《房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)》第11章 其他估價方法

《房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)》2024/11/2312024/11/232篇次章次

內(nèi)容基礎(chǔ)篇第一章

房地產(chǎn)概論第二章房地產(chǎn)估價概述理論篇第三章

房地產(chǎn)價值與價格第四章

房地產(chǎn)價值形成理論第五章

房地產(chǎn)價格形成機制第六章

房地產(chǎn)價值和價格影響因素方法篇第七章

比較法及其應(yīng)用第八章

收益法及其應(yīng)用第九章

成本法及其應(yīng)用第十章

假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用第十一章

其他估價方法第十二章

批量估價方法實務(wù)篇第十三章

房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)第十四章

房地產(chǎn)估價程序第十五章

房地產(chǎn)估價報告2024/11/233第十一章其他估價方法

陽光的價值有幾何？

2024/11/234導(dǎo)入案例

在杭州市天目山路上，一幢高層建筑正在打地基，一些居民在施工現(xiàn)場高舉“還我陽光”的標(biāo)牌并阻撓施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無奈只得暫停施工。這些居民是居住在該工地正北面六層居民樓里的業(yè)主，他們大多已在這里居住了十幾年。他們正南面以前是一些低矮的房屋，那時整幢居民樓陽光充足、視野開闊。業(yè)主們認(rèn)為，南面即將建起的18層大廈與他們的居民樓僅有20多米間隔，大廈建成后居民樓的光照時間必將大打折扣甚至將“暗無天日”，其合法的采光權(quán)受到了嚴(yán)重侵害，于是自發(fā)組織起來進行抗議。但是開發(fā)商也很“委屈”：第一，大廈建成后，雖然居民樓的采光會受到一定影響而有所縮短，但是對居民樓的日照影響完全符合城市規(guī)劃要求，即在每年大寒日這一天有超過2個小時的連續(xù)日照，并出示了專業(yè)機構(gòu)提供的日照分析圖；第二，該大廈建設(shè)辦理過合法的工程審批手續(xù)，有合法權(quán)利進行大廈建設(shè)。針對上述采光權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)如何評估采光權(quán)價值呢？（資料來源：盧現(xiàn)祥，朱巧玲.新制度經(jīng)濟學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007:224-225.）2024/11/235第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)

價差法第四節(jié)

損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、基準(zhǔn)地價修正法的概念

基準(zhǔn)地價是指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。

基準(zhǔn)地價修正法是指在政府或有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對待估宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進行調(diào)整后得到待估宗地價值的方法，也稱為基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

基準(zhǔn)地價修正法本質(zhì)上是比較法，是傳統(tǒng)比較法派生的間接比較法。基準(zhǔn)地價相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的可比實例價格，對基準(zhǔn)地價的有關(guān)調(diào)整相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的價格修正或調(diào)整。2024/11/236第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法二、基準(zhǔn)地價修正法的適用對象與條件

基準(zhǔn)地價修正法主要適用于政府或有關(guān)部門已編制完備的基準(zhǔn)地價修正體系并公布基準(zhǔn)地價地區(qū)的土地估價，其適用條件為基準(zhǔn)地價已及時更新、能夠反映現(xiàn)時土地價格水平。基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日期與價值時點一般不超過3年。三、基準(zhǔn)地價修正法的基本步驟與內(nèi)容(1)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料

(2)確定待估宗地所在位置的基準(zhǔn)地價

(3)確定待估宗地地價修正系數(shù)。

(4)確定市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等其他因素修正系數(shù)或修正值。

(5)計算待估宗地價值

2024/11/237

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準(zhǔn)地價修正法的基本公式：

P=P1b×（1±∑Ki）×Kj+D

上式中，P為待估宗地價值，P1b為某一用途、級別或均質(zhì)區(qū)域的基準(zhǔn)地價，Ki為宗地地價修正系數(shù)，Kj為市場狀況、土地使用期限、容積率等其他修正系數(shù)，D為宗地開發(fā)程度修正值。

基準(zhǔn)地價修正法也可按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有關(guān)比較法價格修正或調(diào)整的方法和步驟進行。其中，基準(zhǔn)地價P1b相當(dāng)于比較法中的可比實例價格，Ki、Kj、D相當(dāng)于比較法中的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)和調(diào)整額。2024/11/2382024/11/239第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)

