建筑物成新率計(jì)算方法

“成新率”主要是用來衡量一幢建筑的新舊程度，用來計(jì)算建筑物折舊的一種指標(biāo)，如成新率為100%，意味著是全新的、剛建成不久的建筑。

現(xiàn)在求取建筑物折舊的方法主要有三種：其一為年限法；其二為市場提取法；其三為分解法。

其中上述三種方法以年限法最常用，現(xiàn)舉例如下：

（1）直線法：直線法是最簡單和至今為止應(yīng)用得最為普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。其成新率計(jì)算公式：q={1-（1-R）*t/N}

其中q為成新率

R——?dú)堉德?/p>

t——使用年限

N——經(jīng)濟(jì)壽命

比如一幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，正常經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，目前已使用10年，殘值率為0，則成新率=（1-（1-0%）*10/60）=83。3%

（2）現(xiàn)場觀察法：

參考《建筑工程評估基礎(chǔ)》中建筑物損耗的確定方法，采用觀察法（又稱打分法）對建筑物的建筑損耗程度進(jìn)行打分，并計(jì)算其損耗率，從而確定建筑物的成新率

實(shí)例：

評定情況評定分累計(jì)

結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)有承載能力，稍有不均勻沉降，下沉已穩(wěn)定634

承重構(gòu)件部分木柱、墻體傾斜，墻體出現(xiàn)較多的風(fēng)化、有裂縫，屋架有細(xì)微變形，下?lián)?0

非承重墻有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、個別剝落4

屋面有風(fēng)化腐蝕現(xiàn)象、部分瓦碎裂，局部漏雨6

樓地面有一定程度磨損、沉陷、高低不平8

裝修部分門窗部分變形、松動、腐朽、破損、五金不全、油漆老化見底1036

外粉飾部分空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落4

內(nèi)粉飾部分空鼓，面層部分有裂縫，變色，剝落6

頂棚有明顯變形、下垂、翹角、脫落10

細(xì)木裝修部分腐朽、蛀蝕，破裂，松動，油漆老化見底6

設(shè)備部分水衛(wèi)部分積垢，銹蝕，零部件損壞，有滴漏2555

電照設(shè)備陳舊，電線老化，絕緣差，部分裝置殘缺損壞30

（3）還有一種是根據(jù)建筑物的完損等級評定的有關(guān)規(guī)定來確定：

分為：完好房：十、九、八成新

基本完好房：七、六成新

一般損壞房：五、四成新

嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成以下折舊率計(jì)算年限平均法：年折舊率=（1—預(yù)計(jì)凈殘值率）/預(yù)計(jì)使用年限

(二)工作量法即直線法：每一工作量折舊額=固定資產(chǎn)原價*（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/預(yù)計(jì)總工作量

(三)加速折舊法：

（1）雙倍余額遞減:前幾年折舊率=2/預(yù)計(jì)折舊年限

后兩年固定資產(chǎn)原價*（1-預(yù)計(jì)凈殘值率）/2

（2）年數(shù)總和法年折舊率=尚可使用年數(shù)/預(yù)計(jì)使用年限總和數(shù)

或者說=（預(yù)計(jì)使用年限—已使用年限）/預(yù)計(jì)使用年限*（預(yù)計(jì)使用年限+1）/2平均年限法，是指固定資產(chǎn)在其預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)，根據(jù)原始價值，預(yù)計(jì)凈殘值。每年平均計(jì)提折舊的方法。這類方法具有普遍適用性。

工作量法，是以固定資產(chǎn)的使用期內(nèi)所完成的工作量為依據(jù)，計(jì)算各期計(jì)提折舊額的方法。這一方法適用于在各個會計(jì)期間不大使用的固定資產(chǎn)及大型專用設(shè)備、車輛、飛機(jī)、船舶的折舊。

