行業(yè)會(huì)計(jì)比較（第三版）07第七章 物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)

第七章

物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)：了解物業(yè)管理企業(yè)及其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)；明確物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)；掌握物業(yè)管理企業(yè)代收款項(xiàng)、代管基金、經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用等特殊業(yè)務(wù)的核算方法。第七章物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)存貨核算

第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)收入的核算

第三節(jié)代管基金和代收款項(xiàng)核算

第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)成本的核算第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述一、物業(yè)及物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述

（一）物業(yè)

指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。一般包括三方面內(nèi)容：1.物業(yè)已建成并具有使用功能的各種供居住和非居住的房屋；2.物業(yè)包括與房屋相配套的設(shè)備和市政公用設(shè)備；3.物業(yè)包括與房屋相配套的房屋內(nèi)部各項(xiàng)設(shè)施以及房屋相鄰的場(chǎng)地、停車場(chǎng)、小區(qū)干道等。一、物業(yè)及物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述

（二）物業(yè)管理指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)，對(duì)已經(jīng)投入使用的各種物業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)和管理的活動(dòng)。一、物業(yè)及物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述

（二）物業(yè)管理

1、物業(yè)管理的對(duì)象物業(yè)，具體包括已建成、投入或即將投入使用的物業(yè)。2、物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象

人，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人。一、物業(yè)及物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述

3、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理是專業(yè)化和綜合性的管理。由專門的物業(yè)管理企業(yè)組織專門人員，按照物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人要求實(shí)施的綜合性管理；其目的是提供物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人創(chuàng)造舒適方便的居住和生活環(huán)境。因此，物業(yè)管理是融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體的服務(wù)性行業(yè)，其實(shí)質(zhì)是一種經(jīng)營(yíng)性服務(wù)。（三）物業(yè)管理的內(nèi)容1、專項(xiàng)業(yè)務(wù)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)管理基礎(chǔ)工作管理物業(yè)綜合管理房屋建筑管理設(shè)備管理交通管理消防管理安全管理綠化管理清潔管理（三）物業(yè)管理的內(nèi)容第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述

2、物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合業(yè)務(wù)。如：家務(wù)總攬、教育衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、社會(huì)福利。

3、一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)。如不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢、中介服務(wù)、住房交換、房屋改建、餐飲商城等?？傊飿I(yè)管理提供了綜合管理的業(yè)務(wù)。二、

物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)概述

（一）物業(yè)管理會(huì)計(jì)對(duì)象相對(duì)簡(jiǎn)單；（二）物業(yè)管理會(huì)計(jì)對(duì)資金運(yùn)動(dòng)的監(jiān)督要求更加全面；（三）會(huì)計(jì)信息使用者對(duì)信息的要求較為特殊。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)存貨核算一、存貨及構(gòu)成

存貨是指企業(yè)為滿足物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)大修理及其他業(yè)務(wù)等在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中耗用而儲(chǔ)備的各種物資。主要內(nèi)容包括：原材料、燃料、低值易耗品、物料用品和庫(kù)存商品等。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)存貨核算二、存貨的計(jì)價(jià)方法

購(gòu)進(jìn)存貨，其初始成本的確定，可參照施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨核算，并按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。發(fā)出存貨，計(jì)價(jià)方法與工業(yè)企業(yè)相同。

三、待售物資的核算由于待售物品的購(gòu)入與銷售屬于商品流通企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍，因此，其核算應(yīng)按商品流通企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行。（特別提示：其銷售收入屬于其他業(yè)務(wù)收入，即非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。）一、代管基金（即物業(yè)維修基金）

（一）含義

第三節(jié)代管基金和代收款項(xiàng)核算由物業(yè)管理企業(yè)代管的，需要由房屋出售人、物業(yè)所有人及使用人共同交納的用于物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)所有人、使用人提供商品房出售后的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)的一筆維修基金。