價差法第四節(jié)

損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、路線價法的概念

路線價法是指在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街宗地價值的方法。

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是指隨著土地與道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的宗地臨街深度，臨街深度是指宗地與街道的垂直距離。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度處的連線稱為里地線，里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是指在城市某一區(qū)域內(nèi)，沿主要街道的宗地中深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的臨街宗地。2024/11/2310第二節(jié)路線價法

路線價法本質(zhì)上是比較法，是傳統(tǒng)比較法派生的間接比較法。其中的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的可比實例，路線價相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中經(jīng)過交易情況修正與市場狀況調(diào)整的可比實例價格，對路線價進行臨街深度、臨街寬度、土地形狀、臨街狀況等調(diào)整相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。2024/11/2311路線價法比較法相同點標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地可比實例路線價比較價值臨街深度、臨街寬度、臨街狀況、土地形狀等修正實物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況調(diào)整不同點無交易情況修正和市場狀況調(diào)整有交易情況修正和市場狀況調(diào)整先綜合，再修正先修正，再綜合一次可同時評估多個“估價對象”價值一次僅僅評估一個“估價對象”價值路線價法與比較法的比較二、路線價法的適用對象與條件

路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價，特別適用于城鎮(zhèn)土地整理、土地課稅、土地征收以及其他需要在較短時間內(nèi)同時對多宗臨街宗地進行估價的情形。

采用路線價法估價的前提條件是街道比較規(guī)整，臨街土地排列比較整齊，且存在較多的土地成交案例。三、路線價法的基本步驟與內(nèi)容

首先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，測算其平均單價或樓面地價作為路線價，然后利用有關(guān)價格調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街宗地的價值。

2024/11/2312路線價法一般分為下列6個步驟：

1.劃分路線價區(qū)段

路線價區(qū)段是指具有同一路線價的地段。通常沿街道兩側(cè)帶狀分布。應(yīng)將同一路線上位置相鄰、通達(dá)性相當(dāng)、地價水平相近的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段。2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對臨街土地的地價產(chǎn)生影響的轉(zhuǎn)折點。實際估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。3.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是一個路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地，應(yīng)符合以下條件：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)(寬深比)；⑥具有所在路線價區(qū)段代表性的用途；⑦具有所在路線價區(qū)段代表性的容積率或房屋層數(shù)；⑧其他方面如土地使用期限、土地開發(fā)程度等具有代表性。2024/11/2313

4.測算路線價

路線價是標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價值。通常運用比較法、收益法等方法分別求取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價值，然后計算其平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。路線價可以是土地單價，也可以是樓面地價。5.制作價格修正率表

價格修正率分為臨街深度價格修正率和其他價格修正率。臨街深度價格修正率是臨街宗地各部分價值隨著其與街道距離的增加而遞減的幅度，簡稱深度價格修正率，或稱為深度百分率、深度指數(shù)，可分為單獨深度價格修正率(即臨街深度價格遞減率)、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率等類型。其中，平均深度價格修正率=累計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷給定的臨街深度。其他價格修正率是指根據(jù)宗地的形狀、寬度、臨街狀況、容積率、使用期限、開發(fā)程度等其他因素編制的價格修正率。2024/11/2314

編制臨街深度價格修正率表的基本步驟是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；③確定各等份的臨街深度價格遞減率；④求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格形式來表示。

在國際上，最簡單的一種臨街深度價格遞減率為“四三二一法則”。“四三二一法則”是指將一塊臨街深度為100英尺的臨街宗地劃分為與街道平行的四等份，從街道方向算起的第一、二、三、四個25英尺等份的土地價值分別占整塊臨街深度100英尺宗地價值的40%、30%、20%和10%。2024/11/23152024/11/2316

6.計算臨街各宗地的價格

根據(jù)路線價、深度價格修正率表和其他因素修正率表，按照路線價法計算公式即可得到同一路線價區(qū)段內(nèi)不同宗地的價值。

假設(shè)臨街宗地的形狀、寬度、臨街狀況、容積率、使用期限、開發(fā)程度等與路線價的內(nèi)涵一致，當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價為路線價時，應(yīng)采用累計深度價格修正率計算臨街宗地的價值：

