627.33=65547.57元3、A4、

A

5、C

該商鋪的)實(shí)際增值額=3800-3000x(1+5%)=650萬(wàn)元6、C7、B

8、B

該期房目前的)價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-估計(jì)從期房到達(dá)現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租時(shí)凈收益的]折現(xiàn)值

-風(fēng)險(xiǎn)賠償=4500-500/8%x[1-1/(1+8%)2]-45OOX3%=3473.38元/n,

9、D

區(qū)位原因中位置原因包括方位、與有關(guān)場(chǎng)所B勺距離、臨街狀況、朝向和樓層。

10、D

建筑物實(shí)物原因包括建筑規(guī)模、外觀、建筑構(gòu)造、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)

凈高、空間布局；樓層屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響原因的]區(qū)位原因。

11、B

(1)重新裝飾裝修的條件是:(裝飾裝修后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝飾裝修日勺必要支出及應(yīng)得

利潤(rùn))〉現(xiàn)用途下的]房地產(chǎn)價(jià)值

6500-[800/(1+10%)°5+500]=5237.23萬(wàn)元＞5000萬(wàn)元，重新裝飾裝修比維持現(xiàn)實(shí)

狀況更有利。

(2)變化用途的)條件是:(新用途下的)房地產(chǎn)價(jià)值-變化用途H勺必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))

〉現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值

8000-[160/(1+10%)°-5+500]=7347.45萬(wàn)元＞5000萬(wàn)元，變化用途比維持現(xiàn)實(shí)狀況

更有利。

由上可見(jiàn)，變化用途后房地產(chǎn)價(jià)值最高，因此，該宗房地產(chǎn)的)最佳運(yùn)用是變化用

途。12、D13、B

14、D

由于許多原因?qū)杀葘?shí)例成交價(jià)格的）影響程度難以采用定量分析予以量化，重要是

估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知混和經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例所在地的）房地產(chǎn)市場(chǎng)行

情、交易習(xí)慣等的）深入調(diào)查后作出判斷。

15、D

92/95x90=87.16萬(wàn)元。

16、B

正常成交價(jià)格：買方實(shí)付金額/（1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）=7000/（1+3%）=6796.12

元/n?

該可比實(shí)例修正、調(diào)整后的;價(jià)格=6796.12X（1+0.5%）6=7002.57元/n/

17、A

該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為1000美元/m2*6.59=6590元/n12（人民幣），由于此題為單

項(xiàng)選擇題，其他選項(xiàng)可不必一一判斷排除，直接確定答案為A。為驗(yàn)證，特列出如下

排除過(guò)程:對(duì)干B選項(xiàng)，該房地產(chǎn)的）實(shí)際交易價(jià)格等于其名義交易價(jià)格。對(duì)于C選

項(xiàng)，該房地產(chǎn)干該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為1000x（1+1%）8=1082美元/n?。對(duì)于D

選項(xiàng)，該房地產(chǎn)在1月30曰價(jià)格為6590元/n?（人民幣），在9月3。曰價(jià)格為1082

美元/01與6.46=6990元/n?（人民幣），設(shè)該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期

間以人民幣為基準(zhǔn)的）價(jià)格平均上漲幅度為x,則6590X（1+X）8=6990,解得X=0.74%<

1%0

18、A

正常成交價(jià)格;賣方賣得金額/(I-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi))，當(dāng)賣方繳納的]稅費(fèi)增長(zhǎng)時(shí)，

正常成交價(jià)格應(yīng)上升。

19、A

該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格二400x(1-30%)/6%x(1+25%)x{1-1/[1+6%(1+25%)]5}+6000x(1-