物業(yè)維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集使用的。（二）特點(diǎn)一、代管基金（物業(yè)維修基金）1.實(shí)行統(tǒng)一管理、專款專用、專戶存儲(chǔ)；2.房屋所有權(quán)人繳納，物業(yè)管理企業(yè)代為管理；3.定期接受房屋所有權(quán)人的檢查和監(jiān)督。（三）繳納標(biāo)準(zhǔn)——1．多層商品住房出售時(shí)，由購(gòu)房人按購(gòu)房款的2％繳交、高層商品住房或設(shè)有電梯的多層商品住房出售時(shí)，由購(gòu)房人按購(gòu)房款的3％繳交；2．拆遷安置實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，安置多層房屋的按安置房評(píng)估價(jià)的2％、安置高層房屋的按安置房評(píng)估價(jià)的3％由被拆遷人繳交。——南京市一、代管基金（物業(yè)維修基金）（三）繳納標(biāo)準(zhǔn)——

按照房屋建筑面積繳納，每平方米交存數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

——寧波市購(gòu)買商品房屋的，按購(gòu)房款的2.5%繳存；合作建房的，按房改辦批復(fù)的合建房?jī)r(jià)的2.5%繳存；購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房（含安居房、解困房）的，按照成交額的2.5%繳存；公有住房出售的，購(gòu)房人按房改售房款的2%繳存；出售單位按照售房款35%的比例繳存?！L(zhǎng)春市一、代管基金（物業(yè)維修基金）(四)賬戶設(shè)置:“代管基金”一、物業(yè)維修基金1.賬戶性質(zhì):負(fù)債類賬戶

2.用途：

用于核算物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)所有人提供房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修服務(wù)的物業(yè)維修基金增減變動(dòng)及結(jié)余情況。(四)賬戶設(shè)置：一、物業(yè)維修基金

3.結(jié)構(gòu)：

代管基金

1.收到代管基金本金；2.收到代管基金利息；3.收到公共設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)、租賃費(fèi)。支付、使用維修基金余：尚未使用的維修基金（五）賬務(wù)處理1.物業(yè)管理企業(yè)收到物業(yè)維修基金：借：銀行存款

貸：代管基金2.修繕中支付材料、勞務(wù)費(fèi)：

借：在建工程——物業(yè)工程

貸：原材料

應(yīng)付職工薪酬賬務(wù)處理3.物業(yè)管理企業(yè)確認(rèn)收入：

借：代管基金

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4.物業(yè)管理企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：在建工程——物業(yè)工程例題：物業(yè)管理公司2014年1月收到A座產(chǎn)權(quán)人交來(lái)的維修基金共50000元；2015年7月某公共部位需要維修，經(jīng)協(xié)商修繕作價(jià)30000元；物業(yè)公司在維修中領(lǐng)用材料13000元，支付維修人員工資15000元。試做出相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算處理。（一）代收款項(xiàng)含義二、代收款項(xiàng)的核算

代收款項(xiàng)指物業(yè)管理企業(yè)因代收代交有關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付給有關(guān)部門、單位的款項(xiàng)。如：水電、燃?xì)赓M(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等委托物業(yè)代為收取的款項(xiàng)。(二)賬戶設(shè)置：“代收款項(xiàng)”二、代收款項(xiàng)的核算1.賬戶性質(zhì)：負(fù)債類賬戶

2.用途：

用于核算有關(guān)單位、部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為收取的款項(xiàng)增減變動(dòng)及結(jié)余情況。(二)賬戶設(shè)置二、代收款項(xiàng)的核算

3.結(jié)構(gòu)：

代收款項(xiàng)

向業(yè)主收取委托代收款向委托單位交付代收款余：尚未交付的代收款例題：物業(yè)管理公司2015年11月向業(yè)主收取水費(fèi)共計(jì)10000元；供水公司按3%支付給物業(yè)管理公司代收水費(fèi)手續(xù)費(fèi)。試做出相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算處理。（三）賬務(wù)處理1.物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取水費(fèi)：