雙倍余額遞減法，是用年限法計(jì)提折舊率的2倍作為固定的折舊率，乘以逐年遞減的固定資產(chǎn)的期初凈值，計(jì)算各年應(yīng)提折舊額的方法。這類方法用于受技術(shù)影響較大的固定資產(chǎn)折舊。

年數(shù)總和法，這是以固定資產(chǎn)的原值減去凈殘值后的余額乘以遞減的折舊率計(jì)算每年應(yīng)提折舊的方法。這一方法同樣適用于受技術(shù)影響較大的固定資產(chǎn)折舊。

殘值一般是5%,10%,具體情況具體分析房屋與建筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限和折舊來源:作者：日期：10-12-31一、各類建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限：1、鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年;2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架--剪力墻結(jié)構(gòu)等);生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年;3、磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;4、磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年;5、磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;6、磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;7、磚木結(jié)構(gòu)三等;生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年;8、簡易結(jié)構(gòu)：10年。二、殘值率：1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0;2、磚混結(jié)構(gòu)一等：2%;3、磚混結(jié)構(gòu)二等：2%;4、磚木結(jié)構(gòu)一等：6%;5、磚木結(jié)構(gòu)二等：4%;6、磚木結(jié)構(gòu)三等：3%;7、簡易結(jié)構(gòu)：0。建筑物的折舊年限是建筑物價值轉(zhuǎn)移的年限，它與耐用年限既有聯(lián)系又有區(qū)別。折舊年限是由使用過程中的社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱為經(jīng)濟(jì)壽命;耐用年限是由結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等決定的自然壽命。目前，一般是將建筑物的自然耐用年限作為折舊年限，不考慮物價上漲、人為損耗等因素。關(guān)于固定資產(chǎn)殘值率，內(nèi)、外企有不同規(guī)定：內(nèi)企，國稅發(fā)[2003]70號文“固定資產(chǎn)殘值比例統(tǒng)一確定為5%”;外企，國稅發(fā)[2003]127號文“其殘值暫統(tǒng)一確定為10%，經(jīng)批準(zhǔn)可少留或不留”。除此外其實(shí)還有一種特殊情況是，國稅函[2003]1401號文第五條，“上市公司內(nèi)地子公司固定資產(chǎn)計(jì)提折舊前的預(yù)留殘值，可統(tǒng)一按固定資產(chǎn)原值的3%執(zhí)行”。1401號雖是針對聯(lián)通公司的，但可以理解該規(guī)定是適用于所有上市公司內(nèi)地子公司的。127號和1401號同樣都是從2003年1月1日開始執(zhí)行的，而且1401號文頒布又在127號文之后(前者是十二月份，后者在十月份)，因此，我們可以認(rèn)為，海外上市公司內(nèi)地子公司雖然屬于外資企業(yè)，但這些公司固定資產(chǎn)殘值率可以不按照國稅發(fā)[2003]127號文的規(guī)定“殘值暫統(tǒng)一確定為10%”，而單獨(dú)按3%執(zhí)行。也就是說，目前關(guān)于固定資產(chǎn)殘值率，存在著至少三種情況：內(nèi)企5%、外企中的海外上市公司內(nèi)地子公司3%、其他外企10%，經(jīng)批準(zhǔn)可少留或不留。上述情況適用于相關(guān)文件發(fā)布之后新購置的固定資產(chǎn)。現(xiàn)行企業(yè)所得稅法，對房屋建筑物的折舊年限規(guī)定了是20年，可以高于或等于20年但不得低于20年。對于凈殘值率沒有明確的規(guī)定。由企業(yè)的財(cái)務(wù)人員根據(jù)職業(yè)的盼判斷來定。房屋成新率評定標(biāo)準(zhǔn)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)成新十成新建房屋（特殊情況例外）新建房屋（特殊情況例外）新建房屋（特殊情況例外）新建房屋（特殊情況例外）九成1．結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無不均勻沉降。

②承重構(gòu)件：完好牢固。

③非承重墻：磚墻完好牢固，預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)牢固，拼縫處密實(shí)。