臨街宗地總價=路線價（總價）×累計深度價格修正率

臨街宗地單價=臨街宗地總價÷臨街宗地面積

當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率計算臨街宗地的價值，計算公式為：

臨街宗地單價=路線價（單價）×平均深度價格修正率

臨街宗地總價=臨街宗地單價×臨街宗地面積

如果臨街宗地的形狀、寬度、臨街狀況、容積率、使用期限、開發(fā)程度等與路線價的內(nèi)涵不一致，則應(yīng)在上述公式基礎(chǔ)上進行加價或減價調(diào)整。

2024/11/2317第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)

損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、價差法的概念

價差法是指分別評估房地產(chǎn)在價值減損或增加之前和價值減損或增加之后的價值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損或增加額的方法。價差法是以市場為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值的減損額或增加額，本質(zhì)上是比較法，一次評估需要運用“兩次”比較法。二、價差法的適用對象與條件

價差法主要用于評估房地產(chǎn)價值減損額或增加額，特別是不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額。價差法的適用條件主要是存在一定數(shù)量與估價對象價值減損或增加前后房地產(chǎn)狀況類似的房地產(chǎn)交易或租賃實例，或者具有與估價對象價值減損或增加前后相關(guān)的市場狀況資料和規(guī)劃指標(biāo)等數(shù)據(jù)。2024/11/2318第三節(jié)價差法三、價差法的估價步驟與內(nèi)容

運用價差法估價的步驟與內(nèi)容如下：

①選擇若干個與房地產(chǎn)價值減損或增加之前的估價對象類似的房地產(chǎn)交易案例或租賃案例作為可比實例，按照比較法或收益法測算出房地產(chǎn)價值減損或增加之前的估價對象價值；

②選擇若干個與房地產(chǎn)價值減損或增加之后的估價對象類似的房地產(chǎn)交易案例或租賃案例作為可比實例，按照比較法或收益法測算出房地產(chǎn)價值減損或增加之后的估價對象價值；

③將房地產(chǎn)價值減損或增加前后的估價對象價值相減，得到估價對象的價值減損額或增加額。2024/11/23192024/11/2320第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、損失資本化法的概念

損失資本化法是指預(yù)測估價對象未來各年的凈收益減少額，將其現(xiàn)值之和作為估價對象價值減損額的方法。損失資本化法本質(zhì)上是收益法，其中的凈收益較少額相當(dāng)于傳統(tǒng)收益法中的凈收益，價值減損額相當(dāng)于傳統(tǒng)收益法中的收益價值。二、損失資本化法的適用對象與條件

損失資本化法主要適用于不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估。這里的不可修復(fù)主要是指經(jīng)濟上不值得修復(fù)，即預(yù)計修復(fù)的必要成本及應(yīng)得利潤大于修復(fù)帶來的增值收益或估價對象原狀的價值。損失資本化法的適用條件是估價對象房地產(chǎn)未來的租金減損、出租率下降、風(fēng)險和費用增加等都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。2024/11/2321第四節(jié)損失資本化法三、損失資本化法的估價步驟與內(nèi)容

損失資本化法估價公式和估價過程類似于傳統(tǒng)收益法。

(1)搜集收益減損資料：需要收集的收益減損資料主要是指房地產(chǎn)損害發(fā)生前后狀況下的收益資料。

(2)確定凈收益減損額：用損害前后的市場租金之差表示。

(3)選擇報酬資本化率：要求與傳統(tǒng)收益法相同。

(4)確定減損年限：減損年限是從減損開始時起至減損結(jié)束時止。減損年限開始時點應(yīng)取減損發(fā)生之時，減損年限結(jié)束時點要根據(jù)減損持續(xù)時間與估價對象建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和該建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)剩余年限的關(guān)系綜合確定。

(5)求取價值減損額：測算過程與傳統(tǒng)收益法基本相同。2024/11/23222024/11/2323第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、修復(fù)成本法的概念

修復(fù)成本法是指測算修復(fù)的必要支出和應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。修復(fù)成本法本質(zhì)上是成本法，是傳統(tǒng)成本法的一個特殊應(yīng)用，如修復(fù)成本法不包括土地成本。二、修復(fù)成本法的適用對象與條件

修復(fù)成本法適用于可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損評估。這里的可修復(fù)不僅指技術(shù)上能夠修復(fù)，而且經(jīng)濟上也值得修復(fù)，即預(yù)計修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤小于修復(fù)帶來的增值收益。修復(fù)成本法的適用條件主要是可以對修復(fù)成本進行比較準(zhǔn)確的量化測算。2024/11/2324第五節(jié)修復(fù)成本法三、修復(fù)成本法的估價步驟與內(nèi)容