借：庫(kù)存現(xiàn)金10000

貸：代收款項(xiàng)100002.向供水公司交付代收款：

借：代收款項(xiàng)10000

貸：庫(kù)存現(xiàn)金9700

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入300一、物業(yè)管理企業(yè)收入

第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)收入的核算

從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入。主要包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入一、物業(yè)管理企業(yè)收入物業(yè)管理企業(yè)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)大修收入如：房屋中介代售手續(xù)費(fèi)、廢品回收收入、材料物資

銷售收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入等。一、物業(yè)管理企業(yè)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理收入物業(yè)大修收入公共性服務(wù)收入代辦服務(wù)費(fèi)收入特約服務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備的收入接受業(yè)主委托對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修等工程活動(dòng)取得的收入。

1.含義

為業(yè)主提供衛(wèi)生清潔，公共設(shè)施

的維修和保養(yǎng)，保安及綠化而收取的公共性服務(wù)費(fèi)。

（一）公共性服務(wù)收入公共性服務(wù)收入是物業(yè)管理活動(dòng)的主要內(nèi)容，是物業(yè)管理企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)收入。2.收費(fèi)依據(jù)及計(jì)算方法

【例題】南海物業(yè)公司6號(hào)樓建筑面積共為6500M2，其各套房屋自用面積總和為5420M2，公用面積為1080M2。4單元402室業(yè)主自用建筑面積100M2。每月每平方米收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.50元。

試：計(jì)算該業(yè)主一年需交的公用性服務(wù)費(fèi)。

（一）公共性服務(wù)收入計(jì)算402室公用性服務(wù)的收費(fèi)的建筑面積：分?jǐn)偮?1080/5420*100%=20%該套房屋的建筑面積=自用+公用=100（1+20%）=120（M2）預(yù)收一年的公共服務(wù)費(fèi)：預(yù)收費(fèi)用=120*1.50*12=2

160（元）（一）公共性服務(wù)收入預(yù)收時(shí)：借：庫(kù)存現(xiàn)金2

160貸：預(yù)收賬款——公共性服務(wù)收入2

160月末結(jié)轉(zhuǎn)收入：借：預(yù)收賬款——公共性服務(wù)收入180貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共服務(wù)收入180

1.含義

物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位部門

委托，代收代交水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等服務(wù)而收取的代辦服務(wù)費(fèi)收入。

（二）公眾代辦服務(wù)費(fèi)收入

1.含義

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主個(gè)別需要提供特殊服務(wù)而收取的費(fèi)用。

如:家政服務(wù)、自用設(shè)備維修等。（三）特約服務(wù)收入

特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由管理部門統(tǒng)一制定，服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)一規(guī)定，并采取自愿原則。特約服務(wù)收入是物業(yè)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)收入。二、賬戶設(shè)置

第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)收入核算1.“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”及其下設(shè)明細(xì)賬；2.“其他業(yè)務(wù)收入”；明細(xì)賬戶的設(shè)置：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共性服務(wù)收入——公眾代辦服務(wù)費(fèi)收入——特約服務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入——停車場(chǎng)——球場(chǎng)——物業(yè)大修收入一、物業(yè)管理企業(yè)成本

第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)成本的核算

從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的全部費(fèi)用。主要包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、其他業(yè)務(wù)成本。物業(yè)管理企業(yè)成本與物業(yè)管理企業(yè)收入，在會(huì)計(jì)核算上要求符合配比原則。一、物業(yè)管理企業(yè)成本物業(yè)管理企業(yè)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本物業(yè)大修成本如：房屋中介代售、廢品回收、材料物資銷售、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。一、物業(yè)管理企業(yè)成本主營(yíng)業(yè)務(wù)成本物業(yè)管理成本物業(yè)大修成本公共性服務(wù)成本公眾代辦服務(wù)費(fèi)成本特約服務(wù)成本物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。接受業(yè)主委托對(duì)