④屋面：不滲漏，防水層、隔熱層、保溫層完好；排水暢通。

⑤樓地面：整體面層完好平整，硬木樓地面平整堅(jiān)固，油漆完好，塊料面層完整牢固。

2.裝修部分：

①門窗：完好無損，開關(guān)靈活，油漆完好。

②內(nèi)外粉刷：完整無損（風(fēng)裂除外）。

③頂棚：完好牢固，無變形。

3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上、下水管道暢通無阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全。

②電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完整牢固，絕緣良好。1．結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無不均勻沉降。

②承重構(gòu)件：磚墻(柱)、屋架完好牢固。

③非承重墻：磚體完好無損。

④屋面：不滲漏，基層平整完好，排水暢通。

⑤樓地面：整體面層完好平整。

2.裝修部分：

①門窗：完好無損，開關(guān)靈活，油漆完好。

②內(nèi)外粉刷：完整無損（風(fēng)裂除外）。

③頂棚：完整牢固，無變形。

3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上、下水管道暢通無阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全。

②電照：線路、各種照明裝置完好無缺，絕緣良好。

1、結(jié)構(gòu)部分

①地基基礎(chǔ)：有足夠強(qiáng)度，無不均勻沉降。

②承重構(gòu)件：完好牢固，無變形、腐朽、節(jié)點(diǎn)松動。

③非承重構(gòu)件：墻體完好。

④屋面：不滲漏，木基層平整牢固，瓦面完好無損，排水暢通。

⑤樓地面：整體面層完好，木樓地面平整牢固，油漆完好。

2、裝修部分：

①門窗：完好無損，開關(guān)靈活，油漆完好。

②內(nèi)外粉刷：完整牢固，無裂縫、空鼓。

③頂棚：完好牢固，無變形、脫落。

3、水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上、下水管道暢通無阻。各種衛(wèi)生用具完好。

②電照：線路及各種照明裝置完好無缺，絕緣良好。1、結(jié)構(gòu)部分：

①承重構(gòu)件：竹、木構(gòu)件節(jié)點(diǎn)牢固，無斷裂、腐朽蛀蝕。

②非承重墻：圍護(hù)墻完整無破損。

③屋面：不滲漏，屋面平整牢固，面層完好，排水無阻。

④地面：平整密實(shí)。

2、裝修部分：

①門窗：開關(guān)靈活，完整無損。粉刷完好無損。

②頂棚：完整牢固。

3、水電衛(wèi)設(shè)施部分：線路、照明符合用電安全要求。八成部分符合上列九成條件者為八成部分符合上列九成條件者為八成部分符合上列九成條件者為八成部分符合上列九成條件者為八成七成1．結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：有承載能力，有少量不均勻沉降，但已穩(wěn)定。

②承重構(gòu)件：基本完好，梁、板、柱有輕微裂縫、變形、露筋。

③非承重墻：外墻面稍有風(fēng)化，輕微裂縫，預(yù)制墻板拼縫處不夠密實(shí)，稍有局部破損。

④屋面：個別滲漏，隔熱層、保溫層有局部損壞；卷材防水稍有空鼓、翹邊或封口不嚴(yán)，油膏防水發(fā)現(xiàn)龜裂，剛性防水稍有纖維性裂縫，塊體防水層有脫殼。排水基本暢通。

⑤樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂、剝落，硬木樓地面少有磨損，油漆尚好，塊料面層有縫紋脫落。

2.裝修部分：

①門窗：少量開關(guān)不靈，鋼門窗少量變形、銹蝕，五金個別殘缺，油漆尚好。

②內(nèi)外粉刷：稍有脫灰、空鼓、裂縫、脫落。

③頂棚：面層稍有脫釘、裂縫、翹角、缺損。

3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上下水基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好。

②電照：設(shè)備、線路照明裝置基本完好。1．結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：有承載能力，有少量不均勻沉降。