修復(fù)成本法的估價步驟與傳統(tǒng)成本法基本相同。首先需要搜集修復(fù)房地產(chǎn)損害的必要成本與應(yīng)得利潤資料，包括修復(fù)房地產(chǎn)的人工、材料、機械以及相關(guān)的管理費用、稅費、利潤等；然后利用新開發(fā)房地產(chǎn)成本法估價公式進行測算。需要注意的是，由于可修復(fù)項目通常規(guī)模不大，修復(fù)過程屬于小規(guī)模生產(chǎn)，因此單位修復(fù)成本一般高于大批量生產(chǎn)的單位新建成本等。2024/11/23252024/11/2326第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、長期趨勢法的概念

長期趨勢法是在預(yù)期理論的基礎(chǔ)上，運用時間序列分析方法，來推測、判斷估價對象未來價值和價格的方法。常用的長期趨勢法有曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法等。長期趨勢法除了主要直接用于預(yù)測未來的房地產(chǎn)價值和價格以外，還可以作為其他估價方法的輔助方法，如：

(1)預(yù)測假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(2)測算收益法中的收入、運營費用及凈收益(3)對市場法中可比實例價格進行交易日期修正(4)比較不同房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力(5)填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺失

2024/11/2327第六節(jié)長期趨勢法二、修復(fù)成本法的適用對象與條件

長期趨勢法比較適用于價格具有明顯變動規(guī)律的房地產(chǎn)價值和價格評估。運用長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的價格資料。三、長期趨勢法的估價步驟

運用長期趨勢法估價的基本步驟如下：

①搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料；

②整理估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，包括統(tǒng)一表達(dá)形式、補齊缺失歷史數(shù)據(jù)、繪制時間序列數(shù)據(jù)圖表等；

③分析房地產(chǎn)價格時間序列特征，找出房地產(chǎn)價格的變動規(guī)律，選擇適當(dāng)?shù)木唧w長期趨勢法，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型；

④運用價格變動模型，預(yù)測估價對象未來的價值和價格。2024/11/2328四、幾種主要的長期趨勢法1.曲線擬合法

曲線擬合是指用適當(dāng)?shù)倪B續(xù)曲線來近似地比擬兩組離散的觀測數(shù)據(jù)之間的變化規(guī)律，或者說用曲線方程來刻畫兩組數(shù)據(jù)所代表的兩個變量之間的函數(shù)關(guān)系。在擬合的曲線方程中，自變量是時間，因變量是對應(yīng)的價值和價格。根據(jù)曲線形式或曲線方程不同，曲線擬合法可分為直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法、二次拋物線趨勢法等，其中直線趨勢法是最簡單、最常用的曲線擬合法。以直線趨勢法為例，如果用V表示各期的房地產(chǎn)價格，i表示時間序數(shù)，則房地產(chǎn)價格與時間的關(guān)系可用直線方程式來描述：。建立直線趨勢法模型的主要工作就是要確定方程式中的未知參數(shù)a、b，a、b的值通常采用最小二乘法來確定。2024/11/23292.平均增減量法

當(dāng)房地產(chǎn)歷史價格的時間序列的逐期增減量大致相同，即房地產(chǎn)歷史價格的時間序列大致呈等差數(shù)列分布時，可以采用平均增減量法進行預(yù)測。計算公式為：Vi=Po+d×id=(Pn-P0)/n

上式中，Vi為第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值，i為時間序數(shù)，P0為基期房地產(chǎn)價格的實際值；d為逐期增減量的平均數(shù)；Pn為第n期房地產(chǎn)價格的實際值；n為房地產(chǎn)歷史價格的時間序列期數(shù)。運用平均增減量法的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。

實際估價中，可以對不同時點的歷史價格賦予相應(yīng)的權(quán)重，以體現(xiàn)不同時點的歷史價格對所預(yù)測價格的影響。2024/11/23303.平均發(fā)展速度法

當(dāng)房地產(chǎn)歷史價格的時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，即房地產(chǎn)歷史價格的時間序列大致呈等比數(shù)列分布時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。計算公式為：