6%)/[l+6%x(l+25%)"=506L44萬(wàn)元。

20、D

償債基金系數(shù):y/[(l+Y)」],7.59%=6%/[(1+6%/-1],求得t=23年，該房地產(chǎn)的價(jià)格

x=20/6%x[l-l/(l+6%)10]+xx(|+20%)/(l+6%)?解出：x=446萬(wàn)元。

2KB

S

A=[15.1/(l+9%)+16.3/(1+9%)2+15.5/(1+9%)3+17.2/(1+9%)4]X{9%X(1+9%)4/[(1+9%

)支1]}=15.97萬(wàn)元

該房地產(chǎn)的]價(jià)格,V=15.97/9%X[1-1/(1+9%)35]=168.75TJJL

22、C

土地價(jià)格=(108-年運(yùn)行費(fèi)用-建筑物凈收益)/10.8%=(l08-400x540)/10.8%=800萬(wàn)元。

23、B

24、D

開(kāi)發(fā)利潤(rùn):房地產(chǎn)價(jià)值x銷售利潤(rùn)率，銷售稅費(fèi)=房產(chǎn)價(jià)值x銷售利潤(rùn)率

該寫(xiě)字樓的]價(jià)值V=土地獲得成本+建導(dǎo)致本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷

售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=8000+6000+800+600+720+Vx(6%+16%),V=20666.67萬(wàn)元

25、A

單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，把可比實(shí)例建筑物實(shí)際而也許是不正常的單位建

筑安裝工程費(fèi)，修正為正常的單位建筑安裝工程費(fèi)。

26、B

估價(jià)時(shí)點(diǎn)距獲得土地有23年，廠房于8年前建成，q=l-dt,其中d=l/[60-(52-40)],

1=8年，q=1-8/|60-(52-40)|=83.33%o

27、D

正常建設(shè)期3年減去該在建工程正常建設(shè)期1年，再加上0.5年的)換手期，后續(xù)建設(shè)

期為2.5年。

28、D

在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完畢后的價(jià)值時(shí)，一般不適宜將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房

地產(chǎn)的)市場(chǎng)價(jià)格直接"平移''過(guò)來(lái)作為開(kāi)發(fā)完畢后的價(jià)值，一般是采用市場(chǎng)法并考慮

類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的)未來(lái)變化趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根

據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和目前的市場(chǎng)價(jià)格及其未來(lái)也許的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。

29、D

2850x3850x50%/(l+15%)2+2850X3850X30%/(1+15%)05+2850x3850x20%/(1+15%)=9

12.62萬(wàn)元

30、C

i5

H(9000/3800嚴(yán)~24,V2o23=Pot=38OOxl.24=11164.96元/n?

31、A

臨街寬度為25m,臨街深度75m的總價(jià)二400x(40%+30%+20%)=360萬(wàn)元，則臨街寬

度為20m,臨街深度為75m的宗地總價(jià)=360925x20=288萬(wàn)元，單價(jià)為：

288;(20x75)=1920元/nr

32、C

應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=8.0x(3000x5000x40%+1000x5000x60%)-800x1.0x5000=6800萬(wàn)元

33、C

明確估價(jià)基本領(lǐng)項(xiàng)重要包括弄清估價(jià)目的］、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型這四項(xiàng)。

在實(shí)際估價(jià)中，某些估價(jià)師寄但愿于委托人提出明確日勺估價(jià)日的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)

點(diǎn)和價(jià)值類型，甚至埋怨委托人不能明確地提出它門。這種思想是完全錯(cuò)誤的］。估價(jià)

基本領(lǐng)項(xiàng)不能明確的責(zé)任重要在估價(jià)師。34、A

35、B

估價(jià)匯報(bào)、估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托協(xié)議、實(shí)地查勘記錄、估價(jià)匯報(bào)內(nèi)部審核記錄是必

須歸檔B勺。

二、多選題

1、AD

2、DE

對(duì)于A選項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于有利害關(guān)系或利益沖突時(shí)要回避。對(duì)于D選項(xiàng)，估價(jià)師

要堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則進(jìn)行估價(jià)。E選項(xiàng)，不得容許他人使用自己的）名義在估