②承重構(gòu)件：墻、柱、梁基本完好。屋架各部件節(jié)點(diǎn)基本完好。

③非承重墻：輕微裂縫，面層破損。

④屋面：局部滲漏，排水設(shè)施基本暢通。

⑤樓地面：整體面層基本完好。

2.裝修部分：

①門窗：少量開關(guān)不靈，玻璃五金少量殘缺，油漆尚好。

②內(nèi)外粉刷：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化。

③頂棚：少量面層破裂、缺損，少量壓條脫釘。

3.水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，各種衛(wèi)生器具基本完好，個別零件缺損。

②電照：線路、各種照明裝置基本良好。

1．結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，有少量不均勻沉降。

②承重構(gòu)件：磚墻基本完好。木柱架稍有損壞，個別節(jié)點(diǎn)有松動，鐵件銹蝕支撐松動。

③非承重墻：基本完好。

④屋面：局部滲漏，稍有翹曲，瓦面少量破損、松動。

⑤樓地面：水泥地坪基本完好，木板面層部分磨損，油漆一般。

2．裝修部分：

①門窗：少量開關(guān)不靈，基本完好，油漆失光。

②內(nèi)外粉刷：稍有空鼓、裂縫或風(fēng)化，勾縫砂漿少量松酥脫落。

③頂棚：無明顯變形，面層有細(xì)裂縫，部分缺損，脫落。

3．水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上下水基本通暢，衛(wèi)生器具基本完好。

②電照：線路和各種照明裝置基本完好。1．結(jié)構(gòu)部分

①承重結(jié)構(gòu)：竹木構(gòu)件、節(jié)點(diǎn)較牢固，有少數(shù)蛀蝕、鐵件銹蝕。

②非承重墻：墻體有少量破損。

③屋面：稍有漏雨、翹曲，瓦塊有風(fēng)化、破損，油氈蘆席屋面有少量破漏。

④地面：表面不平整。

2．裝修部分：

①門窗：部分開關(guān)不靈，玻璃、五金不齊全。

②內(nèi)外抹灰：稍有裂縫剝落。

③頂棚：面層少量破損。

3．水電衛(wèi)設(shè)施部分：

臨時電線照明簡單使用。六成部分符合上列七成條件者為六成。部分符合上列七成條件者為六成。部分符合上列七成條件者為六成。部分符合上列七成條件者為六成。五成稍好于下列條件者為五成稍好于下列條件者為五成稍好于下列條件者為五成稍好于下列條件者為五成四成1．結(jié)構(gòu)部分

①地基基礎(chǔ)：承載能力不足，有較大不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生一定影響（變形、裂縫）。

②承重結(jié)構(gòu)：有輕微裂縫混凝土剝落，露筋銹蝕。

③非承重墻：墻面局部損壞，部分立筋松動變形。

④屋面：局部露雨，保溫層、隔熱層嚴(yán)重?fù)p壞。

⑤樓地面：整體面層空鼓、裂縫剝落、嚴(yán)重起砂。硬木樓地面腐朽蛀蝕、翹裂、松動，油漆老化。

2．裝修部分

①門窗：開關(guān)不靈，翹曲脫榫，木質(zhì)腐朽。鋼門窗變形，玻璃、五金殘缺不齊，油漆老化、剝落。

②內(nèi)外粉刷：部分空鼓、裂縫、剝落、貼面掉角、脫落。

③頂棚：面層局部損壞，有明顯下垂變形。

3．水電衛(wèi)設(shè)施部分

①水衛(wèi)：上下管銹蝕嚴(yán)重，下水破漏。

②電照：設(shè)備陳舊，電線老化。1．結(jié)構(gòu)部分

①地基基礎(chǔ)：有一定的強(qiáng)度，局部有較大不均勻沉降，對上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生一定影響（變形，裂縫）。