Vi=Po×ti

t=(Pn/P0)1/n

上式中，t是平均發(fā)展速度，其余參數(shù)同前。

運用平均發(fā)展速度法預(yù)測房地產(chǎn)價格的條件是，房地產(chǎn)價格的相對變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期相對上升或下降的幅度大致相同。

實際估價中，可以對不同時點的歷史價格賦予相應(yīng)的權(quán)重，以體現(xiàn)不同時點的歷史價格對所預(yù)測價格的影響。2024/11/23314.移動平均法

移動平均法是對房地產(chǎn)歷史價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，派生出新的平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運用移動平均法時，一般按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。

移動平均法有簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法。簡單移動平均法是將若干個價格加起來計算其移動平均數(shù)，建立一個新的移動平均數(shù)時間序列，再從中找出發(fā)展變動的方向和程度，進而預(yù)測該類房地產(chǎn)未來的價格。加權(quán)移動平均法是在計算移動平均數(shù)時，對較近的數(shù)據(jù)賦予較大的權(quán)重，對較遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)賦予較少的權(quán)重，將各期房地產(chǎn)價格的實際值經(jīng)過加權(quán)后，再采用類似于簡單移動平均法的方法進行趨勢估計。2024/11/2332

【例11-1】已知某類房地產(chǎn)2005年各月的價格如表所示，需要預(yù)測該類房地產(chǎn)2006年1月的價格(單位為元/平方米)。月份(2005年)房地產(chǎn)價格實際值每5個月的移動平均移動平均數(shù)的逐月上漲額167026803690684468069410570070410672071410773072612874073812974075012107607621211780127902006年1月的房地產(chǎn)價格=762+12*3=798(元/平方米)2024/11/23334.指數(shù)修勻法

指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的方法。設(shè)：Pi為第i期的實際值，Vi為第i期的預(yù)測值，Vi+1為第i+1期的預(yù)測值，a為修勻常數(shù)，0≤a≤1。則運用指數(shù)修勻法進行預(yù)測的公式為：

Vi+1=Vi+a（Pi-Vi）

上式中，第0期的預(yù)測值一般以第0期的實際值替代。運用指數(shù)修勻法進行預(yù)測的關(guān)鍵是確定a的值，可通過試算選擇使預(yù)測值與實際值的絕對誤差最小的a。2024/11/23342024/11/2335第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)長期趨勢法第七節(jié)條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、條件價值法

條件價值法（ContingentValuationMethod,CVM）是一種基于調(diào)查的非市場價值評估方法。條件價值法是通過調(diào)查等方式直接詢問被調(diào)查者在模擬市場環(huán)境中對某項物品或服務(wù)的支付意愿(WillingnessToPay，WTP)或者放棄某項物品或服務(wù)而愿意接受的受償意愿(Willingnesstoaccept，WTA)，并通過統(tǒng)計分析最終確定該項物品或服務(wù)貨幣價值的方法。條件價值法又稱為條件價值評估法、意愿調(diào)查法、意愿調(diào)查價值評估法等。

條件價值法的優(yōu)點是能夠直接反映被調(diào)查者對物品和服務(wù)價值的意愿，具有簡潔、直觀等特點。但是條件價值法也存在一些不足：一是調(diào)查對象無法覆蓋所有的利益相關(guān)者；二是評估結(jié)果依賴于被調(diào)查者的主觀觀點而不是其客觀行為；三是被調(diào)查者在有些情況下會產(chǎn)生策略性行為，影響結(jié)果的客觀性和可靠性。2024/11/2336第七節(jié)條件價值法二、條件價值法的適用對象與條件

條件價值法在20世紀(jì)60年代初被首次應(yīng)用于美國緬因州林地的宿營、狩獵等娛樂價值評估，目前是西方國家進行非市場公共物品和服務(wù)價值評估最常用的方法，被廣泛應(yīng)用于旅游價值、美學(xué)價值、生物多樣性、生態(tài)系統(tǒng)、健康風(fēng)險、文化藝術(shù)等諸多領(lǐng)域的價值評估。我國從20世紀(jì)90年代開始嘗試將條件價值法運用到環(huán)境資源、生態(tài)系統(tǒng)等價值評估領(lǐng)域。