價(jià)的匯報(bào)上簽字、蓋章。

3、BD

房地產(chǎn)自然增值包括3個(gè)方面:外部經(jīng)濟(jì)、需求增長(zhǎng)導(dǎo)致稀缺性增長(zhǎng)、房地產(chǎn)使用管

制變化所引起H勺房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)對(duì)自身

進(jìn)行投資改良所引起的是房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是自然增值。C選項(xiàng)，通貨膨脹引起的］

房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的］房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值。

4、AB

C選項(xiàng)，評(píng)估投資價(jià)值采用的］折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所規(guī)定的最低酬勞率，這個(gè)

特定的）投資者所規(guī)定H勺最低酬勞率，也許高于也也許低于該房地產(chǎn)的］風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)

應(yīng)時(shí)社會(huì)一般酬勞率。D選項(xiàng)，不一樣B勺投資者的納稅狀況是不一樣的）°E選項(xiàng)，不

一樣的）投資者對(duì)未來(lái)凈收益的）預(yù)測(cè)，有的）也許是樂(lè)觀區(qū)L有時(shí)也許是保守時(shí)。

5、ABC

無(wú)租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值不受協(xié)議租金的影響;抵押估價(jià)和轉(zhuǎn)讓估價(jià)評(píng)估的是

出租人權(quán)益價(jià)值;在協(xié)議租金高于市場(chǎng)租金狀況下，無(wú)租約限制條件下B勺評(píng)估價(jià)值

不不小于有租約限制條件下的）出租人權(quán)益價(jià)值。

6、BCE

但凡有助于原材料和產(chǎn)品的）運(yùn)送，便于動(dòng)力獲得和廢料處理H勺區(qū)位都是鑒定工業(yè)區(qū)

位優(yōu)劣的］原因。7、ABC

8、ABD

權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括土地有效期限、規(guī)劃條件（如容積率）、出租狀況、地役及置

狀況等;C、E選項(xiàng)屬于區(qū)位狀況調(diào)整的）內(nèi)容。

9、ACE

運(yùn)行費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的］成

本、為承租人提供服務(wù)B勺費(fèi)用；運(yùn)行費(fèi)用是從估價(jià)的角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的］成本費(fèi)

用有所不一樣，一般不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)

建費(fèi)用和所得稅。

10、CD

A選項(xiàng)，重新構(gòu)建價(jià)格是重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的）估價(jià)對(duì)象的］必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);E選

項(xiàng)，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格。11、ABCE

12、ACD

13、ABDE

C選項(xiàng)，長(zhǎng)期趨勢(shì)法用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，不是

進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

14、ACD

(1)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，一層占有的］土地份額=該部分的］建筑面積/總建筑面積

=200/600=33.33%

(2)按房地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械?土地份額;該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值

=600/(l+1.2+1.2x0.85)x1.2x0.85/600=31.7%

(3)按土地價(jià)值分?jǐn)?，一層占有?土地份額可該部分的］房地價(jià)值-(房地總價(jià)值-土地

價(jià)值)/總建筑面積x該部分的)建筑面積］/土地總價(jià)值

=［600/(1+1.2+1.2x0.85)、1.2x0.85-(600-200)-600x200］/200=28.4%,按房地價(jià)值分?jǐn)偅?/p>

一層占有的土地份額不小于按土地價(jià)值分?jǐn)偟姆蓊~，31.7%>28.4%

(4)按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械模萃恋胤蓊~=600/(1+1.2+1.2x0.85)x1.2/600=37.3%

(5)按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額=［該部分的)房地價(jià)值-(房地總價(jià)值-土地

價(jià)值)/總建筑面積x該部分的建筑面積］/土地總價(jià)值二|600/(1+1.2+1.2x0.85)x1.2-(600-

200)-600x200］/200=45.2%

(6)按土地價(jià)值分?jǐn)偅龑诱加械耐恋胤蓊~=［該部分的)房地價(jià)值?(房地總價(jià)值-土地

價(jià)值)/總建筑面積x該部分的)建筑面積］/土地總價(jià)值二1600/(1+1