②承重構(gòu)件：墻、柱產(chǎn)生下沉開裂，屋架有局部變形、腐朽、銹蝕。

③非承重墻：部分裂縫，間隔墻面層局部損壞，失修嚴(yán)重。

④屋面：局部露雨，平層面、隔熱層、防水層破損較重，板層面基層局部有腐朽變形。排水設(shè)施破壞嚴(yán)重。

⑤樓地面：整體面層部分空鼓、剝落。

2．裝修部分

①門窗：部分開關(guān)不靈，局部破缺，油漆老化、剝落。

②內(nèi)外粉刷：部分空鼓、裂縫、剝落，勒角嚴(yán)重侵蝕，有大面積風(fēng)化。

③頂棚:面層損壞較重，有下垂變形。

4．水電衛(wèi)設(shè)施部分

①水衛(wèi)：上下水管銹蝕，下水不夠通暢，衛(wèi)生器具個別滴漏損壞嚴(yán)重。

②電照:電線老化，照明裝置殘缺。1．結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：下沉較大，對上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生一定影響（變形裂縫）。

②承重構(gòu)件：局部承重磚墻變形、裂縫，大結(jié)構(gòu)局部傾斜、下垂，側(cè)向變形，腐朽蛀蝕，少數(shù)節(jié)點(diǎn)松動，脫榫，鐵件銹蝕。

③非承重墻：部分裂縫較重。

④屋面：基層部分下垂，腐朽。排水設(shè)施銹爛、斷裂。

⑤樓地面：水泥面層裂縫、磨損露石。木樓板大部分磨損細(xì)縫、油漆剝落。

2．裝修部分：

①門窗：部分變形，部分殘缺，開關(guān)不靈，木質(zhì)腐朽，油漆老化剝落。

②內(nèi)外粉刷：風(fēng)化較重，裂縫脫落，勾縫砂漿松動脫落。

③頂棚：吊筋松動下垂，面層破爛脫落。

3．水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：上下水管銹蝕，下水管不夠通暢，衛(wèi)生器具破損較大。

②電照：電線老化、照明裝置殘缺。1．結(jié)構(gòu)部分

①承重構(gòu)件：竹木構(gòu)件節(jié)點(diǎn)個別松動，材料開裂、蛀蝕、腐朽，局部變形。

②非承重墻：磚墻風(fēng)化嚴(yán)重。蘆席、板條、竹笆墻糟亂嚴(yán)重。

③屋面：局部漏雨，基層腐朽變形，瓦面局部風(fēng)化。

④地面：地面磨損有坑洼。

2．裝修部分：

①門窗：部分翹裂腐朽，開關(guān)不靈，玻璃破壞嚴(yán)重，五金銹蝕殘缺。

②內(nèi)外粉灰：部分空鼓、剝落。

③頂棚：面層破損、多眼。三成稍好于下列條件者為三成稍好于下列條件者為三成稍好于下列條件者為三成稍好于下列條件者為三成二成1、結(jié)構(gòu)部分：

①地基基礎(chǔ)：強(qiáng)度不足，有明顯不均勻沉降，影響上部安全使用。

②承重構(gòu)件：有明顯下?lián)蟽A向、裂縫變形，混凝土剝落，露鋼筋銹蝕嚴(yán)重。

③非承重墻：磚隔墻嚴(yán)重開裂、傾斜、腐蝕。門隔離筋松動、斷折，面層破壞嚴(yán)重。

④屋面：嚴(yán)重漏雨，保溫層。隔熱層嚴(yán)重?fù)p壞。

⑤樓地面：整體面層嚴(yán)重起砂剝落，硬木樓地面層破損腐朽。

2、裝修部分：

①門窗：普通開關(guān)不靈，木材腐朽，鋼門窗銹蝕變形。

②內(nèi)外粉刷：嚴(yán)重空鼓、剝落。

③頂棚：基層下垂翹裂嚴(yán)重，木質(zhì)腐朽。面層破損脫落嚴(yán)重。

3、水電衛(wèi)設(shè)施部分：

①水衛(wèi)：下水