在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，條件價值法可以用來估價市場化程度不高且缺少交易或租金案例的房地產(chǎn)、具有較大無形收益的房地產(chǎn)以及其他特殊的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的某種權(quán)益或?qū)傩?，如政策性住房、被征收房屋、農(nóng)村房地產(chǎn)以及房屋采光權(quán)等。

運用條件價值法評估需要滿足：一是建立假想的市場環(huán)境；二是被調(diào)查者具有代表性并了解自己的偏好，有能力對物品和服務(wù)進行估價且愿意表達(dá)自己的意愿；三是條件價值法比較費時費力，需要有較充足的人力、物力、財力和時間條件。2024/11/2337三、條件價值法的估價步驟與內(nèi)容(1)構(gòu)建假想市場：在調(diào)查問卷中盡可能充分闡述估價目的、估價對象及其所處的宏觀政策與外部環(huán)境、其他背景資料等，以便使被調(diào)查者對調(diào)查情況有一個全面、清晰的認(rèn)識。

(2)制定調(diào)查方案：包括調(diào)查目的、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查對象、調(diào)查方法、調(diào)查人員、進度安排、費用預(yù)算等。

(3)選擇引導(dǎo)技術(shù)：引導(dǎo)技術(shù)是指通過合理的調(diào)查方式和問題設(shè)計引導(dǎo)出被調(diào)查者在假想市場中對估價對象改善或損失的支付意愿和受償意愿的方法。常見的引導(dǎo)技術(shù)有投標(biāo)博弈、開放式問題、支付卡格式和二分式選擇等。(4)確定意愿價值：在獲得各個調(diào)查樣本的支付意愿或受償意愿后，采用合適的方法求取被調(diào)查者支付意愿或受償意愿。2024/11/23382024/11/2339第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)

實物期權(quán)定價法

本章目錄一、資本資產(chǎn)定價模型的概念

投資收益與風(fēng)險相聯(lián)系。傳統(tǒng)收益法通過安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法將投資風(fēng)險因素納入報酬率以反映未來收益的不確定性，但是沒有明確投資風(fēng)險補償?shù)木唧w確定方法。資本資產(chǎn)定價模型是一種測算風(fēng)險資產(chǎn)投資收益的方法。

根據(jù)資產(chǎn)定價理論，投資風(fēng)險包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險也稱為市場風(fēng)險，是指無法通過投資組合、分散投資來消除的風(fēng)險，如利率風(fēng)險、通脹風(fēng)險、自然風(fēng)險、戰(zhàn)爭風(fēng)險、經(jīng)濟衰退風(fēng)險等。非系統(tǒng)風(fēng)險也稱為特殊風(fēng)險，是具體投資活動所特有的風(fēng)險，如投資對象的財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險等，非系統(tǒng)風(fēng)險可以通過改變投資組合、分散投資來消除。資本資產(chǎn)定價模型只考慮投資的系統(tǒng)風(fēng)險，不考慮非系統(tǒng)風(fēng)險。2024/11/2340第八節(jié)資本資產(chǎn)定價模型

資本資產(chǎn)定價模型測算風(fēng)險投資期望收益率的公式為：

ri=rf+βi×(rm-rf)

上式中，ri為資產(chǎn)i的期望收益率；rf為無風(fēng)險收益率，rm為市場平均收益率，βi為資產(chǎn)i的系統(tǒng)風(fēng)險水平。上式表明，資產(chǎn)i的期望收益率由無風(fēng)險收益率rf和風(fēng)險補償βi×（rm-rf）兩部分構(gòu)成，（rm-rf）為市場平均風(fēng)險的溢價。二、資本資產(chǎn)定價模型的適用對象與條件

資本資產(chǎn)定價模型主要用于測算金融市場上風(fēng)險投資的期望收益率。在房地產(chǎn)估價中，該模型可以用來測算收益性房地產(chǎn)的報酬率。運用資本資產(chǎn)定價模型測算報酬率的前提是，房地產(chǎn)市場是成熟、有效的市場，投資可在不同行業(yè)以及不同地區(qū)之間自由流動，且容易獲得客觀合理的房地產(chǎn)投資平均收益率數(shù)據(jù)。2024/11/2341三、資本資產(chǎn)定價模型的估價步驟與內(nèi)容

(1)確定無風(fēng)險收益率：可取同期定期存款利率或國債利率。

(2)確定市場平均收益率：可取國內(nèi)生產(chǎn)總值的年增長率。

(3)確定資產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險水平：可按照下式測算：

βi=(ri-rf)/(rm-rf)

上式中，ri可取房地產(chǎn)市場平均收益率，可采用股票市場上房地產(chǎn)企業(yè)平均稅前總資產(chǎn)收益率來替代；rf可采用一年期國債利率；rm可用國內(nèi)生產(chǎn)總值年增長率。采用上述相關(guān)指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)，將資產(chǎn)i的風(fēng)險溢價（ri-rf）對市場平均風(fēng)險溢價（rm-rf）進行回歸，確定回歸曲線的斜率即βi。

(4)計算期望收益率：根據(jù)無風(fēng)險收益率、房地產(chǎn)市場平均收益率和市場系統(tǒng)風(fēng)險水平，計算房地產(chǎn)投資的期望收益率i。2024/11/23422024/11/2343第一節(jié)基準(zhǔn)地價修正法第二節(jié)路線價法第三節(jié)價差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)

長期趨勢法第七節(jié)

條件價值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價模型第九節(jié)實物期權(quán)定價法

本章目錄一、實物期權(quán)定價法的概念

1.期權(quán)的概念

期權(quán)是一種有選擇權(quán)的交易合約，它賦予期權(quán)持有人在合約規(guī)定的日期或該日期之前的任何時間有權(quán)利按照預(yù)先確定的價格購買或出售某項資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)是權(quán)利而不是義務(wù)，是未來可以而不是必須采取某種行動的權(quán)利。期權(quán)的執(zhí)行通常會給持有人增加收益或減少損失，因此期權(quán)具有價值。

期權(quán)可分為買方期權(quán)和賣方期權(quán)、歐式期權(quán)和美式期權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)化期權(quán)和非標(biāo)準(zhǔn)期權(quán)、金融期權(quán)和實物期權(quán)等。2024/11/2344第九節(jié)實物期權(quán)定價法

2.實物期權(quán)的概念

實物期權(quán)是指附著于企業(yè)整體資產(chǎn)或單項資產(chǎn)上的選擇權(quán)，即指現(xiàn)實中存在的發(fā)展或增長機會、收縮或退出機會等。實物期權(quán)是非人為設(shè)計的“天然”期權(quán)。

房地產(chǎn)是具有實物期權(quán)的資產(chǎn)，一方面，房地產(chǎn)投資具有較高的不確定性，投資者投資房地產(chǎn)后存在多種選擇，例如轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)換用途、改變規(guī)模等；另一方面，房地產(chǎn)交易尤其是期房交易具有典型的期權(quán)交易特征。因此，購買或租賃房地產(chǎn)同時也獲得了相應(yīng)的實物期權(quán)。例如待開發(fā)土地或房地產(chǎn)、具有再開發(fā)或再投資潛力的房地產(chǎn)、可轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整開發(fā)方案的房地產(chǎn)以及限價商品房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、房屋征收安置、商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等均具有實物期權(quán)。房地產(chǎn)價值應(yīng)當(dāng)包括實物期權(quán)的價值，適合采用實物期權(quán)法對房地產(chǎn)的實物期權(quán)進行估價。2024/11/2345

3.實物期權(quán)定價法

實物期權(quán)定價法是指評估實物期權(quán)價值的方法。實物期權(quán)定價法是金融期權(quán)定價法在實物投資領(lǐng)域的延伸和拓展，其估價方法可借鑒金融期權(quán)定價法。金融期權(quán)定價法有Black-Scholes模型（簡稱B-S模型）、二項樹模型、有限差分模型、蒙特卡洛模型等，其中最常用的是B-S期權(quán)定價模型和二項樹定價模型。

(1)B-S模型

費希爾·布萊克(Fischer·Black)和麥倫·舒爾斯(MyronScholes)于1973年提出期權(quán)定價理論(B-S模型)，解決了期權(quán)這一重要的金融衍生品的定價問題。B-S模型假設(shè)未來資產(chǎn)價格變化是一個連續(xù)的過程，主要針對無紅利流量情況下的歐式期權(quán)價值評估。2024/11/2346

①買方期權(quán)的B-S模型：

上式中：C0為買方期權(quán)的價值；S為標(biāo)的資產(chǎn)在價值時點的價值和價格；X為期權(quán)執(zhí)行價格，